ZNALECKÝ POSUDEK č. 174/13 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 139/16 - vodní plocha a dalších, zapsaných na LV číslo 1301, katastrální území Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 38745/09-36 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 03.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 139/16 - vodní plocha a dalších, zapsaných na LV číslo 1301, katastrální území Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Vráclavská 739 34 Šenov Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Šenov Katastrální území: Šenov u Ostravy Počet obyvatel: 6 029 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 72,2850 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. d): ZC = C p * 3,5 = 253,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.09.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.08.2013, LV číslo 1301, k.ú. Šenov u Ostravy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Šikl Zdeněk a Šiklová Lenka Šikl Zdeněk Lubojaty 4, 74292 Bílovec Šiklová Lenka Karla Havlíčka Borovského 77, 79356 Ryžoviště Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem - pozemku p.č. 213/3 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno cesty podle usnesení soudu číslo deníku 802/1935. K oceňovaným nemovitostem pozemku p.č. 214 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno zabahnění podle usnesení soudu číslo deníku 289/1936. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. - 2 -
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šikl Zdeněk Nařízení exekuce - Šiklová Lenka Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce - Šikl Zdeněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází kolem vodního toku a pole a tvoří nepravidelný obrazec, podobný čtverci. Nad části pozemku se nachází vedení linky 22 kw. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků, kolem rodinného domu č.p. 753. Na pozemcích se nachází neudržované, náletové dřeviny. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno k p.č. 213/3 3.2. Věcné břemeno k p.č. 214-3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce nad 250 tisíc obyv. - území sousedních obcí: 160 % Celková úprava ceny: 160,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] zahrada 213/1 64 400 243,00 7,81 160,00 20,31 4 935,33 zahrada 213/1 67 001 46,00 3,09 160,00 8,03 369,38 trvalý travní 215/1 64 400 2,00 7,81 160,00 20,31 40,62 porost trvalý travní 215/1 67 001 424,00 3,09 160,00 8,03 3 404,72 porost orná půda 217/12 67 001 118,00 3,09 160,00 8,03 947,54 orná půda 217/13 64 400 2 731,00 7,81 160,00 20,31 55 466,61 orná půda 217/13 67 001 772,00 3,09 160,00 8,03 6 199,16 orná půda 217/16 64 400 202,00 7,81 160,00 20,31 4 102,62 Mezisoučet 4 538,00 75 465,98 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 75 465,98 Jiné pozemky oceněné dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 7,12 0,25 160 % 1,000 4,63 32 odst. 4 253,- 0,06 1,000 15,18 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha, 213/3 50,00 4,63 231,50 neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda 214 683,00 4,63 3 162,29-4 -
32 odstavec 3 ostatní plocha, 215/7 55,00 4,63 254,65 neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda 215/9 140,00 4,63 648,20 32 odst. 4 ostatní plocha 212 170,00 15,18 2 580,60 Jiné pozemky - celkem 6 877,24 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K i K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 31 odstavec 5 253,- 0,07 1,000 17,71 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 vodní plocha 139/16 90,00 17,71 1 593,90 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 1 593,90 Pozemky - zjištěná cena = 83 937,12 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] habr 15 roků 20,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 90 % 1 008,- 20 160,- javor 15 roků 8,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 90 % 1 008,- 8 064,- líska 15 roků 10,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 90 % 1 008,- 10 080,- vrba 15 roků 5,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 90 % 1 008,- 5 040,- líska 15 roků 10,00 ks Listnaté keře opadavé a stálezelené I 1 090,- - 90 % 109,- 1 090,- Součet: 44 434,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 1,000 Koeficient prodejnosti K p * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 33 325,50 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 33 325,50 Kč - 5 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno k p.č. 213/3 Popis K oceňovaným nemovitostem - pozemku p.č. 213/3 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno cesty podle usnesení soudu číslo deníku 802/1935. Pro ocenění bylo použito paušální částky, neboť v současnosti je vlivem trvalého porostu na pozemku p.č. 213/3 problematické využívání oprávnění z věcného břemene. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno k p.č. 214 Popis K oceňovaným nemovitostem pozemku p.č. 214 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno zabahnění podle usnesení soudu číslo deníku 289/1936. Pro výpočet bylo použito paušální částky z důvodu nemožnosti zjištění ročního užitku. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 83 937,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 83 937,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 33 325,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 33 325,50 Kč Celkem 117 262,60 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno k p.č. 213/3 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno k p.č. 214 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 20 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 97 262,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 97 262,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 83 937,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 83 937,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 33 325,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 33 325,50 Kč Celkem 117 262,60 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno k p.č. 213/3 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno k p.č. 214 10 000,- Kč - 7 -
Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 20 000,- Kč 97 262,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 97 262,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 97 260,- Kč slovy: Devadesátsedmtisícdvěstěšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací - 8 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 7 265 m2 Celková cena: 128 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 18 Kč za m2 Adresa: Poruba Datum aktualizace: 02.09.2013 ID zakázky: 47658 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 7 265 m2 Popis: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek o velikosti 7.265 m2 v Porubě u Orlové. Pozemek se nachází na rozhraní Rychvaldu a Orlové. Pozemek je obklopený stromy, je vedený jako orná půda, možno využívat jako louku. Velmi klidné prostředí. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 6 879 m2 Celková cena: 189 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 28 Kč za m2 Poznámka k ceně: Cena je včetně právních služeb a provize. Adresa: Lidická, Orlová Datum aktualizace: 12.07.2013 ID zakázky: 7061-9 -
Plocha zastavěná: 6 879 m2 Plocha pozemku: 6 879 m2 Popis: Rovinatý pozemek v Orlové Porubě, nacházející se v těsné blízkosti potůčku Zimovůdka, mezi ulicemi Lidická a Rajčula, je veden v územním plánu obce jako Zeleň přírodního charakteru. Má nepravidelný tvar, na délku cca 230 m a na šířku cca 60 m. 3. Prodej, pozemek ostatní, 7 102 m2 Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 69 Kč za m2 Adresa: Vyhonkovec, Rychvald Datum aktualizace: 23.08.2013 ID zakázky: 66445 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 7 102 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové rozloze 7.695m2, z toho je 7.102 m2 lesní pozemek a 593 m2 ostatní komunikace. Příjezd k pozemku je zajištěn po obecní asfaltové silnici, na hranici pozemku je elektřina. Pozemek se nachází v klidné části obce Rychvald - Vyhonkovec. Plná občanská vybavenost v dosahu 2km. Doporučuji tento pozemek i k těžbě dřeva. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Ceny pozemků se pohybují mezi 18-69,- Kč/m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných pozemků cca 16,- Kč/m 2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - 10 -
a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šikl Zdeněk Nařízení exekuce - Šiklová Lenka Věcné břemeno (podle listiny) -20 000,- Kč Zahájení exekuce - Šikl Zdeněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí bez věcného břemene 90 000,- Kč věcná břemena - 20 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: sedmdesáttisíc Kč 70 000,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 11 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 05.09.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 174/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 174/13. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 13 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -