ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 139014513 NEMOVITOST: o ceně byt.jedn. č.1569/3 včetně podílu 697/13512 na budově č.p.1569 a pozemku p.č.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Žižkov Adresa nemovitosti: Lucemkurská 1569, Praha Vlastník stavby: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, Žižkov, 130 00, Praha, Nezamyslova 726/5, Nusle, 128 00 Praha, 13000 Praha, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, Žižkov, 130 00, Praha, Nezamyslova 726/5, Nusle, 128 00 Praha, 13000 Praha, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 3 300 000 Kč 14.8.2013 17 stran V Středoklukách, dne 11.9.2013 Stav ke dni : Počet příloh: Vč. Tomáš Maršál NÁLEZ 14.8.2013 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.1569/3 včetně podílu 697/13512 na budově č.p.1569 a pozemku p.č.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Praha město LV č.3947, 2238 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní Z-33188/2012-101, V-2233/2008-101 - Nařízení exekuce Z-29136/2012-101, Z-123147/2011-101 - Exekuční příkaz k prodeji Z-122303/2011-101 - smlouva o zřízení zástavního práva V-2233/2008-101 - souhlasné prohlášení o změně osoby zást. věřitele postoupením pohledávky Z-33188/2012-101 - pod zástavní právo V-36340/2012-101 - nakládat s majetkem podst. jen se souhlasem správce dle ins. zák. Z-79463/2012-101, Z-79681/2012-101 - Usnesení ins. soudu o nařízení předběžného opatření MSPH 59 INS 20840/2012-2012-A-19 Z-79681/2012-101 - zástavní právo exekutorské Z-2306/2013-101 - Exekuční příkaz o zřízení exek. zástavního práva na nemovitost 167 EX-1001/2012-38, Z-2306/2013-101, Z-122311/2011-101 - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 12668/1997 - Smlouva o výstavbě V10 13304/1998 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,i.tř Celkový popis Jedná se o byt.jedn. č.1569/3 včetně podílu 697/13512 na budově č.p.1569 a pozemku p.č.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha. Byt jedn. č.1569/3 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.3947 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3947, 2238 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha. Bytová jednotka je umístěna v budově č.p.1569, v 1.podlaží domu o velikosti 2+1, celková plocha s příslušenstvím je 69,70m2. Byt se skládá z pokoje, pokoje, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, spíže, sklep. (plocha sklepních prostor se nezapočítává do celkové plochy bytu). Byt se nachází v ulici Lucemburská. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. V této lokalitě se nachází plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení, i nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Zastávku autobusu najdeme pár minut od domu. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra Prahy (cca 15 minut autem). -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.1569/3 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 1569/3 2.2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.1569/3-3-
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek č.p.1627/1 Popis Jedná se o pozemek č.p.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha.. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Praha 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Jedn. cena [Kč/m2] 10 06 Cena [Kč] 3 289 620,3 289 620,- Pozemek č.p.1627/1 - zjištěná cena = 3 289 620,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek č.p.1627/1 = 3 289 620,- Kč 3 289 620,- Kč Cena příslušenství - celkem = 3 289 620,- Kč 27 cenová mapa zast.pl. Ostatní stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 1627/1 Výměra [m2] 327,00 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Praha 3 57 989,- Kč/m2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu: = Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -4-25,10 m2 16,10 m2 14,10 m2 9,10 m2 3,20 m2 1,10 m2 m2 69,70 m2
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: 0,90 č. IV Vi 0,10 IV 0,05 I I I -0,05 0,85 č. I I I Pi 0,02 I I -0,03 č. I Ti -0,10 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,90 = 0,842 i=1 Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - dle výpisu s KN, omezení vl.práv 8 Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,990 i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1-5-
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,842 * 0,990 * 0,900 = 0,750 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 57 989,- Kč/m2 * 0,750 = 43 491,75 Kč/m2 CP = CU * PP = 43 491,75 Kč/m2 * 69,70 m2 = 3 031 374,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 031 374,98 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 289 620,- Kč Spoluvlastnický podíl: 697 / 13 512 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 289 620,- Kč * 697 / 13 512 = 169 691,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 169 691,03 Kč Byt.jedn.č.1299/2 - zjištěná cena = 3 201 066,01 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn.č.1299/2 3 201 066,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 201 066,- Kč Celkem 3 201 066,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 201 066,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 1569/3 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 69,70 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí 3+kk Praha byt v cihl. domě OV 3kk 86m2 na Praze 3 Žižkov. Byt ve velice udržovaném stavu s původní dispozicí 2+1 se změnou na 3kk - ve vstupní hale kuchyňská linka, plastová okna, prostor s -6-
možností využití jako šatna, v bytě jsou zachovány původní prvky - repasované dvoukřídlé dveře, dále vysoké stropy, zděné jádro, společná koupelna s rohovou vanou a WC, na podlaze parkety v kombinaci s dlažbou a terasem. Vytápění a ohřev teplé vody zajišťuje vlastní plynový kotel. Nízké měsíční poplatky 920kč + el., plyn. Orientace bytu na J a S. K bytu náleží sklep. Osobní vlastnictví s možností čerpání hypotečního úvěru. Nachází se v 2patře z 5pater cihlového domu po částečné rekonstrukci 2+kk Praha bytovou jednotku v osobním vlastnictví 2+1 (3+kk) na ulici Lucemburská o ploše 79m2. Dispozice bytu: jídelna s kuchyňským koutem cca 16m2, spíž 2m2, ložnice 19m2, dětský pokoj 19m2, vstupní hala14m2, koupelna 4m2, toaleta 2m2 a balkon 2m2, který není započítán do plochy bytu. Stav bytu: Podlaha v pokojích je dřevěná - parkety. V koupelně, na toaletě je dlažba a na vstupní hale dřevěná plovoucí podlaha. Okna jsou dřevěná kastlová (původní). V koupelně je karma na ohřev teplé vody. Topení je zabezpečeno plynovým přmotopem umístěný v pokojích a v kuchyni. Byt se nachází v 5.patře ve 7 podlažním cihlovém domě. 2+kk zrekonstruovaný byt ve 2.patře kompletně zrekonstruovaného historického domu s krásnými společnými prostory, novým výtahem a zahradou v příjemné lokalitě Vinohrad v těsně blízkosti oblíbených Riegrových sadů, kde naleznete sportovní areál a nové dětské hřiště. K bytu náleží sklep o výměře 4,13 m2 2+kk byty přímo od majitele Prodej bytu do OV o velikosti 69,20 m2, 2+1 ve 3. NP (č. bytu 005) v činžovním domě v ul. Bořivojova, Praha 3. Dům se nachází v klidné lokalitě 2 min. chůze od stanice MHD a Riegrových sadů Srovnatelné nemovitosti Název: 3+kk Praha Lokalita Lucemburská Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 86,00 m2 0,98 0,80 Výměra pozemku. -7- Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,78 39 100 Celková cena Jednotková cena 4 289 000 Kč 49 872 Kč/m2
Název: 2+kk Praha Lokalita Lucemburská Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 79,00 m2 0,95 0,80 Výměra pozemku. Název: 2+kk Lokalita Praha, Vozová Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 56,00 m2 1,03 0,80 Výměra pozemku. Název: 2+kk Lokalita Praha, Bořivojova Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 42 040 Celková cena Jednotková cena 4 370 000 Kč 55 316 Kč/m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,82 69 893 Celková cena Jednotková cena 4 750 000 Kč 84 821 Kč/m2 0,95 0,90 Výměra pozemku. -8- Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 40 402 Celková cena Jednotková cena
69,20 m2 3 270 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 47 254 Kč/m2 39 100 Kč/m2 47 859 Kč/m2 69 893 Kč/m2 47 859 Kč/m2 69,70 m2 3 335 772 Kč 2.2 Oceňovaná nemovitost REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.1569/3 3 201 066,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 1569/3 2.2 Kč 3 335 772,00 Kč Kč 3 335 772,00 Kč Současný stav 3 335 772 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 3 201 066 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 3 300 000 Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. -9-
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č.3947, 2238 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 3 300 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 3 300 000,- Kč slovy:třimilionytřistatisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.1569/3 včetně podílu 697/13512 na budově č.p.1569 a pozemku p.č.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.1569/3 včetně podílu 697/13512 na budově č.p.1569 a pozemku p.č.1627/1 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha ve výši: 3 300 000,-Kč Obvyklá cena: 3 300 000,- Kč slovy: třimilionytřistatisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné. Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis. Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec - 10 -
neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb.450/12sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb.,450/12sb., která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (dle údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb,450/12sb. 460/09Sb, 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci ( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 11 -
- 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty V Středoklukách 11.9.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 139014513 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139014513. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne - 13 - počet stran A4 příloze 5
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -