ZNALECKÝ POSUDEK č. 198/13 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 37/6 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 76/1 - ostatní plocha, jiná plocha, s příslušenstvím, LV číslo 580, katastrální území Horní Poustevna, obec Dolní Poustevna, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12950/09-27 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 01.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 03.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 37/6 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 76/1 - ostatní plocha, jiná plocha, s příslušenstvím, LV číslo 580, katastrální území Horní Poustevna, obec Dolní Poustevna, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Luční 407 82 Dolní Poustevna Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Dolní Poustevna Katastrální území: Horní Poustevna Počet obyvatel: 1 848 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 41,2871 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 41,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.10.2013 za přítomnosti paní Margity Dittertové, tel. 777 174 835. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.09.2013, LV číslo 580, k.ú. Horní Poustevna - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - smlouva o věcném břemeni 5. Vlastnické a evidenční údaje Dittert Reiner Luční 67, Horní Poustevna, 40747 Dolní Poustevna Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem - pozemku p.č. 37/6 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze po schodech podle smlouvy ze dne 23.05.2001. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dittert Reiner Věcné břemeno chůze Zahájení exekuce - Dittert Reiner Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází se nachází v ulici Luční v blízkosti domu č.p. 67. Jedná se o neoplocené, rovinaté pozemky bez staveb. Příjezd je po zpevněné štěrkové komunikaci z výfrezků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 41,29 0,30 2,1460 1,0910 29,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 trvalý travní porost 37/6 305,00 29,00 8 845,- odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 ostatní plocha, jiná 76/1 269,00 29,00 7 801,- odst. 2) plocha Stavební pozemky - celkem 16 646,- Pozemky - zjištěná cena = 16 646,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku p.č. 37/6 se nachází neudržované trvalé porosty. - 4 -
Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] vrba 15 roků 2,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- 10 080,- 20 160,- Součet: 20 160,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 1,000 Koeficient prodejnosti K p * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 15 120,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 15 120,- Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis K oceňovaným nemovitostem - pozemku p.č. 37/6 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze po schodech podle smlouvy ze dne 23.05.2001. Jedná se celou výměru pozemku a stupeň omezení je uvažován 100% z důvodu využívání všemi občany. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 37/6: Výměra: 305,00 m 2 Jednotková cena: 29,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 305,00 m 2 * 29,- Kč/m 2 * 5,00 % = 442,25 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 442,25 Kč/rok * 100 % = 442,25 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 442,25 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 442,25 Kč * 5 let = 2 211,25 Kč Ocenění věcného břemene činí = 2 211,25 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 16 646,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 16 646,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 15 120,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 15 120,- Kč Celkem 31 766,- Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 2 211,30 Kč Hodnota věcného břemene činí: 2 211,30 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 29 554,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 29 554,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 16 646,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 16 646,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 15 120,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 15 120,- Kč Celkem 31 766,- Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 2 211,30 Kč Hodnota věcného břemene činí: 2 211,30 Kč - 6 -
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 29 554,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 29 554,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 29 550,- Kč slovy: Dvacetdevěttisícpětsetpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s - 7 -
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zahrada, 1 258 m2 Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 231 Kč za m2 Adresa: Lobendava Datum aktualizace: 26.08.2013 ID zakázky: LO2413-1B Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 1 258 m2 Parkovací stání: Ano Popis: Nabízíme k prodeji pozemek v Neblažově obec Chodský Újezd výměře 1258 m2. Pozemek lze využít ke stavebním účelům, dle územního plánu je zde možná výstavba vesnického stavení nebo rekreační stavby. Parcela se nachází na okraji obce Neblažov ležící mezi městy Tachov a Planá. Tato obec je zasazena uprostřed krásné přírody louky, lesy, potok. Naleznete zde opravdu klid a uniknete ruchu měst, ale pokud budete chtít přece jen do města, budete to mít nedaleko. Lázeňské město Mariánské Lázně je odtud 18 km, Tachov a Planá cca 7 km. Hraniční přechod Broumov se SRN je vzdálen také nedaleko cca 8 km. Ev. číslo: LO2413-1B2 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 2 000 m2-8 -
Celková cena: 200 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 100 Kč za m2 Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právního servisu Adresa: Velký Šenov Datum aktualizace: 25.08.2013 ID zakázky: 008N027794 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2 000 m2 Datum nastěhování: 25.08.2013 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: V malebném zákoutí Velkého Šenova části obce Leopoldka na samém okraji zástavby směrem ke Starému Hraběcí nabízíme do prodeje zahradu velmi vhodnou pro výstavbu objektu bydlení nebo rekreačního objektu o výměře cca 2.000 m2 v ceně 100 Kč/m2. Jedná se o naprosto rovnou travnatou plochu od okolí odcloněnou hradbou vzrostlých stromů. Připojení k sítím je možné ze sousedního pozemku prodávajícího. Výborná dostupnost po příjezdových cestách ze silnice II. třídy na Brtníky a z místní komunikace vedoucí k rekreační oblasti Černého rybníka po vlastní příjezdové cestě. Prostorová orientace, optimální terén pozemku i dostupnost k sítím, dopravní obslužnost i blízkost občanské vybavenosti dávají předpoklad i k případné rodinné výstavbě. 3. Prodej, pozemek zahrada, 350 m2 Celková cena: 80 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 229 Kč za m2 Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právních služeb Adresa: Lipová Datum aktualizace: 30.07.2013 ID zakázky: 321422 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní - 9 -
Plocha pozemku: 350 m2 Elektřina: 120V Doprava: Autobus Popis: Prodej zahrady o celkové ploše 350 m2 v obci Lipová, která se nachází mezi obcemi Šluknov a Lobendava. Pěkné místo určené ke klidné rekreaci. Zahrada sousedí s místní komunikací a je dobře přístupná. Vodovodní řad a elektřina jsou na hranici pozemku. Pozemek nabízí novým majitelům klid strávený v malebné vesničce Šluknovského výběžku. V okolí je mnoho krásných míst k navštívení. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí cca 100,- Kč/m 2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dittert Reiner Věcné břemeno chůze -2000,- Kč Zahájení exekuce - Dittert Reiner Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. - 10 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí bez odpočtu věcného břemene 57 000,- Kč Věcná břemena - 2000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Padesátpěttisíc Kč 55 000,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 03.10.2013 D. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 198/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 198/13. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -