Družstevní minimum 7.1. 214 Praha 21. 1. 214 Přerov Blok I úvod (cca 3 min) Bytová družstva definice stručná historie obecně až do roku 1918 období let 1918 až 1945 období let 1945 až 1958 období let 1959 až 1989 zejména zákonná úprava, typy bytových družstev a sdružování družstev vývoj po r. 1989, transformace družstev současné právní a faktické postavení ve státě ČR bydlení v číslech SČMBD 1 2 Blok II Specifika bytového družstva (cca 1 hodina) Základní otázky definice družstva obecně pojetí a principy družstva orgány družstva předpoklady vzniku a fungování družstev uspokojování bytových potřeb členství v družstvu, společné členství manželů samosprávy jako orgán družstva převod členských práv a povinností vypořádací podíl Blok III Převody bytů z vlastnictví družstev do vlastnictví členů (cca 3 min) právní úprava prohlášení vlastníka budovy smlouva o převodu vlastnictví jednotky společenství vlastníků jednotek 3 Blok IV Hospodaření bytových družstev (cca. 1,5 hodiny) Právní úprava hospodaření bytového družstva (BD) v zákoně o obchodních korporacích Předmět činnosti BD Nájemné z družstevních bytů a nebytových prostorů, služby spojené s jejich užíváním Zásady hospodaření BD Blok V Bezpečný provoz bytových domů (cca 3 min) Základní povinnosti správců domů v oblasti BOZ Základní požadavky v oblasti požární ochrany 4
Definice družstva 2. Základní otázky Blok V Údržba a provoz bytových domů (cca. 1 hodina) Statistiky Provoz a údržba bytových domů Podpora oprav a modernizací bytových domů Podpora výstavby bytových domů Stavební zákon povolování staveb Energetická náročnost budov a novela zákona č. 46/2 Sb. Podle dostupných informací neexistuje žádná mezinárodně či v rámci ES uznávaná definice pojmu družstvo. Definice pojmu družstvo se i v jednotlivých členských státech ES poměrně hodně liší. V našich podmínkách lze pojem družstvo vymezit takto: Družstvo je dobrovolným svépomocným společenstvím neuzavřeného počtu osob, založeným za účelem zajišťování společných hospodářských, sociálních, kulturních a nebo jiných potřeb členů. Je demokraticky řízeno a kontrolováno svými členy. Tato definice by mohla být rozšířena ještě v tom smyslu, že tento účel je realizován buď společným podnikáním nebo jinou společnou činností uskutečňovanou podle stanov buď pouze ve vztahu k členům anebo též ve vztahu k třetím osobám. 5 6 Pojetí a principy družstva Pojetí a principy družstva a) Prvým z nich je princip dobrovolnosti členství. Tento princip má dva aspekty, totiž že jednak není možno nikoho nutit, aby se členem družstva stal, a stejně tak není možno někoho nutit, aby jim zůstal proti své vůli. Tento princip je patrně nejdůležitějším ze všech (dá-li se ovšem vůbec nějaký princip takto vyčlenit a označit za nejdůležitější). Dalším je princip kolektivismu. Tím je řečeno, že družstvo je kolektivem neuzavřeného počtu členů, tedy jinak řečeno, že není možná existence jednočlenného družstva. Podstatným znakem družstevnictví je totiž vzájemná spolupráce jeho členů, kterou ovšem jinak než v kolektivu nelze uskutečnit. Významným rysem družstev je princip družstevní demokracie, tzn. že v družstvu se rozhoduje na členské schůzi většinou hlasů, počítanou ovšem nikoliv podle majetkových podílů, nýbrž podle hlav. Tedy že většina hlasů rozhoduje a menšina je povinna se tomu rozhodnutí podřídit (při zachování možnosti domáhat se v případě porušení práv nápravy soudní cestou). Čtvrtým je princip rovnosti členů, který znamená, že každý člen má stejná práva a povinnosti, pokud stanovy neurčují jinak, jakož i stejnou výši základního členského vkladu pro každého člena. 7 8
Družstevní desatero Družstevní desatero Seznam deseti základních rámcových principů, o které se má družstevnictví opírat, a které mají být v praxi respektovány jakožto pojmové znaky družstevnictví. Družstevní desatero představují následující zásady: 1. nezávislost družstev na státu, 2. družstva podléhají sice družstevním předpisům regulujícím jejich organizační aj. otázky, ale co se výkonu jejich podnikatelské činnosti týče, jsou si rovna s jinými podnikateli de facto i de iure, 3. družstva se řídí stanovami, jimž právní předpisy poskytují značnou míru volnosti k autonomní úpravě vnitřních záležitostí družstva, 4. družstvo je řízeno představenstvem jakožto orgánem manažerského typu, 5. činnost představenstva a vedení družstva je pod kontrolou na nich nezávislé kontrolní komise, 6. družstvo je podrobeno externí kontrole ze strany nadstavbových družstevních organizací, které mají vůči němu právo revize jeho hospodaření a činnosti; tento princip česká právní úprava vůbec nezná. Družstevní svazy a Družstevní asociace ČR nemají vůči jednotlivým družstvům žádná kontrolní ani jiná oprávnění, jedná se výlučně o dobrovolná sdružení, 7. členská základna a pracovníci družstva jsou všestranně zainteresováni na chodu družstva, 8. družstva fungují na principu ekonomické likvidity, tzn. družstva jsou ekonomicky nezávislá a životaschopná (to platí, i co se týče družstev založených za nepodnikatelským účelem), 9. družstva jsou povinna přispívat do nezávislých družstevních garančních fondů, z kterých jsou v případě potřeby finančně podpořena ta družstva, která se v důsledku náhlých změn nebo otřesů ekonomiky dostanou do finančních obtíží; toto česká právní úprava rovněž nezná. 1. družstva fungují jako ekonomicky rentabilní subjekty tržní ekonomiky. 9 1 Historie vzniku družstev na historickém území ČR Historie družstev na historickém území ČR V polovině devatenáctého století v Českých zemích s ohledem na vysoký hospodářský rozvoj a kulturně sociální povědomí se postupně vytvářely podmínky pro vznik družstevnictví. První družstvo První potravní a spořitelní spojek bylo založeno v roce 1847, krátce po vzniku družstev anglických Rochdalských průkopníků. První bytová sdružení vznikala v českých zemích v 8. letech 19. století. Jejich účelem byla péče o zabezpečení levného bydlení pro dělníky a zaměstnance. Hlavní překážkou většího rozvoje bytových družstev byly obtíže při opatřování úvěru. Teprve zákony o daňových výhodách pomohly na sklonku 19. století četnějšímu zakládání stavebních a bytových družstev. V roce 198 bylo uváděno v českých zemích 99 bytových družstev, v roce 191 již 127 a v roce 1912 dokonce již 355 bytových družstev. Stav družstev k31. 12. 1922 Typ družstva Počet subjektů úvěrní 5378 Zemědělská 2153 Živnostenská 1575 Konsumní 131 Stavební a bytová 1236 Obecně prospěšná 51 Jiná 119 Celkem 11822 11 12
Historie družstev na historickém území ČR Historie družstev na historickém území ČR Po vzniku samostatného Československa v průběhu let 1918 1938, i když bytová družstva neměla rozhodující podíl na celkovém počtu postavených bytů, byla jejich činnost přínosem při výstavbě a zkvalitňování bydlení pro slabší sociální vrstvy. I přes tuto skutečnost se v rámci bytových družstev realizovali i reprezentativní projekty, např. luxusní dvojvila bratrů Karla a Josefa Čapkových Úspěšný rozvoj v období 1. republiky byl násilně přerušen německou okupací a následně pak komunistický puč v únoru 1948 předznamenal konec demokratického vývoje v Československu. Po skončení 2. světové války v roce 1945 navázala bytová družstva na předválečné tradice a stala se největší stavebníkem bytů. V roce 1949 bylo v Československu 9 bytových družstev, avšak v roce 1954 byla veškerá družstevní bytová výstavba zastavena. 13 14 Historie družstev na historickém území ČR Historie družstev na historickém území ČR K zásadnímu obratu dochází v r. 1959, kdy z rozhodnutí komunistické vlády je vytvořen nový typ družstva stavební bytové družstvo. Nové ekonomické podmínky družstevní bytové výstavbě byly pro občany výhodné a nezanedbatelný byl i finanční příspěvek státu. V roce 1969 vznikl samostatný Český svaz bytových družstev. Socialistické centrální řízení bytové výstavby je charakterizováno dvěma fenomény. Za prvé jsou to plánovací standardy a ukazatelé, které limitují plochy bytů, standardy vybavení bytů a domů a jejich okolí. Za druhé je zprůmyslnění stavebnictví provázené vznikem panelové technologie. Realizace nových bytů panelovou technologií byla ze strany centrálních orgánů jednoznačně preferována, jak dokládá následující tabulka V letech 1969 1989 je bytová výstavba v popředí zájmu státu a bytová družstva tak pokračují ve svém kvantitativním rozmachu. Družstva v této době rozvíjí vedle bytové výstavby a péče o svůj bytový fond i další hospodářské činnosti. Tento rozvoj je však utlumován a plánovaným hospodářstvím a centralizací řízení. Podíl panelových domů na dokončované výstavbě bytových domů Technologie 198 199 1994 1995 23 25 Celomontované (panelové)domy 89% 98% 76% 2% 4% 3% 15 16
Historie družstev na historickém území ČR Vývoj po r. 1989, transformace družstev To jsou momenty, které se spolu s velkým nárůstem počtu postavených bytů podepsaly na nízké kvalitě panelových bytových domů. S touto nedobrou skutečností se bytová družstva vyrovnávají dodnes. V letech 1958 199 se panelovou technologií, převážně na nových sídlištích v okrajových částech měst, ale bohužel jsme se setkali i s tím, že panelové domy se postavily i v historických centrech, realizovalo v Čechách a na Moravě 1 199 tis. panelových bytů. Z tohoto počtu bylo asi 7 bytů ve vlastnictví bytových družstev. Stav družstev k 31. 12. 199 Typ družstva Počet subjektů spotřební 73 výrobní 38 bytová 267 zemědělská 141 jiná 1336 Celkem 3119 17 Lze proto konstatovat, že transformace bytových družstev byla rázně zahájena, ale zákonodárci neměli šťastnou ruku, ať jsou důvody proč k této situaci došlo jakékoli a následky jsou viditelné a vlastně nedořešené do dnešních dnů. Faktem zůstává, že povinnosti stanovenou zákonem o vlastnictví bytů družstvům převádět svůj majetek (tzv. přímus) šlo o zásah do vlastnického práva soukromé právnické osoby již transformované podle zákona č. 42/1992 Sb. a zřejmě nepochybně o porušení ústavní Listiny základních práv a svobod. I když okruh osob, na které má být vlastnictví družstva bezplatně převedeno, je omezeno na jeho členy, jde o vyvlastnění právnické osoby s přímými majetkovými dopady na ostatní členy, kteří nemají žádné právní prostředky, aby mohli alespoň v rámci družstevní demokracie oponovat nárokům vznášeným jinými členy družstva. Za dobu trvání družstev nedošlo nikdy k takovému zásahu do jejich vlastnictví žádným režimem. 18 Současné právní a faktické postavení ve státě Po zvážení všech kladných a záporných vlivů na vývoj bytových družstev v ČR po roce 1989 nelze nemluvit o určitém diskriminačním období s dozvuky až do dnešních dnů. Nová legislativa po roce 199 přinesla zejména nové možnosti jeho členům převody bytů do vlastnictví, avšak též hlavní předmět činnosti, který spočíval ve výstavbě družstevních bytů, lze říci, se úplně vytratil. Je skutečností, že privatizaci obecného bytového fondu vznikají tisíce nových družstev, které však v převážném míre jsou předurčeny k zániku v důsledku převodů bytů do vlastnictví jejích členů po úhradě kupní ceny privatizovaného domu a ne k svobodnému rozvoji. Už několik let se mluví o tom, že družstva se znovu stanou centry rozsáhlé výstavby nájemných bytů pro občany se středními příjmy. Je však skutečností, že ze strany státu takové podmínky nebyly vytvořeny a byty či domy staví kdekdo jiný než bytová družstva a ne pro družstevníky ale pouze z obchodních důvodů, jako zboží, pro zisk a přímo do vlastnictví toho, kdo je schopen trhem stanovenou cenu zaplatit. 19 2
Slogan Družstevní podniky budují lepší svět. Vyhlášením Mezinárodního roku družstev sledovala OSN tři hlavní cíle: zvýšení povědomí široké veřejnosti o družstvech, podporu rozvoje družstevních podniků a zlepšení legislativních podmínek pro existenci a družstev. působení Při realizaci svého záměru OSN velmi úzce spolupracuje s Mezinárodním družstevním svazem (MDS), střechovou družstevní organizací s celosvětovou působností, která v současné době sdružuje 249 členských organizací z 93 zemí celého světa. Svaz českých a moravských bytových družstev Svaz českých a moravských bytových družstev je zájmovým sdružením bytových družstev či společenství vlastníků jednotek s působností v celé České republice. Poskytuje svým členům odbornou metodickou pomoc a zastupuje je v jednáních s vládou, Parlamentem ČR a dalšími státními i nestátními orgány a organizacemi. Je členem mezinárodních družstevních organizací a udržuje styky se zahraničními institucemi obdobného typu. V současné době svaz sdružuje cca 7 bytových družstev a společenství vlastníků bytových jednotek, která vlastní či spravují cca. 7 bytových a nebytových jednotek. SČMBD je nástupcem Českého svazu bytových družstev (ČSBD), který vznikl ve dnech 19. 2. února 1969. 21 22 DAČR Družstevní asociace České republiky SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH BYTOVÝCH DRUŽSTEV SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH VÝROBNÍCH DRUŽSTEV Výběr ze statistiky SČMBD SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH SPOTŘEBNÍCH DRUŽSTEV ZEMĚDĚLSKÝ SVAZ ČESKÉ REPUBLIKY DAČR oficiální připomínkové místo v rámci legislativního procesu 23 24
8 7 6 Vývoj počtu členských bytových družstev 685 682 681 651 671 635 66 645 627 8 7 Vývojpočtučlenskými družstvy spravovaných jednotek(v tis.) 717 717 716 74 73 694 695 675 669 651 5 6 4 5 3 4 2 3 1 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 1 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 25 26 Statistický výkaz počet zúčastněných družstev (SVJ nejsou do této statistiky zahrnuta) Celkem Pha Stč Jč Zč Sč Vč Jm Sm 213 Celkový počet členských družstev 3 59 13 26 27 33 52 46 556 Počet družstev zúčastněných 81 ve statistickém šetření 57 13 22 27 25 45 44 314 % 27 97 1 85 1 76 87 96 56 Celkový počet bytů ve vlastnictví 22514 41144 17686 1969 19695 43967 77977 274451 členských bytových družstev SČMBD 4499 Počet bytů ve vlastnictví zúčastněných 11475 415 17686 1734 4499 19383 43432 77846 26215 družstev % 5 99 1 98 1 98 98 99 95 35 3 25 2 15 1 5 Počet bytů převedených družstvy do OV (v tis.) 37 274 311 237 319 32 21 193 251 142 218 182 168 119 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 27 28
12 1 8 6 4 2 3779 PočetSVJ v nichžje členské družstvočlenemnebojej spravuje 4669 5218 5587 6315 7146 7729 8431 1199 1668 1745 9442 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 35 3 25 2 15 1 5 Počet SVJ v nichž je členské družstvo členem nebo jej spravuje dle regionů 1495 1476 1561 1276 1162 143 1152 92 86 718 235 228 2887 2887 1716 Pha Stč Jč Zč Sč Vč Jm Sm 1851 212 213 29 3 4 35 3 25 2 Průměrný předpis nájemného (Kč/m2) 36 35 33 31 28 29 23 18 18 19 37 37 16 14 12 1 8 112 Poplatek člena družstva za správu 125 128 132 117 119 119 137 138 15 6 1 5 4 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 31 32
Hodnota pohledávek z nájemného na 1 byt ( kč/byt) vs. míra nezaměstnanosti Objem v jednotlivých letech vynaložených prostředků na údržbu, opravy, rekonstrukce a modernizace ( kč/byt ) vs. intenzita státní podpory 12 1 8 6 4 2 9,2 862 9,9 719 9,2 9 773 827 893 8,1 73 6,6 698 5,4 872 8 112 188 9 8,6 12 1 8 6 4 2 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 6243 1294 1477 18 6954986 22937 22719177 2885 238 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 25 2 15 1 5 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Pohledávky (Kč/byt) Míra nezaměstnanosti (%) Objem prostředů na opravy a údržbu (Kč/byt) Výše státní podpory - Panel Zelená úsporám 33 34 V rámci členských družstev je zaměstnáno 3 369 pracovníků Průměr na 1 zaměstnance 237 bytů 14 22 m 2 35