ZNALECKÝ POSUDEK č. 27/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 261/1, 266, 267a 265 - PK, LV číslo 399, katastrální území Jeníkov u Hlinska, obec Jeníkov, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro řízení č.j. EN 2/12-9 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.01.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 03.02.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 261/1, 266, 267a 265 - PK, LV číslo 399, katastrální území Jeníkov u Hlinska, obec Jeníkov, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Jeníkov 539 01 Jeníkov Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Jeníkov Katastrální území: Jeníkov u Hlinska Počet obyvatel: 465 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.01.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.01.2015, LV číslo 399, k.ú. Jeníkov u Hlinska - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2010 do 31.12.2019 pro lesní hospodářský celek 513 852 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Hejla Jiří, č.p. 52, 27741 Tuhaň 1/8 Nováková Marie, Kpt. Nálepky 2220, 44001 Louny 1/8 SJM Pražák Jiří a Pražáková Marie, č.p. 141, 53901 Jeníkov 3/4 Omezení vlastnického práva: Nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci - 2 -
Oceňované nemovité věci pozemky se nachází severně od obce v lokalitě na Horní Lom. Jedná se o neoplocené pozemky. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemek lesní 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 436 A c 9-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky se nachází severně od středu obce. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 265 3 798,00 2,76 40,00 3,86 14 660,28 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 798,00 m2 14 660,28 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 2,76 0,25 40 % 0,97 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 261/1 7 596,00 0,97 7 596,- neplodná plocha Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 5 ostatní plocha, 266 61,00 0,97 61,- neplodná plocha Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiné pozemky - celkem 7 657,- Pozemky - zjištěná cena = 22 317,28 Kč 1.2. Pozemek lesní Na lesním pozemku p.č. 267 je vylišen porost 436 A c 9 o výměře 4852 m2. - 4 -
Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 267 6P 4 852,00 5,82 5,82 28 238,64 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 28 238,64 Pozemek lesní - zjištěná cena = 28 238,64 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 436 A c 9 Lesní porost 436 A c 9 - tvoří dřeviny smrk, borovice a modřín. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 4 852,00 87 2 0,80 97 % 47,26 36,68 177 971,36 modřín evropský 4 852,00 87 1 0,80 2 % 28,22 0,45 2 183,40 borovice lesní 4 852,00 87 1 0,80 1 % 28,22 0,23 1 115,96 Cena lesního porostu celkem: 181 270,72 Lesní porost 436 A c 9 - zjištěná cena 181 270,72 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 22 317,30 Kč 1.2. Pozemek lesní 28 238,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 50 555,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 436 A c 9 181 270,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 181 270,70 Kč Celkem 231 826,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 231 826,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 22 317,30 Kč 1.2. Pozemek lesní 28 238,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 50 555,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 436 A c 9 181 270,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 181 270,70 Kč Celkem 231 826,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 231 826,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 231 830,- Kč slovy: Dvěstětřicetjednatisícosmsettřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ - 6 -
Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti - 7 -
dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej pole 9 454 m2 Miřetice, okres Chrudim 137 000 Kč (14 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek v obci Miřetice u Nasavrk. Jedná se o rozlehlý pozemek o výměře 9.454 m2 vedený jako orná půda. Pozemek je v případě zajištění cesty k pozemku možné převést na stavební parcelu. Pro další dotazy prosím kontaktujte realitního makléře. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková cena: 137 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Cena za m2: 14 Kč ID zakázky: 60434 Aktualizace: Dnes Plocha pozemku: 9454 m2 2. Prodej pole 15 319 m2 Miřetice - Švihov, okres Chrudim 191 500 Kč (13 Kč za m2) Prodám zemědělské pozemky KÚ Švihov, okres Chrudim. P.p.č.1151,1152,PZE 1097,PZE 1098,PZE 1099,PZE 1106/3 a PZE 1154/2. Celková výměra 15 319m2. Zapsáno na LV č. 243. Celková cena: 191 500 Kč za nemovitost Cena za m2: 13 Kč Poznámka k ceně: dohoda možná ID zakázky: N00560 Aktualizace: 26.01.2015 Plocha pozemku: 15319 m2 3. Prodej pole 15 076 m2 Lukavice, okres Chrudim 195 988 Kč (13 Kč za m2) Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Lukavice, okres Chrudim. Pozemky jsou o CP 15.076 m2. Části pozemků nejsou geometricky odděleny. Pozemky nejsou vázané žádnou nájemní smlouvou. Celková cena: 195 988 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 13 Kč - 8 -
Poznámka k ceně: cena vč. provize RK a právních služeb ID zakázky: 397261 Aktualizace: 26.01.2015 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 15076 m2 Doprava: Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků cca 7,- Kč/m2 a cca 30% z odhadní ceny za lesy. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/8 150 000,- Kč 18 750,- Kč - 9 -
slovy: Osmnácttisícsedmsetpadesát Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.02.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 27/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27/15. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -