ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m 2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.litoměřice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m 2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.litoměřice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1772/60 Adresa předmětu ocenění: Liškova 1772/ Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a dcery vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8593 pro k.ú.litoměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, Litoměřice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, Litoměřice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, původní stav, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, stejně jako teplá voda. Výtah v domě je nový. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je z roku Byt je v původním stavu. Dům je po revitalizaci. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1772/60-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1772/60 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace I 0,00-4 -

5 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02-5 -

6 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,090 = 1, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2536/4 627, , ,30 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,30 Pozemek - zjištěná cena = ,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,30Kč ,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,30 Kč - 6 -

7 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Litoměřice Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 12,13 * 1,00 = 12,13 m 2 lodžie: 2,73 * 0,20 = 0,55 m 2 kuchyň: 12,52 * 1,00 = 12,52 m 2 koupelna: 2,77 * 1,00 = 2,77 m 2 komora: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 chodba: 7,73 * 1,00 = 7,73 m 2 WC: 1,05 * 1,00 = 1,05 m 2 pokoj: 17,26 * 1,00 = 17,26 m 2 pokoj: 11,96 * 1,00 = 11,96 m 2 sklepní koje: 1,5 * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,12 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem III 0,03-7 -

8 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,815 = 0,758 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-8 -

9 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,758 = ,69 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,12 m 2 * ,69 Kč/m 2 * 0,930 * 1,090= ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 23 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,30 Kč * 23 / = ,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,73 Kč Bytová jednotka č.1772/60 - zjištěná cena = ,91 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1772/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1772/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Sedmsetdvacetosmtisícpětsetčtyřicet Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytové jednotky 3+1 nacházející se v příjemné lokalitě města Litoměřice, Smetanova ul.. Byt má plastová okna a je ve velmi zachovalém stavu. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Klidné místo s nádherným výhledem na město. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

12 byt 3+1 s lodžií, s plastovými okny, v panelovém domě s novým výtahem, Na Výsluní, Litoměřice - Pokratice. Jinak je byt v původním, ale udržovaném stavu V bytě jsou nová plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba a pvc. Součástí je lodžie a sklepní kóje, ideální 2. poschodí, klidná lokalita, veškerá občanská vybavenost. Byt je družstevní, s možností převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. byt 3+1 o celkové ploše 68 m2, Který se nachází ve 3.NP zatepleného panelového domu v Litoměřicích - Předměstí. Velmi pěkný byt s plastovými okny má tři samostatné pokoje, kuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, koupelnu, WC, chodbu a komoru na patře. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - školka, škola, nákupní centrum, zdravotní středisko. Byt je volný okamžitě k dispozici. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Sedmsetdesettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8593 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -