POZVÁNKA v souladu s ustanovením 11 zákona č.72/1994 Sb., v platném znění, svolává výbor společenství Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Teplická čp. 276-284 Střížkov, Praha 9 (SVJ) Doba konání: dne 4.5.2011 od 18 hod. (prezence od 17:30) Místo konání: Hotel Duo, Střížkov Vaše účast je pro rozhodování o našem společném majetku NUTNÁ Program: 1. Úvod, volba zapisovatele a ověřovatele zápisu 2. Schválení změny stanov 3. Volba orgánů společenství (výboru a případných náhradníků) 4. Volba kontrolní komise (pokud budou alespoň 3 zájemci) 5. Schválení účetní závěrky za rok 2010 a zprávy o stavu hospodaření 6. Stanovení výše záloh na správu domu a záloh na služby související s užíváním jednotek pro rok 2012 7. Schválení dílčích oprav domu dle předložených nabídek a plánu oprav v další perspektivě 8. Hlasování o požadavku na změnu v rozúčtování nákladů - vynětí bytů v přízemí z plateb za výtah (došlý návrh na rozšíření programu) 9. Informace ke stavu hospodaření v uplynulých letech a do budoucnosti 10. Různé dotazy a informace 11. Závěr Poznámky a informace: 1. Z důvodu velkého počtu spoluvlastníků prosíme o včasný příchod na schůzi, abychom zajistili bez průtahů úvodní formality a schůze mohla začít včas. 2. Prosíme všechny vlastníky či jejich zmocněnce, aby si s sebou vzali svůj občanský průkaz a psací potřeby. 3. Nemůžete-li se osobně schůze zúčastnit, prosíme o zplnomocnění kterékoliv jiné osoby na základě vzoru plné moci v příloze, jinak hrozí zmaření schůze v důsledku nedostatečné účasti. Podpis na plné moci nemusí být úředně ověřen. 4. Zplnomocnění není nutné u manželů, kteří vlastní byt v rámci společného jmění manželů, kdy stačí účast jednoho z nich, a to bez plné moci. 5. U podílových spoluvlastníků jednotky stačí účast toho spoluvlastníka, který vlastní podíl na jednotce větší než 1/2, a to rovněž bez plné moci. U ostatních případů podílového spoluvlastnictví jednotky je třeba účast/zmocnění od těch spoluvlastníků, kteří dohromady vlastní podíl na jednotce větší než 1/2. 6. Plnou moc předejte prosím svému zmocněnci, který ji odevzdá u prezence. 7. U vlastníků právnických osob je nutné předložit originál či ověřenou kopii výpisu z obchodního rejstříku za účelem zjištění oprávnění jednat za právnickou osobu. 8. S podklady k bodům programu schůze se můžete seznámit u výboru SVJ a v případě dotazů týkajících se schůze shromáždění vlastníků jednotek se prosím obracejte též na výbor SVJ, e-mail: kontakt@svbj-teplicka.cz Poznámky k jednotlivým bodům: K bodu 2 programu schůze je přiložen návrh změn, umožňující mimo jiné hlasování per rollam, t.j. oběžníkem. Tato forma hlasování umožní společenství vlastníků získat hlasy a přijmout usnesení ve věcech, kde je nutný souhlas velké většiny všech vlastníků. Jak jsme si ověřili, dosáhnout takové většiny přítomných na schůzi SVJ je prakticky nemožné. K bodu 3 a 4 programu schůze je vhodné, aby případní zájemci o práci ve výboru buď kontaktovali pí Dolejšovou, poslali email (kontakt@svbj-teplicka.cz) nebo vhodili svou nabídku do schránky SVJ do 1.5. 2011. Bod 5 byl připraven ve spolupráci se správcem SBD Praha a je přílohou této pozvánky. Bod 6 byl připraven ve spolupráci se správcem SBD Praha a je přílohou této pozvánky. K bodu 7 je přiložen rozvrh a kalkulace prací dle předložených nabídek K bodu 9: Jsou nedoplatky na energiích a službách za uplynulá období. Toto je způsobeno tím, že zálohy byly špatně nastaveny od bývalého správce (TOMMI). Toto není bohužel plně napraveno ani pro tento rok, protože se vycházelo z údajů roku 1
předchozího. Tato disproporce by měla být odstraněna pro rok 2012 a nedoplatky budou s jednotlivými vlastníky řešeny v rámci indivduálního vyúčtování. Na základě účetní závěrky byly zjištěny nedoplatky. Z toho je 16 vlastníků v prodlení s platbami většími než 10 000 Kč za předchozí roky. Výbor bude dle stanov požadovat úhradu, a to nejpozději do 31.8.2011. Byl objednán finanční audit, který nemohl proběhnout, protože společnost TOMMI nepředala kompletní podklady za předchozí roky. TOMMI na základě intervence auditora alespoň objasnila nestandardní způsob účtování a díky tomu mohla vzniknout účetní závěrka za rok 2010 (bohužel ale až na začátku dubna 2011). Z tohoto důvodu nemáme stanovisko k účetním operacím mezi MČ a správcem TOMMI, které se děly bez vědomí výboru v předchozích letech v rozporu s mandátní smlouvou. Předpokládáme, že zástupci SBD se k tomuto bodu na schůzi vyjádří. Přílohy: Návrh úpravy stanov, Zpráva správce + Účetní závěrka + Rozvaha + Výkaz zisku a ztráty, Návrh kalkulace plateb, Rozvrh a kalkulace prací na opravách domu + plán oprav v další perspektivě, Vzor (formulář) plné moci k zastoupení na schůzi shromáždění vlastníků jednotek. Výbor SVJ v Praze dne 14.4. 2011 Příloha 1 k bodu 2 Změna stanov Společenství vlastníků jednotek domu Teplická čp. 276-284 Střížkov, Praha 9 V čl. II se odst. 2 ruší a nahrazuje novým zněním: se sídlem Praha 9, Teplická 279/22, PSČ 190 00 (dále jen společenství ) pro shromáždění vlastníků jednotek dne 4.5.2011 I. 2. Orgány společenství volí a odvolává shromáždění. Členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství, je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům, anebo právnická osoba člen společenství. Původní znění: Výbor a pověřeného vlastníka volí a odvolává shromáždění. Členem výboru nebo pověřeným vlastníkem může být pouze vlastník jednotky v domě. Je-li vlastníkem jednotky právnická osoba, stane se členem výboru ta fyzická osoba, která na návrh této právnické osoby bude jako člen výboru zvolena. II. V čl. II odst. 4 se ruší věta první a nahrazuje se novým zněním: 4. Funkční období členů volených orgánů společenství jsou 2 roky; počíná dnem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období. Původní znění: Funkční období členů výboru a pověřeného vlastníka činí 1 rok a počíná dnem jejich zvolení. III. V čl. II se ruší odstavec 5 a nahrazuje novým zněním: 5. Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů společenství v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu, spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce. Ustanovení o náhradnících členů volených orgánů se nepoužije u pověřeného vlastníka. Původní znění: Členem výboru nebo pověřeným vlastníkem může být zvolena pouze osoba starší 18 let. (duplicita s čl. II odst. 2). IV. V čl. III se odst. 14 vypouští. Původní znění: V případech, kdy je podle zákona o vlastnictví bytů potřebný souhlas všech členů společenství ( 11 odst. 5 a 13 odst. 3), může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství. V. Za Čl. III je vkládán nový článek s tímto názvem a zněním: 2
Čl. III-1 Zvláštní způsob rozhodování ve společenství 1. Členové společenství mohou přijímat rozhodnutí i písemně mimo shromáždění. V takovém případě výbor nebo pověřený vlastník předloží návrh usnesení všem členům společenství s oznámením lhůty, ve které mají učinit písemné vyjádření. 2. Při hlasování podle tohoto článku se většina počítá z celkového počtu hlasů příslušejících všem členům společenství. Nevyjádří-li se člen ve lhůtě, platí, že nesouhlasí. 3. Tento způsob rozhodování může být použit v případě, kdy na shromáždění nebyla přítomna, či o usnesení na shromáždění nerozhodla, potřebná kvalifikovaná většina hlasů členů společenství zejména pro rozhodnutí dle 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. Výbor nebo pověřený vlastník je v takovém případě oprávněn předložit návrh usnesení členům společenství, kteří nebyli na shromáždění přítomni, k dodatečnému písemnému hlasování. 4. Výbor nebo pověřený vlastník pak oznámí výsledek písemného hlasování (dále jen per rollam) jednotlivým členům nebo jej vyhlásí způsobem ve společenství obvyklým, zejména vyvěšením na oznamovacích tabulích v jednotlivých č. p. Domu, na webových stránkách společenství apod. 5. Rozhodnutí členů přijaté hlasováním per rollam má stejnou závažnost a platnost jako usnesení přijaté shromážděním. 6. Písemnosti o hlasování per rollam a oznámení jeho výsledku mají platnost zápisu z jednání shromáždění. VI. Text Čl. IX se ruší a nahrazuje novým zněním: Čl. IX - Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby 1. Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, popřípadě další platby podle zvláštního právního předpisu (např. zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů) platí členové společenství v částkách a v termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství. 2. Vyúčtování záloh na úhradu za služby provádí výbor jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do 4 kalendářních měsíců po jeho skončení; v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 7 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. 3. Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku, opravy, rekonstrukce a modernizace společných částí domu předkládá výbor nebo pověřený vlastník ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku. 4. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Výbor či pověřený vlastník odpovídají za včasné plnění těchto úkolů. 5. V případě prodlení s placením stanovených příspěvků, záloh a nedoplatků z vyúčtování je vlastník jednotky povinen uhradit společenství úrok z prodlení dle příslušných platných právních předpisů. Původní znění: Příspěvky a zálohy podle čl. VII bodu 2 písm. d) a e) stanov platí členové společenství měsíčně ve stanovených částkách a termínech, a to na účet společenství, pokud shromáždění nestanoví jinak. 2. Výši záloh podle čl. VII. bodu 2 písm. d) si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i dalších letech. O vyúčtování záloh podle čl.vii. bodu 2 písm. d) rozhoduje shromáždění jednou ročně. 3. Náklady uvedené v čl. VII. bodu 2 písm. d), e) těchto stanov budou evidovány a účtovány v tomto členění: a) náklady na údržbu a opravy společných částí domů a pozemků b) spotřeby el. energie ve společných částech domu c) dodávky vody a odvedení odpadních vod d) úklid společných částí domu e) odvoz odpadků f) úklid chodníků g) provoz výtahů h) provoz a čištění komínů i) pojištění domu j) odměna správce k) popř. jiné služby, na jejíž plnění se shromáždění rozhodne 4. Nevyčerpaný zůstatek na zálohách na správu domu, rekonstrukce a modernizace se s jednotlivými členy společenství nevypořádává a převádí se do následujícího roku, pokud shromáždění nerozhodne jinak. 5. Zálohy na úhradu za služby podle čl. VII bodu 2 písm. e) těchto stanov je výbor nebo pověřený vlastník povinen jednou ročně vyúčtovat, a to nejpozději do 90 dnů po skončení zúčtovacího období. Vzájemné vypořádání přeplatků a nedoplatků se provede nejpozději do 30 dnů po vyúčtování záloh. 6. V případě prodlení s placením stanovených příspěvků, záloh a vyúčtování je vlastník jednotky povinen uhradit společenství úrok z prodlení dle příslušných předpisů obč. práva. VII. Za článkem XI se následující text: Toto znění stanov bylo schváleno na první schůzi shromáždění společenství vlastníků jednotek domu Teplická čp. 276-284 Střížkov, Praha 9 dne 21.2.2005 ruší a nahrazuje novým zněním: Toto znění stanov bylo schváleno shromážděním dne 21.2.2005, upraveno a doplněno usnesením schváleným shromážděním dne 26.2.2009 a dne 4.5.2011. 3
Příloha 2 k bodu 5 ZPRÁVA SPRÁVCE SBD PRAHA O SPRÁVĚ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Společenství vlastníků jednotek domu Teplická čp. 276-284 Střížkov, Praha 9 v roce 2010 SBD Praha vykonávalo pro výše uvedený dům ve standardním rozsahu technicko provozní servis, ekonomické služby a správní činnosti od 1.10.2010. TECHNICKÝ SERVIS zajišťoval jménem technicko-provozního úseku SBD Ing. David Friedrich. Při technické správě domu byly zajištěny či pokračují práce na následujících činnostech, prácích a dodávkách: Vzhledem k přechodu k novému správci SBD Praha byly převedeny všechny dosud nepřevedené smlouvy s dodavateli energií a služeb na Společenství vlastníků. Nově byla uzavřena smlouva na servis výtahů se spol. Otis a.s. a smlouva o domovním asistentovi, který na základě této smlouvy provádí pravidelné kontroly a údržbu na společných částech domu. Byly objednány pravidelné revize (požární kontrola vč. kontroly PHP, požárního vodovodu a tlačítkových hlásičů EPS, revize hromosvodu). Na začátku topné sezony 2010/2011 byly řešeny problémy s vytápěním bytů umístěných v nástavbách. V říjnu 2010 byl objednán odborný posudek (diagnostika závad ve vytápění nástaveb a v dodávce teplé vody). Všechny závady byly postupně odstraňovány a na základě závěrů z této diagnostiky byla odbornou firmou Voluma, která jednotlivé poruchy v dodávce UT a TUV řešila, zpracována nabídka na provedení navržených úprav. Realizace byla odložena na období mimo topnou sezonu. V měsíci únoru 2011 provedla servisní firma Otis a.s. vzhledem k dlouhotrvajícím opakujícím se poruchám opravu výtahů v domech 279 a 282, jednalo se o opravu řídící desky ve strojovně. V zimním období byly zmapovány problémové terasy (nástavby), ze kterých dochází k zatékání do sousedních bytů a společných prostor domu s tím, že na jaře roku 2011 proběhne jejich postupná oprava. Dne 3.2.2011 byla technikem domu provedena pravidelná technická prohlídka domu a písemná zpráva z této prohlídky následně předána výboru SVJ. V rámci pojistné smlouvy je zajišťována a je třeba připomenout službu Global Assistance, která zabezpečuje bezplatnou asistenci u havárií na společné prostory 5 x do roka a 2 x do roka na každý byt. Bezplatná asistence je poskytována do výše 2.000,- Kč bez použitého materiálu. EKONOMICKÉ SLUŽBY zajišťovala jménem ekonomického úseku SBD Praha paní Lenka Matějková. Vzhledem ke stavu přijatých účetních dokladů byla po domluvě s výborem SVJ provedena rekonstrukce účetnictví od 1.1.10, včetně přepočítání výše záloh na rok 2010 na poskytované služby ve společných částech domu dle usnesení shromáždění vlastníků. Tato rekonstrukce proběhla částečně ve spolupráci s firmou TOMMI Holding a.s. V prosinci 2010 byl založen další běžný účet společenství, který je veden u ČSOB, a.s., pobočka Olšanská 1a, Praha 3, č. ú. 241121188/0300. V listopadu byl založen spořicí účet u ČSOB a.s., pobočka Olšanská 1a, Praha 3, č. ú. 241122340/0300. Veškeré úhrady z účtu společenství jsou prováděny na základě Smlouvy o dispozičních právech a povinnostech při správě bankovního účtu společenství vlastníků jednotek úhrada všech faktur je prováděna na základě udělení e-mailového souhlasu dvou členů výboru společenství. V prosinci byly vypracovány nové předpisy záloh s platností od 1.1.2011, které byly doručeny jednotlivým vlastníkům spolu s informačním dopisem o změně bankovního účtu a základním komentářem k předpisu záloh. Nejdůležitější ekonomické ukazatele: stavy bankovních účtů k 31.12. 2010 : ČS a.s 1.235.952.59 Kč ČSOB a.s. běž. 999.427,82 Kč ČSOB a.s. spoř. 10.006,44 Kč zůstatek dlouhodobé zálohy k 31.12.2010 činil 3.235.251,- Kč, tato dlouhodobá záloha byla čerpána v r. 2010 ve výši 648.000 Kč, její tvorba činí od 1. 1. 2011 částku 18 Kč/měsíc/m2. V Praze dne 28.3.2011 Za SBD Praha Bc. Michaela Pištová, v. r. 4
5
6
7
8
