ZNALECKÝ POSUDEK 5499/219 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 94 Na pozemku parc. č.: st. 1031 Pozemky parc. č.: st. 1031, 2102 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Milan Paťha, Okřesaneč 94, 28601 Okřesaneč, 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Paťha, Okřesaneč 94, 28601 Okřesaneč, 1 / 1 Katastrální území: Okřesaneč LV č.: 57 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Okřesaneč Část obce: Okřesaneč Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Varianta ceny stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY. CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 2.11.2010 / 2.11.2010 850 000 Kč Obvyklá cena rodinného domu bez pozemků - bez odpočtu závady. 750 000 Kč Obvyklá cena po odpočtu ceny pozemků k dokoupení - po odpočtu závady. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: O bydlení v rodinných domech v cenách okolo 1 mil. Kč v okolí města Čáslav je zájem. Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 3.11.2010... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 23 stran textu včetně 15 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Okřesaneč Katastrální území: Okřesaneč Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 118 m 2 obestavěný prostor: 665 m 3 podlahová plocha - obytná část 121 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: 58 42 opotřebení celkové: 58 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Lokální - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2005 / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 1031, č. 2102 - zahrada, Pozemky jsou ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Pozemky jsou téměř rovinné. V místě je možnost napojení na elektro, veřejný vodovodní řad a plyn. Přístup je po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 2098 ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Oceňovaný rodinný dům je napojený na elektro, vodu ze studny a z veřejného řadu, kanalizace je do žumpy na pozemku. Plyn je přiveden jen do pilíře HUP na pozemku. Na pozemku st. 1031 se dále nachází plotová vrata a vrátka, oplocení východně, k ulici a předzahrádky, kolna s garážovým stáním, žumpa, zpevněné plochy a vodovodní přípojka ze studny a z veřejného řadu. Na pozemku č. 2102 - zahrada se nachází oplocení k ulici, oplocení severně, studna, kurník, kolny a ovocné porosty. výměra pozemků celkem: 1 388 m 2 jednotková cena 0 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Stavba na cizím pozemku zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Předkupní právo zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 180 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Okřesaneč. Správním centrem je město Čáslav, nemovitost je od něj vzdálena cca 8 km. Okřesaneč leží na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod Čáslav. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Železnice je v Golčově Jeníkově to je asi 5 km od nemovitosti. Okřesaneč je klidná obec, která je vzdálená jen asi 8 km od města Čáslav a 5 km od Golčova Jeníkova, kde je možnost zaměstnání a jsou zde střední a základní školy, obchody a zdravotnictví. V obci je OU, autobusová zastávka, hospoda a obchod. Rizika: Věcná břemena Smlouva o zřízení věcného břemene užívání ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. nebyla předložena. Stavba na cizím pozemku zahrnuto v ceně Oceňovaný rodinný dům č.p. 94 je vystavěn na pozemku st. 1031 ve vlastnictví Obce Okřesaneč a pozemek č. 2102 - zahrada užívaný jako funkční celek k RD č.p.94 je také ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Ověřením na OÚ jsou podobné případy řešeny obcí Okřesaneč za jednotkové ceny nepřesahující 50 Kč/m 2. Což představuje náklad cca 69 400,- Kč na dokoupení obou pozemků bez souvisejících nákladů. Ostatní omezení K zástanímu právu smluvnímu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěrové smlouvy ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Předkupní právo K předkupnímu právu ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení K dalším omezením zapsaným na LV č. 57 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška, zástavní právo exekutorské) při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Rodinný dům č.p. 94 je oceňoval v roce 2003 pro ČMHB a.s. (nyní HB). Popis domu, výměry a vybavení používám z prohlídky v roce 2003. Dále byla vyměněna jen střešní krytina, klempířské konstrukce, byl proveden pilíř HUP a přípojka vody z veřejného řadu. Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům s podkrovím vystavěný kolem roku 1952. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dřevěný valbový krov je pokrytý krytinou BRAMAC, okna jsou plastová a dřevěná zdvojená, klempířské konstrukce jsou z FeZn plechu. Vytápění domu je akumulačnímu kamny. Rozvod vody je studené, teplá je jen v koupelně. Na podlahách je keramická dlažba, volně ložené PVC na cementovém potěru. V roce 2003 byla vyměněna část oken za plastová a cca před 5 lety byla vyměněna střešní krytina a klempířské konstrukce. Zednické práce na výměně oken nebyly dokončeny, nejsou osazeny venkovní parapety. Venkovní omítky opadávají. Vybavení domu je morálně zastaralé, některé prvky krátkodobé životnosti jsou dožité (vybavení koupelny, kuchyně,rozvody vody, kanalizace a elektro.) Dispozice: 1.PP: sklep s vodárnou (11,10 m 2 ) 1.NP: chodba (17,10 m 2 ), pokoj (19,00 m 2 ), spíž (1,7 m 2 ), WC (1,9 m 2 ), kuchyň (18,70 m 2 ), pokoj (19,90 m 2 ), koupelna (4,70 m 2 ) Podkroví: pokoj (17,00 m 2 ), chodba (9,50 m 2 ) Celková podlahová plocha: 120,60 m 2-3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce nebyly prováděny Základy kámen, beton Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce hurdis Schodiště teraco Střešní konstrukce valbový krov Střešní krytina BRAMAC Kanalizace z koupelny, kuchyně a WC Rozvod vody studené, teplá jen v koupelně Rozvod elektro světelný a motorový Rozvod plynu není Ústřední topení akumulační kamna Okna plastová a dřevěné zdvojené Dveře a vrata hladké plné a prosklené Vnitřní omítky a obklady vápenné štukové, keramický Dlažby a podlahy keramická dlažba, PVC obklad Vybavení hygienických vana, umyvadlo, WC Vybavení kuchyní el. sporák zařízení Venkovní omítky a obklady stříkaný břízolit Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 992 500 Kč Hlavní stavby: 1 256 850 Kč Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem: 1 256 850 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 858 500,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru Nabídka www.sreality.cz: Suchdol, zděný dům, nabízená kupní cena 788.000,00 Kč, užitná plocha 80,00 m 2, pozemky 607,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 9.850,00 Kč/ m 2, dům bez rekonstrukce v dobrém stavebně technickém stavu, vhodný k rekonsrukci. Lepší sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, pozemky. Nabídka www.sreality.cz: Horušice, zděný dům, nabízená kupní cena 690.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 95,00 m 2, pozemek 701,00 m 2, JCPP včetně pozemků 7.263,00 Kč/ m 2, bez rekonstrukce v dobrém stavebně technickém stavu. Podobné sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, pozemky. Nabídka www.sreality.cz: Adamov, zděný dům, nabízená kupní cena 990.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 120,00 m 2, pozemek 270,00 m 2, JCPP včetně pozemků 8.250,00 Kč/ m 2, bez rekonstrukce. Podobné sídlo, podobný počet užitných podlahových ploch, pozemky. Pozn: JCPP - jednotková cena podlahových ploch Oceňovaný dům: Okresaneč, zděný dům, po částečné rekonstrukci (nová střešní krytina a plastová okna), užitné podlahové plochy 120,60 m 2, bez pozemků, průměrná jednotková cena srovnatelných nabídek prodejů podobných nemovitosti s pozemky je 8.454,00 Kč/m 2, JCPP oceňovaného RD bez pozemků uvažuji ve výši 7.050,00 Kč/m 2. Při porovnání beru v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a jedná se o rodinné domy s vlastními pozemky. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům + pozemky Suchdol u Kutné Hory 788 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům + pozemky Horušice 690 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům + pozemky Adamov 990 000 Kč www.sreality.cz - 4 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1031 313 m 2 zahrada: 2102 1 075 m 2 Celkem: 1 388 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 57 ze dne 17.9.2010. 4 Výpis z katastru nemovitostí CUZK pro LV č. 10001 - pozemky. 2 Snímek katastrální mapy CUZK. 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 2.11.2010 a ze dne 23.7.2003 3 Mapa oblasti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby č.j.: 448/2010-D ze dne 15.10.2010 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) O bydlení v rodinných domech v okolí města Čáslav je zájem v důsledku dobré dostupnosti okolních měst jako je Čáslav, Kutná Hora, Kolín a po železnici je dobrá dostupnost i do hlavního města Prahy, kde je možnost zaměstnání. Jednotková cena bez pozemků: 850.000,00 Kč : 120,60 m 2 = 7.048,00 m 2 Zaokrouhleno: 7.050,00 Kč/m 2. Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny podobných užitných ploch rodinných domů v místě jsou: 7.000,00 Kč/m 2 - hlavní užitné plochy (1.NP, P) 3.500,00 Kč/m 2 - užitné plochy vedlejší (1.PP) Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů v současné době v Okřesanči. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: užitné plochy hlavní 109,50 m 2 (zaokrouhleno 110,00 m 2 ) užitné plochy vedlejší 11,10 m 2 (zaokrouhleno 11,00 m 2 ) Stavby: užitné plochy hlavní 110,00 m 2 x 7.000,00 Kč/m 2 = 770.000,00 Kč užitné plochy vedlejší 11,00 m 2 x 3.500,00 Kč/m 2 = 38.500,00 Kč kolna s garážovým stáním 50.000,00 Kč Celkem: 858.500,00 Kč Zaokrouhleno: 850.000,00 Kč Pozemek pod rodinným domem a spoluužívané pozemky v jeho okolí jsou ve vlastnictví Obce Okřesaneč. Jedná se o pozemky: st. 1031 o výměře 313,00 m 2 č. 2102 - zahrada o výměře 1.075,00 m 2 Cena pozemků k dokoupení + náklady spojené s převodem pozemků: 100.000,00 Kč Odpočet užívaných pozemků pod rodinným domem a v okolí domu: 850.000,00 Kč - 100.000,00 Kč = 750.000,00 Kč Obvyklá cena po dokoupení pozemků: 750.000,00 Kč - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 02.11.2010 Posudek o ceně byl vypracován 03.11.2010 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5499/219 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 03.11.2010 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Fotodokumentace ze dne 2.11.2010 Pohled z ulice Východní pohled Západní pohled Vstup do domu a kolna s garážovým stáním Pohled z ulice - 14 -
Fotodokumentace ze dne 23.7.2003 Západní pohled Východní pohled Kolna s garážovým stáním Vstup do domu a kolna s garážovým stáním Pohled ze zahrady Pokoj - 15 -
Fotodokumentace ze dne 23.7.2003 Koupelna Průhled domem Chodba Pokoj v P - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -