ZNALECKÝ POSUDEK č. 63/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - pozemek p.č. 3588 a dalších, zapsaných na LV 26, katastrální území Chornice, obec Chornice, okres Svitavy a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí č.j. 132 EX 37839/09-17/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30.04.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a včetně 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 03.05.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - pozemek p.č. 3588 a dalších, zapsaných na LV číslo 26, katastrální území Chornice, obec Chornice, okres Svitavy a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Chornice 569 42 Chornice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Chornice Katastrální území: Chornice Počet obyvatel: 883 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.04.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 20.04.2012, LV číslo 26, k.ú. Chornice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Kouba Lubomír Kladky 210, 798 54 1/3 Kouba Miroslav Jevíčská 79, Chornice, 569 42 1/3 Koubová Marie Okružní II 269, Jevíčko, 569 43 1/3 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kouba Miroslav Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou užívány k zemědělství a se nacházejí v honu v lokalitě Pod továrnou a U Nectavy. Na pozemcích p.č. 4012 a 4013 se nachází trvalé porosty a oplocení. Na pozemku p.č. 4013 se nachází provizorní stavba kůlny, která není předmětem ocenění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Oplocení 1.2. Vrata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Oplocení Popis: Pozemek p.č. 4013 je oplocen. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Výměra: 135x1,50 = 202,50 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2412 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 202,50 m 2 x 240 Kč / m 2 = 48 600 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,4200 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,8610 Plná cena: = 86 074,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 30 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 73 163,19 Kč Oplocení - zjištěná cena = 12 911,15Kč 1.2. Vrata Popis: V oplocení jsou vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2412 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 3 300 Kč / ks = 3 300 Kč - 4 -
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,4200 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,8610 Plná cena: = 5 844,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 30 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 4 967,87 Kč Vrata - zjištěná cena = 876,68Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté a jsou zemědělsky užívány. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 3588 35 800 6 284,00 11,59 20,00 13,908 87 397,87 orná půda 3589 31 400 350,00 13,60 20,00 16,320 5 712,00 orná půda 3589 33 001 824,00 9,70 20,00 11,640 9 591,36 orná půda 3589 35 800 2 656,00 11,59 20,00 13,908 36 939,65 orná půda 3712 31 100 5 068,00 12,85 20,00 15,420 78 148,56 orná půda 3712 31 400 4 977,00 13,60 20,00 16,320 81 224,64 orná půda 3713 31 100 2 043,00 12,85 20,00 15,420 31 503,06 orná půda 3713 33 004 4 516,00 6,86 20,00 8,232 37 175,71 orná půda 3714 33 004 984,00 6,86 20,00 8,232 8 100,29 orná půda 3714 33 004 1 588,00 6,86 20,00 8,232 13 072,42 orná půda 4007 35 800 1 505,00 11,59 20,00 13,908 20 931,54 orná půda 4012 33 301 1 698,00 10,23 20,00 12,276 20 844,65 trvalý travní 4013 35 800 548,00 11,59 20,00 13,908 7 621,58 porost trvalý travní 4013 33 301 674,00 10,23 20,00 12,276 8 274,02 porost Mezisoučet 33 715,00 446 537,35 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 446 537,35-5 -
Pozemky - zjištěná cena = 446 537,35 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Popis: Na pozemku p.č. 4013 se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] švestka 50 5 Ks 70 70 350 Součet: = 350 Kč Koeficient prodejnosti K P x 1,00 Celkem - ovocné dřeviny: = 350 Kč Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [roků] Výměra [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] Listnaté stromy I (olše) 80 2,00 ks 43 820 43 820 87 640 Součet: 87 640 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): x 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) x 0,850 Koeficient prodejnosti K P x 1,000 Celkem - okrasné dřeviny = 55 870,50 Kč Porosty - zjištěná cena 56 220,50 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Oplocení 86 074,30 Kč 1.2. Vrata 5 844,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 91 918,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 446 537,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 446 537,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 56 220,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 56 220,50 Kč Celkem 594 676,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 594 676,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Oplocení 12 911,10 Kč 1.2. Vrata 876,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 13 787,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 446 537,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 446 537,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 56 220,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 56 220,50 Kč Celkem 516 545,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 516 545,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 516 550 Kč slovy: Pětsetšestnácttisícpětsetpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI - 7 -
Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. - 8 -
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 35 400 m2 Cena: 12,- Kč za m2 Celková cena: 424 800,- Kč Adresa: Bezděčí u Trnávky Datum vložení: 17.10.2010 Datum aktualizace: 14.04.2012 ID zakázky: 10-017112 Plocha užitná: 35 400 m2 Plocha pozemku: 35 400 m2 Popis: Nabízíme ke koupi ornou půdu v Bezděčí u Trnávky, okr. Svitavy. Jedná se o 1/4 podíl na parcele o celkové výměře 35400 m2, ke které je možno od dalšího majitele koupit další čtvrtinu a od pozemkového fondu zbylou polovinu. Bezděčí u Trnávky je obec slovanského původu, později organizována podle německého práva, s dědičnou rychtou. Poprvé zmíněna jako Mitterdorf roku 1258, kdy se stahuje pod soudní pravomoc města Jevíčka. Později tvoří s Unerázkou samostatný statek, který roku 1408 markrabě Jošt daroval Janu Vojnovi z Litavy. Roku 1446 prodala statek Anna z Budkovic Mikuláši z Krakovce. Od roku 1547 až do roku 1850 tvořilo Bezděčí součást trnáveckého panství. K roku 1446 se zde připomíná svobodný dvůr, roku 1610 zákupní rychta. Region Jevíčska je položen v malebné krajině - Moravskotřebovsko má charakter členité pahorkatiny, jejíž součástí je Moravskotřebovská kotlina, Malá Haná je součástí Boskovické brázdy, další části Jevíčska patří do Konické a Bouzovské vrchoviny. Region přísluší k povodí Třebůvky, jejímž největším přítokem je Jevíčka 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 8 100 m2 Cena: 11,- Kč za m2 včetně provize Celková cena: 89 100,- Kč Adresa: Opatovec Datum vložení: 10.03.2012 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 234777 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 8 100 m2 Plocha pozemku: 8 100 m2-9 -
Popis: Prodej orné půdy v katastrálním území Opatovec. Výměra pozemků je cca 8100 m2. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 130 000 m2 Cena: 1 399 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Helvíkov Datum vložení: 22.07.2011 Datum aktualizace: 19.03.2012 ID zakázky: 9238 Plocha pozemku: 130 000 m2 Popis: Nabízíme Vám 13 ha zemědělské půdy ve dvou celcích. Na 3/4 plochy se nachází modální kambizemě, středně těžké, středně skeletovité půdy s dobrou vodní kapacitou. Jedná se o rovinné až mírně sklonité pozemky. Na 1/4 plochy se nachází kambizemě, středně těžké až velmi těžké půdy s dobrými vláhovými poměry. Jedná se o středně sklonité až výrazně sklonité pozemky. Je možné jednat i o nákupu dalších cca 17 ha zemědělské půdy. U naší společnosti je možné využít služeb odhadce a zdarma konzultace s poradcem zákaznického servisu, který Vám nezávazně poradí v oblasti hypotečních úvěrů, stavebních spoření, podnikatelských úvěrů a všech forem pojištění. V nabídkové ceně nemovitosti je již zahrnuta odměna za služby realitní kanceláře, rezervace nemovitosti, předání nemovitosti novému nabyvateli a právní servis spojený s převodem vlastnických práv. Číslo zakázky: 09238 Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 7,- Kč/m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 33 715 m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kouba Miroslav - 10 -
Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvěstědvacetpěttisíc Kč Podíl id. 1/3 je 225 000,- Kč slovy: Sedmdesátpěttisíc Kč 75 000,- Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 03.05.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 63/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 63/12. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -