ZNALECKÝ POSUDEK č. 85/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 2323 - lesní pozemek a pozemku p.č. 2324 - lesní pozemek, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 67, katastrální území Střítež nad Bečvou, obec Střítež nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 1633/14-21 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 20.04.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 2323 - lesní pozemek a pozemku p.č. 2324 - lesní pozemek, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 67, katastrální území Střítež nad Bečvou, obec Střítež nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Střítež nad Ludinou 753 63 Střítež nad Ludinou Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Střítež nad Ludinou Katastrální území: Střítež nad Ludinou Počet obyvatel: 833 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.11.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 03.11.2014, LV číslo 67, k.ú. Střítež nad Ludinou - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2014 do 31.12.2023 pro lesní hospodářský celek 703 810 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Čočková Marie, č.p. 53, 75363 Střítež nad Ludinou 1/2 Čočková Vlasta, č.p. 53, 75363 Střítež nad Ludinou 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čočková Marie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě - 2 -
samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci lesní pozemky se nachází východně od obce v lokalitě Okrouhlík nad silnicí Olšovec- Partutovice. Jedná se o neoplocené pozemky, na kterých se nachází lesní porost. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky lesní 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 143 B d 0 2.2. Lesní porost 143 B d 2 2.3. Lesní porost 143 B d 3 2.4. Lesní porost 143 B d 5 2.5. Lesní porost 143 B d 6 2.6. Lesní porost 143 B d 9 2.7. Lesní porost 143 C n 1 2.8. Lesní porost 143 C n 1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky lesní Na lesním pozemku p.č. 2323 je vylišen porost 143 B d 0, 143 B d 2, 143 B d 3, 143 B d 6, 143 B d 9 o celkové výměře 21907 m2. Na lesním pozemku p.č. 2324 je vylišen porost 143 C n 3/1 o celkové výměře 2079 m2. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 2323 4B 21 907,00 7,56 7,56 165 616,92 lesní pozemek 2324 4B 2 079,00 7,56 7,56 15 717,24 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 23 986,00 m 2 181 334,16 Pozemky lesní - zjištěná cena = 181 334,16 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 143 B d 0 Lesní porost 143 B d 0 - tvoří holina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] holina 2 300,00 9 0,00 0 % 21,68 0,00 0,00 Cena lesního porostu celkem: 0,00 Lesní porost 143 B d 0 - zjištěná cena 0,- Kč 2.2. Lesní porost 143 B d 2 Lesní porost 143 B d 2 - tvoří mlazina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 5 500,00 13 2 0,90 35 % 8,26 2,60 14 300,00-4 -
bříza bradavičnatá 5 500,00 13 1 0,90 30 % 1,61 0,44 2 420,00 jeřáb ptačí 5 500,00 13 1 0,90 25 % 1,61 0,36 1 980,00 borovice lesní 5 500,00 13 1 0,90 10 % 7,23 0,65 3 575,00 Cena lesního porostu celkem: 22 275,00 Lesní porost 143 B d 2 - zjištěná cena 22 275,- Kč 2.3. Lesní porost 143 B d 3 Lesní porost 143 B d 3 - tvoří tyčkovina ( dvě části ). Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 4 700,00 23 1 1,00 90 % 14,34 12,91 60 677,00 modřín evropský 4 700,00 23 1 1,00 5 % 9,41 0,47 2 209,00 bříza bradavičnatá 4 700,00 23 1 1,00 5 % 3,67 0,18 846,00 Cena lesního porostu celkem: 63 732,00 Lesní porost 143 B d 3 - zjištěná cena 63 732,- Kč 2.4. Lesní porost 143 B d 5 Lesní porost 143 B d 5 - tvoří nastávající kmenovina ( dvě části ). Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 3 400,00 47 3 1,00 100 % 17,55 17,55 59 670,00 Cena lesního porostu celkem: 59 670,00 Lesní porost 143 B d 5 - zjištěná cena 59 670,- Kč 2.5. Lesní porost 143 B d 6 Lesní porost 143 B d 6 - tvoří nastávající kmenovina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 3 100,00 59 1 0,80 70 % 24,66 13,81 42 811,00 borovice lesní 3 100,00 59 1 0,80 20 % 14,57 2,33 7 223,00 modřín evropský 3 100,00 59 1 0,80 10 % 14,57 1,17 3 627,00-5 -
Cena lesního porostu celkem: 53 661,00 Lesní porost 143 B d 6 - zjištěná cena 53 661,- Kč 2.6. Lesní porost 143 B d 9 Lesní porost 143 B d 9 - tvoří kmenovina ( dvě části ). Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 2 907,00 86 1 0,80 40 % 53,11 17,00 49 419,00 modřín evropský 2 907,00 86 1 0,80 35 % 28,22 7,90 22 965,30 jedle bělokorá 2 907,00 86 1 0,80 15 % 53,11 6,37 18 517,59 borovice lesní 2 907,00 86 1 0,80 10 % 28,22 2,26 6 569,82 Cena lesního porostu celkem: 97 471,71 Lesní porost 143 B d 9 - zjištěná cena 97 471,71 Kč 2.7. Lesní porost 143 C n 1 Lesní porost 143 C n 1 - tvoří mlazina o výměře 1500m 2. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bříza bradavičnatá 1 500,00 9 1 0,50 80 % 1,61 0,65 975,00 smrk ztepilý 1 500,00 9 2 0,50 20 % 8,26 0,83 1 245,00 Cena lesního porostu celkem: 2 220,00 Lesní porost 143 C n 1 - zjištěná cena 2 220,- Kč 2.8. Lesní porost 143 C n 1 Lesní porost 143 C n 1 - tvoří tyčkovina o výměře 579 m2. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bříza bradavičnatá 579,00 25 1 0,50 100 % 3,67 1,84 1 065,36 Cena lesního porostu celkem: 1 065,36 Lesní porost 143 C n 1 - zjištěná cena 1 065,36 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky lesní 181 334,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 181 334,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 143 B d 0 0,- Kč 2.2. Lesní porost 143 B d 2 22 275,- Kč 2.3. Lesní porost 143 B d 3 63 732,- Kč 2.4. Lesní porost 143 B d 5 59 670,- Kč 2.5. Lesní porost 143 B d 6 53 661,- Kč 2.6. Lesní porost 143 B d 9 97 471,70 Kč 2.7. Lesní porost 143 C n 1 2 220,- Kč 2.8. Lesní porost 143 C n 1 1 065,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 300 095,10 Kč Celkem 481 429,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 481 429,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky lesní 181 334,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 181 334,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 143 B d 0 0,- Kč 2.2. Lesní porost 143 B d 2 22 275,- Kč 2.3. Lesní porost 143 B d 3 63 732,- Kč 2.4. Lesní porost 143 B d 5 59 670,- Kč 2.5. Lesní porost 143 B d 6 53 661,- Kč 2.6. Lesní porost 143 B d 9 97 471,70 Kč 2.7. Lesní porost 143 C n 1 2 220,- Kč 2.8. Lesní porost 143 C n 1 1 065,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 300 095,10 Kč Celkem 481 429,30 Kč - 7 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 481 429,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 481 430,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesátjednatisícčtyřistatřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s - 8 -
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej lesa 23 900 m2 Hranice (okres Přerov) 249 900 Kč Prodáme les a louky celkem 23900 m2, k.ú. Partutovice: louky 12800m2, 10100 m2 les (část k těžbě, 120 let, zásoba 42m3 (r.2004), ostatní plocha lesa zalesněna porostem 4-20 let). Možno prodat i jednotlivě. Celková cena: 249 900 Kč za nemovitost (k jednání) Aktualizace: 06.11.2014 ID: 3163238492 Plocha pozemku: 23900 m2 2. Prodej louky 5 067 m2 Partutovice (okres Přerov) 60 804 Kč Louka v k.ú. Partutovice, parcelní čísla 1082/1 a 1083/1. Prodej od majitele, žádné další poplatky a provize. Možno přikoupit sousední louku, lesy - viz naše celková nabídka. Celková cena: 60 804 Kč za nemovitost (k jednání) Aktualizace: 19.10.2014 ID: 4127383644 Plocha pozemku: 5067 m2 3. Prodej lesa 5 985 m2 Partutovice (okres Přerov) 89 775 Kč - 9 -
Les v k.ú. Partutovice, parcelní čísla 1082/2, 1083/2, 1087/3. Prodej od majitele, žádné další poplatky a provize. Možno přikoupit sousední louku, lesy - viz naše celková nabídka. Celková cena: 89 775 Kč za nemovitost Aktualizace: 19.10.2014 ID: 1174593628 Plocha pozemku: 5985 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - lesních pozemků ve výši cca 30% z odhadní ceny za lesy. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čočková Marie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 160 000,- Kč - 10 -
z toho podíl id. 1/2 80 000,- Kč slovy: Osmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.04.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 85/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 85/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 13 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -