STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Purkyňva 125, Brn 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: bjednavka@statikum.cz Ve věci : Znalecký psudek č. 1617-172-2015 O ceně nemvitstí specifikvaných v bdě 1.1 v k.ú. Vícemilice Objednatel: Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, 639 00 Brn IČ: 66253209 Účel psudku : Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV č. 2021 k.ú. Vícemilice, bec Bučvice pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02341/13-082; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Jiří Mandák, IČ: 71847936, Jiráskva čp. 502, 685 01 Bučvice Oceněn k datu: 19.5.2015 Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnsti ČR Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Pčet stran psudku: Pčet vyhtvení : 19 + 14 stran přílh 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu cenění... 3 1.2 Ppis nemvitích věcí... 3 1.3 Věcná břemena a nájemní práva... 3 1.4 Mvité a nemvité příslušenství... 3 1.5 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.6 Prhlídka a zaměření nemvitsti... 4 1.7 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metda nákladvá... 6 2.2.2. Metda výnsvá... 6 2.2.3. Metda kmparativní... 7 2.1 Vlba metdy cenění... 7 2.2 Administrativní cenění... 7 2.3 Ocenění prvnávací metdu... 14 2.4 Vyjádření k DPH... 17 3. REKAPITULACE... 18 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 19 Seznam přílh Přílha č. 1: Výpisy z katastru nemvitstí... 7 listů Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 2 listy Přílha č. 3: Sdělení MÚ Bučvice... 4 listy Přílha č. 4: Ftdkumentace... 1 listy Str. 2
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Úklem znalce je stanvit bvyklu cenu (tržní hdntu) nemvitstí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze sudníh exekutra č.j. 159 EX 02341/13-082 ze dne 5.5.2015, a t: 1.2 Ppis nemvitých věcí Rdinný dům č.p. 127 k.ú. Vícemilice, bec Bučvice Rdinný dům leží v krajvé části bce Bučvice, která se nazývá Vícemilice. Vícemilice jsu menší sadu v krese Vyškv, ležící 1,5 km jihvýchdně d Bučvic na pravém břehu Litavy, v nadmřské výšce 226 m n. m. Bučvice jsu měst v krese Vyškv v Jihmravském kraji, 29 km výchdně d Brna. Ve městě se nacházejí dvě základní škly a jedna střední škla. Ve městě se nachází rzšířená bčanská vybavenst. Oceňvaná nemvitst je částečně pdsklepená a nachází se na ulici Osvbzení. Dům má jedn nadzemní pdlaží a je tvaru L. Nemvitst je vystavěna klasicku zděnu technlgií, kna v uliční části jsu plastvá (z rku 2007), střecha sedlvá, krytina je z pálených tašek. Dům je dispzičně řešen jak 1+1, kupelna je splečná s wc. Vytápění je řešen pmcí plynvých wafek. Nemvitst je připjena na veškeré inženýrské sítě. Ve funkčním celku s nemvitstí je dvůr, ze kteréh je vstup d místnsti skladu v západní části budvy. Dvůr je zcela pkryt zámkvu dlažbu. K nemvitsti dále náleží pzemek p.č. 878/1, 879/3, 894/25, 877/4, 895/25 a 876/2. Tyt pzemky jsu v aktuálním územním plánu vedeny jak plchy zeleně a takt jsu i ve skutečnsti užívány. 1.3 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.4 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Str. 3
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Při místním šetření byl zjištěn následující nemvité příslušenství ceňvaných nemvitstí: Zámkvá dlažba nacházející se ve dvře dmu, dřevěný plt. 1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne 5.5.2015 je jak vlastník ceňvaných nemvitstí zapsán: 1.6 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne 19.5.2015 za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Lukáše Pejchala a spluvlastníka nemvitsti Marie Mandákvé. V rámci prhlídky bytvéh dmu nebyl umžněn znalci vstup d bytných místnstí. 1.7 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Ftdkumentace z prhlídky a údaje zjištěné při prhlídce; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d 1. 10. 2014; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; Str. 4
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září 2012. Str. 5
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 2. OCENĚNÍ Obvyklu (tržní) cenu nemvitsti lze becně vyjádřit následvně: Obvyklá cena je takvá, kteru by byl mžn za knkrétní věc jak předmět prdeje a kupě v rzhdné dbě a místě dsáhnut. V zákně č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, je definvána takt: Obvyklu cenu se pr účely zákna č. 151/1997 Sb. se rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Cena určená jinak než bvyklá cena neb mimřádná cena je cena zjištěná. Jiným způsbem ceňvání jsu: 2.2.1. Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 441/2013, ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh. Str. 6
2.2.3. Metda kmparativní STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak pře dimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. Tat metda dkáže za předpkladu existence kvalitní databáze cen srvnatelných bjektů nejlépe zhdntit bchdvatelnst a tedy i tržní hdntu srvnávaných nemvitstí. Hlavní metdu cenění byla tedy zvlena metda kmparativní, metdu pdpůrnu pak bude administrativní cenění. 2.2 Administrativní cenění Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Str. 7
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Základní infrmace Adresa předmětu cenění: Bučvice 679 04 Bučvice Kraj: Jihmravský Okres: Vyškv Obec: Bučvice Katastrální území: Vícemilice Pčet byvatel: 6 464 Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. Pi O1. Velikst bce - Nad 5000 byvatel I 0,95 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Obce s pčtem III 0,85 byvatel nad 5000 a všechny bce v kresech Prahavýchd, Praha-západ O3. Plha bce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Železniční a autbusvá II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Rzšířená vybavenst (bchd, služby, zdravtní středisk, škla a pšta, neb bankvní (peněžní) služby, neb sprtvní neb kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 781,85 Kč/m 2 Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Nabídka II 0,00 dpvídá pptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, V 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) neb jedntka neb jedntka se spluvl. pdílem na pzemku 3. Změny v klí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 Index plhy i = 1 Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v statních bcích nad 2000 Název znaku č. Pi Str. 8
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Okrajvé části bce III -0,05 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité II -0,01 věci je částečně dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst k pzemku - Příjezd p zpevněné VI 0,00 kmunikaci, dbré parkvací mžnsti 7. Osbní hrmadná dprava - Zastávka d 201 d 1000, MHD II -0,01 špatná dstupnst centra bce 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - I -0,01 Nevýhdná pr účel užití realizvané stavby 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0,00 10. Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0,00 11. Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 Keficient pp = IT * IP = 0,960 Ocenění staveb i = 2 Rdinný dům čp.127 Zatřídění pr ptřeby cenění Typ bjektu: Rdinný dům 35 prvnávací metda Plha bjektu: Jihmravský kraj, bec 2 001 10 000 byvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (přílha č. 24): 2 160,- Kč/m 3 Zastavěné plchy a výšky pdlaží : 6*9,25 = 55,50 m 2 2*5,25 = 10,50 m 2 : = 2,00 m 2 Název pdlaží Zastavěná plcha Knstrukční výška : 55,50 m 2 2,90 m 10,50 m 2 2,90 m : 2,00 m 2 1,60 m Obestavěný prstr : (6*9,25)*(2,90) = 160,95 m 3 (2*5,25)*(2,90) = 30,45 m 3 Str. 9
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 : (6*9,25)*(2,20)+(2*5,25)*(2,20) = 145,20 m 3 : (2)*(1,6) = 3,20 m 3 Obestavěný prstr - celkem: = 339,80 m 3 Pdlažnst: Zastavěná plcha prvníh nadzemníh pdlaží: ZP1 = 66,00 m 2 Zastavěná plcha všech pdlaží: ZP = 68,00 m 2 Pdlažnst: ZP / ZP1 = 1,03 Výpčet indexu cenvéh prvnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepdsklepený neb pdsklepený d plviny I typ A zastavěné plchy 1.NP - se šikmu neb strmu střechu 1. Druh stavby - dvjdmek, dům řadvý II -0,01 2. Prvedení bvdvých stěn - cihelné neb tvárnicvé zdiv III 0,00 3. Tlušťka bvd. stěn - 45 cm II 0,00 4. Pdlažnst - hdnta více jak 1 d 2 včetně II 0,01 5. Napjení na sítě (přípjky) - přípjka elektr, vda, kanalizace V 0,08 a plyn neb prpan butan 6. Způsb vytápění stavby - lkální vytápění el. neb plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní prvedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšíh vybavení I 0,00 9. Venkvní úpravy - minimálníh rzsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvřící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb neb jejich celkvé zastavěné plše nad 25 m2 11. Pzemky ve funkčním celku se stavbu - bez pzemku I -0,01 (neb puze zast. stavbu) neb d 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dbrém stavu s II 1,00 pravidelnu údržbu Keficient pr stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,750 = 0,750 12 i = 1 Index trhu s nemvitými věcmi IT = 1,000 Index plhy pzemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m 3 * 0,750 = 1 620,- Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 339,80 m 3 * 1 620,- Kč/m 3 * 1,000 * 0,960= 528 456,96 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = 528 456,96 Kč Rdinný dům čp.127 - výchzí cena pr výpčet = 528 456,96 Kč vlastnickéh pdílu Str. 10
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Rdinný dům čp.127 - zjištěná cena = 88 076,16 Kč Ocenění pzemků Ocenění Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. Pi 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d 15% včetně; statní rientace IV 0,00 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky III 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index mezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemvitstmi IT = 1,000 Index plhy pzemku IP = 0,960 Celkvý index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,960 = 0,960 i = 1 Stavební pzemek zastavěné plchy a nádvří ceněný dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst. 1 781,85 0,960 750,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 zastavěná plcha a nádvří 129 121,00 750,58 90 820,18 Stavební pzemek - celkem 121,00 m 2 90 820,18 Stavební pzemky pr statní plchy, kmunikace Úprava základních cen pr pzemky kmunikací Znak Pi Str. 11
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 P1. Kategrie a charakter pzemních kmunikací, veřejnéh prstranství a drah III Účelvé kmunikace, vlečky, vzletvé a přistávací dráhy -0,50 letišť v délce d 1 200m, veřejné prstranství, které není sučástí kmunikace P2. Charakter a zastavěnst území II V kat úz. mim sídelní části bce v zastavěném území -0,10 bce P3. Pvrchy II Kmunikace s nezpevněným pvrchem -0,05 P4. Vlivy statní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Kmerční využití I Bez mžnsti kmerčníh využití 0,60 4 Úprava základní ceny pzemků kmunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,210 Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Keficienty ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 3 - stavební pzemek - statní plcha, statní kmunikace 4 dst. 3 781,85 0,210 1,000 164,19 Typ Název 4 dst. 3 statní plcha - statní kmunikace 4 dst. 3 statní plcha - statní kmunikace i = 1 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 894/25 86,00 164,19 14 120,34 895/25 59,00 164,19 9 687,21 Ostatní stavební pzemky - celkem 145,00 m 2 23 807,55 Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Výpčet úpravy základní ceny - přílha č. 5: Obce s 5-10 tisíci byv. - vlastní území: 80 % Celkvá úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ čísl [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 876/2 31911 2 062,00 10,73 80,00 19,31 39 817,22 876/2 32011 87,00 8,35 80,00 15,03 1 307,61 876/2 34099 1 006,00 1,22 80,00 2,20 2 213,20 877/4 34099 22,00 1,22 80,00 2,20 48,40 878/1 31911 152,00 10,73 80,00 19,31 2 935,12 878/1 34099 37,00 1,22 80,00 2,20 81,40 879/3 34099 3,00 1,22 80,00 2,20 6,60 Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Str. 12
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Celkem: 3 369,00 m 2 46 409,55 Pzemky - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = 161 037,28 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Pzemky - zjištěná cena = 26 839,55 Kč REKAPITULACE Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rdinný dům čp.127 88 076,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 88 076,20 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky 26 839,60 Kč 2. Ocenění pzemků celkem 26 839,60 Kč Celkem 114 915,80 Kč Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení, celkem 114 915,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rdinný dům čp.127 88 076,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 88 076,20 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky 26 839,60 Kč 2. Ocenění pzemků celkem 26 839,60 Kč Celkem 114 915,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 114 915,80 Kč Str. 13
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Výsledná cena p zakruhlení dle 50: 114 920,- Kč slvy: Jednstčtrnácttisícdevětsetdvacet Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, databáze realizvaných bchdů MOISES a databáze znaleckéh ústavu. Rdinné dmy Srvnávací nabídka 1) Rdinný dům, Vícemilice, užitná plcha 90 m 2 Jedná se rdinný, cihlvý, dmek vesnickéh typu, v klidné ulici bce Bučvice, část Vícemilice, kr. Vyškv. Dispzice 2+1, zastavěná plcha dmu 155 m2, uliční šíře 8,6 m, půdrys budvy je mžné vidět ve ftgalerii. Zahrada je velká asi 350 m2. Celkvá plcha všech parcel činní přesně: 510 m2. Dispzice: chdba, kuchyně, špajz, kupelna, dva pkje, prsklená veranda, další hspdářské budvy. Nemvitst je pstavená kl rku 1945 a vše ve stavu k celkvé reknstrukci. Sučasné bvdvé zdiv má tlušťku 60 cm, je cihlvé a suché. Střecha je k výměně, pdlahy dřevěná prkna. Dům není pdsklepený a není dizlvaný. Vše je v půvdním stavu. Napjení na becní vdvd, elektřinu a plyn. Žumpa zatím není napjená na becní kanalizaci, která vede před dmem a tak je třeba ji vyvážet. NABÍDKOVÁ CENA 599 000 KČ 2) Rdinný dům Vícemilice, užitná plcha 50 m 2 Dům s pzemkem celkvé plše 806 m2, dům je určen k celkvé mdernizaci ppřípadě demlici a využití na stavební míst. Na hranici pzemku jsu veškeré inženýrské sítě. Parkvání v průjezdu na pzemku před dmem. NABÍDKOVÁ CENA 799 000 KČ 3) Rdinný dům, Bučvice, užitná plcha 51 m 2 Rdinný dům s mžnstí rzšíření půdní vestavbu je určen k mdernizaci a nachází se v klidné krajvé části města s veškeru bčansku vybavenstí. Pzemek celkem: 136 m² Zastavěná plcha: 55 m² Užitná plcha: 51 m² Dispzice: Str. 14
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 1.PP: sklep (12,0 m²) 1.NP: chdba (5,0 m²), pkj (18,0 m²), kuchyně (12,0 m²), kupelna s WC (4,0 m²) Pdkrví: mžnst půdní vestavby (cca 40,0 m²) Vybavenst: el. 230/400 V, veřejný vdvd, plyn, kanalizace. NABÍDKOVÁ CENA: 590 000 KČ 4) Rdinný dům Bučvice, užitná plcha 152 m 2 Dům je ve špatném tech. stavu a je tudíž nabízen za cenu st. pzemku. Přípjky ANO. Zajímavá lkalita v klidné části centra města. Zahrada přím navazuje na lespark. Z dmu příjemný výhled na měst. Zastavěná plcha a nádvří 152 m2. Zahrada 118 m2. Pzemek celkem 270 m2. Členění: předzahrádka, chdba, dům dvu pkjích-dvrek s menšími hsp. budvami -zahrada. NABÍDKOVÁ CENA: 495 000 KČ 5) Rdinný dům Záhumení, Bučvice - Klbučky, užitná plcha 80 m 2 RD je situván na ul. Záhumení č.p. 106 v klidné části k.ú. Klbučky, bec Bučvice. Oklní zástavba převážně bjekty k bydlení. Jedná se samstatně stjící nepdsklepený zděný bjekt s jedním nadzemním pdlažím. Nebývané pdkrví je přístupné puze žebříkem přes tvr ve štítvé zdi, služí jak sklad. Střecha je sedlvá, standardní dřevěný krv běžné knstrukce i prvedení. První NP bsahuje vstupní předsíň, samstatné WC, kupelnu, p vnitřním schdišti vstup d kuchyně, 2 pkje se vstupem z prstru kuchyně. Byla prvedena reknstrukce v rzsahu - vnitřní rzvdy teplé a studené vdy a elektr, nvé tpení s elektrktlem a radiátry, nvá kupelna a WC, mítky a pdlahy včetně izlace, venkvní zateplení kntaktním zateplvacím systémem /plystyrén v tl. d 8 cm, uzavřen puze zastěrkváním bez finální úpravy. NABÍDKOVÁ CENA: 549 000 KČ Str. 15
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 Kmparace: č. Plha bjektu Dispzice Pzemek [m2] Stav Příslušenství Vybavení Nabídkvá cena [Kč] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena p redukci (Krpc) [Kč] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, dispzice) (technický stav) (vybavení a příslušenství) (pzemek) (úvaha znalce) Cena ceň. bjektu [Kč] X Rdinný dům, Vícemilice čp.127 1+1 121 běžná údržba lk.wafky, krb, 230V, kanal., el.bjler,vdvd 1 RD Vícemilice, kres Vyškv 2+1 510 k reknstrukci kanal., 230/400V, studna, lk.tuh.pal., krb, el.bjler 690 000 0,85 599 000 1,00 1,14 0,80 1,00 1,20 1,00 1,09 549 541 2 RD Vícemilice, kres Vyškv 3 RD, Bučvice 1+1 136 běžná údržba - 806 k reknstrukci 799 000 0,85 679 150 1,00 1,22 0,75 1,00 1,27 1,00 1,16 585 474 Vybavenst: el. 230/400 V, veřejný vdvd, plyn, kanalizace 590 000 0,85 501 500 1,05 1,01 0,90 1,00 1,01 1,00 0,97 517 010 4 RD, Bučvice 2+1 270 k reknstrukci hsp. budva 495 000 0,85 420 750 1,10 1,30 0,65 1,00 1,11 1,00 1,03 408 495 5 RD Bučvice 949 Celkem jedntkvá cena - průměr Směrdatná dchylka Průměr - směrdatná dhylka Průměr + směrdatná dchylka Variační keficient Celkem cena bjektu stanvená znalcem K1 keficient plhy nemvitsti K2 keficient veliksti nemvitsti K3 K4 K5 K6 keficient technickéh stavu nemvisti p částečné reknstrukci keficient vybavení, vedlejších staveb a venkvních úprav keficent veliksti pzemku keficient úpravy dle úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) 549 000 0,85 466 650 1,05 1,11 0,85 0,99 1,29 1,00 1,27 367 441 Obvyklá cena rdinnéh dmu č.p. 127 k.ú. Vícemilice včetně příslušenství a pzemku p.č. 129, zastavěná plcha a nádvří, stanvená přímým prvnáním činí 490 000,- Kč. Obvyklá cena spluvlastnickéh pdílu by neměla být rvna aritmetickému pdílu z celkvé bvyklé ceny nemvitstí, prtže kupující je mezen ve vyknávání svých vlastnických práv dalšími spluvlastníky, ppř. nemůže nemvitst vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemvitstí nekmerčních (byt, RD) je mezení výrazně větší, nebť vlastník nemůže prakticky nemvitst užívat (mim RD s více byty). P kupi může puze pžadvat p spluvlastníkvi, který v nemvitsti bydlí, nájem ve výši svéh spluvlastnickéh pdílu. Rvněž ve vyknávání vlastnických práv je mezen výší spluvlastnickéh pdílu. Dle znaleckéh standardu POSN č. 1 je snížení vlastnickéh pdílu pr nekmerční nemvitsti dpručván následvně: pr většinvý pdíl - snížení aritmetickéh pdílu d 15-20 % pr menšinvý pdíl - snížení aritmetickéh pdílu cca 20 40 % Pr výpčet cenění vlastnickéh pdílu 1/6 na předmětné nemvitsti je uvažván snížení 30% Obvyklá cena pdílu 1/6 na rdinném dmě č.p. 127 k.ú. Vícemilice včetně příslušenství a pzemku p.č. 127, zastavěná plcha a nádvří, stanvená přímým prvnáním činí 57 000,- Kč. Tat částka se skládá z ceny pdílu na pzemku p.č. 127 ve výši 11 400 Kč a ceny pdílu na stavbě ve výši 45 600 Kč. Kč 485 592 93 483 392 109 579 075 19,25% Kč 490 000 Str. 16
Zemědělské pzemky Srvnávací nabídka STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 1) Žatčany, rná půda, plcha: 58 200 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 27 Kč/m2 2) Žabčice, rná půda, plcha:13 514 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 20 Kč/m2 3) Ždánice, luka, plcha: 7 127 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 14 Kč/m2 Obvyklá cena zjištěná analýzu trhu p.č. 878/1, 879/3, 894/25, 877/4, 895/25 a 876/2 celkvé výměře 3 514 m2 je p zakruhlení 71 000 Kč. Spluvlastnický pdíl 1/6 pvinnéh je p zakruhlení 11 800 Kč. 2.4 Vyjádření k DPH V případě pzemků LV č. 2021 k.ú. Vícemilice, bec Bučvice se nejedná stavební pzemky dle 56 dst. 2 zák. DPH. Stavby byly dle prvedenéh místníh šetření a dle dstupných infrmací prkazatelně užívány již déle než 5 let, tut skutečnst ptvrdil i příslušný stavební úřad. Stavby tudíž splňují předpklady pr svbzení d DPH dle 56 zák. DPH. Str. 17
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 3. REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Pdíl 1/6 na nemvité věci zapsané na LV č. 2021 k.ú Vícemilice: Cena pdílu zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena zjištěná prvnávacím způsbem 114 920,- Kč 68 800,- Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) pdílu 1/6 na nemvitstech uvedených na LV 2021 v k.ú Vícemilice je dle dbrnéh dhadu 68 800 Kč Cena slvy: šedesátsmtisícsmset Kč Str. 18
STATIKUM s. r.. 1617-172-2015 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 9.10. 1997 (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 11.7.2012) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem 1617/172/2015. V Brně dne 9.6.2015. Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 19
PŘÍLOHY Přílha č. 1: Výpisy z katastru nemvitstí... 7 listů Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 2 listy Přílha č. 3: Sdělení MÚ Bučvice... 4 listy Přílha č. 4: Ftdkumentace... 1 listy
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0646 Vyškv Obec: 592943 Bučvice Kat.území: 615170 Vícemilice List vlastnictví: 2021 A B P P P P P P P Stavby Typ stavby Část bce, č. budvy P Vícemilice, č.p. 127 bydlení P = právní vztahy jsu dtčeny změnu B1 C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Obec: Kat.území: 615170 Vícemilice List vlastnictví: 2021 Typ vztahu Oprávnění pr Pvinnst k 592943 Bučvice V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Stavba: Vícemilice, č.p. 127 V-255/2015-712 Přadí k Listina Okres: CZ0646 Vyškv Přadí k Listina Přadí k
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Kat.území: 615170 Vícemilice Typ vztahu Oprávnění pr Listina Přadí k datu pdle právní úpravy účinné v dbě vzniku práva Listina Suvisející zápisy Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti ke spluvl. pdílu veliksti 1/6 Listina
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 05.05.2015 09:35:02 CZ0646 Vyškv Kat.území: 615170 Vícemilice Obec: 592943 Bučvice Listina Listina Listina
Kat.území: 615170 Vícemilice Listina Suvisející zápisy Listina Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Kat.území: 615170 Vícemilice Typ vztahu Oprávnění pr D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pr Plmby a upzrnění E Listina F 879/3 34099 3 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Vyškv, kód: 712. strana 6
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 05.05.2015 09:35:02 CZ0646 Vyškv Obec: Kat.území: 615170 Vícemilice List vlastnictví: 2021 592943 Bučvice V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Vyškv, kód: 712. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 05.05.2015 09:51:15 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Vyškv, kód: 712. strana 7
Městský úřad Bučvice Odbr ŽP a SÚ - ddělení stavebníh úřadu Jiráskva 502, 685 01 Bučvice Tel.: 517 324 446 IČO: 00291676 Fax: 517 324 431 ID DS: td3be8p Email: sujanva@bucvice.cz Vyřizuje: Silvie Šujanvá Váš dpis zn: Ze dne: Naše zn/čj: MUB/OSÚ-13352/2015 suj Spisvá značka: OSÚ-2062/2015-suj Datum: 02.06.2015 Obdrží: dle rzdělvníku Sdělení k pdané žádsti Městský úřad Bučvice, dbr živtníh prstředí a stavebníh úřadu, ddělení stavebníh úřadu (stavební úřad), bdržel dne 07.05.2015 žádst znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., se sídlem Hudcva 78c, Brn sdělení kdy byla zklaudvána stavba rdinnéh dmu č. p. 127 na pzemku parc č. 129 v k.ú. Vícemilice a zda na pzemcích parc. č. 895/25, 879/3, 878/1, 877/4, 876/2, 894/25 v k.ú. Vícemilice byl vydán stavební pvlení. K výše uvedenému sdělujeme, že ke stavbě rdinnéh dmu č. p. 127 v archivvaných písemnstech, ani písemných záznamech zdejšíh stavebníh úřadu nebyl dhledán žádný spisvý materiál a na výše uvedených pzemcích nebyl vydán žádné stavební pvlení. tisk úředníh razítka Zdeněk Bárek veducí ddělení stavebníh úřadu Za správnst vyhtvení: Silvie Šujanvá Rzdělvník: - STATIKUM s.r.., IDDS: t538guz
Ftdkumentace z prhlídky Phled z ulice