ZNALECKÝ POSUDEK č. 156/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu na pozemku p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790, katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 13084/09-27/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 05.09.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a včetně 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 11.09.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - rozestavěného rodinného domu na pozemku p. č. 467/4 a pozemku p.č. 467/4 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 1790, katastrální území Šluknov, obec Šluknov, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům na p.č. 467/4 Adresa nemovitosti: Dvořákova 407 77 Šluknov Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Šluknov Katastrální území: Šluknov Počet obyvatel: 5 705 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 69,8829 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 69,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 05.09.2012 za přítomnosti paní Ivety Kružkové, tel. 731 405 250. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 03.09.2012, LV číslo 1790, k.ú. Šluknov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Jurajda Milan Třída 9. května 1366/48, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 1/2 Knížková Lenka B. Němcové 524, Šluknov, 407 77 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo pro Město Šluknov podle smlouvy ze dne 31.10.2005 a to na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jurajda Milan Nařízení exekuce - Knížková Lenka Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2 Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Dvořákova. Jedná se o samostatně stojící rozestavěný rodinný dům na rovinatém, neoploceném pozemku. Příjezd a přístup je přes pozemek p.č. 468/1, který je jiného vlastníka a není právně řešen např. věcným břemenem. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Popis: Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům s obytných podkrovím se nachází na pozemku p.č. 467/4. Není napojen na žádné sítě. Objekt je rozestavěný cca 5 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází rozestavěná garáž a kuchyň, pokoj a další prostory. V podkroví se nachází rozestavěné obytné místnosti. Objekt není udržovaný a je ve stádiu stavby. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1. NP 16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35 = 141,05 podkroví 16,00x6,30+9,00x4,00 = 136,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 141,05 m 2 2,90 m podkroví 136,80 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: - 4 -
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (16,00x6,30+9,00x4,00+3,15x1,35)x(4,20) = 592,42 m 3 podkroví (16,00x6,30+9,00x4,00)x(3,50x0,5)+(3,15x1,35)x (1,00) = 243,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 592,42 m 3 podkroví Z 243,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 836,07 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové s izolací S 100 2. Zdivo tvárnice S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha valbová S 100 5. Krytina glazovaná pálená taška N 100 6. Klempířské konstrukce titanzinek N 100 7. Vnitřní omítky S 100 8. Fasádní omítky S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody S 100 12. Dveře plastové S 100 13. Okna eurookna dřevěné S 100 14. Podlahy obytných místností hrubé, betonové S 100 15. Podlahy ostatních místností hrubé, betonové S 100 16. Vytápění rozvod trubek S 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody S 100 21. Instalace plynu S 100 22. Kanalizace ležatá S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní S 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl - 5 -
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24 6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 102,33 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz [%] Dok [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,01 100,00 8,01 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 20,71 100,00 20,71 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,72 100,00 7,72 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,13 100,00 7,13 5. Krytina N 3,40 100 1,54 5,24 5,12 100,00 5,12 6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39 1,35 80,00 1,08 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,67 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,74 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,25 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 15,00 0,47 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 100,00 5,08 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,15 30,00 0,65 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 30,00 0,29 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 15,00 0,76 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,20 0,00 0,00-6 -
18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,59 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,86 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,03 30,00 0,91 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,01 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,29 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,32 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 102,33 Rozestavěnost: 57,93 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 8,20 5 150 3,33 0,2731 2. Zdivo S 21,20 100,00 21,20 21,20 5 80 6,25 1,3250 3. Stropy S 7,90 100,00 7,90 7,90 5 80 6,25 0,4938 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 7,30 5 70 7,14 0,5212 5. Krytina N 3,40 100,00 3,40 3,40 5 40 12,50 0,4250 6. Klempířské konstrukce N 0,90 100,00 0,90 0,90 5 30 16,67 0,1500 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 5,80 5,80 5 50 10,00 0,5800 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,80 5 30 16,67 0,4668 9. Vnější obklady S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 30 16,67 0,0834 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 5 30 16,67 0,3834 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 80 6,25 0,0625 12. Dveře S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 50 10,00 0,3200 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 50 10,00 0,5200 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2,20 5 15 33,33 0,7333 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 15 33,33 0,3333 16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 20 25,00 1,3000 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 4,30 5 25 20,00 0,8600 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 5 30 16,67 0,1000 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 3,20 5 20 25,00 0,8000 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 5 20 25,00 0,4750 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 20 25,00 0,1250 22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 3,10 5 30 16,67 0,5168 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 5 15 33,33 0,1667 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 4,10 4,10 5 30 16,67 0,6835 25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 5 30 16,67 0,0500 26. Ostatní S 3,40 100,00 3,40 3,40 5 10 50,00 1,7000 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 13,4478 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): x 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 1,0233 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000-7 -
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 469,28 Plná cena: 836,07 m 3 x 5 469,28 Kč/m 3 = 4 572 700,93 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce x 0,5793 Nedokončená stavba = 2 648 942,79 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 13,4478 % Úprava ceny za opotřebení - 356 224,53 Kč Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = 2 292 718,26 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci přes pozemek jiného vlastníka. Přístup není právně vyřešen. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9670 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 69,88 1,00 2,1550 0,9670 145,62 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 69,88 0,40 2,1550 0,9670 58,25 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/3 259,00 145,62 37 715,58 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 467/4 147,00 145,62 21 406,14 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 464/2 28,00 58,25 1 631 Stavební pozemky - celkem 60 752,72 Pozemky - zjištěná cena = 60 752,72 Kč - 8 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 60 752,72 Celková výměra pozemku m 2 434 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100 Cena pokryvné plochy porostů Kč 13 998,32 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: x 0,065 Cena smíšeného porostu: = 909,89 Trvalé porosty - zjištěná cena 909,89 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 648 942,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 648 942,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 60 752,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 710 605,40 Kč 2 710 605,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 292 718,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 292 718,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 60 752,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 60 752,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 909,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 909,90 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 354 380,90 Kč 2 354 380,90 Kč - 10 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 354 380 Kč slovy: Dvamilionytřistapadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit - 11 -
obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 350 m2 Cena: 2 150 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Šluknov Datum aktualizace: 31.08.2012 ID zakázky: Bf-109 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha užitná: 350 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou ve městě Šluknov. V přízemí jsou dvě místnosti, kuchyň, koupelna a WC. V patře jsou místnosti tři. Nemovitost je vytápěna tepelným čerpadlem(ještě v záruce). K domu náleží schválená provozovna(90m2) s kanceláří. Nad provozovnou lze vystavět další bytovou jednotku. Zahradě vévodí krytý bazén vyhřívaný již - 12 -
zmíněným TČ. Dům prošel před dvěma lety kompletní rekonstrukcí. Při rychlém jednání je k této nemovitosti v ceně stavební parcela! 2.Prodej, dům rodinný, 406 m2 Cena: 1 690 000,- Kč (k jednání) + provize RK Adresa: Velký Šenov Datum aktualizace: 03.09.2012 ID zakázky: PP1808B Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 406 m2 Plocha pozemku: 1 100 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: ČOV pro celý objekt Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Částečně Popis: - 13 -
Nabízíme k prodeji nedávno rekonstruovaný rodinný dům s restaurací. V přízemí se nachází restaurace pro 40 osob s terasou oplocenou živým plotem, kuchyně a zázemí (sklady, WC, kancelář). V podkroví samostatný byt 5 + 1 s terasou. Možnost přikoupení pozemků na protější straně ulice nebo stodoly s dílnou a zahradou. Volný, ihned k nastěhování! Koupě formou měsíčních splátek není možná, hypotéku zdarma zajistíme! 3. Prodej, dům rodinný, 185 m2 Cena: 1 999 000,- Kč Adresa: Císařský Datum aktualizace: 31.07.2012 ID zakázky: R12SH005 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha užitná: 185 m2 Plocha podlahová: 185 m2 Plocha pozemku: 1 574 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Popis: Realitní kancleář Evropa nabízí exkluzivně k prodeji rodinný dům v klidné lokalitě v Císařském u Šluknova. V přízemí domu prostorná kuchyně s obývacím prostorem, pokoj, herna, dílna, koupelna, V patře velká chodba, dvě ložnice a koupelna s vanou a sprchovým koutem. Ve velmi citlivě a vkusně zrekonstruovaném, zatepleném domě nové rozvody vody, ústřední topení (kombinované vytápění), nová, plastová okna, nové podlahy. Dům je částečně podsklepen. Atraktivní lokalita nedaleko Národního parku České Švýcarsko- turistický ráj, cyklotrasy,ideální podmínky pro houbaře, lyžaře i horolezce. Veškerý právní servis a provize v ceně.hypotéku na nákup nemovitosti zajistíme. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry - 14 -
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1 600 000-2 000 000,- Kč. S přihlédnutím k právně nevyřešenému přístupu k domu byla stanovena cena oceňovaných nemovitostí při nižší hranici. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jurajda Milan Nařízení exekuce - Knížková Lenka Předkupní právo na pozemky p.č. 467/4, 467/3, 464/2 Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč 1 700 000,- Kč z toho podíl id. 1/2 je 850 000,- Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč - 15 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 11.09.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 156/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/12. - 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 12 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -