Příloha č.2 důvodové zprávy návrhu na změnu usnesení č. 5/2/2014 k bodu č. 9 zápisu ze zasedání OZ ze dne 17.03.2014
Posouzení záměru na využití objektu Zámečku v Tuklatech na ubytování pro seniory. Na základě zadání předkládáme naše hodnocení možného využívání stavby Zámečku v Tuklatech u Prahy pro seniorské centrum. Cílem je uvedený objekt rekonstruovat a dostavět tak, aby byl schopen poskytnout bydlení zhruba třem desítkám lidí v důchodovém věku. Součástí mají být doprovodné provozy, které zajistí potřebnou nadstavbu ubytovaným lidem této věkové kategorie. Předpokládá se, že ubytovaní budou stále ještě poměrně aktivní a budou využívat i nabízené služby a doprovodnou péči. Nepředpokládá se, že by zde ubytovaní vyžadovali dlouhodobou trvalou lékařskou péči 24/7 nebo byli nesamostatně Nejdříve bych rád představil naši společnost. Společnost REAL DEVELOPMENT DESIGN s.r.o. aktivně pracuje mimo jiné v oboru plánování a výstavby historických rekonstrukcí již deset let a prostřednictvím svého majitele navazuje na předchozí zkušenosti od r. 1990. Za dobu fungování firmy RDD jsme realizovali již několik staveb v historických prostorách stávajících domů. Jednalo se vždy o vysoce památkově chráněné prostory a naší prací bylo jak zhotovení konceptu dispozičního řešení, tak i jejich realizace prostřednictvím řady kvalitních subdodávek, jejich řízení a organizace na místě. Z poslední doby bych rád uvedl naši aktuální realizaci dvou projektů v zámku Žďár nad Sázavou. Jednak jsme zpracovali projektovou dokumentaci pro provedení stavby a jsme pověření kompletní rekonstrukcí starého opatství na bytové prostory pro majitele zámku, jednak zde spolupracujeme na projektu vytvoření Interpretačního centra pro návštěvníky této lokality, spojené se Santiniho Zelenou horou. Cílem je vytvořit turisticky atraktivní prostor, který přitáhne návštěvníky a vytvoří tak další cestovní ruch v tomto místě, na což dostal tento projekt podporu z ROP, kapitoly pro rozvoj cestovního ruchu. Naše firma zde spolupracuje s mezinárodními odborníky architekty a speciality na ekonomickou rozvahu takového rozvoje.
Posouzení objektu : Zámeček v Tuklatech později fara, je dnes v podstatě nevyužívaný stavební objekt a tomu odpovídá jeho stavební stav. Staticky jsou zděné konstrukce zdravé, o zdraví krovů bude nutné se přesvědčit detailním zkoumáním současného stavu, avšak podle zevrubné prohlídky je vidět, že řada dřevěných konstrukcí bude na výměnu či značnou opravu a doporučujeme také celkovou aplikaci mikrovlnného záření na stěny domu v horních částech, aby se předešlo zpětnému napadení konstrukcí dřevokaznými houbami. Další statické zásahy bude nutné posoudit podle skutečných dispozičních potřeb, úměrně novému způsobu využívání stavby. Dům je jako původní lovecký zámeček Marie Terezie jasně určen a svou statickou konstrukcí odpovídá své době. Navíc nepravidelný tvar je sice krásný a příjemný orientací na všechny světové strany, ale zároveň s sebou nese skutečnost, že stěny v sevřených úhlech jsou velmi silné - zřejmě i přes jedeš metr. Tato věc přináší potíže otevírat zde otvory mezi místnostmi a spojovat je do pravidelných menších prostor. Z toho vyplívá, že nejlepší náplň domu bude taková, která bude v zásadě využívat stávajícího dispozičního uspořádání. Budova je i podle zprávy k původnímu projektu rekonstrukce na kulturní dům z let 2008, značně zvlhlá a je třeba celý dům řádně sanovat. Náklad na rekonstrukci tohoto objektu budou nemalé odhadem - podle funkce a požadovaného standardu od 20 do 30 milionů Kč. Posouzení záměru seniorského domu : Využívání této budovy pro seniorské potřeby bydlení se zde jeví jako smysluplné. V zásadě vidíme následující organizaci funkcí v daných prostorách: v přízemí (cca 320m2) - společné prostory seniorského centra, jako je příjem a recepce, restaurační prostory s kuchyní a zázemím, společné prostory pro setkávání - knihovna, TV, dále ordinace, masážní prostory apod. V patře pak lze umísit pouze cca 5 větších pokojů pro 1-2 lidi cca 8 10 lidí celkem. Vzhledem k složitosti krovu a finanční náročnosti vestavby, bychom vestavbu pokojů do krovu zvážili až po detailním naplánování a porovnání všech aspektů pro a proti, včetně
památkové ochrany. Ostatní kapacitu lůžek doporučujme zbudovat v novém objektu, který bychom umístili částečně do půdorysu stávající sýpky, s tím, že by se jednalo o průnik dvou hmot - staré a částečně ubourané sýpky a nové hmoty přistavěného dvoupodlažního domu, s jasným přiznáním všech potřebných moderních prvků, jako jsou velká okna, apod. Celý objekt by měl být okny orientován na jižní stranu tedy směrem k zadní fasádě zámečku. Je zde dostatečný odstup a tak by vzniklý prostor utvořil klidnou a pěknou zahradu chráněnou ze všech stran. Takto nově zbudovaný objekt bude nejen dobře odpovídat modernímu standardu bydlení našich seniorů, ale také i bude hospodárnější na provoz a jeho výstavba bude méně investičně náročná. O využití posledního objektu - jednopodlažního objektu na jihu parcel patřících k nemovitosti lze uvažovat jako o technologické stavbě pro vodoléčbu a podobné způsoby využití v rámci celého senior centra. Širší posouzení obecný pohled : Pokud budeme posuzovat reálnost využití budov pro jakýkoliv program a vezmeme v úvahu umístění objektu nedaleko Prahy, pozemek a okolí, a celkový stav objektu, stejně jako jeho využitelnost pro různé účely, jeví se využití k seniorskému centru jako ideální možnost pro záchranu tohoto historického objektu alespoň v míře úplné záchrany hlavní budovy zámečku a její rekonstrukce do důstojné podoby. Pokud bychom zvažovali jiné využití této stavby v dnešních ekonomických podmínkách což takovéto detailní analýzy někdy s našimi kolegy z Grenoblu a Paříže pro různá historická centra provádíme pro své klienty, tak můžeme říci že, vzhledem k blízkosti Prahy a neexistence jakékoliv atraktivity v dané širší lokalitě neexistuje aktivita, která by zde mohla být umístěna z pohledu cestovního ruchu. Dále můžeme vyloučit cokoliv jako kulturní dům apod., což v současném stavu Evropské ekonomiky naprosto nedává smysl vzhledem k tomu, kolik je třeba do takových projektů investovat a že se jedná o neziskovou sféru. Bylo by nutné hledat bohatou nadaci, která by zde umístila nějakou svou aktivitu. Z komerčního pohledu je to ještě pesimističtější opět neexistence jakéhokoliv smysluplného programu. Domníváme se, že naše zkušenosti a zkušenosti našich zahraničních partnerů, se kterými realizujeme např. Interpretační centrum na zámku ve Žďáru nad Sázavou zážitkovou
výstavu v blízkosti Zelené hory jako památky zařazené v UNESCO, nám poskytují dostačený základ na to, abychom zcela odpovědně řekli, že navržený způsob využití pro seniorské potřeby je nejen ideální pro stavbu jako takovou, ale i plně odpovídá ekonomickým a sociálním potřebám současnosti. Obec sama není velká a tato aktivita nepředstavuje ani z pohledu dopravy a urbanismu velké zatížení či narušení chodu obce a zároveň zajistí drobnou ekonomickou aktivitu okolo provozu centra pár pracovních příležitostí a také možné využívání např. kapacity restaurace či jiných veřejných částí centra. Je zde řada drobných synergií. V Praze dne 20.3.2014 REAL DEVELOPMENT DESIGN s.r.o., Ing. Lubomír Špaček jednatel