Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 do 30.6.2011 (neauditovaná)
OBSAH 1. ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSTAVENSTVA... 3 2. ORGÁNY SPOLEČNOSTI CPI BYTY A JEJÍ MANAGEMENT... 4 2.1 VALNÁ HROMADA SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 4 2.2 DOZORČÍ RADA SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 5 2.3 PŘEDSTAVENSTVO SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 5 2.4 VRCHOLOVÉ VEDENÍ SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 6 3. ZPRÁVA O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 7 3.1 ÚDAJE O SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 7 3.2 AKCIE, AKCIONÁŘI A CENNÉ PAPÍRY... 7 3.2.1 Údaje o základním kapitálu... 7 3.2.2 Údaje o cenných papírech... 8 4. PROFIL SPOLEČNOSTI CPI BYTY... 9 4.1 CPI RESIDENCE NÁJEMNÍ BYDLENÍ... 9 4.2 CPI RESIDENCE DEVELOPMENT... 10 5. VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ... 11 5.1 HOSPODAŘENÍ CPI BYTY GROUP... 11 6. PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ ČINNOSTI... 12 7. OSTATNÍ... 12 7.1 PROHLÁŠENÍ... 12 8. KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA SKUPINY CPI BYTY, A.S.... 13 9. SKUPINA CPI BYTY, A.S. PŘÍLOHA KE KONSOLIDOVANÝM ÚČETNÍM VÝKAZŮM... 18 2
Zpráva představenstva 1. Úvodní slovo představenstva Váţení akcionáři, společnost má za sebou jiţ 11 měsíců procesu vyjednávání o zvyšování regulovaných činţí. S ohledem na to, v jakém prostředí jsme museli celý proces nastavit, jsme s výsledkem spokojení. Chyběla legislativa, návod jak postupovat, i cenové analýzy. Z deseti měst, ve kterých byty vlastníme, a jichţ se konec platnosti zákona o regulaci nájemného dotkl, jsme se v osmi lokalitách s většinou nájemníků dohodli. V Třinci a Českém Těšíně, kde je procento uzavřených dodatků nejniţší, jsme nyní předloţili nový a poslední návrh kompromisu, jehoţ platnost je časově omezená do konce srpna. Další oblastí, na kterou jsme se v prvním pololetí zaměřili, byly investice do oprav a revitalizace našeho bytového fondu. Důkazem, ţe zvyšování regulovaného nájemného jde ruku v ruce s opravami, jsou jiţ probíhající práce, a to především v České Lípě, kde je jejich intenzita a objem největší. Dnes se zde razantně mění okna, u 1 600 bytů řešíme změnu zdroje centrálního vytápění, které se nám osvědčilo uţ v Jablonci nad Nisou, a které by mělo přinést v budoucnu další úsporu ve výdajích kaţdé domácnosti. V Ústí nad Labem kromě výměny oken probíhají práce na revitalizaci výškových domů na ulici Masarykova. V Třinci bylo v v tomto roce napojeno 22 domů v lokalitě Kanada na kanalizaci. Společnost realizovala k 30. červnu 2011 zisk ve výši 57 782 tis. Kč, přičemţ trţby z pronájmu nemovitostí činí 219 393 tis. Kč a bilanční suma společnosti dosáhla hodnoty 9 886 313 tis. Kč. Cílem společnosti je nabídnout v budoucnosti kvalitní bydlení za odpovídající cenu a tím naplňovat primární cíl společnosti, kterým je růst její hodnoty pro Vás, naše akcionáře. Mgr. Marek Stubley předseda představenstva Ing. Zdeněk Havelka člen představenstva 3
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 2. Orgány Společnosti CPI BYTY a její management V souladu se stanovami jsou orgány společnosti valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemţ valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady. Výkonným orgánem je představenstvo Společnosti CPI BYTY. Společnost CPI BYTY nemá zřízeny další výkonné či kontrolní orgány ani výbory. 2.1 Valná hromada Společnosti CPI BYTY Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti CPI BYTY. Valné hromadě přísluší rozhodovat o všech otázkách, které zákon nebo stanovy Společnosti CPI BYTY svěřují do její působnosti. Do výlučné působnosti valné hromady náleţí zejm.: a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu představenstvem nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností, b) rozhodování o zvýšení základního kapitálu nebo o pověření tím představenstva podle Čl. 41 či o moţnosti započtení peněţité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení emisního kurzu, c) rozhodnutí o sníţení základního kapitálu a o vydání dluhopisů podle 160 zákona č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ), d) volba a odvolání členů představenstva, e) volba a odvolání členů dozorčí rady, s výjimkou členů dozorčí rady volených a odvolávaných zaměstnanci, f) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v zákonem stanovených případech i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo o úhradě ztráty a stanovení tantiém, g) rozhodování o odměňování členů představenstva a dozorčí rady, h) rozhodnutí o kótaci účastnických cenných papírů společnosti podle zvláštního právního předpisu a o zrušení jejich vyřazení z obchodování na oficiálním trhu, i) rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora včetně určení výše jeho odměny, schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku, j) rozhodnutí o fúzi, převodu jmění na jednoho akcionáře nebo rozdělení, popřípadě o změně právní formy, k) schvalování smluv uvedených v 67a obchodního zákoníku či zastavení podniku, l) schválení jednání učiněných jménem společnosti do jejího vzniku podle 64 obchodního zákoníku, m) schválení ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku a smlouvy o tichém společenství a jejich změn, n) rozhodnutí o dalších otázkách, které obchodní zákoník nebo stanovy zahrnují do působností valné hromady. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichţ jmenovitá hodnota činí alespoň 30 % základního kapitálu společnosti. Není-li valná hromada schopna se usnášet, svolá svolavatel náhradní valnou hromadu. Náhradní valnou hromadu svolává svolavatel nový oznámením, nejméně 15 dní před konáním náhradní valné hromady. Oznámení o konání valné hromady musí být uveřejněno nejpozději do 15 dnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada se musí konat do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada musí mít nezměněný pořad jednání a je schopna usnášení bez ohledu na ustanovení Čl. 13 odst. 1 stanov Společnosti CPI BYTY. Valná hromada rozhoduje podle 186 odst. 1 obchodního zákoníku většinou hlasů přítomných akcionářů, pokud zákon nebo stanovy nevyţadují většinu jinou. 4
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 Účast na valné hromadě, způsob svolání valné hromady, pořad jednání valné hromady, organizace valné hromady a její řízení upravují stanovy Společnosti CPI BYTY. 2.2 Dozorčí rada Společnosti CPI BYTY Dozorčí rada je kontrolním orgánem Společnosti CPI BYTY a přísluší jí veškerá práva v rozsahu obecně závazných právních předpisů, stanov a usnesení valné hromady Společnosti CPI BYTY. Dozorčí rada jako kontrolní orgán dohlíţí na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti CPI BYTY. Dozorčí radě přísluší zejména: a) přezkoumávat řádné, mimořádné, konsolidované i mezitímní účetní závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty a předkládat své vyjádření valné hromadě, b) svolat valnou hromadu, vyţadují-li to zájmy společnosti, c) předkládat valné hromadě a představenstvu své vyjádření, doporučení a návrhy, d) nahlíţet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda účetní zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností a zda podnikatelská činnost společnosti se uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami a pokyny valné hromady. Členy dozorčí rady k 30. červnu 2011 byli: Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), předseda dozorčí rady od 15. března 2010. Absolvent Fakulty financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Mgr. Josef Štolba (* 5. července 1967), člen dozorčí rady od 8. června 2011 JUDr. Radovan Vítek (*22. ledna 1971), člen dozorčí rady od 8. června 2011 Členy dozorčí rady k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), předseda dozorčí rady od 15. března 2010. Absolvent Fakulty financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Mgr. Bc. David Michal (* 13. února 1977), člen dozorčí rady od 15. března 2010. Mgr. Karolína Babáková (* 3. března 1982), člen dozorčí rady od 15. března 2010. 2.3 Představenstvo Společnosti CPI BYTY Představenstvo je statutárním orgánem Společnosti CPI BYTY, jenţ řídí činnost Společnosti CPI BYTY a jedná jejím jménem. Představenstvo rozhoduje o všech záleţitostech Společnosti CPI BYTY, pokud nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady. Představenstvo zejména: a) realizuje usnesení valné hromady; b) svolává řádnou valnou hromadu nejméně 1x ročně, případně mimořádnou valnou hromadu v souladu s ustanoveními 181 a 193 obchodního zákoníku a stanov Společnosti; c) zabezpečuje obchodní vedení Společnosti včetně řádného vedení účetnictví Společnosti; d) předkládá valné hromadě: (i) návrhy na změny stanov Společnosti; (ii) návrh na změnu výše základního kapitálu a vydání dluhopisů; (iii) návrh na přeměnu, sloučení, splynutí nebo rozdělení Společnosti; (iv) návrh na zrušení Společnosti s likvidací a podílu na likvidačním zůstatku; (v) zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku, obchodní a finanční politice; (vi) řádnou účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo vypořádání ztrát včetně stanovení výše způsobu výplaty dividend a tantiém; 5
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 e) předkládá dozorčí radě (i) zprávy týkající se činnosti Společnosti, které si dozorčí rada vyţádá; (ii) ke schválení všechna svá rozhodnutí, u nichţ si dozorčí rada vyhradila předchozí souhlas podle Článku 19 odst. 3 písm. e) stanov Společnosti. Členy představenstva k 30. červnu 2011 a k 31. prosinci 2010 byli: Mgr. Marek Stubley (* 22. února 1978), předseda představenstva od 15. března 2010 Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), člen představenstva od 19. prosince 2003, předseda představenstva od 23. srpna 2005, člen představenstva od 15. března 2010 Vystudoval Zemědelskou fakultu Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Milan Trněný (* 26. srpna 1974), člen představenstva od 14. listopadu 2000 Absolvent Střední elektrotechnické školy. 2.4 Vrcholové vedení Společnosti CPI BYTY Vrcholovým vedením bylo v prvním pololetí roku 2011 představenstvo Společnosti CPI BYTY. Vzhledem k tomu, ţe Společnost CPI BYTY tedy neměla vedoucí pracovníky ve smyslu zákoníku práce, nebyly vyplaceny ţádné odměny vedoucím pracovníkům. Ostatní pracovníci Společnosti CPI BYTY jsou řízeni přímo představenstvem. Pracovní adresa členů vrcholového vedení - představenstva je Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00. 6
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 3. Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI BYTY 3.1 Údaje o Společnosti CPI BYTY Společnost, se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 26228700, vznikla 14. listopadu 2000 zápisem do obchodního rejstříku a byla zaloţena na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je dle článku 3 stanov Společnosti CPI BYTY platných k 31. prosinci 2010: - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, - výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 ţivnostenského zákona. Společnost CPI BYTY byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vloţka 7990. Dokumenty jsou uloţeny ve sbírce listin a ve Společnosti CPI BYTY. Kontaktní údaje: Václavské náměstí 1601/47 110 00 Praha 1 tel.: +420 281 082 110, fax: +420 281 082 150, e-mail: cpi@cpi.cz, www.cpibyty.cz Společnost jako emitent kótovaného cenného papíru vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS). Součástí konsolidačního celku Společnosti CPI BYTY (dále jen Skupina CPI BYTY nebo CPI BYTY Group ) jsou k 30. červnu 2011 následující společnosti, ve kterých Společnost CPI BYTY vykonává přímo rozhodující vliv. Společnost CPI BYTY není závislá na jiných subjektech ve Skupině CPI BYTY. 100,00% BPT Development, a.s. 100,00% Březiněves, a.s. Zároveň je Společnost CPI BYTY k 30. červnu 2011 součástí vyššího konsolidačního celku společnosti Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 42716161. 3.2 Akcie, akcionáři a cenné papíry 3.2.1 Údaje o základním kapitálu Základní kapitál Společnosti CPI BYTY je rozdělen na 20 kusů kmenových listinných akcií na majitele o jmenovité hodnotě jedné akcie 100 tis. Kč. 7
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 Základní kapitál Společnosti CPI BYTY je splacen v plné výši, nepodléhá ţádným opčním ani výměnným právům. Společnost CPI BYTY není přímým drţitelem ţádných vlastních účastnických cenných papírů. Podmínky pro změny výše základního kapitálu a práv vyplývajících z akcií uvedených ve stanovách Společnosti jsou v souladu se zákonem. Akcionářská struktura Společnosti CPI BYTY k 30. červnu 2011 byla následující: Akcionář Podíl na základním kapitálu Czech Property Investments, a.s., Praha 1, Václavské nám. 1601/47, PSČ 110 00 80,00% Prague Development Holding, a.s., Praha 1, Václavské nám. 1601/47, PSČ 110 00 20,00% Celkem 100,00% Společnosti CPI BYTY nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztíţení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv. 3.2.2 Údaje o cenných papírech AKCIE Akcie jsou kmenové, v listinné podobě, na majitele, nejsou kótovanými cennými papíry, o nominální hodnotě 100 tis. Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí 2 000 tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá sráţkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti CPI BYTY jsou převoditelné bez jakéhokoliv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá ţádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje kaţdá akcie jeden hlas. Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti CPI BYTY v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejzazším termínem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady něco jiného, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti CPI BYTY s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. Akcie Společnosti BYTY nejsou obchodovány na ţádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. DLUHOPISY Dluhopis SPOBYT 5,25/13 Dluhopisy SPOBYT 5,25/13 v celkové jmenovité hodnotě 250 000 tis. Kč splatných v roce 2013 byly emitovány 30. října 2003. Dluhopisy byly vydány ve dvou tranších v průběhu emisní lhůty jednoho roku od data emise. Dluhopisy byly emitovány v zaknihované podobě (registrované ve Středisku cenných papírů, zkrácený název SPOBYT 5,25/13, ISIN CZ0003501363) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota kaţdého dluhopisu je 10 tis. Kč. Prospekt dluhopisů a emisní podmínky dluhopisů byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 10. října 2003, č.j. 45/N/900/2003/2, které nabylo právní moci dne 16. října 2003. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na veřejném trhu organizovaném společností RM SYSTÉM, a.s. Výše uvedené dluhopisy byly dne 27. února 2007 odkoupeny přímo emitentem - společností SPOBYT, a.s.. Zároveň byly všechny dluhopisy zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. a zároveň došlo k pozastavení výkonu práv emitenta nakládat s dluhopisy. V důsledku Fúze se emitentem těchto dluhopisů stala Společnost CPI BYTY. 8
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 4. Profil Společnosti CPI BYTY Skupina CPI BYTY se v rámci segmentu CPI Residence zaměřuje na provoz a správu nájemního bydlení a rezidenční development. 4.1 CPI Residence nájemní bydlení Segment nájemního bydlení byl v prvním pololetí roku 2011 poznamenán především koncem státní deregulace k 31. prosinci 2010 a navýšením nájemného ve zhruba 60 % nájemních bytů ve vlastnictví Společnosti Ve skutečnosti však první polovinu roku doprovázela jednání s jednotlivými nájemníky a sdruţeními o konečné výši poţadovaného smluvního nájemného a řada dohod o zvýšení nájemného tak začala platit aţ v průběhu pololetí. S řadou nájemníků se dosud jednání vedou, v mnoha případech, kdy komunikace s dotčenými nájemníky k dohodě nevedla, podala Společnost CPI BYTY, a.s. ţalobu k soudu o určení výše nájemného. Příjmy ze zvýšeného nájemného tak budou relevantní aţ v celoročním srovnání. Bytový fond, který tato společnost vlastní, převyšuje 12 tisíc bytových jednotek ve třinácti městech republiky (viz následující tabulka): Společnost Město Počet Praha 867 Česká Lípa 1 693 Třinec 3 824 Český Těšín 330 Ústí nad Labem 2 565 Nové Město pod Smrkem 198 Děčín 194 Slaný 77 Most 72 Jablonec nad Nisou 66 Liberec 50 Teplice 22 Litvínov 2 686 Celkem 12 644 9
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 Část bytového portfolia Společnosti CPI BYTY představují také nebytové prostory, které Společnost CPI BYTY pronajímá a vyuţívá jako další zdroj příjmů. 4.2 CPI Residence development Oţivení nastalo také v oblasti developmentu, kde společnost zahájila intenzivní přípravy na výstavbu další fáze bytového projektu v Praze 8 Březiněvsi. Záměr bude navazovat na úspěšný projekt rodinných domů s názvem Jiţní stráň, dokončený v roce 2008. Plán zahrnuje několik desítek solitérních i řadových domů různé velikosti a architektury, které by měly vyrůst v několika fázích západně od stávající zástavby. Část projektu počítá s výstavbou také původně realizovaných dvojdomů s garáţí o dispozici 5+kk z první fáze, které v roce 2009 získaly ocenění odborné poroty v soutěţi Dům roku. Skupina CPI BYTY očekává vydání stavebního povolení na podzim, první práce by tak mohly být zahájeny ještě v tomto roce. 10
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 5. Výsledky hospodaření 5.1 Hospodaření Jelikoţ v rámci Skupiny CPI BYTY zaujímá Společnost CPI BYTY majoritní postavení, jsou výsledky hospodaření Skupiny CPI BYTY ovlivněny právě především výsledky hospodaření samotné Společnosti CPI BYTY. Tržby Skupina realizovala za první pololetí roku 2011 provozní trţby v celkové výši 224 200 tis. Kč, přičemţ hodnota trţeb z pronájmu nemovitostí činí 219 393 tis. Kč. EBIT Ukazatel EBIT za Skupinu CPI BYTY dosáhl v prvním pololetí roku 2011 hodnoty 125 593 tis. Kč. Bilanční suma Bilanční suma k 30. červnu 2011 dosáhla hodnoty 9 886 313 tis. Kč, přičemţ nejvyšší podíl na aktivech Skupiny CPI BYTY zaujímají investice do nemovitostí v hodnotě 6 801 940 tis. Kč (tj. 69 % celkových aktiv). Přehled základních finančních ukazatelů obsahují následující tabulky: Ukazatel (v tis. Kč) 30.6.2011 30.6.2010 Bilanční suma 9 886 313 9 033 134 Dlouhodobá aktiva 8 737 620 8 031 241 Krátkodobá aktiva 1 148 693 1 001 893 Vlastní kapitál 4 789 216 4 703 759 Dlouhodobé závazky 4 286 249 3 792 611 Krátkodobé závazky 810 848 536 764 Ukazatel 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Trţby z pronájmu nemovitostí (v tis. Kč) 219 393 171 083 Čistý zisk (v tis. Kč) 57 782 118 629 EBIT (tis. Kč) 125 593 129 205 EPS 2 889,65 5 933,45 EBIT / Aktiva 1,27% 1,43% ROE 1,21% 2,52% 11
Pololetní konsolidovaná zpráva za období od 1.1.2011 30.6.2011 6. Předpokládaný vývoj činnosti Společnost CPI BYTY bude i v následujícím období pokračovat ve svých aktivitách výhradně na českém trhu nájemního bydlení. Cílem Společnosti CPI BYTY je nabídnout kvalitní bydlení za odpovídající cenu. V krátkodobém časovém horizontu (tj. do konce roku 2011) Společnost CPI BYTY bude dále zaměřovat svou činnost hlavně na revitalizaci svého nemovitostního portfolia. Půjde především o následující projekty: - program Nová okna, v rámci kterého budou postupně u bytových jednotek vyměněna stará dřevěná okna za nová plastová. Na první fázi výměny těchto oken Společnost CPI BYTY vyčlenila 300 milionů korun; - úprava systému vytápění na sídlišti Sever v České Lípě, jejíţ záměrem je odpojit část českolipských bytů od centrálního zdroje vytápění a původní systém nahradí tepelná čerpadla a plynové kotle; - regenerace tzv. hotelového domu v Ústí nad Labem, - další opravy (střechy, sklepy, apod.). Vzhledem ke skutečnosti, ţe Společnost CPI BYTY je druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení, zaměří se společnost také na zkvalitňování sluţeb ve svých kontaktních místech a center pronájmu bytů. S ohledem na obdrţení stavebního povolení k dostavbě projektu Jiţní Stráň společností Březiněves, a.s. můţe dojít do konce roku i k zahájení příslušných stavebních prací. 7. Ostatní 7.1 Prohlášení Prohlašujeme, ţe konsolidovaná pololetní zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Společnosti CPI BYTY a jejího konsolidačního celku za uplynulé účetní období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření. V Praze, 31. srpna 2011 Mgr. Marek Stubley předseda představenstva Ing. Zdeněk Havelka člen představenstva 12
8. Konsolidovaná účetní závěrka skupiny zpracovaná za období 1.1.2011 30.6.2011 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií Konsolidovaná rozvaha tis. Kč Pozn. 30. června 2011 31. prosince 2010 AKTIVA Dlouhodobá aktiva Nehmotná aktiva R1 - - Investice do nemovitostí R3 6 801 940 6 857 998 Pozemky, budovy a zařízení R2 36 042 30 267 Dlouhodobé poskytnuté půjčky R4 354 443 377 614 Dluhopisy drţené do splatnosti R5 1 525 380 1 525 980 Ostatní dlouhodobá aktiva R6 19 815 19 821 8 737 620 8 811 680 Krátkodobá aktiva Krátkodobé pohledávky R7 938 768 958 861 Zásoby R8 11 084 11 084 Ostatní aktiva 50 835 34 463 Peníze a peněţní ekvivalenty R9 148 006 164 864 1 148 693 1 169 272 AKTIVA CELKEM 9 886 313 9 980 952 Základní kapitál 6 2 000 2 000 Fondy vytvořené fúzí 6 2 093 629 2 093 629 Kapitálové fondy 6-271 47 Rezervní fond 1 167 1 167 Nerozdělené zisky a ztráty 6 2 692 691 2 634 898 4 789 216 4 731 741 Nekontrolní (menšinové) podíly - -7 VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM 4 789 216 4 731 734 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé úvěry a půjčky R10-R14 3 309 298 3 367 443 Ostatní dlouhodobé závazky a rezervy R15 30 000 28 015 Odloţený daňový závazek V7 946 951 956 515 4 286 249 4 351 973 Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky R11-R15 174 386 163 214 Obchodní a ostatní závazky R16 619 464 709 550 Splatné daňové závazky R17 660 8 424 Ostatní pasiva R18 16 338 16 057 810 848 897 245 VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM 9 886 313 9 980 952 13
Konsolidovaný výkaz zisku a ztráty tis. Kč za pololetí končící Pozn. 30. červnem 2011 30. červnem 2010 Trţby V1 224 200 175 617 Změna stavu zásob developerské projekty - -1 756 Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty aktiv V2 - -9 826 Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí a dlouhodobého majetku 715 5 284 Osobní náklady V3-13 807-4 945 Odpisy R1,R2-547 -546 Čisté provozní výnosy/náklady V4-130 242-58 655 Tvorba rezerv 1 573 Provozní výsledek hospodaření 80 319 106 746 Finanční výnosy V5 46 001 22 779 Finanční náklady V6-78 102-38 773 Čistý finanční výsledek -32 101-15 994 Zisk z pokračujících činností před zdaněním 48 218 90 752 Daň z příjmů V7 9 564 27 877 Čistý zisk z pokračujících činností včetně nekontrolních podílů 57 782 118 629 Nekontrolní podíly na zisku z pokračujících činností -11-40 Čistý zisk z pokračujících činností bez menšinových podílů 57 793 118 669 ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ 57 782 118 629 z toho přiřaditelný: - akcionářům mateřské společnosti 57 793 118 669 - nekontrolním podílům -11-40 Zisk na akcii (EPS) v tis. Kč EPS z pokračujících činností 2 889,65 5 933,45 EPS z ukončovaných činností - - EPS V10 2 889,65 5 933,45 14
Konsolidovaný výkaz o ostatním úplném výsledku tis. Kč za pololetí končící 30. červnem 2011 30. červnem 2010 Zisk za období po zdanění (včetně nekontrolních podílů) 57 782 118 629 Úplný konsolidovaný zisk za období 57 782 118 629 přiřaditelný: - většinovému vlastníku 57 793 118 669 - nekontrolním podílům -11-40 15
Konsolidovaný výkaz peněžních toků tis. Kč za pololetí končící 30. červnem 2011 30. červnem 2010 Peněžní toky z provozní činnosti: Zisk před zdaněním 48 218 90 752 Úpravy o: Odpisy 547 546 Tvorba (rozpuštění) rezerv - -1 573 Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty aktiv - 9 826 Zisk/ztráta z prodeje aktiv -715-3 528 Výnosy z úroků -46 001-28 081 Náklady na úroky 77 375 43 765 Ostatní nepeněţní úpravy - - Zisk před zdaněním po úpravě 79 424 111 707 Změna stavu pohledávek 80 520-32 519 Změna stavu závazků -83 090 3 224 Peněžní toky z provozní činnosti celkem 76 854 82 412 Placené daně z příjmů -25 302-11 068 Čisté peněžní toky z provozní činnosti 51 552 71 344 Peněžní toky z investiční činnosti: Výdaje na nákup finančních investic - -983 412 Výdaje na nákup pozemků, budov, zařízení -6 322-147 Příjmy z prodeje pozemků, budov, zařízení 55 938 40 793 Poskytnuté půjčky 6 392 5 016 Přijaté úroky 329 15 948 Čisté peněžní toky z investiční činnosti 56 337-921 802 Peněžní toky z finanční činnosti: Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu v důsledku fúze - 34 760 Dlouhodobé závazky a půjčky -55 655 935 974 Placené úroky -69 018-57 765 Platba závazku z leasingu -74-25 Čisté peněžní toky z finanční činnosti -124 747 912 944 Čisté snížení/zvýšení peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů -16 858 62 486 Peněžní prostředky a ekvivalenty na začátku roku 164 864 86 146 Peněžní prostředky a ekvivalenty na konci roku 148 006 148 632 16
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu tis. Kč Základní kapitál většinový podíl Kapitálové a rezervní fondy většinový podíl Nerozdělené zisky a ztráty minulých let většinový podíl Zisk minulého/běžného období většinový podíl Nerozdělené zisky/ztráty většinový podíl Kapitál celkem většinový podíl Nekontrolní podíl na vlastním kapitálu Vlastní kapitál celkem Stav k 1.1.2010 2 000 1 214 2 719 147 48 144 2 767 291 2 770 505-2 770 505 převod zisku do dalších let - - 48 144-48 144 - - - - kapitál nabytý při fúzi - 1 606 684 - - - 1 606 684 135 1 606 819 čistý zisk za období - - - 118 669 118 669 118 669-40 118 629 Stav k 31.12.2010 2 000 1 607 898 2 767 291 118 669 2 885 960 4 495 858 95 4 495 953 Stav k 1.1.2011 2 000 2 094 843 2 187 291 447 607 2 634 898 4 731 741-7 4 731 734 převod zisku do dalších let - - 447 607-447 607 - - - - navýšení podílu v majetkové účasti - -318 - - - -318 18-300 čistý zisk za období - - - 57 793 57 793 57 793-11 57 782 Stav k 30.6.2011 2 000 2 094 525 2 634 898 57 793 2 692 691 4 789 216-4 789 216 17
9. Skupina poznámky ke konsolidovaným účetním výkazům 1.1 Mateřská společnost Společnost (dále Společnost nebo společnost CPI BYTY ) je akciová společnost zaloţená v souladu s právním řádem České republiky. Společnost vznikla 14. listopadu 2000 a má sídlo Václavské náměstí 1601/47, Praha 1, PSČ 11000. Hlavním akcionářem Společnosti je společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 11000, IČ 42716161 (80,00%) a dále společnost Prague Development Holding, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 11000, IČ 26424177 (20,00%). Hlavním předmětem činnosti Společnosti je pronájem bytových a nebytových prostor. Složení představenstva a dozorčí rady k 30. červnu 2011 s uvedením data počátku funkce jsou: Představenstvo Dozorčí rada Předseda Předseda dozorčí rady Mgr. Marek Stubley, od 15. března 2010 Ing. Pavel Semrád, od 15. března 2010 Členové Členové Milan Trněný, od 15. března 2010 Mgr. Josef Štolba, od 8. června 2011 Ing. Zdeněk Havelka, od 15. března 2010 JUDr. Radovan Vítek, 8. června 2011 Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2010 s uvedením data počátku funkce byli: Představenstvo Dozorčí rada Předseda Předseda dozorčí rady Mgr. Marek Stubley, od 15. března 2010 Ing. Pavel Semrád, od 15. března 2010 Členové Členové Milan Trněný, od 15. března 2010 Mgr. Bc. David Michal, od 15. března 2010 Ing. Zdeněk Havelka, od 15. března 2010 Mgr. Karolína Babáková, od 15. března 2010 1.2 Konsolidační celek 1.2.2 Vymezení konsolidačního celku Konsolidační celek (dále také Skupina CPI BYTY nebo Skupina ) je k 30. červnu 2011 tvořen mateřskou společností a 2 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo rozhodující vliv (ovládané společnosti). Hlavním předmětem činnosti skupiny je správa a pronájem nemovitostí a developerská činnost. 18
Konsolidační celek k 30. červnu 2011: Ovládané společnosti Sídlo společnosti Podíl na hlasovacích právech Metoda konsolidace BPT Development, a.s. Václavské nám. 1601/47, Praha 1 100% plná metoda Březiněves, a.s. Václavské nám. 1601/47, Praha 1 100% plná metoda Konsolidační celek k 31. prosinci 2010: Ovládané společnosti Sídlo společnosti Podíl na hlasovacích právech Metoda konsolidace BPT Development, a.s. Václavské nám. 1601/47, Praha 1 100% plná metoda Březiněves, a.s. Václavské nám. 1601/47, Praha 1 99% plná metoda Společnost k 1.březnu 2011 zvýšila svou majetkovou účast ve společnosti Březiněves, a.s. na 100% podíl. 2 Doplňující informace k rozvaze R1 Nehmotná aktiva Pořizovací cena Nehmotná aktiva Celkem Zůstatek k 1.1.2011 4 4 Přírůstky - - Úbytky - - Zůstatek k 30.6.2011 4 4 Oprávky Zůstatek k 1.1.2011 4 4 Odpisy - - Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiva - - Oprávky k úbytkům - - Zůstatek k 30.6.2011 4 4 Zůstatková hodnota 1.1.2011 - - Zůstatková hodnota 30.6.2011 - - 19
R2 Pozemky, budovy a zařízení, poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek Zařízení - vlastní Zařízení - finační leasing Nedokončený dl. hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek Celkem Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2011 34 532 1 281 91-35 904 Přírůstky 566 707 4 437 910 6 620 Přírůstky - fúze - - - - - Úbytky -80-1 281 - - -1 361 Převod - jiná kategorie/ prodej společností - - - - - Kurzový rozdíl - - - - - Zůstatek k 30.6.2011 35 018 707 4 528 910 41 163 Oprávky - - - - Zůstatek k 1.1.2011 4 585 1 052 - - 5 637 Přírůstky - fúze - - - - - Odpisy 489 58 - - 547 Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiva - - - - - Oprávky k úbytkům - -1 063 - - -1 063 Kurzový rozdíl - - - - - Zůstatek k 30.6.2011 5 074 47 - - 5 121 Zůstatková hodnota 1.1.2011 29 947 229 91-30 267 Zůstatková hodnota 30.6.2011 29 944 660 4 528 910 36 042 Největší přírůstky ve vlastním majetku v období 1.1.20011 30.6.2011 představuje technické zhodnocení stávajícího majetku. Ve sloupci zařízení finanční leasing jsou vykázány automobily pronajaté formou finančního leasingu. Během období 1.1.2011 30.6.2011 byly pronajaty formou finančního leasingu další automobily. V následující tabulce jsou obsaţeny souhrnné informace týkající se závazků z finančního leasingu: Splátky do 1 roku Splátky od 1 do 5 let Splátky v následujících letech Splátky celkem Splátky 144 144-288 Úrok 29 42-71 Čistá současná hodnota budoucích splátek 115 102-217 20
R3 Investice do nemovitostí Stavby (včetně přilehlých pozemků) Pozemky Celkem Účetní hodnota k 1.1.2011 6 621 229 236 769 6 857 998 Přírůstky v důsledku fúze - - - Přírůstky - nákup - - - Přírůstky - transfer ze zásob - - - Úbytky - prodej -56 058 - -56 058 Úbytky - transfer do zásob a pozemků, budov a zařízení - - - Převod mezi poloţkami investic do nemovitostí - - - Přecenění - - - Kurzový rozdíl - - - Účetní hodnota k 30.6.2011 6 565 171 236 769 6 801 940 Investice do nemovitostí představuje bytové portfolio v lokalitách Praha Letňany, Ústí nad Labem, Česká Lípa, Třinec, Slaný, Teplice, Most, Děčín, Liberec, Jablonec nad Nisou, Nové Město pod Smrkem a Litvínov a pozemky v lokalitě Březiněves. Skupina vychází při stanovení reálné hodnoty investic do nemovitostí ze znaleckých posudků vypracovaných společností TACOMA Consulting a.s. a společnosti Studioprojekt s.r.o. v ocenění, které bylo pouţito k 31.12.2011. V období 1.1.2011 30.6.2011 došlo k úbytku investic do nemovitostí v důsledku prodeje bytových jednotek v lokalitě Praha Letňany. Náklady na opravy investic do nemovitostí v období 1.1.2011 30.6.2011 byly ve výši 93 165 tis. Kč (v období 1.1.2010 30.6.2010 ve výši 17 674 tis. Kč). Skupina vykázala zisk z prodeje investic do nemovitostí za období 1.1.2011 30.6.2011 ve výši 715 tis. Kč (v období 1.1.2010 30.6.2010 ve výši 5 284 tis. Kč). 21
