02/2012 STAVEBNÍ INSPEKCE OBJEKTU RD v ul. Březovská, 252 45 Zvole Stach.cz stavby, s.r.o. Ladislav Stach, ČKAIT 0201706
OBSAH A. ÚVODNÍ ÚDAJE B. ZHODNOCENÍ STAVU NEMOVITOSTI B.1 Popis nemovitosti B.2 Svislé konstrukce B.3 Vodorovné konstrukce B.4 Konstrukce zastřešení B.5 Hydroizolace B.6 Tepelné izolace B.7 Výplně otvorů B.8 Instalace B.9 Návrh rekonstrukce C. FOTODOKUMENTACE Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 2
A. ÚVODNÍ ÚDAJE Místo stavby : Objednatel : Zpracoval : Účel : ul. Březovská, 252 45 Zvole Mgr. Pavel Milar Ladislav Stach, Alešova 1275, Stříbro ČKAIT 0201706 Koupě nemovitosti Inspekce provedena : 23.02.2012 v čase 08.00 09.00 B. ZHODNOCENÍ STAVU NEMOVITOSTI B.1 Popis nemovitosti Jedná o objekt samostatně stojícího rodinného domu v ulici Březovská v obci Zvole v klidné části obce v zástavbě rodinných domů. Stáří objektu ca. 10 let. Současný technický stav objektu odpovídá jeho stáří, použité stavební materiály a užité stavební a jiné technologie době výstavby. Architektonicky se jedná spíše o netradiční typ objektu s otevřenou vnitřní dispozicí zejména 1NP, vnitřním bazénem a výraznými dřevěnými prvky v pohledu, jak konstrukce stropu tak konstrukce zastřešení. Současný stav objektu vzhledem k jeho dalšímu užívání vyžaduje spíše další rekonstrukci zejména k dořešení nevhodných či v současnosti již vadných detailů a rekonstrukci přímo související s navýšením tepelněizolačních vlastností objektu. B.2 Svislé konstrukce Základové konstrukce jsou v plném rozsahu zakryty, jejich technický stav však z hlediska provedené prohlídky hodnotím jako uspokojivý, na objektu nebyly shledány výrazné trhliny apod. vypovídající o lokálním poklesu základových konstrukcí či jejich zvednutí mrazem v důsledku založení základové spáry nad nezámrznou hloubku. Celkově se jedná o zděnou stavbu bez bližšího určení typu použitého materiálu, patrně je zdivo provedeno z cihelných bloků typu Therm. Tl. zdiva okolo 400mm, Z vnějšího líce z části omítnuté a z části opatřené přizdívkou z režného cihelného zdiva. B.3 Vodorovné konstrukce Stropní konstrukce jsou provedeny jako dřevěné trámové. Některé stropní trámy vykazují známky destrukce ve smyslu pokroucení a výrazného vypraskání vlivem vysychání. Z hlediska statiky se spíše nejedná o vady které by měly negativní vliv na stabilitu či únosnost stropní konstrukce, jedná se spíše o Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 3
závady estetického charakteru, které však mohou při rozhodování investora pro koupi nemovitosti hrát značný vliv vzhledem k tomu v jakém rozsahu se dřevěné prvky v pohledu v objektu nachází a v jaké míře jsou na nich patrné známky výše popsaných vad. Rovněž provedení a stav sádrokartonových podhledů odpovídá stáří objektu a době jejich montáže. SDK konstrukce v současnosti jasně vykazují známky poškození na styku s dřevěnými prvky krovu a místy i na vzájemném styku jednotlivých desek. Zde je vhodné a patrně nezbytné počítat po případné koupi objektu s provedením nezbytných oprav, jak ve smyslu vytmelení akrylátovými tmely tak lokálně s bandážováním a přebroušením vypraskaných spojů. Je potřeba mít na paměti, že tyto opravy budou výrazně ztíženy velmi špatným přístupem k některým částem podhledových konstrukcí. B.4 Konstrukce zastřešení Konstrukce zastřešení je provedena klasickou sedlovou střechou s vaznicovou konstrukcí krovu z větší části v pohledu s užitím nekrokevní izolace neznámého druhu i tloušťky. Pro bližší určení použitého typu a tl. izolace by bylo nezbytné provést sondu do střešního pláště shora střechy. Již nyní však objednatele posudku a potenciálního zájemce o koupi RD upozorňuji na skutečnost, že s ohledem na dobu výstavby RD a tehdejší trendy nelze očekávat na dnešní dobu doporučené a tím spíše ne dostatečné tl. zateplení střešního pláště, zde bude patrně do budoucna nutné uvažovat s jho rekonstrukcí, která v sobě ponese kompletní skrytí střechy, laťování a folií tak, aby mohly být izolace zesíleny. Tesařské konstrukce nejsou v současnosti v nejlepším stavu, jsou jednak patrné vady způsobené vysycháním a dotvarováním jednotlivých prvků (pokroucení, vypraskání) a rovněž je potřeba upozornit na nedobré až špatné provedení na styku jednotlivých prvků v osedláních apod.., kde je zcela jasně patrná buď nízká odbornost prováděcí tesařské firmy nebo částečné vyhřeznutí jednotlivých prvků vlivem jejich sesychání (patrně od obojího něco). Do budoucna je potřeba jednotlivé spoje sledovat zda nedochází k jejich dalšímu uvolňování. Komínové těleso shledávám v uspokojivém stavu. Na klempířských konstrukcích nebyly prohlídkou zjištěny větší závady, jejich stav zcela odpovídá jejich stáří a v současnosti i blízké budoucnosti nevidím důvody kvůli kterým by tomu tak být nemělo. Upozorňuji však na oplechování komínu v nadstřešní části, které s ohledem na charakter inspekce objektu (ze země) nemohly být dostatečně překontrolovány, zde velmi často dochází k zatékání, zejména je-li oplechování provedeno na režném komínovém zdivu jako v našem případě. Upozorňuji na zcela zjevné vady na zastřešení polykarbonátovými deskami makrolon, zejména na styku dvou desek a zcela zjevnou nefunkčnost překryvací těsnící lišty, na jednom místě je deska na spoji dokonce o několik cm prosedlá a dochází k výraznému zatékání a destrukci dřevěné konstrukce pod tímto místem. Zde bude oprava zcela nezbytná. Zahradní domek - zde upozorňuji na výrazné prosednutí hřebene střechy, kdy konstrukce krovu je zcela poddimenzována vzhledem k rozpětí a zejména použité betonové střešní krytině. Bude nezbytné krytinu sejmout, obnažit konstrukci krovu, provést novou kdy profily vaznic budou přizůsobeny rozpětí a použité krytině a poté znovu zakrýt. B.5 Hydroizalace Prohlídkou objektu nebyly nikde zjištěny závady na hydroizolacích. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 4
B.6 Tepelné izolace Tepelně izolační vlastnosti objektu hodnotím jako zcela nejslabší článek celého řešení. Obvodové zdivo je bez vnějšího zateplení, tl. zateplení v konstrukci podlahy a v konstrukci střešního pláště není známá, nicméně bude odpovídat zvyklostem obvyklým v době výstavby, s navýšením tl. zateplení střešního pláště je potřeba s ohledem na potřebu snížení budoucí energetické náročnosti objektu a s ohledem na relativně snadný přístup zcela jistě počítat. Zateplení základových konstrukcí a soklu nebude patrně provedeno vůbec. Upozorňuji na zcela nedostatečnou tl. dělící stěny mezi obytnou částí domu a části s bazénem, která je zcela nevhodně zcela prosklena na sever a bude zde docházet ke značným tepelným ztrátám jak tohoto prostoru, tak potažnmo i obytné části za nedostatečně tepelně izolační dělící stěnou. Rovněž zcela nevhodná je vnitřní dispozice v místě vstupu, kdy není od obytné části odděleno zádveří a dochází zde k výrazným tepelným ztrátám, stejně tak přímý vstup z obytného prostoru přímo do nevytápěné garáže je zcela chybným řešením, nový majitel zde musí do budoucna uvažovat s oddělením tohoto prostoru od obytné části dělící příčkou. Současné účty za teplo jsou dle mého pro budoucího nového majitele zcela nepřijatelné, zvláště v době, kdy se výstavba novostaveb ubírá směrem k dosahování pasivně energetických standardů. B.7 Výplně otvorů Jsou použita dřevěná okna a dveře se zasklením izolačním dvojskelm. Součinitel prostupu tepla u zasklení je v tomto případě U=1.6 Wm2K-1, což je s ohledem na současné trendy opět výrazně pod průměrem. Dále stávající nátěry okenních rámů jsou již za svou životností a je potřeba počítat s jejich obnovením. Zcela nevhodným řešením je prosklení severní strany domu, z hlediska prosvětlení domu a estetiky se jedná o velmi zajímavé a atraktivní řešení, avšak v zimním období zde dochází a bude docházet k výrazným tepelným ztrátám. B.8 Instalace Stav odpovídá době výstavby, vše bez zjevných závad a patrně zcela funkční. B.9 Návrh rekonstrukce Základní rámec nezbytných oprav daného objektu byl popsán v jednotlivých odstavcích, její detailní rozsah a konkrétní technická řešení určí až nezbytná projektová dokumentace. Prozatím za účelem koupi objektu a vytvoření si základního rámce představ o nezbytné rekonstrukci je nutné uvažovat s: 1. Prohlídka instalací, obnova revize komínového tělesa, přihlášení nového majitele k odběru elektřiny, vodného, stočného apod.. 2. Oprava tesařských konstrukcí, zejména utažení volných spojů, obnova nátěrů 3. Oprava zastřešení krytinou makrolon proti zatékání Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 5
4. Posílení zateplení střešního pláště 5. Obnova nátěrů oken a dveří 6. Výstavba příčky pro oddělení zádveří od obytného prostoru domu 7. Ideálně výměna stávajících dveří do garáže z obytného prostoru za dveře vchodové dosažení vyšších tepelně izolačních vlastností 8. Povrchové úpravy sádrokartony, omítky, malby apod... 9. Kompletní oprava konstrukce zastřešení zahradního domku Odhadnout a určit alespoň přibližnou cenu rekonstrukce v tuto chvíli nelze. Neznám požadavky investora na finální stav, nicméně k tomu, aby byl objekt funkční bez zjevných vad a alespoň trochu přijatelný z hlediska nákladů na vytápění je zcela nepochybně nutné v tuto chvíli počítat s investicí ca. 750.000-1.000.000 Kč. Ladislav Stach, ČKAIT 0201706 Stach.cz stavby, s.r.o., Alešova 1275, Stříbro Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 6
C. FOTODOKUMENTACE 1. Je nezbytné uvažovat s obnovou nátěrů dřevěných konstrukcí v pohledu 2. Zjevné poškození jak venkovních omítek tak zejména okenních rámů popínavými rostlinami Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 7
3. Nekvalitní a spíše amatérsky provedené lemování lištami na styku různých konstrukcí 4. Vadné těsnění na styku desek zastřešení deskami makrolon, dochází k zatékání Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 8
5. Zcela zřejmé prosednutí desek a místa kde zatéká, oprava je nezbytná 6. Zcela vadné a esteticky nepřijatelné provedení styku jednotlivých prvků životnosti 7. Nátěry okenních rámů za hranicí své Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 9
8. Nevhodné osazení oken do venkovního obkladu kdy dochází k výrazným tepelným ztrátám na styku rámu a cihelné přizdívky, nutno dopěnit, zalištovat 9. Stejný případ jak bylo popsáno v b. 8 Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 10
10. Vypraskaný SDK podhled na styku s krokvemi 11. Zcela nedotažený styk kleštin s krokvemi, chybí obvyklé kotevní vložky typu Buldog apod. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 11
12. Nevhodné a zcela amatérsky provedené tesařské konstrukce v detailech 13. Další ukázka případu jak by to opravdu vypadat nemělo Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 12
14. Vodorovná prasklina ve zdivu svědčí o nekvalitním provedení zděných konstrukcí na ložné spáře 15. Další ukázka toho, jak by to opravdu vypadat nemělo 16. Nátěry za hranicí životnosti Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 13
16. Nekvalitní provedení konstrukcí podlah 17. Vadný detail na styku vany, podlahy, přizdívky apod.. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 14
18. Nedokončené práce v detailech, (zde v místě vstupu chybí omítky) jsou velmi časté v celém objektu, svědčí o neodbornosti a lajdáckém přístupu dodavatele stavby 19. Nevhodná dispozice v místě vstupu, prostor zádveří je nutné od obytného prostoru oddělit, vnitřní dveře do nevytápěné garáže nahradit dveřmi dřevěnými vchodovými. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 15
20. Nevhodné řešení anténního prostupu provedeného ocelovou trubkou, dochází zde ke kondenzaci vodních par a jejich následnému skapávání do obytného prostoru 21. Tato prasklina stropního trámu již není obvyklá a bude nezbytné ji nadále sledovat, ideálně obě části trámu vzájemně stáhnout svorníky Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 16
22. Zcela zjevné pokroucení stropního trámu, esteticky se jedná již spíše o nepřijatelnou záležitost 23. Zcela zjevné prosednutí konstrukce zastřešní na zahradním domku do budoucna hrozí díky nevhodné konstrukci krovu celkovou destrukcí. Ladislav Stach, ČKAIT 0201706 Stach.cz stavby, s.r.o., Alešova 1275, Stříbro Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce RD, Březovská ul, Zvole 17