Příloha 3 k bodu 6 Návrh kalkulace plateb pro vlastníky Teplická 276-284 pro rok 2012 Počet jednotek 261 Celkový součet spoluvlastnických podílů (tj. cm) 1 543 383 Roční náklady Cena Podíl na centimetr a rok Cena za m 2 na měsíc Správa / 261 (130,00 + DPH 20%) 488 592 Kč 0,3166 2,64 Společná el. energie 119 000 Kč 0,0771 0,64 Ostatní služby (výtah, odvoz odpadu, úklid) 600 000 Kč 0,3888 3,24 Běžná údržba (provozní náklady) 480 000 Kč 0,3110 2,59 Roční pojistné 72 000 Kč 0,0467 0,39 Celkem za rok bez fondu oprav 1 759 592 Kč 1,1401 9,50 Dlouhodobá záloha na opravy (fond oprav) 3 055 763 Kč 1,9799 16,50 Celkem za rok 4 815 355 Kč 3,1200 26,00 Pravidla: Na výše uvedených zálohách jsou povinni se podílet všichni členové společenství podle výše svých spoluvlastnických podílů na jednotkách. Podle stejného pravidla bude provedeno i rozúčtování nákladů hrazených z výše uvedených záloh. Každý člen společenství je povinen hradit zálohy na služby související s užíváním jednotky, tj. zálohy na studenou vodu, teplou vodu a teplo ve výši odpovídající skutečné spotřebě, resp. skutečným nákladům jeho jednotky v předchozím kalendářním roce navýšené o 10%. Platnost předpisu těchto záloh se mění vždy k 1.1. běžného roku, prvně k 1.1.2012. Splatnost předpisů záloh je 15.den kalendářního měsíce. Na Dlouhodobé záloze na opravy (fondu oprav) jsou povinni se podílet všichni členové společenství, a to podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Tato záloha není předmětem ročního vyúčtování záloh a její zůstatek přechází vždy do dalšího kalendářního roku. Shromáždění bere na vědomí, že v předpisu záloh pro jednotlivé jednotky může dojít ke korunovým rozdílům z důvodu zaokrouhlení. Shromáždění ukládá všem členům společenství hradit měsíční zálohy na správu domu a pozemku a zálohy na služby související s užíváním jednotky řádně a včas. Shromáždění ukládá statutárnímu orgánu společenství, aby vždy nejpozději předcházející měsíc před platností zajistil předání / zaslání nových předpisů záloh všem členům společenství. 9
Příloha 4 k bodu 7 Tabulka obsahuje kalkulace a dodavatele vybrané výborem. Pokud někdo z vlastníků do 31.5. 2011 předloží relevantní nižší nabídku, která zachová kvalitu poskytované služby a výbor ji odhlasuje, bude osloven dodavatel s touto nižší nabídkou. Cena s DPH Předpokládaná realizace červenec - srpen 2011: (cca) Terasy 220 000 Kč Firma Tomáš Zdůvodnění: firma realizovala havarijní opravu teras na konci roku 2010 v dobré kvalitě. Firma není plátcem DPH. Předpokládaná realizace září - říjen 2011: Vodoměry Ista s.r.o. Zdůvodnění: nižší cena, doporučení SBD, provádějí nám odečty Cena s DPH (cca) 350 000 Kč Regulace Voluma s.r.o. 155 000 Kč Zdůvodnění: Standardní dodavatel topenářských prací pro SBD, cena byla ověřena, zároveň Městská část domluvila s developerem nástavby, že tuto částku následně developer uhradí, tuto úhradu bude vázat na další spolupráci města s developerem. Není to ale samozřejmě jisté. Plyn - rekonstrukce rozvodu v bytech 1 170 000 Kč Voda - rekonstrukce rozvodu ve společných prostorách 560 000 Kč VORETI TZB s.r.o. Zdůvodnění: nižší cena, dobré reference, vyhotovení a navázání obou prací v nejkratším termínu vč.zkoušek a revizí, podrobný rozpis prací i materiálu, záruka na práce a materiál v trvání 60-ti měsíců, financování díla bez záloh Portály a podesta v přízemí - vypracování projektu odhad výboru do 100 000 Kč Výhled (plán oprav v další perspektivě): Portály a podesta v přízemí - předpokládaná realizace léto 2012, po schválení projektu SVJ Okna Interiéry společných prostor (schránky, PVC, malba, osvětlení..) Měření tepla v bytech 10
Příloha 5 PLNÁ MOC Já, níže podepsaný(á), narozený(á) dne bytem..., vlastník bytu/garáže č. a já, níže podepsaný(á), narozený(á) dne... bytem., vlastník bytu/garáže č.. zmocňuji/jeme tímto pana/paní/firmu. nar. dne/ič bytem/sídlo.. k zastupování na schůzi shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Teplická čp. 276-284 Střížkov, Praha 9 konané dne 4.5.2011, s právem hlasovat o všech bodech programu tohoto shromáždění, a to ve výši mého (našeho) spoluvlastnického podílu. V Praze dne... podpis vlastníka podpis vlastníka Plnou moc v plném rozsahu přijímám v Praze dne: podpis zmocněnce 11