ZNALECKÝ POSUDEK č. 2629-150/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1781/1 o dispozici 2+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, a podílu ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18. 02. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 23. 02. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1781/1 o dispozici 2+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, a podílu ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1 LV: 6206 Adresa: Sportovní č. p. 1781/16 Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Katastrální území: Nový Jičín-Dolní Předměstí Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: 23 639 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 580,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření a prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18. 02. 2016 za přítomnosti paní Dagmar Himmerové. Při ohlášené prohlídce dne 29. 01. 2016 nebyl zpracovatel znaleckého posudku vpuštěn do bytové jednotky č. 1781/1. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 19. 11. 2015 a 18. 02. 2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 18. 02. 2016 paní Mgr. Dagmar Himmerovou - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 29. 01. 2016 panem Rudolfem Sukem předseda společenství vlastníků bytového domu v ulici Sportovní č.p. 1781/16, Nový Jičín - Informaci a údaje zjištěné při prohlídce dne 29. 01. 2016 a 18. 02. 2016 - Fotodokumentace ze dne 29. 01. 2016 a 18. 02. 2016 - Inzerce nemovitostí z realitních webových stránek - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Himmerová Dagmar Mgr., Sportovní 1781/16, 74101 Nový Jičín Vlastnické údaje k datu ocenění: Himmerová Dagmar Mgr., Sportovní 1781/16, 74101 Nový Jičín 2
Nemovitosti: Bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16 a podíl na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310 ve výši 5370/94659, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský, LV 6206. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. V době místního šetření nebyl umožněn zpracovateli znaleckého posudku vstup do sklepa, chyběly klíče. Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o šesti nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové monolitické. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven v roce 1971 a rekonstruován v roce 1990. Společné části domu: dva vchody do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou, okna v 1.PP (podzemní podlaží) vyměněna. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 2+1. Popis místností bytové jednotky dle podlaží: 1.PP sklep, 1.NP předsíň, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, balkón. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jihovýchodní a severozápadní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: původní vestavěné skříně v předsíni, běžné osvětlovací lustry, původní kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dodávkově z domovní kotelny, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Zdivo bytové jednotky se nachází ve stavu bez viditelných vad. Rozvody v jednotce se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází v dobrém stavu, žaluzie jsou místně poničeny. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou, neudržované parketové podlahy. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s bytovou jednotkou a pozemkem nejsou předmětem ocenění žádné venkovní stavby: Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita 3
má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě dostačující vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě dostatečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň není v blízkosti objektu - je nutné dojíždět. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů autobusových i železničních. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy vlastník předmětu ocenění má se sousedy vyhrocené vztahy. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející pravděpodobně z chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka paní Himmerová upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění. Podrobnější popis předmětu ocenění je uveden níže v tabulce. Tabulkový popis Popis bytového domu: Popis bytové jednotky: Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží: 6 Počet podzemních podlaží: 1 Dům byl postaven v roce: 1971 Rok rekonstrukce domu: 1990 Rozsah rekonstrukce domu: zateplení, nová fasáda, střecha, stupačky, natřeny balkóny, okna v 1.PP Základy: železobetonové izolované Konstrukce: panelová konstrukce Stropy: železobetonové monolitické Střecha: rovná Krytina střechy: izolace 30 cm sypaného kamení Klempířské prvky: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu: Popis stavu bytového domu: Vady bytového domu: Dispozice bytové jednotky: 2+1 Podlaží bytové jednotky: 1 plechové vápenocementové Rok rekonstrukce jednotky: 2002-2008 vápenocementové dva vchody do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad Rozsah rekonstrukce jednotky: část podlah, výmalba, rekonstrukce koupelny Typ oken v jednotce: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: plastová s dvojsklem, vybavena žaluziemi orientace obytných místností na severozápadní a jihovýchodní stranu klasická vana klasická splachovací toaleta 4
Popis pozemku bytového domu: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Popis místností a rozměry v m 2 : Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v bytě: Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě: Podlahy v bytě: Popis stavu bytové jednotky: Vady bytové jednotky: Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k objektu: dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ano, v části obytných prostor původní vestavěné skříně v předsíni ano, bez vestavěných spotřebičů Pokoj 1 22,47 m 2 WC 1,04 m 2 Pokoj 2 14,54 m 2 Koupelna 2,40 m 2 Kuchyň 8,34 m 2 Sklep 2,04 m 2 Předsíň 4,91 m 2 Balkón 3,50 m 2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano domovní kotelna závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech původní parkety, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC standardní bytová jednotka vady zdiva bez viditelných vad, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken žaluzie jsou místně poničené, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, neudržované parketové podlahy bez zahrady bez staveb rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí: Popis okolí: zástavba bytovými domy Poloha v obci: bytový dům se nachází ve střední části obce Vybavenost: dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení kulturní vyžití - v místě je dostačující vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je dostačující z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě Životní prostředí kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň není v blízkosti dané lokality - nutnost dojezdu, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Věcná břemena: Další informace: spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti (vzdálena do 200 m od předmětu ocenění), autobusové nádraží a železniční stanice vzdáleny Spojení a parkovací možnosti: cca 1,2 km parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy vlastník předmětu ocenění má vyhrocené vztahy se sousedy Sousedé a kriminalita: kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se. Jedná se o věcné břemeno (podle listiny) právo umístění objektové předávací stanice tepla a rozvodů ÚT a TUV a právo přístupu za účelem obsluhy, údržby a oprav (popřípadě výměny) pro Město Nový Jičín, smlouva bezúplatná ze dne 03. 09. 2007. Možnost připojení na internet přes UPC a O2. V roce 2008 byly bytové jednotky koupeny od Města Nový Jičín. Správu bytového domu provádí Odbor bytový - Město Nový Jičín. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející pravděpodobně z chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18. 02. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 02. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 6
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1 II. Ocenění srovnávací metodou 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Insolvenční řízení. I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Zdroj: www.mpsv.cz, data III 0,01 k 31.1.2016, okres Nový Jičín 5,3%, Moravskoslezský kraj 8,7%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 8
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,130 Koeficient pp = I T * I P = 1,119 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659 Ocenění Cena bytu zahrnuje i spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (bytový dům) dle 38 odst. 1 příslušené oceňovací vyhlášky. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,130 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,130 = 1,119 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 580,- 1,119 649,02 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 1310 214,00 649,02 138 890,28 9
nádvoří Stavební pozemek - celkem 214,00 m 2 138 890,28 Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659 - zjištěná cena = 138 890,28 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659 = 138 890,28Kč 138 890,28 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 138 890,28 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Nový Jičín Stáří stavby: 1 971 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 1 990 Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 499,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj 1: 22,47 * 1,00 = 22,47 m 2 Pokoj 2: 14,54 * 1,00 = 14,54 m 2 Kuchyň: 8,34 * 1,00 = 8,34 m 2 Předsíň: 4,91 * 1,00 = 4,91 m 2 WC: 1,04 * 1,00 = 1,04 m 2 Koupelna: 2,40 * 1,00 = 2,40 m 2 Sklep: 2,04 * 0,80 = 1,63 m 2 Balkón: 3,50 * 0,17 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,93 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Zastaralé vybavení, II -0,05 rozvody, obtěžující zápach z chovu koček. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu II 1,00 Koeficient pro stavby 26 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (26 + 15)= 0,795 9 10
Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,795 = 0,755 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,130 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 499,- Kč/m 2 * 0,755 = 9 436,75 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 55,93 m 2 * 9 436,75 Kč/m 2 * 0,990 * 1,130= 590 446,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 590 446,98 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 138 890,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 370 / 94 659 Hodnota spoluvlastnického podílu: 138 890,28 Kč * 5 370 / 94 659 = 7 879,24 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 879,24 Kč Bytová jednotka č. 1781/1 - zjištěná cena = 598 326,22 Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16, a podíl ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, Moravskoslezský kraj. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Oceňovaný objekt Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita rozměry stav pozemek Sportovní 1781/16, 2+1, balkón, sklep, bytová jednotka č. 1, podlahová plocha dobrý panelová Nový Jičín 54 m 2, 1.NP z 6 Bytový dům po rekonstrukci - zateplení, nová fasáda, střecha, stupačky, natřeny balkóny, okna v 1.PP. V bytové jednotce jsou vyměněna okna za plastová zdvojená, mezi lety 2002-2008 došlo k výměně části podlah, rekonstrukce koupelny a výmalbě. Bytová jednotka se nachází v dobrém stavu, vady - zastaralé vybavení, poničené žaluzie, neudržované parkety. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející nejspíše od chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána. Osobní vlastnictví. S vlastníkem je vedeno insolvenční řízení. K bytové jednotce náleží vlastnické podíly - na bytovém domě, na pozemku pod bytovým domem. Na bytové jednotce vázne věcné břemeno dodavatelů energií, které nemá vliv na stanovení ceny. 1 2 3 Nerudova, Nový Jičín 2+1, podlahová plocha 50 m 2, 4.NP ze 4 dobrý panelová Bytový dům byl revitalizován. Byt je v původním zachovalém stavu, původní kuchyňská linka, okna plastová, koupelna s vanou - umakartové jádro. Osobní vlastnictví. Vančurova, Nový Jičín 2+1, sklep, balkón, podlahová plocha 52 m 2, 5.NP z 5 dobrý cihlová V bytě jsou plastová okna, nové omítky, zachovalé parkety a PVC, vestavěné skříně, obklady v koupelně, stříška nad balkonem. Dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení. Na střeše společný satelit, internet od UPC. Osobní vlastnictví. Dlouhá, Nový Jičín 2+1, lodžie, sklep, podlahová plocha 57 m 2, 3.NP z 8 dobrý panelová Byt v původním udržovaném stavu, panelový dům po revitalizaci (zateplení, plastová okna, nový výtah). V domě k dispozici také kolárna. IS: elektřina v jádru v mědi, satelit, nové bezpečnostní dveře. Osobní vlastnictví. 12
č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - konstrukce K4 - stav a vybavení K-5 jiné K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 840 000 0,85 714 000 1,00 0,97 1,00 1,02 1,00 1,05 1,0389 687 285 2 940 000 0,85 799 000 1,00 0,99 1,01 1,05 1,00 1,05 1,1024 724 789 3 960 000 0,85 816 000 1,00 1,01 1,00 1,04 1,00 1,05 1,1029 739 854 Celkem průměr 717 309 Minimum 687 285 Maximum 739 854 Směrodatná výběrová odchylka s 27 071 Pravděpodobná spodní hranice - průměr s 690 239 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 744 380 K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaná bytová jednotka a srovnávané nemovitosti se nacházejí ve městě Nový Jičín, lokality, v kterých jsou nemovitosti umístěny, jsou podobné, srovnatelné. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - Porovnání dispozice a velikosti nemovitostí. Oceňovaný objekt má podlahovou plochu cca 54 m 2, dispozici 2+1, balkón a sklep. 1.srovnávaná nemovitost - mírně menší podlahová plocha. 2.srovnávaná nemovitost - mírně menší podlahová plocha, sklep a balkón. 3.srovnávaná nemovitost - mírně větší podlahová plocha, lodžie, sklep. K3 - Koeficient úpravy konstrukce bytového domu - Oceňovaný objekt - panelová konstrukce, po revitalizaci. 1.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, po revitalizaci. 2.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce, po revitalizaci. 3.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, po revitalizaci. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) - Oceňovaná nemovitost - plastová okna, místně poničené žaluzie, původní kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, keramická dlažba v koupelně a WC, neudržované parketové podlahy, neudržované vybavení, obtěžující zápach z chovu koček. 1. srovnávaná nemovitost - v původním zachovalém stavu, plastová okna kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro. 2. srovnávaná nemovitost - po částečné rekonstrukci, plastová okna, výmalba, udržovaný stav. 3.srovnávaná nemovitost - v původním udržovaném stavu, plastová okna. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání vlastnictví. Oceňovaná nemovitost i srovnávané nemovitosti jsou v osobním vlastnictví. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Porovnání právních vad na nemovitostech. Oceňovaná bytová jednotka - s vlastníkem je vedeno insolvenční řízení. Předpokládá se, že na srovnávaných nemovitostech neváznou žádné právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (sníženo o poplatky realitní společnosti, právní poplatky, finanční poplatky, aj.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti ke dni ocenění na: 720 000,-- Kč 13
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1 598 326,20 Kč Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle 50 598 330,00 Kč II. Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota 720 000,00 Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí, v daném místě a čase, na: 720 000,-- Kč Slovy: sedmsetdvacettisíckorunčeských V Praze, dne 23. 02. 2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2629-150/2016 znaleckého deníku. E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne 18. 02. 2016 Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne 18. 02. 2016 Srovnávané nemovitosti 14
Výpisy z el. verze KN 15
16
Snímek z katastrální mapy 17
Mapy oblasti 18
Fotodokumentace bytový dům s vyznačením oken oceňované bytové jednotky balkón Pokoj 1 Pokoj 2 kuchyně koupelna 19
kuchyňská linka předsíň WC 20
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 21
Nemovitost č. 2 22
Nemovitost č. 3 23