FENOMÉN NÁKUPNÍCH CENTER V ČESKÉ REPUBLICE

FENOMÉN NÁKUPNÍCH CENTER V ČESKÉ REPUBLICE THE PHENOMENON OF SHOPPING CENTRES IN THE CZECH REPUBLIC RNDR. JOSEF KUNC, PH.D. MGR. PETR TONEV ING. ZUZANA GREPLOVÁ Katedra regionální ekonomie a správy Ekonomicko-správní fakulta, Masarykova univerzita Lipová 41a, 602 00 Brno, Česká republika E-mail: kunc@econ.muni.cz, tonev@econ.muni.cz, greplova.zuzana@gmail.com DOC. RNDR. ZDENĚK SZCZYRBA, PH.D. Katedra geografie Přírodovědecká fakulta, Univerzita Palackého v Olomouci 17. listopadu 12, 776 41 Olomouc, Česká republika E-mail: zdenek.szczyrba@upol.cz Anotace Nákupní centra jsou velice úspěšným fenoménem současné doby. O jejich expanzi lze v České republice hovořit od konce 90. let a zdá se, že hlavní vlna výstavby se zarazila spolu s počínající ekonomickou krizí v roce 2008. Některá centra mají problémy s odlivem zákazníků a první již také skončila. Trh je do značné míry nasycený a konkurence je velká. Rozhodujícími faktory úspěchu se stávají atraktivní lokalita, vhodný mix nájemců a stále populárnější možnosti zábavy a trávení volného času. Investice budou v dohledné době více směřovat do modernizací a rekonstrukcí starších prodejních jednotek, ale i do nových konceptů, např. typu retail park. Klíčová slova nákupní centra, vývoj, perspektivy, Česká republika Annotation A very successful phenomenon of the current era is shopping centres. The main wave of their expansion dates back to the end of the 1990s, but it came to a stop with the start of the economic crisis in 2008. Some centres have problems with the outfl ow of customers and a few have now closed down. The market is saturated in many places and competition is intense. Today s decisive factors for success are attractive location, suitable mix of lessees, and more popular opportunities for entertainment and leisure. Investments will be directed at modernization and reconstruction of older commercial premises or new concepts such as retail parks. Keywords shopping centres, progression, prospects, the Czech Republic JEL classification: A14, C49, D23, R12, Z1 264

Úvod Koncept suburbánních nákupních center současného typu se vyvinul po 2. světové válce v USA. Průkopníkem výstavby na zelené louce se stalo jedno z prvních poválečných nákupních center Northgate v Seattlu, otevřené v roce 1950. V polovině 50. let se objevují již plně zastřešená nákupní centra, na rozdíl od dřívější formy open air prostoru, a začínají stahovat obchodníky i zákazníky z městských center (Scott, 1970). 70. a 80. léta pak byla v USA ve znamení omezování negativních vlivů výstavby nákupních center na zelené louce na obchodní funkci center měst. Zároveň však vznikl nový koncept s názvem mega mall, umisťovaný na okraje měst v návaznosti na rozsáhlé městské aglomerace (Butler, 1991). V Evropě vznikala nákupní centra s odstupem asi 10 let od USA. Byla menší a nedošlo zde k tak rozsáhlé výstavbě na zelené louce, ani k vylidnění center jako v USA. V 60. letech se v západní Evropě stavěla nákupní centra na zelené louce především v blízkosti velkých dálničních křižovatek, přičemž se jednalo o jednopodlažní stavby. Významná výstavba nákupních center probíhala i v severských zemích, a to formou nezastřešených pěších ulic mezi objekty a v návaznosti na stanice metra. Samozřejmostí bylo přízemní parkoviště (Scott, 1970; Szczyrba, 2005). Později se výstavba na zelené louce přesunula do intravilánů měst a do satelitních městeček. Ohledy byly brány i na zákazníky nevlastnící auto. Centra byla dvoupodlažní a uvnitř vznikaly hotely, zóny volného času a jiná zařízení, která mohla být využita i jiným způsobem než jen jako prodejní jednotka (Guy, 1998b; Pražská a Jindra, 2002). V další etapě v osmdesátých a devadesátých letech byla v západní či severní Evropě preferována většinou centra o střední velikosti prodejní plochy v rozmezí 20 40 tis. m 2. Vývoj pokračoval v 90. letech zejména modernizací či rozšiřováním již postavených center a také transformací. Zábavní parky a možnosti využití volného času, restaurace, multikina apod. se staly nutným standardem, výjimkou již nebylo etážové parkování. Zatímco v ekonomicky vyspělých zemích tak byly spíše vyplňovány mezery na trhu ve spojení s šíří nabízených aktivit mimo obchod a nebyl kladen důraz na pouhý růst pronajímatelné plochy, v tranzitních zemích střední a v posledních letech i východní Evropy nastal téměř nekontrolovatelný boom (Guy, 1998b; Szczyrba, 2005). V České republice i dalších postsocialistických zemích se nákupní centra etablovala až ve 2. polovině 90. let a jejich skutečný rozmach nastal až v minulém desetiletí, tedy s více než čtyřicetiletým odstupem za ekonomicky vyspělou Evropou. Dynamika vstupu a šíření tohoto nového prodejního konceptu však byla o poznání rychlejší než v USA nebo západní Evropě (důvodem byla především tehdejší výrazná podvybavenost prodejními plochami, ale i počáteční vstřícnost zejména vůči zahraničním investorům), a to se všemi doprovodnými neduhy spojenými např. s nedokonalým územním plánováním a průzkumem trhu či s negativním dopadem na sociokulturní i fyzické prostředí a výraznými změnami v nákupním chování obyvatel (Kok, 2007). Cílem příspěvku je stručně představit historii vzniku nákupních center a analyzovat současné trendy v tomto segmentu maloobchodu v České republice. Vymezení a klasifikace nákupních center Obecná definice nákupního centra je podle Mezinárodní asociace nákupních center (International Council for Shopping Centres, dále jen ICSC) následující: nákupní centrum je soubor maloobchodních a jiných obchodních zařízení, který je plánován, postaven, vlastněn a 265

řízen jako jeden celek, typicky s vlastní možností parkování. Nejčastější kombinací je nákupní galerie (mall) a kotevního nájemce (magnetu) v podobě hypermarketu nebo většího supermarketu 1. Klasifikace nákupních center je poměrně složitou a nejednotnou záležitostí (Guy, 1998a; Spilková, 2003). Z územně-prostorového hlediska na ně lze nahlížet dvojím způsobem: i) může se jednat o jakékoli seskupení obchodů, ať už starých, nových, plánovaných i neplánovaných účelových objektů nebo revitalizovaných objektů, ii) nákupní centrum je spojeno pouze s plánovanou a účelovou maloobchodní zástavbou (Guy, 1998b). V českých podmínkách se většina nákupních center profiluje právě druhým způsobem (výstavba na zelené louce). Velikost a orientace centra je obecně určena charakterem trhu v dané oblasti. ICSC definuje nákupní centra různě v různých částech světa. Jelikož je tento příspěvek zaměřen na Českou republiku, nejlépe poslouží definice evropského nákupního centra přihlédnutím k českým podmínkám: jedná se o maloobchodní nemovitost, která je plánována, postavena a řízena jako jeden celek s minimální celkovou pronajímatelnou plochou 5 tis. m 2 s deseti a více samostatnými jednotkami 2. Členění a klasifikací nákupních center je celá řada (Burstiner, 1994; Guy, 1998a; Szczyrba, 2005), ale není účelem příspěvku je zde představovat. V následující tabulce je uvedeno členění dle studie ICSC z roku 2006, která zrevidovala definice v jednotlivých evropských zemích se snahou vytvořit pro evropská nákupní centra klasifikaci jednotnou. Tab. 1: Mezinárodní standard pro jednotlivé typy evropských nákupních center Maloobchodní Formáty Tradiční Specializované Velmi velké NC Typ zástavby Hrubá pronajímatelná plocha (GLA) v m 2 80 000 a více Velké NC 40-79 999 Střední NC 20-39 999 Malé NC Comparison-based 5-19 999 Convenience-based 5-19 999 Retail Park Velký 20 000 a více Factory Outlet Center Střední 10-19 999 Malý 5-19 999 5000 a více Theme-oriented Center Leisure-based 5000 a více Non-leisure-based 5000 a více Pozn. NC = nákupní centrum; GLA = Gross Leasable Area. Zdroj: LAMBERT, J. (2006). International Council of Shopping Centres [online]. One Step Closer to a Pan- European Shopping Center Standard. Dostupné z WWW: <http://www.icsc.org/srch/lib/euro_standard_only.pdf>. 1 Vlastní překlad z webových stránek ICSC. International Council of Shopping Centres [online]. 2011. Shopping Centres Definitions. Dostupné z WWW: <http://www.icsc.org/srch/lib/scdefinitions.php>. 2 Vlastní překlad z webových stránek ICSC. LAMBERT, J. (2006). International Council of Shopping Centres [online]. 2006. One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard. Dostupné z WWW: <http://www.icsc.org/srch/lib/euro_standard_only.pdf>. 266

Základem členění nákupních center dle studie ICSC je prostorově-technické řešení a hrubá pronajímatelná plocha. Za tradiční model centra lze považovat víceúčelový projekt koncepčně řešený jako uzavřená stavba, ale i stavba na volném prostranství, jenž může být dále členěn podle velikosti. Specializovaný model centra zahrnuje specifické účelové maloobchodní jednotky, která jsou postavena typicky na otevřeném prostranství a mohou být opět členěna podle velikosti. Stav nákupních center v České republice po roce 1990 Po vstupu zahraničních řetězců na český trh a zavedení moderních maloobchodních formátů (supermarket, hypermarket, diskont), začala na konci 90. let Česká republika přitahovat i developery velkých nákupních center, která byla v tržním prostředí západní Evropy již dávno známým fenoménem. Rozvoj nákupních center je totiž do značné míry podmíněn stabilním politickým prostředím hostitelského trhu, což ČR byla schopna nabídnout až necelých 10 let po pádu komunismu (Szczyrba, 2005). Prvním moderním nákupním centrem v České republice se stalo Centrum Černý Most v Praze, které bylo otevřeno v roce 1997 3. V dalším roce byly uvedeny do provozu např. nákupní centra Průhonice, Borská Pole v Plzni či Avion Shopping Park v Brně. Vývoj a dynamika výstavby nákupních center jsou uvedeny na obrázku č. 1. Obr. 1: Vývoj výstavby nákupních center v České republice v letech 1997-2011 Zdroj: Webové stránky jednotlivých center, tiskové zprávy, vlastní šetření. Počet nákupních center se od roku 1997 každoročně postupně zvyšoval, přičemž dynamika výstavby kulminovala v roce 2005, kdy v ČR přibylo 10 nových center. Pozdější léta byla slabší, ale přírůstky s druhým vrcholem v roce 2008 (vrchol ekonomické konjunktury) byly vyšší než z počátku. Poslední dva roky tři roky jsou ve znamení útlumu ve výstavbě NC, zejména z důvodu celosvětové ekonomické krize. Tento trend lze pozorovat u developerů, investorů a provozovatelů, ale i u zákazníků. V roce 2009 bylo historicky první nákupní centrum zavřeno a přeměněno na jiný maloobchodní formát. Jednalo se o NC Stodůlky v Praze, ve kterém byl nejdříve uzavřen hypermarket Tesco a NC tak přišlo o jednoho ze 3 Jen pro srovnání prvním hypermarketem v ČR byl brněnský Globus otevřený v roce 1996. 267

svých největších nájemců. Nevýhodou centra byla také jeho umístění mimo stanici metra a mnoho konkurenčních hypermarketů v okolí 4. Ani rok 2010 nepřinesl oživení. V tomto roce byla otevřena pouze 2 nákupní centra (Galerie Harfa v Praze a Chomutovka v Chomutově). Je tedy vidět, že v posledních letech není situace výstavby a otevírání nových obchodních center příliš příznivá a není vyloučeno, že by nemohlo dojít k ukončení provozu dalších nákupních center. Do poloviny roku 2011 nebylo v ČR, podobně jako v dalších deseti evropských zemích (podobně např. v blízkém Rakousku a Maďarsku), otevřeno žádné nové nákupní centrum, v listopadu pak zahájilo provoz OC Lihovar v Říčanech. Roky 2011 a 2012 tak budou v tuzemsku ve znamení výstavby retail parků, jejichž plocha by se dle průzkumu společnosti Cushman & Wakefield měla rozrůst zhruba o 60 tis. m 2. Přestože je aktuálně výstavba nových nákupních center slabá, investoři ve velkém nakupují retailové nemovitosti. Předpokládá se, že objem investic do maloobchodu přesáhne letos o celou třetinu doposud nejsilnější rok 2007. Velikost nákupních center je určována např. prodejní plochou, v našem případě se přikláníme k dostupnějšímu i mezinárodně srovnatelnějšímu ukazateli hrubé pronajímatelné plochy. Pořadí největších nákupních center v ČR uvádí následující tabulka. Tab. 2: TOP 10 největších nákupních center v České republice k roku 2010 Název Lokalita Rok otevření GLA v m 2 Letňany Praha 1999 125000 Olympia Brno Brno 1999 110000 Nový Smíchov Praha 2001 85150 Avion Shopping Park Ostrava 2001 85100 Avion Shopping Park Brno 1998 60137 Centrum Chodov Praha 2005 55000 Metropole Zličín Praha 2002 55000 Centrum Černý Most Praha 1997 53320 Avion Shopping Park Praha 1998 52400 Galerie Harfa Praha 2010 49000 Zdroj: Webové stránky jednotlivých center, tiskové zprávy, vlastní šetření. V návaznosti na ICSC lze nákupní centra rozčlenit do kategorií: velmi velká, velká, střední a malá. Čtveřici velmi velkých nákupních center nad 80 tis. m 2 nalezneme v Praze, Brně a Ostravě. Velkých center s GLA mezi 40 80 tis. m 2 je v ČR devět, většina z nich v Praze. Nejčetnější zastoupení mají střední a malá nákupní centra. Tab. 3: Členění nákupních center v ČR dle hrubé pronajímatelné plochy Velikostní typ GLA v m 2 Počet jednotek Velmi velká více než 80000 4 Velká 40000-79999 9 Střední 20000-39999 24 Malá 5000-19999 35 Outletová centra více než 5000 2 Celkem - 75 Zdroj: Center Data. Retail Book, 2010; Webové stránky jednotlivých center. Regionální rozmístění nákupních center je nerovnoměrné a je primárně odrazem hierarchického postavení měst v sídelním systému (viz také graf č. 2 a 3). Proto nepřekvapí, 4 Moderní obchod 2009/9, s. 11. 268

že nejvíce nákupních center je v hlavním městě Praze (20), dále v Brně (7), resp. Jihomoravském kraji (9) a Ostravě (5), resp. Moravskoslezském kraji (7). Dalším kritériem při rozhodování developera o výstavně nového nákupního centra je, mimo dobré lokality a koupěschopnosti obyvatel v rámci velkých městských aglomerací, i exponovaná poloha, např. vůči státní hranici jako je tomu v případě Liberce. Zde se uplatňuje mj. i zájem o nákupy vybraného levnějšího zboží z populačně silného zázemí Polska a Saska. V případě Středočeského kraje, kde reálně nenalezneme s krajskými městy srovnatelná urbanizovaná území, je zřejmý vliv Prahy na lokalizaci nákupních center i v populačně menších sídelních útvarech blízko hlavního města (Říčany u Prahy, Čestlice). Obr. 2: Regionální rozmístění nákupních center v ČR Závěr Zdroj: Center Data. Retail Book, 2010; Webové stránky jednotlivých center. Jediné loni (2011) nově otevřené nákupní centrum v Říčanech u Prahy a od roku 2008 trvající propad výstavby nových objektů signalizuje, že v České republice skončila hlavní vlna expanze. V letošním roce jsou plánovány čtyři nová nákupní centra, dvě v Ostravě a po jednom v Olomouci a Opavě a rozšíření Futura v Hradci Králové - moravská část republiky tak do jisté míry dohání již saturované české kraje. Nejvíce očekávaným i kritizovaným projektem je Forum Nová Karolína v Ostravě s 55 tis. m 2 nákupní plochy, jež se stane součástí celé nově zbudované městské čtvrti. Plán na rozšíření existuje také v případě pražských center Chodov a Metropole Zličín, u brněnské Vaňkovky a dalších. Na rozdíl od aktuální slabší výstavby nákupních center, jsou pro investory velmi velkým lákadlem retailové nemovitosti. Podle informací realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield lze reálně očekávat, že v roce 2011 nakoupí investoři na tuzemském trhu maloobchodní nemovitosti za 23,5 mld. Kč, což bude téměř šestinásobný růst oproti roku 2010. Kam tedy budou aktivity investorů, co se týče nákupních center, v příštích letech směřovat? V prvé řadě do rozšíření či modernizace starších center ve velkých městech, a to hovoříme o objektech starých 6-10 let a o velkých městech. Zavedená velká centra si modernizací budou snažit udržet pozici na domácím trhu. Bude docházet k dalšímu pronikání tohoto maloobchodního formátu do měst o velikosti 50 70 tis. obyvatel, jež svojí populační masou a koupěschopností dokáží středně velké či malé nákupní centrum uživit. V současné 269

době již v ČR neexistuje 50 tisícové město, kde by nestálo nebo nebylo plánováno nákupní centrum. Investoři se patrně budou také více ohlížet po centrech měst, kde je možné revitalizovat staré opuštěné objekty a přeměnit je na nákupní centra. Tento vývoj není dán primárně tím, že by investoři nechtěli stavět v městských centrech, ale spíše nevhodnými podmínkami pro existenci moderního maloobchodu a nevyjasněnými vlastnickými vztahy. Vysoká návštěvnost městských center by měla být pro investory nejen impulzem, ale i dostatečnou zárukou. Dalším faktorem úspěchu obchodního centra je profilace, resp. vhodná skladba nájemců, některá centra zkouší lákat zákazníky na různé zábavní programy módní přehlídky, autogramiády, výstavy apod. nebo na kulinářské speciality. V souvislosti s pronikáním nákupních center do menších měst je zajímavé sledovat jejich koexistenci s retail parky, jež aktuálně zažívají významný rozvoj. Na rozdíl od stotisícových a větších měst jsou jádro a periferie v centrech okolo 50 tis. obyvatel vnímány více polarizovaně. Nevytváří se zóna širšího vnitřního města či velkých sídlišť a jak centrum, tak periferie jsou velmi dobře dostupné. Retail parky představují možnost, jak přiblížit obchodníky i do území, kde je nereálné vybudování klasické obchodní pasáže, resp. nákupního centra. Vhodný mix prodejen a služeb a zájem nakupujících dnes dovolují expandovat retail parkům i do měst o velikosti 15-20 tisíc obyvatel. Ožehavou a diskutovanou otázkou je výstavba velkých nákupních center na zelené louce na periferii, resp. za administrativní hranicí města. Takto lokalizovaná centra mimo urbánní residenční prostory jsou často terčem kritiky jak ze strany urbanistů a městských plánovačů, tak od obyvatel okolních obcí. Obří velkoplošné formáty a rozsáhlá parkoviště zabírají území bez dostatečného respektu ke krajině a životnímu prostředí. Podzemní parkoviště jsou v našich podmínkách nemyslitelná. Je také skutečností, že nákupní centrum velikosti pražských Letňan či brněnské Olympie dokáže efektivně zlikvidovat řadu menších obchodů nejen ve svém okolí, ale i v centru města. Na druhé straně lze pozitivně hodnotit výstavbu nákupních center ve velkých sídlištních komplexech, jež jsou často maloobchodně poddimenzovány. Obchodní pasáže, zařízení služeb a zábavy, korza a volné plochy k odpočinku mají tendenci stát se přirozeným místem setkávání lidí a vlastně novým centrem městské části, resp. obecně silně urbanizovaného území. Příkladem budiž úspěšná centra Chodov, Černý Most a Letňany v Praze, či perspektivní Campus Square v Brně-Bohunicích. Tato centra mívají velmi dobrou dostupnost jak autem, tak MHD. O úspěchu či neúspěchu nákupního centra, po čtrnácti letech existence tohoto fenoménu na českém trhu, bude rozhodovat již nejen příznivá ekonomická situace a důležitý mix nájemců, ale stále více i výběr lokality, nabídka zábavy, služeb a programových akcí, schopnost vhodného zasazení do prostředí a v neposlední řadě architektonické ztvárnění. To vše nehledě na politickou vůli výstavbu daného subjektu prosadit. Literatura [1] BUTLER, R. W. (1991): West Edmonton Mall as a Turist Atraction. The Canadian Geographer 35 (H.3), s. 287-295. [2] BURSTINER, I. (1994): Základy maloobchodního podnikání. 2. Vydání, Praha: Victoria Publishing, 880 s. 270

[3] Centers DATA. Retail Book. Praha: Centers Publishing, s. r. o., 2010, 478 s. [4] CUSHMAN & WAKEFIELD (2011) : European Shopping Centre Development Report September 2011. In: Cushman & Wakefield: Knowledge Center [online]. Dostupné z: http://www.cushwake.be/cwglobal/jsp/kcreportdetail.jsp?country=emea&language =EN&catId=700003&pId=c37800004p [5] GUY, C.M. (1998a): Classifications of Retail Stores and Shopping Centres: Some Methodological Issues. GeoJournal 45, 4, s. 255-264. [6] GUY, C.M. (1998b): Controlling new retail spaces: The impress of planning policies in western Europe. Urban Studies 35, 5-6, s. 953-979. [7] International Council of Shopping Centres [online]. 2011. Shopping Centres Definitions. Dostupné z WWW: <http://www.icsc.org/srch/lib/scdefinitions.php>. [8] KOK, H.J. (2007): Restructuring retail property markets in Central Europe: Impacts on urban space. Journal of Housing and the Built Environment, 22, 1, s. 107-126. [9] LAMBERT, J. (2006). International Council of Shopping Centres [online]. One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard. [10] Dostupné z WWW: <http://www.icsc.org/srch/lib/euro_standard_only.pdf>. [11] Moderní obchod 2009/9, s. 11. [12] PRAŽSKÁ, L., JINDRA, J. (2002): Obchodní podnikání: retail management. Praha: Management Press, 874 s. [13] SCOTT, P. (1970/2008): Geography and Retailing. 2 nd edition. New Brunswick and London: Aldine Transaction, 192 s. [14] SPILKOVÁ, J. (2003): Nový fenomén: nákupní centrum a utváření nákupního chování spotřebitelů v transformačním období. Geografie, 108, 4, s. 277-288. [15] SZCZYRBA, Z. (2005): Maloobchod v ČR po roce 1989: Vývoj a trendy se zaměřením na geografickou organizaci. Olomouc: Univerzita Palackého, 126 s. Tento příspěvek byl zpracován v rámci řešení projektu GA AV č. IAA301670901 "Časoprostorová organizace denních urbánních systémů: analýza a hodnocení vybraných procesů." 271