ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Mírové nám. 2/ Ústí nad Labem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, kat. území Kročehlavy, pro účely dražby Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, kat. území Kročehlavy, okres Kladno, pro účely dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt Adresa předmětu ocenění: Arbesova Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti partnerky pana Souška. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne místní šetření dne LV a LV ze dne informace sdělené panem Jiřím Souškem - informace realitních kanceláří v regionu 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Jiří Soušek, Arbesova 2627, Kladno Nemovitosti: - bytová jednotka č.2627/1 - podíl na společných částech bytového domu čp.2627,2628 ve výši 650/ podíl na pozemku parcel.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 467m2 ve výši 650/20972 zapsané na LV (byt), LV (BD, pozemek) pro kat. území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena

3 7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, v němž se umístěna oceňovaná bytová jednotka, leží v širším centru Kladna, místní části Kročehlavy v klidné lokalitě. V okolí nemovitosti je veškerá občanská vybavenost. V sousedství se nacházejí další bytové domy, parkovací možnosti jsou omezené. Panelový bytový dům byl postaven cca roku 1976, má 6 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Dům byl v roce 2005 zateplen a má opravenou střechu. Byty mají nová plastová okna a jsou vyměněny vstupní domovní dveře. Bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynu, topení a ohřev vody je ústřední. V domě je výtah v původním stavu před rekonstrukcí. Bytová jednotka se nachází ve 1. nadzemním podlaží s dispozicí 3+1. Byt byl v roce 2013 částečně rekonstruován (omítky, dlažba k kuchyni, předsíni a jádře, nová kuch. linka). Podlahy v pokojích jsou kryty celoplošným kobercem. Zárubně ocelové, interiérové dveře původní sololitové. Vstupní dveře jsou bezpečnostní. Byt je v současné době obývaný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2627/1 umístěná v 1. NP bytového domu čp.2627,2628 v ulici Arbesova, obec Kladno, kat. území Kročehlavy, okres Kladno Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží : 6 Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce : 1976 Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: Společné části bytového domu: betonové Panelová, zateplená betonové plochá Asfaltové pásy nástřik Rok rekonstrukce bytového domu: 2005 Rozsah rekonstrukce bytového domu: Vady bytového domu : Vchody do domu, schodiště, sklepní prostory, výtahy, žehlírna, sušárna, bleskosvod, balkony Zateplení, nová plastová okna a vstupní dveře Původní výtahy Popis bytové jednotky: Dispozice bytové jednotky: 3+1 Podlaží bytové jednotky: Rozměry jednotlivých místností : 1.NP Pokoj 12,0 m 2 Pokoj 8,3 m 2 pokoj 20, m 2 Kuchyň 12,3 m 2 Předsíň 8,3 m 2 Koupelna awc 4,0 m 2-3 -

4 Sklep 1,5m 2 Vybavení bytové jednotky: Energie využívané v bytě: Vytápění v bytě: Ohřev vody v bytě: Omítky v bytě: Podlahy v bytě: Původní vana, umyvadlo, splachovací toaleta, ocelové zárubně, sololitové dveře, nová plastová okna, nová kuch. linka, bezpečnostní vstupní dveře rozvod elektřiny, vodovod, kanalizace, plyn Ústřední ústřední štukové omítky pokoje koberce, ostatní nová dlažba Rekonstrukce bytové jednotky: 2013 podlahy v kuchyni, předsíni, nové omítky Vady bytové jednotky: původní rozvody, umakartové jádro Popis okolí: Věcná břemena Další informace: Popis stavu bytu : Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: bez věcných břemen Standardní byt s nutností menších úprav: výměna rozvodů a zařizovacích předmětů (koupelna, WC) přístup bezproblémový po obecní cestě Kompletní OV: obchody, školy, kulturní vyžití, sportovní vyžití, úřady Klidné prostředí, zeleň v v blízkosti dobrá dostupnost hromadné dopravy, omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, vzhledem k účelu posudku nebudou tato práva při ocenění zohledňována 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které - 4 -

