ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č / Tel.:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podílu o velikosti 77/384 na pozemku parc.č. St. 2054/2 za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Vodňany parc.č. St.2054/2, Vodňany, okres Strakonice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel XP invest, s.r.o., Ing. Kateřina Prášková Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny - podílu o velikosti 77/384 na pozemku parc. č. St. 2054/2 nacházejícího se v obci Vodňany, okres Strakonice, katastrální území Vodňany za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. St. 2054/2, katastrální území Vodňany Vodňany, Vodňany, okres Strakonice Jihočeský kraj Strakonice Vodňany Vodňany 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Čermák Jaroslav, Bauernfeldallee č. ev. 13, Nauen, Německo, podíl 230/384 Dvořák Tomáš, U železné lávky 557/6, Malá Strana, Praha 1, podíl 77/384 Šnajberková Jindřiška, Cíglerova 1088/28, Černý Most, Praha 9, podíl 77/384 Nemovitosti: Pozemek parc. č. St. 2054/2 nacházející se v obci Vodňany, okres Strakonice, katastrální území Vodňany. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je stavební, o rozloze 118 m 2. Oceňovaný pozemek je evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Na celém pozemku se nachází část stavby bez č.p., jedná se o zemědělskou stavbu. Stavba, stejně jako sousední pozemek pod stavbou je ve vlastnictví společnosti Agro Vodňany, a.s. Stavba není předmětem ocenění. Dle místního šetření slouží stavba v současné době jako sklad. Plocha pozemku je dle územního plánu regulovaná jako podnikatelské- rostlinné, živočišné a potravinářské výroby. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k pozemku je přes pozemek společnosti Agro Vodňany, a.s. Pozemek je umístěn na severovýchodním okraji obce. A je součástí bývalého zemědělského areálu. Město Vodňany je obec s rozšířenou působností. Z hlediska charakteristiky okolí: Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v místě je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se středním nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 20leté vody). V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a možnost parkování je dobrá - v blízkosti objektu. Tabulkový popis Rozloha 118 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci stavební pozemek podnikatelské- rostlinné, živočišné a potravinářské výroby bez porostů Budova bez č.p. zemědělská stavba Rovinatý Neoploceno přístup přes pozemek jiného vlastníka průmyslová zóna, zemědělský areál východní okraj obce 3

4 Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v místě je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se středním nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 20leté vody) zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu Sousedé a kriminalita Věcná břemena Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. St. 2054/2, katastrální území Vodňany Pozemek v katastrálním území Vodňany, obec Vodňany K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Vodňany, Vodňany, okres Strakonice Plocha 118 m 2 Zastavěná plocha a nádvoří Zemědělská stavba 1 Vodňany, Číčenická ul. Plocha 8185 m 2 Průmyslová zona, k výstavbě 2. Vodňany, Za Čežarkou Plocha 4671 m 2 Průmyslová zona, k výstavbě 3. Číčenice, u vlakového nádraží Plocha 4998 m 2 Průmyslová zona, k výstavbě 4. Chvalešovice, Dříteň Plocha 3050 m 2 Zemědělský areál Soubor pozemků v zemědělském areálu 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání Kč 1,0 300,00 Kč 0, , , , ,93 Kč 2 171,30 Kč 1,1 188,43 Kč 0, , , , ,63 Kč 3. 98,00 Kč 0, ,00 Kč 0,98 96,04 Kč 147,00 Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95 1,00 0, ,80 Kč 1,05 1,03 1,00 1,00 0,95 1,00 1, ,03 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 174,85 Kč 95,80 Kč 282,93 Kč 68,05 Kč Komentář: K1 - koeficient úpravy na polohu nemovitosti zohledňuje atraktivitu území z hlediska využití, dostupnosti služeb, dopravní dostupnosti apod. K2 koeficient úpravy na velikost pozemku zahrnuje vliv skutečnosti, že u pozemku s nižší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena než u pozemku většího. K3 koeficient užití zohledňuje účel užití nemovitosti podle územního plánu. K5 - koeficient zohledňuje nebezpečí výskytu povodně. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 174,85 Kč/m 2 * 118 m 2 = Kč Spoluvlastnický podíl 77/ ,- Kč 6

7 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody Spoluvlastnický podíl St. 2054/ ,-Kč Celková cena po zaokrouhlení: 4.100,- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: V Praze, dne Ing. Kateřina Prášková XP invest, s. r. o., Mánesova 1374/53, Praha Kč Slovy: čtyřitisícesto korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. 7

8 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 8

9 Vyobrazení nemovitosti v mapě 9

10 Povodňová mapa 10

11 Územní plán města Vodňany 11

12 Pořízená fotodokumentace 12

13 Srovnávané nemovitosti Nemovitost č.1: Číčenická ul. ve Vodňanech Výměra: m 2 Realizovaná cena: ,-Kč ; 300,-Kč / m 2 Termín realizace: II Parc.č.: 641/1, 641/9 k.ú. Vodňany Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Podle platného územního plánu se jedná o pozemek v průmyslové zóně města pro výrobu a skladové účely. Nemovitost č.2.: Za Čežarkou, Vodňany Výměra: 4671 m 2 Realizovaná cena: ,-Kč ; 171,30 Kč / m 2 Termín realizace: II Parc.č.: 622/6, k.ú. Vodňany Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Podle platného územního plánu se jedná o pozemek v průmyslové zóně určený pro výrobu a skladové účely. 13

14 Nemovitost č.3.: Číčenice, okres Strakonice Výměra: 4998 m 2, Nabízená cena: ,-Kč; 98,-Kč/m 2 Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) Slovní popis Nabídka k prodeji, pozemek s výměrou m2 v průmyslové části obce u vlakového nádraží. Dobrý přístup, sítě v místě, strategická poloha, možnost rozšíření. 14

15 Nemovitost č.4.: Chvalešovice, Dříteň, okres České Budějovice Výměra: 3050 m 2, Nabízená cena: ,-Kč; 150,-Kč/m 2 Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) V jihočeské vesničce Chvalešovice, část obce Dříteň v okrese České Budějovice, která se nachází asi 3,5 km na severozápad od Dřítně, nabízíme k prodeji pozemky a menší část zemědělského areálu o celkové výměře m2. Dle katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako trvalý travní porost, ostatní plocha, zastavěná plocha a nádvoří a jsou z velké části zahrnuty v LPIS - možnost dotace. Pozemky jsou obhospodařovány zemědělskou společností s nájemním vztahem. Chvalešovice jsou též názvem katastrálního území. 15

16 16