Znalecký posudek. Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků pro účely dražby. č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny1/4 ideálního podílu zemědělských pozemků parc. č. 637/1, 639/2 a 640/1 u obce Milostín, kat. území Milostín, okres Rakovník: 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Zemědělské pozemky U obce Milostín Středočeský Rakovník Milostín Milostín 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí bylo provedeno dne za přítomnosti paní Čechové Miluše. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne paní Čechovou Muliší. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Vlastník1/4 podílu: Hana Machová, narozená , poslední trvalý pobyt Sídliště Za Chlumem 795, Bílina Vlastnické údaje k datu ocenění: vlastník 1/4 podílu, Hana Machová, narozená , poslední trvalý pobyt Sídliště Za Chlumem 795, Bílina 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky u obce Milostín, kat. území Milostín, okres Rakovník Slovní popis Oceňujeme 1/4 ideálního podílu zemědělských pozemků parc. č. 637/1, 639/2 a 640/1 u obce Milostín, kat. území Milostín, okres Rakovník. Pozemky nejsou zatíženy služebnostmi ani inženýrskými sítěmi. Jedná se o rovinaté pozemky netvořící celek. Přehled oceňovaných pozemků Pozn: U pozemku parc. č. 639/2 se dle KV jedná o vodní plochu. Při prohlídce bylo zjištěno, že jde o ornou půdu 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 3

4 Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4

5 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky parc. č. 637/1; 639/2 a 640/1 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 637/ ,00 11,38 11, ,64 orná půda 639/2 107,00 9,05 9,05 968,35 orná půda 640/ ,00 11,38 11, ,38 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,37 Pozemky parc. č. 637/1; 639/2 a 640/1 - výchozí cena pro = ,37 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky parc. č. 637/1; 639/2 a 640/1 - zjištěná cena = ,09 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc. č. 637/1; 639/2 a 640/ ,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicetšesttisícčtyřistašedesát Kč 5

6 II. Ocenění srovnávací metodou Zemědělské pozemky parc. č. 637/1, 639/2 a 640/1 u obce Milostín, kat. území Milostín, okres Rakovník Jedná se o podobné pozemky v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. 6

7 Stanovení ceny za 1m2 porovnávací metodou: Dle výše uvedené tabulky, stanovujeme cenu plochy pozemku na 20Kč/1m2. Z toho tedy plyne celková cena za 1/4 podílu na pozemcích: Výsledná cena za 1/4 podílu na pozemcích stanovujeme na Kč. 7

8 C. Rekapitulace Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,- Kč ,-Kč Závěr: Cenu pozemků dle cenového předpisu budeme v tomto případě brát pouze jako orientační, tržní cenu nám určuje srovnávací metoda. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: ,- Kč Slovy: Šedesátčtyřitisícstoosmdesát Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Lang Milan D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. 8

9 E. Přílohy Výpisy z el. verze KN Pozemky parc. č. 637/1; 639/2 a 640/1 9

10 Fotodokumentace Pohled na pozemky parc. č.. 637/1; 639/2 a 640/1 Pohled 2 na pozemek parc. č.. 637/1; 639/2 a 640/1 10

11 Pozemky použité pro porovnání 11

12 12