Skupina má k 30. červnu 2011 zatíţeny zástavním právem následující investice do nemovitostí: Společnost List vlastnictví Katastrální území Zástavní věřitel 9853 Česká Lípa Raiffeisenbank, a.s. Český Těšín Raiffeisenbank, a.s. Dolní Líštná Raiffeisenbank, a.s. Karpentná Raiffeisenbank, a.s. Konská Raiffeisenbank, a.s. Lyţbice Raiffeisenbank, a.s. Dolní Ţukov Raiffeisenbank, a.s. Letňany Raiffeisenbank, a.s. Jablonec nad Nisou Raiffeisenbank, a.s. Bynov Raiffeisenbank, a.s. Jetřichovice u Děčína Raiffeisenbank, a.s. Bukov Raiffeisenbank, a.s. Střekov Raiffeisenbank, a.s. Klíše Raiffeisenbank, a.s. Všebořice Raiffeisenbank, a.s. Tuchomyšl Raiffeisenbank, a.s. Svádov Raiffeisenbank, a.s. Předlice Raiffeisenbank, a.s. Neštěmice Raiffeisenbank, a.s. Krásné Březno Raiffeisenbank, a.s. Hrbovice Raiffeisenbank, a.s. Neštědice Raiffeisenbank, a.s. Trmice Raiffeisenbank, a.s. Slaný Raiffeisenbank, a.s. Teplice Raiffeisenbank, a.s. Chlumec u Chabařovic Raiffeisenbank, a.s. Most II Raiffeisenbank, a.s. Liberec Raiffeisenbank, a.s. Hajniště pod Smrkem Raiffeisenbank, a.s. Rochlice u Liberce Raiffeisenbank, a.s. Podmokly Raiffeisenbank, a.s. 22
R4 Dlouhodobé poskytnuté půjčky 30.6.2011 31.12.2010 Dlouhodobé poskytnuté půjčky rozhodující vliv 346 443 352 835 Dlouhodobé poskytnuté půjčky - ostatní 8 000 24 779 Celkem 354 443 377 614 Skupina eviduje k 30. červnu 2011 neuhrazené úroky z dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši 64 224 tis. Kč (k 31. prosinci 2010: 63 319 tis. Kč). R5 Dluhopisy držené do splatnosti Dluhopisy drţené do splatnosti představují dluhopisy emitované společností Czech Property Investments, a.s. Jedná se o dluhopisy v listinné podobě s označením CPI2021 s pohyblivým úrokovým výnosem (6MPRIBOR + marţe 3,5 % p.a.). Úrokový výnos je splatný pololetně zpětně k 8. únoru a 8. srpnu příslušného roku. Dluhopisy jsou splatné k 8. srpnu 2021. K 30. červnu 2011 Skupina drţela 748 kusů dluhopisů o celkové nominální hodnotě 1 496 000 tis. Kč (k 31. prosinci 2010: 748 kusů dluhopisů o celkové nominální hodnotě 1 496 000 tis. Kč) a alikvótní úrokový výnosy k těmto dluhopisům činí 29 380 tis. Kč (k 31. prosinci 2010: 29 980 tis. Kč). Veškeré dluhopisy drţené do splatnosti jsou zastaveny ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. R6 Ostatní dlouhodobá aktiva Ostatní dlouhodobá aktiva představují dlouhodobé pohledávky z titulu postoupení pohledávek a prodeje majetku a k 30. červnu 2011 činí 19 815 tis. Kč (k 31.12.2010: 19 821 tis. Kč). Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek činí 23 509 tis. Kč. Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby. R7 Krátkodobé pohledávky 30.6.2011 31.12.2010 Pohledávky obchodní (pronájem, mandátní odměny) 154 289 290 486 Ostatní pohledávky (zálohy, prodej cenných papírů) 854 691 738 587 Hrubá výše 1 008 980 1 029 073 Ztráty ze sníţení hodnoty obchodních pohledávek -65 379-65 379 Ztráty ze sníţení hodnoty ostatních pohledávek -4 833-4 833 Čistá výše 938 768 958 861 23
R8 Zásoby 30.6.2011 31.12.2010 Zboţí - pozemky určené na výstavbu developerských projektů 358 358 Nedokončená výroba developerské projekty 10 726 10 726 Hotové výrobky developerské projekty - - Ostatní - - Celkem 11 084 11 084 V rámci zásob vykazuje Skupina pozemky určené na výstavbu developerských projektů, rozestavěné a dokončené developerské projekty. K 30. červnu 2011 se jedná o projekty Jiţní stráň (společnost Březiněves, a.s.) a nástavby Letňany (společnost BPT Development,a.s.). R9 Peníze a peněžní ekvivalenty 30.6.2011 31.12.2010 Bankovní účty 144 995 163 147 Peníze 3 011 1 717 Celkem 148 006 164 864 R10 Úvěry a půjčky 30.6.2011 31.12.2010 Dlouhodobá část Dlouhodobé půjčky (pozn. R12) 298 017 294 590 Bankovní úvěry (pozn. R13) 3 010 865 3 072 723 Leasing - dlouhodobá část (pozn. R2) 416 130 Celkem dlouhodobé 3 309 298 3 367 443 Krátkodobá část Krátkodobé úvěry (pozn. R14) a půjčky 174 271 163 160 Leasing - krátkodobá část (pozn. R2) 115 54 Celkem krátkodobé 174 386 163 214 Celkem 3 483 684 3 530 657 24
R11 Emitované dluhopisy Vydané dluhopisy ks Nominál ní hodnota dluhopisu Splatnost Úroková sazba 30.6.2011 31.12.2010 Emise dluhopisů SPOBYT 5,25/13 25 000 10 tis. Kč 30.10.2013 5,25% p.a. 250 000 250 000 (30. října 2003) Vlastní dluhopisy -25 000-250 000-250 000 - - Neuhrazené úroky z dluhopisů - - Celkem - - - V důsledku Fúze byly na společnost převedeny dluhopisy emitované společností SPOBYT, a.s. Jedná se o dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 250 000 tis. Kč splatných v roce 2013. Datum emise bylo 30. října 2003. Dluhopisy byly vydány ve dvou tranších v průběhu emisní lhůty jednoho roku od data emise. Dluhopisy byly emitovány v zaknihované podobě (registrované ve Středisku cenných papírů, zkrácený název SPOBYT 5,25/13, ISIN CZ0003501363) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota kaţdého dluhopisu je 10 tis. Kč. Prospekt dluhopisů a emisní podmínky dluhopisů byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 10. října 2003, č.j. 45/N/900/2003/2, které nabylo právní moci dne 16. října 2003. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na veřejném trhu organizovaném společností RM SYSTÉM, a.s. Výše uvedené dluhopisy byly dne 27. února 2007 odkoupeny přímo emitentem - společností SPOBYT, a.s.. Zároveň byly všechny dluhopisy zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. a zároveň došlo k pozastavení výkonu práv emitenta nakládat s dluhopisy. R12 Dlouhodobé přijaté půjčky Jistina k 30.6.2011 Neuhrazené úroky k 30.6.2011 Jistina k 31.12.2010 Neuhrazené úroky k 31.12.2010 Dlouhodobé půjčky rozhodující vliv 119 024 19 417 115 597 16 466 Dlouhodobé přijaté půjčky ostatní 178 993 32 542 178 993 27 158 Celkem (Pozn. R12) 298 017 51 959 294 590 43 624 R13 Dlouhodobé bankovní úvěry Věřitel Jistina k 30.6.2011 Splatno do 1 roku Splatno od 1 do 5 let Splatno v následují-cích letech Raiffeisenbank, a.s. 3 133 177 122 312 1 115 901 1 894 964 Celkem 3 133 177 122 312 1 115 901 1 894 964 25
Skupina čerpá dlouhodobý bankovní úvěr u společnosti Raiffeisenbank, a.s. K 31. prosinci 2009 čerpaly společnosti, SPOBYT, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. a BYTY TŘINEC, a.s. u společnosti Raiffeisenbank, a.s. dlouhodobé investiční úvěry, přičemţ tyto úvěry přešly v důsledku Fúze na společnost CPI BYTY jako na nástupnickou společnost. V březnu 2010 byly podepsány mezi společností CPI BYTY a Raiffeisenbank, a.s. dodatky k příslušné zajišťovací dokumentaci. V červnu 2010 byla s Raiffeisenbank, a.s. podepsána nová úvěrová dokumentace, kterou došlo k refinancování veškerých stávajících závazků vůči Raiffeisenbank, a.s. a k navýšení úvěrového rámce. K 31. prosinci 2010 byla z navýšeného úvěrového rámce vyčerpána jistina ve výši 1,5 mld. Kč. V souvislosti s novou úvěrovou dokumentací došlo k zajištění úvěru ve formě zástavního práva k vybraným nemovitostem ve vlastnictví společnosti CPI BYTY (viz Pozn. R3), zástavního práva k pohledávkám z nájemních smluv, zástavního práva k pohledávkám z pojistných smluv, zástavního práva k bankovním účtům, zástavního práva k dluhopisům drţených do splatnosti (viz Pozn. R5) a zástavního práva k emitovaným dluhopisům (viz výše). R14 Krátkodobé bankovní úvěry 30.6.2011 31.12.2010 Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů 122 312 119 536 Celkem 122 312 119 536 R15 Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní dlouhodobé závazky k 30. červnu 2011 ve výši 30 000 tis. Kč (k 31. prosinci 2010: 28 015 tis. Kč) představují dlouhodobě přijaté kauce na byty a nebytové prostory. R16 Obchodní a ostatní závazky 30.6.2011 31.12.2010 Obchodní závazky rozhodující vliv 21 171 18 081 Obchodní závazky - ostatní 93 286 77 032 Ostatní závazky - rozhodující vliv 13 481 14 244 Ostatní závazky - ostatní 327 880 325 944 Přijaté zálohy od odběratelů 163 646 274 249 Celkem 619 464 709 550 R17 Splatné daňové závazky 30.6.2011 31.12.2010 Daň z příjmů - 8 017 Ostatní daně a poplatky 171 111 Daň z přidané hodnoty 137 227 Daň z mezd 352 69 Celkem 660 8 424 26
R18 Ostatní pasiva 30.6.2011 31.12.2010 Časové rozlišení 294 13 Rezervy 16 044 16 044 Celkem 16 338 16 057 3 Doplňující informace k výkazu zisku a ztráty V1 Tržby 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 tis. Kč % tis. Kč % Pronájem nemovitostí 219 393 97,86% 171 083 97,42% Prodej developerských projektů - 0,00% 2 661 1,52% Ostatní 4 807 2,14% 1 873 1,07% Celkem 224 200 100,00% 175 617 100,00% Trţby z pronájmu nemovitostí zahrnují trţby z pronájmu bytů 203 413 tis. Kč (za období 1.1.-30.6.2010: 154 969 tis. Kč), zbývající část 15 971 tis. Kč (období 1.1.-30.6.2010: 16 114 tis. Kč) představují nájmy nebytových prostor a pozemků. Ostatní trţby jsou tvořeny zejména výnosy z titulu ekonomického poradenství, provize a za správu nemovitostí. V2 Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek - -8 659 Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty ostatních pohledávek - -1 167 Zrušení sníţení/ sníţení hodnoty ostatních aktiv - - Celkem - -9 826 V3 Osobní náklady 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Mzdové náklady -10 068-3 547 Sociální a zdravotní pojištění -3 150-1 194 Ostatní sociální náklady -589-204 Celkem -13 807-4 945 27
Průměrný počet zaměstnanců za období 1.1.2011 30.6.2011 byl 27 pracovníků (1.1.2010 30.6.2010: 27 pracovníků). Členové dozorčích rad a členové představenstev neměli v období 1.1.2011 30.6.2011 od společností ve skupině ţádné peněţní ani nepeněţní příjmy. V4 Čisté provozní náklady 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Mandátní odměny -7 180-5 647 Nájemné -1 024-855 Reklama -28-105 Opravy a udrţování -93 165-17 674 Právní sluţby -562-4 562 Poplatky za telefony -389-296 Poradenství a audit -676-511 Daň z převodu nemovitostí -3 384-4 192 Ostatní -23 834-24 813 Celkem -130 242-58 655 Poloţka ostatní představuje zejména spotřebu energií, odpisy pohledávek a odstupné. V5 Finanční výnosy 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Úroky z poskytnutých půjček a úvěrů 8 589 8 163 Úrok z dlouhodobých pohledávek - 232 Úrok z nakoupených dluhopisů 37 083 14 259 Úroky - ostatní 329 115 Ostatní finanční výnosy - 10 Celkem 46 001 22 779 V6 Finanční náklady 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček -77 364-38 443 Úroky ze závazků z finančního leasingu -11-10 Ostatní finanční náklady -727-320 Celkem -78 102-38 773 Ostatní finanční náklady představují zejména bankovní poplatky. 28
V7 Daně z příjmu 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Splatná daň pokračující činnosti 0 23 837 ukončené činnosti 0 0 0 23 837 Odložená daň pokračující činnosti 9 564 4 040 ukončené činnosti 0 0 9 564 4 040 Celkem 9 564 27 877 Odložená daň Pro kalkulaci odloţené daně byla pouţita daňová sazba 19%. Skupina vykazuje k 30. červnu 2011 odloţený daňový závazek ve výši 946 951 tis. Kč (k 31. prosinci 2010: 956 515 tis. Kč). Účetní hodnota Daňová hodnota Přechodný rozdíl Přechodný rozdíl, ze kterého nevzniká odloţená daň Odloţený daňový závazek (pohledávka) Aktiva Nehmotná aktiva 6 801 940 1 229 332 5 572 608 607 170 943 434 Investice do nemovitostí 36 042 33 366 2 676-508 Pozemky, budovy a zařízení 19 815 20 402-587 - -112 Ostatní dlouhodobá aktiva - - - - - Krátkodobé pohledávky - - - - - Zásoby - - - - - Peníze a peněţní ekvivalenty - - - - - Časové rozlišení 50 536 50 672-136 -26 Závazky Dlouhodobé závazky z leasingů 416 - -416 - -79 Krátkodobé závazky z leasingů 115 - -115 - -22 Ostatní pasiva 1 650 18 746 17 096-3 248 Celkem 6 910 514 1 352 518 5 591 126 607 170 946 951 Celkové částky odloţeného daňového závazku se skládají z čistých hodnot za jednotlivé skupiny aktiv a pasiv a za jednotlivé společnosti Skupiny. Přechodný rozdíl ve výši 607 170 tis. Kč, u kterého nevzniká odloţená daň z důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z titulu vkladu dlouhodobého majetku v minulých letech. 29
V8 Nekontrolní podíly (menšinový podíl na zisku/ztrátě) V poloţce nekontrolních podílů na ztrátě (zisku) z pokračující činnosti je vykázán podíl menšinových akcionářů na ztrátě (zisku) ovládaných společností, ve kterých mateřská společnost nevlastnila přímo nebo nepřímo 100% základního kapitálu. V8 Menšinový podíl na zisku/ztrátě 1.1.-30.6.2011 1.1.-30.6.2010 Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) společnosti Březiněves, a.s. -11-40 Celkem -11-40 Částka -11 tis. Kč představuje Menšinový podíl na ztrátě vzniklé v období 1.1.2011 30.6.2011 ve společnosti Březiněves, a.s. do okamţiku nabytí nekontrolního podílu mateřskou společnosti CPI BYTY, a.s. V9 Zisk (ztráta) z ukončovaných činností Skupina nemá ţádné ukončované činnosti. V10 - Zisk (ztráta) na akcii Základní kapitál mateřské společnosti je tvořen 20 kusy kmenových listinných akcií na majitele ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč. Celková výše základního kapitálu Společnosti činí k 30. červnu 2011 2 000 tis. Kč. Zisk (ztráta) na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS): BEPS = 57 793 tis. Kč / 20 ks akcií = 2 889,65 tis. Kč Jelikoţ Společnost nemá ţádné potenciální kmenové akcie, zředěný zisk (ztráta) na akcii je roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii. 30
4 Segmentové výkaznictví Primární segmenty - oborové Nájemné bydlení Developerská činnost úprava fúze vzájemné vztahy vzájemné vztahy Konsolidace celkem 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 Trţby 224 191 172 943 9 2 674 - - - 224 200 175 617 Změna stavu zásob dev. projekty - - - -1 756 - - - - -1 756 Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiv - -9 826 - - - - - - -9 826 Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí 715 5 284 - - - - - 715 5 284 Mzdové a osobní náklady -13 807-4 945 - - - - - -13 807-4 945 Odpisy -58-32 -489-514 - - - -547-546 Ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí - - - - - - - - - Ostatní provozní náklady -126 921-52 587-3 321-4 495 - - - -130 242-57 082 Provozní zisk (ztráta) 84 120 110 837-3 801-4 091 - - - 80 319 106 746 Čistý finanční výsledek -26 932-10 682-5 169-5 312 - - - -32 101-15 994 Zisk (ztráta) z přidruţených podniků - - - - - - - - - Zisk (ztráta) z pokračující činnosti před zdaněním 57 188 100 155-8 970-9 403 - - - 48 218 90 752 Daň z příjmu 9 567 25 207-3 2 670 - - - 9 564 27 877 Zisk z pokračující činnosti po zdanění vč. menšinového podílu 66 755 125 362-8 973-6 733 - - - 57 782 118 629 Nekontrolní podíly - - - 11-40 - - - -11-40 Čistý zisk z pokračující činnosti 66 755 125 362-8 962-6 693 - - - 57 793 118 669 ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ 66 755 125 362-8 962-6 693 - - - 57 793 118 669 31
Primární segmenty - oborové Nájemné bydlení Developerská činnost úprava fúze vzájemné vztahy vzájemné vztahy Konsolidace celkem 2011 2010 2011 2010 2010 2011 2010 2011 2010 Ostatní informace Aktiva celkem 9 911 672 9 999 512 188 238 189 710 - -213 597-208 270 9 886 313 9 980 952 Závazky celkem 5 053 173 5 207 768 257 521 249 720 - -213 597-208 270 5 097 097 5 249 218 Investice zachycené ekvivalenční metodou - - - - - - - - - 32
5 Podnikové kombinace Společnost CPI BYTY se stala vlastníkem společnosti Březiněves v důsledku fúze se společností SPOBYT (rozhodný den 1.1.2009). Fúze byla zapsána do obchodního rejstříku 1.1.2010. 6 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) 6.1 Většinový vlastní kapitál Základní kapitál 30.6.2011 31.12.2010 Listinné kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč (ks) 2 000 2 000 základní kapitál zapsaný 2 000 2 000 Celková hodnota upsaného a splaceného základního kapitálu 2 000 2 000 Kapitálové, rezervní a ostatní fondy 30.6.2011 31.12.2010 Kapitálové fondy -271 47 Fondy vytvořené fúzí 2 093 629 2 093 629 Rezervní fondy 1 167 1 167 Celkem kapitálové a rezervní fondy 2 094 525 2 094 843 Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouţí pouze ke krytí ztrát společnost. Pohyb v kapitálových fondech byl v důsledku pořízení nekontrolního podílu ve společnosti Březiněves, a.s.. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty Skupiny vzniklé v minulých letech a zisk/ztrátu běţného období (včetně společností nově zařazených do Skupiny). Za období 1.1.2011 30.6.2011 vykázala skupina čistý zisk ve výši 57 782 tis. Kč. Fondy vytvořené fúzí Z důvodu fúze společnosti se společností Byty Česká Lípa, a.s. a SPOBYT, a.s. byl vytvořen fond ve výši 1 606 684 tis. Kč a fúzí se společností RLRE TELLMER Property s.r.o. byl vytvořen fond ve výši 486 945 tis. Kč. 33
6.2 Nekontrolní vlastní kapitál V průběhu období 1.1.2011 30.6.2011 pořídila společnost nekontrolní podíl (0,55%) ve společnosti Březiněves, a.s. Od měsíce března 2011 společnost vlastní podíl ve společnosti Březiněves, a.s. ve výši 100%. Skupina jiţ nevykazuje ţádné nekontrolní podíly. 7 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 7.1 Podmíněná aktiva Skupině není známa existence podmíněných aktiv k 30. červnu 2011. 7.2 Podmíněné závazky Skupina nemá ţádné jiné podmíněné závazky. Vůči Skupině není veden ţádný soudní spor jehoţ výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a skupině není známo, ţe by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen. 8 Spřízněné strany, manažerské odměny Za spřízněné strany se povaţují členové orgánů všech společností Skupiny, výkonný management, akcionáři a ostatní nekonsolidované společnosti (menší neţ podstatný vliv). 8.1 Transakce mezi spřízněnými stranami Pohledávky a závazky Pohledávky z titulu půjček Zůstatek k 30.6.2011 Splatno do 1 roku Splatno v následujících letech CPI - Bor, a.s. 3 856 356 3 500 CPI Reality, a.s. 2 072 22 2 050 Czech Property Investments, a.s. 66 334 985 65 349 Druţstvo Land 5 414 1 317 4 097 Prague Development Holding, a.s. 324 889 58 442 266 447 CPI - Land Development, a.s. 5 776 776 5 000 Celkem 408 341 61 898 346 443 Dluhopisy držené do splatnosti K 30. červnu 2011 vlastní Společnost dluhopisy emitované společností Czech Property Investments, a.s. v celkové nominální hodnotě 1 496 000 tis. Kč (2010: 1 496 000 tis. Kč) s alikvótním úrokovým výnosem 29 380 tis. Kč (2010: 29 980 tis. Kč). 34