ZNALECKÝ POSUDEK č. 05/11 o obvyklé ceně podílu id. 1/5 na nemovitostech - pozemek p.č. 133/15 - orná půda a dalších, zapsaných na LV číslo 1193, katastrální území : Darkov obec : Karviná okres : Karviná a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení č.j. 132 EX 15898/09-13/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 08.12.2010 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 04.01.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/5 na nemovitostech - pozemek p.č. 133/15 - orná půda a dalších, zapsaných na LV číslo 1193, katastrální území : Darkov obec : Karviná okres : Karviná a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: U Olše, Lázeňská 733 01 Karviná Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Darkov Počet obyvatel: 62 661 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 08.12.2010 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 06.12.2010, LV číslo 1193, k.ú. Darkov - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy města Karviná - informace z lesního hospodářského plánu - posudek č. 4/2010 ze dne 29.12.2010 o ceně lesních pozemků a lesních porostů, zpracovaný Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, tvoří samostatnou část ocenění a cena uvedená v tomto posudku je započítána do celkové ceny. Uvedený znalec byl přizván k posuzování zvláštních dílčích otázek, týkajících se ocenění lesa, neboť na toto nemá zpracovatel ocenění příslušné znalecké oprávnění.
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Aurelie Badurová V Polích 1271/4a, Karviná, Ráj, 734 01 1/20 Marie Cechlová Zakladatelská 979/21, Karviná, Nové Město, 735 06 1/15 Jiří Hilla K Olšině 161, Orlová, Lutyně, 735 14 1/45 Sylvie Kaczyńská Ke Studánce 1027, Orlová, Lutyně, 735 14 1/5 Anna Legierská Lázeňská 622/12, Karviná, Lázně Darkov, 735 03 1/20 MART SECURITY s.r.o. Sokolská 1272, Valašské Meziříčí, 757 01 1/5 Irena Muchová Lázeňská 291/82, Karviná, Lázně Darkov, 735 03 1/10 Jana Pospíšilová Ciolkovského 728/34, Karviná, Ráj, 734 01 1/45 MUDr. Eduard Siuda Lázeňská 534/34, Karviná, Lázně Darkov, 735 03 1/5 Bc. Libuše Švecová Kosmonautů 493/20, Karviná, Ráj, 734 01 1/45 Anna Vávrová Brožíkova 338/24, Karviná, Lázně Darkov, 735 03 1/15 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce byla velká mlha a silně chumelilo a z tohoto důvodu byla velmi snížena viditelnost. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - p.č. 133/24 a p.č. 133/15 se nacházejí u Lázeňské ulice a pozemek p.č. 2024/10 se nachází u ulice U Olše. Jedná se o rovinaté, neoplocené pozemky, které jsou užívány k zemědělství. Pozemky p.č. 133/24 a p.č. 133/15 jsou v územním plánu označeny jako U-Z - zóna krajinné zeleně a pozemek p.č. 2024/10 je z 50 % označen jako U-R - zóna rozptýlené zástavby, z 50 % je jako U- Z.
- 4-8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemky
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky p.č. 133/24 a p.č. 133/15 jsou v územním plánu označeny jako U-Z - zóna krajinné zeleně a pozemek p.č. 2024/10 je z 50 % označen jako U-R - zóna rozptýlené zástavby, z 50 % je jako U- Z. Pozemky nejsou oceněny v cenové mapě. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) = 500,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Úprava ceny Jedn. cena Cena [Kč] orná půda 2024/10 963,00 0,8 400,00 385 200,- Součet 385 200,- Součet 385 200,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3 celkem 561 653,57 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Cena [Kč] ostatní plocha, jiná plocha 2410/8 15,00 500,00 2,2670 0,7490 50 424,50 6 367,50 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem 6 367,50 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - vlastní území 200,00 % Celková úprava ceny: 200,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 133/15 62210 7303 5,24 200,00 15,72 114 803,16 orná půda 133/24 62210 3203 5,24 200,00 15,72 50 351,16
- 6 - orná půda 2024/10 65600 963 9,01 200,00 27,03 26 029,89 Výměra celkem 11469 Mezisoučet 191 184,21 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 celkem 191 184,21 Pozemky oceněné dle 31 odst. 4 písm a). Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,06 = 500,- * 0,06 = 30,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] vodní plocha, koryto vodního 2410/9 402 30,00 12 060,- toku vodní plocha, koryto vodního 2410/10 640 30,00 19 200,- toku Součet 31 260,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Pozemky oceněné dle 31 odst. 4 písm a) - celkem 67 927,98 Pozemky oceněné dle 31 odst. 7. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] vodní plocha, zamokřená plocha vodní plocha, zamokřená JC Přirážka [%] Srážka [%] Koef. UC Cena [Kč] 164/1 247 6,30 200 0 0,25 4,72 1 165,84 164/2 5 6,30 200 0 0,25 4,72 23,60 plocha Součet 1 189,44 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 31 odst. 7 - celkem 1 189,44 828 322,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 5 Pozemky - zjištěná cena = 165 664,54 Kč
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Pozemky = 165 664,54 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 165 664,54 Kč 165 660,- Kč Výsledné ceny: a) Pozemky = 165 664,54 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 165 664,54 Kč 165 660,- Kč slovy: Jednostošedesátpěttisícšestsetšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
- 8 - Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. a cenovou mapou města Karviná. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 195 m2 Cena: 518 000,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: Včetně provize RK a právního servisu Adresa: Karviná Datum vložení: 25.11.2010 ID zakázky: 065 EX 00466 / 05-048 Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 3 195 m 2 Plocha podlahová: 3 195 m 2 Plocha pozemku: 3 195 m 2 Popis: Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1414/6 orná o výměře 3195m2 v katastrálním území Ráj, obec Karviná, okres Karviná. Pozemek je umístěn ve východní okrajové zastavěné části města Karviná (cca 3 km od centra), v místní části a k.ú. nazývané Ráj... Celý popis Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1414/6 orná o výměře 3195m2 v katastrálním území Ráj, obec Karviná, okres Karviná. Pozemek je umístěn ve východní okrajové zastavěné části města Karviná (cca 3 km od centra), v místní části a k.ú. nazývané Ráj. Je situovaný východně od křižovatky silnice Borovského a místní komunikace V polích. Oceňovaný pozemek má charakter
- 9 - neudržované louky a je přístupný z místní zpevněné komunikace. Na pozemku se nachází pouze neudržované náletové plevelné dřeviny. U pozemku je možné napojení na veškeré inženýrské sítě, včetně zemního plynu. Dle platné územně plánovací dokumentace města Karviná pozemek náleží do plochy s možností individuální bytové zástavby. Pozemek v cenové mapě města není ve skupině parcel s vyznačenou cenou. Cenová mapa je však využita jako podpůrná ke stanovení obvyklé ceny. K pozemku váznou práva věcných břemen spočívající v přístupu a vedení inženýrských sítí. Tato práva jsou pak dále v posudku popsány, oceněny a odečteny z ceny pozemku. 2. Prodej, pozemek trvalý travní porost, 14 194 m2 Cena: 190,- Kč za m2 Celková cena: 2 696 860,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Karviná Datum vložení: 13.10.2010 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 119953 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Plocha užitná: 14 194 m 2 Plocha pozemku: 14 194 m 2 Doprava: Silnice Popis: Nabízíme k prodeji pole a les o celkové výměře 14.194 m2. Pozemek je mírně svažitý a část pozemku obklopuje les, který patří také k pozemku. IS - elektřina, voda. Parcela se nachází na velmi klidném místě v Karviné. Možnost využití zahrádek nebo pro... Celý popis Nabízíme k prodeji pole a les o celkové výměře 14.194 m2. Pozemek je mírně svažitý a část pozemku obklopuje les, který patří také k pozemku. IS - elektřina, voda. Parcela se nachází na velmi klidném místě v Karviné. Možnost využití zahrádek nebo pro zemědělské účely. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí - stavební pozemek cca 150 Kč/m2, zemědělské a ostatní pozemky cca 15 Kč/m2, cena nemovitostí je cca 350 000-400 000,- Kč. V této ceně je také započítána obvyklá cena podle posudku číslo 4/2010 znalce Ing. Lukáše Kandlera ve výši 6 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva:
- 10 - Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč 375 000,- Kč Podíl ve výši id. 1/5 je 75 000,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 04.01.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 05/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/11.