5 mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku a) ocenění podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 2627/1 b) ocenění porovnávací metodou - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK a) ocenění podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 omezené parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-6 -

7 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 2627/1 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,100 = 1,100 6 i = 1-7 -

8 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , , ,- Stavební pozemek - celkem 467,00 m ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 12 * 1,00 = 12,00 m 2 pokoj: 8,3 * 1,00 = 8,30 m 2 pokoj: 20 * 1,00 = 20,00 m 2 kuchyň: 12,3 * 1,00 = 12,30 m 2 koupelna a WC: 4 * 1,00 = 4,00 m 2 předsíň: 8,3 * 1,00 = 8,30 m 2 sklep: 1,5 * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,05 m 2-8 -

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - umakartové bytové jádro II -0,10 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Byt kromě jádra IV 0,05 po rekonstrukci 10. Stavebně - technický stav - předpoklad provedení menších stavebních úprav III 0,85 Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,639 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,639 = ,99 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 65,05 m 2 * ,99 Kč/m 2 * 1,000 * 1,100= ,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,59 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 650 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 650 / = ,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,20 Kč Byt č. 2627/1 - zjištěná cena = ,79 Kč - 9 -

10 b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky Všechny byty zařazené do srovnání jsou porovnatelné, shodné dispozice, v panelových bytových domech v Kladně, místní části Kročehlavy. Liší se jednak stupněm rekonstrukce samotných bytů, jednak rekonstrukcí bytových domů. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku Oceňovaný objekt č. Lokalita - K1 Byt č.2627/1, Arbesova, Kročehlavy rozměry, dispozice - K2 stav bytu - K3 stav BD - K4 další vlastnosti - K5 byt před rekonstrukcí, plastová okna, pův. 3+1, 65m2, sklep, rozvody, koupelna, panelový dům po 1.NP/6 WC, podlahy revitalizaci, starý výtah 1 Byt U Hvězdy, Kročehlavy 3+1, 70m2, komora, 2.NP/4 plast.okna, koberce, dlažba kuchyň panelový dům po revitalizaci 2 3 Byt Benešovská, Kročehlavy Byt M.Majerové, Kročehlavy 4 Byt Italská, Kročehlavy 3+1, 62m2, sklep, 1.NP/10 3+1, 68m2, sklep, 2.NP/7 3+1, 68m2, komora, 2.NP/8 plast.okna, plovoucí podlaha, dlažba kuchyň panelový dům po revitalizaci zatím bez zateplení plast.okna, parkety, dlažba kuchyň dům po revitalizaci vlastní balkon plast.okna, plovoucí podlahy, dlažba kuchyň, nová velká panelový dům po kuch.linka revitalizaci

11 č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav bytu K4 - stav BD K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , , ,1 0, , , ,05 1 1, , , , Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu domu v lokalitě - srovnatelné, panelové BD v Kročehlavech K2 - Koeficient úpravy na velikost bytu - srovnatelné K3 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu - B2 plov.podlahy, B4 plov. podlahy, nová velká kuch. linka K4 - Koeficient úpravy na stav bytového domu - všechny plast.okna, zateplené kromě B2 K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti a vybavení - zohledněn vlastní balkon B3 K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Srovnávací hodnota nemovitostí: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na ,- Kč

12 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 2627/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem po zaokrouhlení dle ,- Kč II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č.2627/1 v ulici Arbesova, Kladno, ke dni na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jana Petrželová V Praze, dne ,-Kč Slovy: Jedenmiliontřistaosmdesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Seznam příloh - výpisy z elektronické formy KN - mapy - fotodokumentace - porovnávané nemovitosti

13 Výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí

14 Mapy:

15 Fotodokumentace:

16 - 16 -

17 Srovnávané nemovitosti: Byt č.1: Byt č.2:

18 Byt č.3: Byt č.4: