ZNALECKÝ POSUDEK č. 17/12 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 5034/16 - orná půda a dalšího, LV číslo 4401, katastrální území Žabovřesky, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 18980/09-16/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 01.02.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Hranicích, 02.02.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 5034/16 - orná půda a dalšího, LV číslo 4401, katastrální území Žabovřesky, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Veslařská 602 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Žabovřesky Počet obyvatel: 371 371 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 01.02.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 01.02.2012, LV číslo 4401, k.ú. Žabovřesky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z územního plánu města Brna - informace z cenové mapy města Brna 5. Vlastnické a evidenční údaje SPIN International s.r.o. Nádražní 510, Židlochovice, 667 01 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2 -
Nařízení exekuce Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí byla předložena částečná dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - pozemky obdélníkového tvaru se nachází jihovýchodně od Jundrovského mostu v ulici Veslařská v části Dlouhé díly. Příjezd je po zpevněné komunikaci přes pozemky jiných vlastníků, což není řešeno věcným břemenem v katastru nemovitostí. Na pozemku p.č. 5034/16 se nachází zbytky objektu bývalého skleníku a náletové křoviny, které jsou v současnosti vyřezávány. Cena dokončení demolice zbytků objektu bývalého skleníků převyšuje cenu materiálu a z tohoto důvodu je cena staveb nulová. Podle územního plánu jsou pozemky určeny jako KV krajinná zeleň všeobecná. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě částkou 500,- Kč/m 2. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Zpevněná plocha Popis: Na pozemku p.č. 5034/124 se nachází zpevněná plocha ze silničních panelů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Výměra: 3,00x55,00 = 165,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 165,00 m 2 x 1 180 Kč / m 2 = 194 700 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 2,4600 Plná cena: = 1 306 991,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 35 40 = 87,500 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 1 110 942,78 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 196 048,73Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky byly oceněny podle cenové mapy. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: - 4 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Cenová mapa orná půda 5034/16 1 281,00 500,000 640 500 Cenová mapa orná půda 5034/124 1 003,00 500,000 501 500 Ostatní stavební pozemky - celkem 1 142 000 Pozemky - zjištěná cena = 1 142 000 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Zpevněná plocha 1 306 991,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 306 991,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 142 000 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 142 000 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 448 991,50 Kč 2 448 990 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Zpevněná plocha 196 048,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 196 048,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 142 000 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 142 000 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 338 048,70 Kč 1 338 050 Kč 1 338 050 Kč slovy: Jedenmiliontřistatřicetosmtisícpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se - 6 -
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 370 m2 Cena: 110 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu - 7 -
Poznámka k ceně: S námi ušetříte, nejsme plátci DPH. Adresa: Maloměřice Datum vložení: 19.01.2012 ID zakázky: 12374 Plocha pozemku: 370 m2 Popis: Prodám 370m2 zemědělské půdy v Brně Maloměřicích. Právní služby + převod na katastru nemovitostí v ceně. Ilustrační foto. Cena 297,- Kč/m2 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 557 m2 Cena: 1 830 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize RK, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Brno-jih Datum vložení: 06.12.2011 Datum aktualizace: 25.01.2012 ID zakázky: 30011 Plocha pozemku: 3 557 m2 Popis: Nabízíme prodej pozemek, celková plocha 3.557 m2, katastrální území Přízřenice. Pozemek má téměř obdélníkový tvar, cca 23 x 154 m, je rovinatý, neoplocený. V současné době udržovaný - orná půda. Pozemek se nachází v k.ú. Přízřenice, v blízkosti ulice Vídeňská (při výjezdu z Brna po pravé straně), nedaleko sjezdu z dálnice D1, D5. IS ve vzdálenosti cca 170 m. Příjezd možný po zpevněné cestě. Pozemek vhodný jako investice. Financování zajistíme vlastním partnerem Gepard finance bez poplatku. Cena včetně provize RK, včetně DPH, včetně právního servisu. Číslo nabídky 30011. Cena 514,- Kč/m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 450,- Kč/m2 tedy celkem cca 950 000-1 100 000,- Kč a to z důvodu nedořešeného přístupu na pozemky přes cizí pozemky. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: - 8 -
Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmilión Kč 1 000 000,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 02.02.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 9 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/12. - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -