Řízení před katastrálním úřadem

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Řízení před katastrálním úřadem Bakalářská práce Vedoucí práce: JUDr. Bohumil Vítek, Ph.D. Soňa Dvořáková Brno 2016

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu bakalářské práce JUDr. Bohumilu Vítkovi, Ph.D. za trpělivost, konzultace, cenné rady a připomínky, které byly velmi užitečné při zpracování bakalářské práce.

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto práci: Řízení před katastrálním úřadem vypracovala samostatně a veškeré použité prameny a informace jsou uvedeny v seznamu použité literatury. Souhlasím, aby moje práce byla zveřejněna v souladu s 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách ve znění pozdějších předpisů, a v souladu s platnou Směrnicí o zveřejňování vysokoškolských závěrečných prací. Jsem si vědoma, že se na moji práci vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., autorský zákon, a že Mendelova univerzita v Brně má právo na uzavření licenční smlouvy a užití této práce jako školního díla podle 60 odst. 1 Autorského zákona. Dále se zavazuji, že před sepsáním licenční smlouvy o využití díla jinou osobou (subjektem) si vyžádám písemné stanovisko univerzity o tom, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity, a zavazuji se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla, a to až do jejich skutečné výše. V Brně dne 20. května 2016...

4 Abstract Dvořáková, S. Management with the Land Register. Bachelor thesis. Brno: Mendel University, 2016. This bachelor thesis deals with management with the Land Registry. There is described the historical development of the cadaster, basic concepts, subject and content of the cadaster. Then there are given examples of other offices, which are active in the department of geodesy and the Land Registry. Furthermore there are stated principles that are asserted in conduct of the Cadaster. Special attention is devoted to principle of material publicity. Later there is definition of law-enrolment into the land register and the process of deposit management. As a part of this thesis the process of deposit management is shown on a practical example. This thesis also contains sugestions for participants in legal practice. Keywords Land Register, material publicity, note of contentiousness, deposit, deposit management Abstrakt Dvořáková, S. Řízení před katastrálním úřadem. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita, 2016. Bakalářská práce se zabývá řízením před katastrálním úřadem. V práci je popsán historický vývoj katastru, základní pojmy, předmět a obsah katastru. Dále jsou uvedeny úřady, které vykonávají působnost na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí. Poté se zabývám zásadami, které jsou uplatňovány při vedení katastru. Zvláštní pozornost je věnována zásadě materiální publicity. Následuje právní vymezení zápisů práv do katastru nemovitostí a průběh vkladového řízení. Postup vkladového řízení je ukázán na praktickém příkladu, který je součástí vlastní práce. Bakalářská práce obsahuje doporučení pro účastníky právního jednání. Klíčová slova Katastr nemovitostí, materiální publicita, poznámka spornosti, vklad, vkladové řízení

OBSAH 5 Obsah 1 Úvod 7 2 Cíl a metodika 8 2.1 Cíl..................................... 8 2.2 Metodika................................. 8 3 Literární rešerše 9 3.1 Historický vývoj evidence nemovitostí.................. 9 3.2 Katastr nemovitostí........................... 11 3.2.1 Vymezení základních pojmů................... 11 3.2.2 Předmět a obsah katastru nemovitostí............. 12 3.3 Státní správa na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí..... 14 3.3.1 Český úřad zeměměřický a katastrální............. 14 3.3.2 Zeměměřický úřad........................ 15 3.3.3 Zeměměřické a katastrální inspektoráty............. 15 3.3.4 Katastrální úřad......................... 16 3.4 Zásady vedení katastru nemovitostí................... 17 3.4.1 Zásada konstitutivní, vkladová neboli intabulační....... 17 3.4.2 Zásada legality.......................... 17 3.4.3 Zásada přehlednosti....................... 18 3.4.4 Zásada oficiality......................... 18 3.4.5 Zásada dispoziční......................... 18 3.4.6 Zásada pořadí neboli přednosti................. 18 3.4.7 Zásada formální publicity neboli veřejnosti........... 19 3.4.8 Zásada materiální publicity................... 19 3.5 Zásada materiální publicity....................... 19 3.5.1 Podmínky působení zásady materiální publicity........ 20 3.5.2 Materiální publicita a její účinky................ 23 3.5.3 Formální publicita veřejného seznamu............. 23 3.6 Zápisy práv do katastru nemovitostí.................. 24 3.6.1 Záznam.............................. 24 3.6.2 Poznámka............................. 26 3.6.3 Poznámka spornosti zápisu................... 28 3.7 Vklad................................... 30 3.7.1 Vkladové řízení.......................... 31 4 Vlastní práce 37 4.1 Řízení před katastrálním úřadem.................... 37 4.1.1 Výchozí stav........................... 37 4.1.2 Podání návrhu na vklad..................... 38 4.1.3 Zahájení vkladového řízení.................... 39 4.1.4 Přezkum darovací listiny a geometrického plánu........ 39

OBSAH 6 4.1.5 Vydání rozhodnutí katastrálním úřadem............ 39 4.1.6 Vkladové řízení o výmazu věcného břemene.......... 40 5 Diskuze a doporučení 42 6 Závěr 44 7 Literatura 46 Přílohy 48 A Darovací smlouva 49 B Návrh na vklad 53 C Vyznačení plomby 57 D Geometrický plán 58 E Smlouva o zrušení věcného břemene 60 F Návrh výmazu věcného břemene 62 G Oznámení o zahájení řízení 64

1 ÚVOD 7 1 Úvod Řízení před katastrálním úřadem jsem si zvolila jako téma bakalářské práce, protože mě tato problematika velmi zajímá a po ukončení studia na Mendelově univerzitě bych chtěla pracovat na katastrálním úřadě. Dalším důvodem výběru tohoto tématu také bylo, že téměř každý alespoň jednou za svůj život tento úřad navštíví, a proto je užitečné vědět, jak celý vkladový proces funguje. Příčiny návštěvy katastrálního úřadu mohou být různorodé. Většinou se však setkáme s tím, že lidé nabyli vlastnická a jiná práva k nemovitosti, která musí být zapsána do katastru nemovitostí. Evidence vlastnických práv a nemovitostí existovala již od 13. století. Od této doby evidence prošla několika změnami. Přes pozemkové knihy a různé varianty tehdejších katastrů jsme se dostali až ke zřízení současného katastru nemovitostí s platnou úpravou od 1. 1. 2014. V tomto roce nabyl účinnosti i nový občanský zákoník, který upravuje některé otázky řešené v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je řízen a veden orgány Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Tyto orgány zajišťují státní správu na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky. V České republice je zřízeno celkem 14 katastrálních úřadů pro kraje, které mají 94 katastrálních pracovišť. Dále jsou zřízeny zeměměřické a katastrální inspektoráty, kterých je u nás celkem sedm. Dalším úřadem v této oblasti je Zeměměřický úřad, který má celostátní působnost. Velmi důležité je, že katastr nemovitostí je veřejný, a proto do něj může kdokoli nahlížet, pořizovat si opisy a výpisy. K informacím, které jsou v katastru zapsány, můžeme využít dvě služby. První službou je aplikace nahlížení do katastru nemovitostí. Tato aplikace je bezplatná a zpřístupňuje komukoli údaje o parcelách, budovách, jednotkách a o právu stavby, které jsou zapsané v katastru nemovitostí. Nevýhodou této služby je, že vyhledávání a získávání informací je omezené. Druhou službou je dálkový přístup. Tato služba je oproti předchozí placená. Pro získání přístupu do aplikace je nutné podat žádost. Dálkový přístup umožňuje získat informace z katastru nemovitostí pro celé území České republiky. Díky této aplikaci můžeme získat i digitální mapy pro jednotlivá katastrální území. Výstupy pořízené touto aplikací jsou shodné s výstupy, které poskytuje katastrální úřad. Obě tyto služby poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Do katastru nemovitostí jsou zapisována práva k nemovitostem. Lidé mohou svá práva k nemovitosti zapsat vkladem, kterým se nově zapisuje většina práv. Pomocí záznamu se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Vlastníky těchto práv mohou být stát, kraj či obec. Posledním druhem zápisu práv do katastru je poznámka. Poznámkou se zapisují pouze významné informace, které se týkají zapsaných nemovitostí nebo vlastníků a jiných oprávněných.

2 CÍL A METODIKA 8 2 Cíl a metodika 2.1 Cíl Hlavním cílem bakalářské práce je analyzovat problematiku zápisů práv do katastru nemovitostí a poukázat na přínosy, popřípadě rizika tohoto procesu s ohledem na novou právní úpravu, tak jak je vymezena novým katastrálním zákonem. Pozornost bude věnována zvláště vkladovému řízení. Dalším cílem je na základě zjištěných skutečností navrhnout doporučení pro účastníky právního jednání. 2.2 Metodika Vytvoření bakalářské práce předcházelo vyhledání odborné literatury a její zpracování. V práci jsem využila knižní, internetové zdroje a příslušné zákony k danému tématu. Práce je logicky členěna na následující kapitoly: úvod, literární rešerše, vlastní práce, diskuze, doporučení a závěr. V práci jsou také zahrnuty použité zdroje. V části literární rešerše je nejprve popsán historický vývoj katastru nemovitostí. Poté následuje sekce s názvem Katastr nemovitostí, ve které jsou vysvětleny pojmy důležité pro práci. V této sekci je rovněž popsán předmět a obsah katastru nemovitostí. Dále jsou uvedeny jednotlivé orgány, které spravují katastr nemovitostí. Poté se dostáváme k zásadám vedení katastru nemovitostí. Patří sem: zásada konstitutivní, legality, přehlednosti, oficiality, dispoziční, pořadí, formální a materiální publicity. Největší pozornost je věnována zásadě materiální publicity, která je podrobně rozebrána. V následující sekci jsou popsány zápisy práv do katastru nemovitostí, které jsou prováděny záznamem a poznámkou. Také je zde rozebrána poznámka spornosti a její účinky. Ke konci této kapitoly je samostatně popsán vklad společně s vkladovým řízením. Využita byla zejména metoda deskripce, analýzy a komparace. V kapitole vlastní práce je proveden praktický příklad vkladového řízení. Na příkladu je popsán průběh vkladového řízení. Jedná se o vklad vlastnického práva k pozemku. Poté následuje diskuse a doporučení. V této kapitole jsou popsány přínosy, popřípadě rizika zápisu práv do katastru. Dále jsou navržena doporučení pro účastníky právního jednání. V závěru práce jsou shrnuty nejdůležitější poznatky, které vyplývají z nové právní úpravy katastrálního zákona. V práci byla využita metoda analýzy a syntézy.

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 9 3 Literární rešerše 3.1 Historický vývoj evidence nemovitostí V našich zemích probíhal historický vývoj evidence nemovitostí ve dvou směrech. Prvním z nich byla evidence nemovitostí pro soukromoprávní účely, tím druhým byla evidence nemovitostí pro veřejnoprávní účely, která především sloužila pro daňové účely. Ke spojení těchto dvou směrů došlo až v roce 1964. Evidencí pro soukromoprávní účely rozumíme evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, které se začaly zapisovat od druhé poloviny 13. století. Práva a majetek šlechty se zapisoval do tzv. zemských desek. Majetek poddaných se začal evidovat mnohem později a to až v 16. století. Jejich vlastnictví nebylo evidováno v zemských deskách, jako tomu bylo u šlechtického majetku, ale v tzv. gruntovních knihách. Funkci těchto knih později převzaly pozemkové knihy. V pozemkových knihách se evidovala věcná práva, která nebyla zapsána v zemských deskách nebo ve zvláštních knihách. V tehdejší době bylo myšleno zvláštními knihami buď železniční knihy, kde byly evidovány pozemky drah, nebo horní knihy, ve kterých se evidovala horní oprávnění k nemovitostem. Postupem času docházelo ke zrušení těchto knih. Nejpozději byly zrušeny horní a železniční knihy a to v roce 1964. Avšak důvěryhodnost správnosti zápisů vlastnických a jiných věcných práv je v těchto knihách evidována jen do roku 1950. Druhým zmíněným směrem byla evidence nemovitostí pro veřejnoprávní účely. Zde byly evidovány nemovitosti v tzv. pozemkových katastrech.(moodle Prf UK, 2015) Se vznikem pozemkového katastru byla často spojována berní rula, která nepředstavovala pozemkový katastr v jeho pozdějším pojetí. Původně sloužila jako soupis nemovitostí pro daňové účely. V zásadě šlo o to, že vrchnosti po třicetileté válce prováděly soupis poddanských usedlostí. Kvůli nepřesnostem muselo dojít k několika revizitacím. Daně byly dále vybírány v Čechách a na Moravě až do roku 1748 a v tomto roce vznikl i tzv. první tereziánský katastr. Tereziánský katastr fungoval podobně jako předchozí, ale s tou výjimkou, že hlášení od vrchností bylo tentokrát přezkoumáváno speciální komisí. V katastru byly zapsány selské půdy, parcely a údaje o výnosnosti usedlostí. Jelikož docházelo k častým stížnostem, byl tento katastr nahrazen novým. V druhém tereziánském katastru nedošlo k výrazným změnám oproti prvnímu, ale významnou změnou bylo přijetí panského katastru. Díky němu došlo k tomu, že se začal zdaňovat i majetek šlechty. Dalším katastrem byl tzv. nový josefský katastr. Josefu II. se podařilo zapsat do jednoho katastru jak selskou půdu, tak i půdu vrchnosti. Také o tomto katastru můžeme mluvit jako o katastru v pravém slova smyslu, protože již zahrnoval údaje o jednotlivých parcelách (výměra, popis parcel). Nově se jednotkou evidence půdy stala tzv. katastrální obec namísto toho, že by se přihlíželo k panským hranicím. V platnost tento katastr vstoupil v roce 1789 společně s berní reformou. Po smrti Josefa II. se začalo pracovat na novém pozemkovém katastru. V roce

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 10 1817 byl vytvořen stabilní katastr, který obsahoval perfektní popis a mapy pozemků seskupených v katastrálních obcích. Pozemky v katastru byly rozděleny podle druhu, bonity a výnosu u těch pozemků, které byly obdělávány. Hlavním rozdílem od předchozího katastru bylo, že do stabilního katastru byly již zakreslovány mapy.(pekárek, 2015) Poté byl zákonem č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení založen prvorepublikový pozemkový katastr. Pozemkový katastr navazoval na stabilní, ale bohužel v 50. letech byla jeho evidence přerušena. K přerušení zápisu do pozemkových knih a katastru v 50. letech došlo z několika důvodů. Jedním z nich bylo opuštění konstitutivních účinků zápisu do pozemkové knihy. Dalším důvodem bylo, že se katastr přestal používat pro daňové účely. Dále byl větší význam připisován užívacím právům, což znamená, že důležitější bylo to, kdo pozemek obhospodařuje, než ten kdo ho vlastní. Mimo to také docházelo k postupnému úpadku evidence soukromého práva k nemovitostem.(moodle Prf UK, 2015) Díky těmto skutečnostem katastr postrádal smysluplnou evidenci nemovitostí a především právní vztahy k nim. Z tohoto důvodu došlo k nahrazení základních směrů jednotnou evidencí půdy (JEP). Ta sloužila jen pro výkazové, statistické údaje, plánování, řízení hospodářství atd. Evidence se vedla pro jednotlivé obce jako celek a nejdůležitější složkou byly evidenční listy. Postupem času se ukázalo, že evidence nemovitostí a zapisování práv k nim je důležitější než kdy předtím. Uvědoměním této skutečnosti došlo k přijetí nového zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, tehdy nového občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a notářského řádu. Prvním zákonem došlo k založení evidence nemovitostí, která slučuje evidenci pro veřejnoprávní a soukromoprávní účely. Jsou zde zapsány veškeré nemovitosti na našem území. Ovšem nedošlo k obnovení konstitutivních účinků ani k obnovení zásady intabulační a materiální publicity.(pekárek, 2015) Následně vzniká stávající katastr nemovitostí, který byl založen v roce 1993 zákonem č. 344/1993 o katastru nemovitostí ČR. Katastr nemovitostí doplňuje zákon č. 256/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Vznikl za účelem, aby sloužil jako jednotný evidenční prostředek, který obsahuje popis, polohové a geometrické určení nemovitosti a současně zahrnuje právní vztahy k nemovitostem. Také se obnovuje princip intabulace a konstitutivní účinky vkladu o převodu věcného práva k nemovitosti. Došlo rovněž k obnovení zásady materiální publicity, i když se neprojevuje v takovém měřítku jako dnes. Historický vývoj končí přijetím nového občanského zákoníku č. 80/2012 Sb., a nového katastrálního zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů (dále jen KatZ ), který nabyl účinnosti 1. 1. 2014. Katastr nemovitostí upravuje současný zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech ve znění pozdějších předpisů. Změny v katastru nemovitostí a v právních vztazích k nim, které jsou zakotveny v novém občanském zákoníku, se především týkají způsobu zapisování práv, předmětu evidence a zapisovaných skutečností.(moodle Prf UK, 2015)

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 11 3.2 Katastr nemovitostí V této sekci budou popsány nejdůležitější pojmy, které jsou v práci používány. Jejich objasnění je podstatné pro pochopení problematiky této práce. Pojmy, které budou vymezeny, jsou následující: veřejný seznam, Katastr nemovitostí České republiky, nemovitá věc, pozemek, parcela, list vlastnictví a plomba. Dále také bude vymezen předmět evidence společně s obsahem katastru. Předmětem evidence v katastru jsou pozemky v podobě parcel, budovy, jednotky, právo stavby a nemovitosti, o kterých to stanoví jiný právní předpis. Na předmět evidence navazuje obsah katastru, ve kterém jsou zaznamenány údaje o nemovitostech a o osobách. 3.2.1 Vymezení základních pojmů Veřejný seznam Pojem veřejný seznam je zaveden zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ ). Tento pojem se užívá, i když v NOZ není přímo definován. Za veřejný seznam můžeme považovat katastr nemovitostí, patentový rejstřík a rejstřík průmyslových vzorů. V budoucnu by se měla stát veřejným seznamem i evidence smluv o manželském majetkovém režimu.(čabart, 2013) Katastr nemovitostí České republiky Jak již bylo zmíněno, katastr nemovitostí je veřejným seznamem, který obsahuje soubor údajů o nemovitostech. Tento soubor zahrnuje jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. V katastru nemovitostí se k nemovitostem evidují nejen vlastnická a jiná věcná práva, ale i další zákonem stanovená práva. Kromě těchto práv jsou zde zapsány také důležité informace o pozemcích, vybraných stavbách a samozřejmě o jejich vlastnících. Katastr nemovitostí je veřejný a každý má právo do něj nahlížet. K tomu lze využít buď bezplatnou aplikaci, kterou je nahlížení do katastru nemovitostí, nebo placený dálkový přístup.(čúzk, 2016) Nemovitá věc Nově je definován pojem nemovitost, jejíž definici upravuje NOZ v 498 odst. 1. Nemovitými věcmi jsou nově pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Za nemovitost se prohlašuje i taková stavba, kterou nelze přenést z místa na místo, aniž by byla porušena její podstata. Naopak za movité věci se prohlašují veškeré ostatní věci, ať již mají hmotnou nebo nehmotnou podstatu. Pozemek Dle katastrálního zákona 2 odst. 1 a), je pozemkem část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranic územní jednotkou, hranicí katastrálního území, vlastnickou hranicí, hranicí stanovenou regulačním plánem atd. Od 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník, je nově stavba součástí pozemku.

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 12 Parcela Parcela je pozemek, který je evidován v katastru nemovitostí. Parcela musí být označena parcelním číslem buď v dvoučíselné, nebo v jednočíselné řadě. U parcel rozlišujeme stavební a pozemkovou parcelu. Stavební parcelu vymezuje katastrální zákon. Dle tohoto zákona je stavební parcelou zastavěná plocha a nádvoří. Pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou. Pozemkovými parcelami jsou orné půdy, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky a vodní plochy. Jednotlivé druhy pozemků jsou vymezeny v 3 odst. 2 katastrálního zákona. List vlastnictví Tento pojem je stanoven ve vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška). List vlastnictví je evidenční jednotkou, která je zakládána v rámci katastrálního území pro skupinu nemovitostí, ke kterým jsou evidovány shodné údaje o vlastnictví. List vlastnictví je rozdělen na několik částí. Každá jeho část se zabývá různými právy, která se zapisují k nemovitostem a vlastníkům. Jednotlivé části na sebe navazují a jsou značeny následovně: A, B, B1, C, D, E a F. Plomba Pojem plomba je vysvětlen v katastrální vyhlášce 2 odst. 1 písm. e). Plomba informuje účastníky řízení, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. Plomba se značí písmenem P a vyznačuje se v listu vlastnictví v části B, kde jsou veškeré informace o nemovitostech. Plomba se vyznačuje u zápisu práva vkladem, záznamem a poznámkou. K odstranění plomby dojde ihned po provedení vkladu.(barešová, 2015) 3.2.2 Předmět a obsah katastru nemovitostí Předmět evidence Nový občanský zákoník definuje nemovitost odlišně, než tomu bylo doposud. Z tohoto důvodu je důležité stanovit, jaké nemovitosti budou podléhat evidenci v katastru nemovitostí, a které nikoli. Přičemž formulace předmětu evidence v katastru je uzpůsobena tak, aby bylo možné se napojit na daný obsah katastru. Dle 3 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů jsou předmětem evidence: Pozemky v podobě parcel evidence pozemků má v katastru největší zastoupení. Je to dáno tím, že se znovu uplatňuje zásada superficies solo cedit. Tato zásada vyjadřuje, že stavba je součástí pozemku. Pokud je stavba součástí pozemku, je v katastru evidována jako údaj o pozemku. Z tohoto údaje poté vyplývá, že stavba stojí na pozemku, jehož je součástí. Budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby budovy, které jsou samo-

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 13 statnou nemovitostí, se rovněž evidují v katastru. K tomu, aby byla budova považována za budovu dle nového katastrálního zákona, musí splňovat určité náležitosti v něm stanovené. Budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby. Jednotky vymezené podle občanského zákoníku nový občanský zákoník v 1159 vymezuje jednotku následovně jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotky se v katastru evidují dle způsobu využití a typu. Jednotku vymezenou NOZ můžeme využít například jako byt, garáž či ateliér. Jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony. Právo stavby toto právo se zapisuje nově dle NOZ. Právo stavby umožňuje zatížit pozemek věcným právem jiné osoby, mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Zde nerozhoduje to, zda se jedná o stavbu zřízenou nebo nezřízenou. Nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. K pozemkům, které jsou předmětem evidence, se také zaznamenává druh pozemku. U druhů pozemků se rozlišuje, zda se jedná o pozemky zemědělské, nebo pozemky pro účely jiné než zemědělské. V katastru nemovitostí se pozemky evidují podle katastrálního území. Přesná definice katastrálního území je vymezena v katastrálním zákoně 2 písm. h). K předmětu evidence v katastru nemovitostí patří i nemovitosti, které jsou důležité pro obranu a bezpečnost státu. Údaje k nemovitostem a evidenci těchto údajů vedou příslušná ministerstva.(janků, 2014) Obsah katastru Obsahem katastru jsou údaje o osobách a informace o nemovitostech, které jsou předmětem. Obsah katastru je definován v katastrálním zákoně velmi obecně, z toho důvodu obsah blíže upravuje vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Katastrální zákon vymezuje obsah katastru v 4. Katastr obsahuje: a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 14 na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek, c) cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, d) u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu, e) údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru (dále jen jiný oprávněný ), f) upozornění týkající se nemovitostí, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru, g) úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen prohlášení vlastníka domu ), h) dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, i) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí, j) místní a pomístní názvosloví. V obsahu katastru jsou zahrnuty také údaje o fyzických a právnických osobách. U fyzických osob se zapisuje jméno, popřípadě jména, příjmení, rodné číslo. Pokud osoba nemá přiděleno rodné číslo, tak se zapisuje datum narození. Dále se zapisuje adresa místa trvalého pobytu. U právnických osob se zapisuje název nebo obchodní firma, identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj a sídlo. 3.3 Státní správa na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech ve znění pozdějších předpisů stanovuje strukturu zeměměřických a katastrálních úřadů. Státní správu na úseku zeměměřictví a katastru vykonávají tyto úřady: Český úřad zeměměřický a katastrální, Zeměměřický úřad, Zeměměřické a katastrální inspektoráty a katastrální úřady. Struktura resortu zeměměřictví a katastru je zobrazena na obrázku 1. 3.3.1 Český úřad zeměměřický a katastrální Český úřad zeměměřický a katastrální (dále jen Úřad ) je hlavním ústředním správním úřadem pro Českou republiku. Úřad má sídlo v Praze. V čele je předseda, který je jmenován a odvoláván vládou. Úřad vykonává například tyto činnosti: správu katastru nemovitostí České republiky, řídí Zeměměřický úřad, inspektoráty a katastrální úřady a rozhoduje o odvoláních proti rozhodnutí Zeměměřického úřadu a inspektorátů atd.

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 15 3.3.2 Zeměměřický úřad Zeměměřický úřad je zřizován jako jiný správní úřad s celostátní působností. V čele je ředitel, jehož výběr, jmenování a odvolání se řídí zákonem o státní službě. Sídlem úřadu je Praha. Mezi hlavní činnosti, které zabezpečuje tento úřad, můžeme zařadit vykonávání správy geodetických základů České republiky, rozhodování o umístění, přemístění či odstranění měřických značek základního bodového pole a plní další úkoly, které mu udělí ČÚZK. 3.3.3 Zeměměřické a katastrální inspektoráty Zeměměřické a katastrální inspektoráty (dále jen inspektoráty ) jsou jiné správní úřady pro zeměměřictví a katastr nemovitostí ČR. Inspektoráty kontrolují především výkon státní správy katastru nemovitostí a rozhodují o odvolání proti rozhodnutí katastrálního úřadu. V příloze č. 1 zákona č. 359/1992 Sb., nalezneme sídla a územní působnost jednotlivých inspektorátů. Kvůli lepší přehlednosti jsou sídla a územní působnost inspektorátů zanesena do tabulky 1. Tabulka 1: Přehled inspektorátů a jejich územních obvodů Sídlo inspektorátu Brno Územní obvody pro jeho působnost Jihomoravský kraj Vysočina Zlínský kraj České Budějovice Liberec Opava Pardubice Plzeň Praha Jihočeský kraj Liberecký kraj Ústecký kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Pardubický kraj Královehradecký kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj hlavní město Praha Středočeský kraj Zdroj: vlastní zpracování, údaje: zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech ve znění pozdějších předpisů

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 16 3.3.4 Katastrální úřad Katastrální úřad se zejména stará o správu katastru nemovitostí. V roce 2004 proběhla reorganizace, při níž vzniklo 14 katastrálních úřadů, jejichž věcná působnost je vymezena podle krajů.(barešová, 2015) Katastrální úřad disponuje vnitřními organizačními jednotkami, kterými jsou katastrální pracoviště. Pracoviště vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu. Pracoviště jsou zřizovaná pro jednotlivé územní obvody. Obrázek 1: Organizační struktura zeměměřických a katastrálních úřadů zdroj:www.cuzk.cz/o-resortu/struktura-resortu.aspx

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 17 3.4 Zásady vedení katastru nemovitostí V navazujících podsekcích budou představeny zásady respektive principy, které jsou uplatňovány v katastru nemovitostí. Budou uvedeny i ty zásady, ze kterých katastr vychází a na kterých je vybudován. Je důležité upozornit na to, že zásady nejsou výslovně vymezeny v zákoně, ale dokážeme je teoreticky odvodit z platného katastrálního zákona, zákonů souvisejících a obzvláště z nového občanského zákoníku. Většina těchto zásad byla již vytvářena při prosazování právních úprav předešlých nástrojů evidence nemovitostí. Současná právní úprava z nich vychází a přitom dochází k jejich omezení, popřípadě deformaci, které jsou vyvolané společenskými podmínkami.(pekárek, 2015) 3.4.1 Zásada konstitutivní, vkladová neboli intabulační Zásada konstitutivní je velmi důležitým principem katastru nemovitostí. Zápis do katastru se provádí vkladem, zápisem a poznámkou, přičemž právní účinky mají všechny tyto druhy zápisů. Podle 10 katastrálního zákona právní účinky jednotlivých zápisů nastávají v okamžiku, kdy je návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Tato zásada hlavně požaduje, aby právní vztahy k nemovitostem, které jsou zapisovány do katastru, byly rovněž zapsány v katastru nemovitostí. Jako jediný z druhů zápisů do katastru nemovitostí má konstitutivní účinky vklad, někdy ale dochází k tomu, že konstitutivní účinky nenastávají. Pokud zápis má konstitutivní účinky, znamená to, že právní vztahy ne vždy vznikají, mění se nebo zanikají až tímto zápisem. Tyto účinky nastávají vždy, kdy právní vztah vzniká, mění se nebo zaniká smlouvou.(pekárek, 2015) Smlouva je uzavřena mezi převodcem a nabyvatelem, který vlastnické právo převádí na nabyvatele. Pouze vzniklá smlouva nestačí a je nezbytné toto vlastnické právo zapsat vkladem do katastru nemovitostí. Na základě smlouvy nevzniká vlastnické právo nebo jiné věcné právo k nemovitosti, ale vzniká výhradně závazkově právní jednání mezi oběma účastníky. Teprve až vydáním rozhodnutí katastrálního úřadu se konstituuje vlastnické právo k nemovitosti.(janků, 2014) Pokud zákon pojí vznik, změnu nebo zánik právního vztahu s jinou právní skutečností než teprve až se zápisem vztahu do katastru, mluvíme o tom, že u takového vkladu nenastávají konstitutivní účinky. S jinou právní skutečností máme na mysli například s vydržením nebo s právní moci rozhodnutí příslušného orgánu.(pekárek, 2015) 3.4.2 Zásada legality Zásada legality znamená, že obsah, vnitřní strukturu, správu a vedení katastru, společně s údaji, které se do katastru nemovitostí zapisují, stanoví zákon.(pekárek, 2015) Především tato zásada souvisí s přezkumnou činností katastrálních úřadů, které jsou povinny zkoumat listiny, podle kterých účastníci právního jednání podávají návrh na zápis věcného práva do katastru nemovitostí. Je zde intenzivně uplatňována kontrolní činnost státu prostřednictvím katastrálních úřadů na úseku

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 18 vedení katastru nemovitostí. K povinnosti katastrálního úřadu tedy patří přezkoumávání vkladových listin, zda vyhovují předepsaným náležitostem, jejich obsah odůvodňuje vkladový návrh apod. Další jeho povinností je zkoumat, jestli navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápis. Díky této povinnosti se předchází dvojnásobnému, trojnásobnému nebo vícenásobnému zápisu vlastnického práva osob ke stejné nemovitosti. Zásada legality souvisí s následující zásadou.(janků, 2014) 3.4.3 Zásada přehlednosti Požadavkem zásady přehlednosti je, že při vedení záznamů (evidenci údajů) je nutné postupovat podle stanovených pravidel. V podkladových materiálech, které slouží k evidování předmětných údajů v katastru, musejí být nemovitosti označeny odpovídajícím způsobem.(janků, 2014) 3.4.4 Zásada oficiality Princip oficiality vyjadřuje veřejnoprávní charakter úseku katastru nemovitostí. Vzhledem k této skutečnosti se katastr nemovitostí podle nového občanského zákoníku označuje jako veřejný seznam. Katastr nemovitostí je veden a spravován státem, respektive správními orgány. Stát především hradí náklady, které jsou spojené s provozováním katastru nemovitostí. I proto mají státní orgány povinnost spolupracovat s katastrálními úřady. Orgány veřejné moci jsou povinny opravit chyby, které uvedly v jimi vydané listině. Listina, kterou podávají k zápisu do katastru, musí být podána v přiměřené lhůtě. Tuto opravu jsou státní orgány povinny provést po výzvě katastrálním úřadem. Jejich další povinnosti jsou uvedeny v 39 katastrálního zákona. Na zásadu oficiality narazíme i při zápisech do katastru nemovitostí z úřední povinnosti, kdy katastrálnímu úřadu vzniká povinnost zapsat do katastru podklady, které mu přijdou buď od soudu, nebo exekutora. Jsou to takové zápisy, o jejichž povolení nerozhoduje katastrální úřad.(pekárek, 2015) 3.4.5 Zásada dispoziční Dispoziční princip vyjadřuje, že řízení o povolení vkladu vlastnického práva nebo jiného věcného práva k nemovitosti může být zahájeno jedině na žádost účastníka právního jednání. Katastrální úřad nikdy nemůže zahájit vkladové řízení z moci úřední. Také není oprávněn rozhodnout nad rámec žádosti, i kdyby zjistil, že účastníci omylem nebo přehlédnutím požádali jen o vklad některých práv, která mají být zapsána do katastru nemovitostí. Na takovou skutečnost může katastrální úřad pouze upozornit.(janků, 2014) 3.4.6 Zásada pořadí neboli přednosti Jde o zásadu dodržování pořadí zápisů v katastru nemovitostí. Ustanovení v 9 odst. 2 katastrálního zákona vymezuje, že pořadí zápisů práv do katastru nemovitostí se

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 19 řídí, pokud nestanoví zákon jinak, okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu. Na postup katastrálního úřadu při zápisech práv do katastru se použije přiměřeně 145 správního řádu, vyjma odstavce 2 vět třetí a čtvrté. Dle ustanovení v 145 správního řádu, správní orgán (katastrální úřad) vyznačí na doručenou žádost časový údaj, tj. hodiny a minuty, kdy byl návrh přesně doručen katastrálnímu úřadu. V okamžiku, kdyby bylo doručeno správnímu orgánu více žádostí ve stejnou dobu, rozhoduje se poté podle toho, kdy byla zásilka s žádostí podána. Kdyby i poté bylo nejasné, která žádost má přednost, tak se upřednostňují ty, které byly správnímu orgánu doručeny osobně. Nelze-li ani pak určit pořadí, určuje se losem. O této situaci musí být sepsán protokol. Řízení je tedy zahájeno žádostí s nejlepším pořadím. Usnesením správní orgán přeruší řízení o ostatních žádostech až do té doby, než rozhodnutí o první žádosti nabude právní moci. Pořadí zápisů v katastru je klíčové, jelikož rozhodnutí o povolení vkladu má zpětné účinky k době okamžiku podání návrhu.(pekárek, 2015) K další povinnosti katastrálního úřadu patří vyznačování plomby, která se většinou vyznačuje v listu vlastnictví. Je- -li na listu vlastnictví tzv. plomba, znamená to, že právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny nějakou změnou.(janků, 2014) 3.4.7 Zásada formální publicity neboli veřejnosti Tato zásada mluví o veřejnosti katastru nemovitostí. V katastrálním zákoně v 52 je ustanoveno, že katastr nemovitostí je veřejným seznamem a každý má možnost do něj nahlížet. Dále si z něj mohou pořizovat opisy, výpisy nebo náčrty pro svou potřebu a opatřovat si údaje ze sbírky listin, jestliže není stanoveno jinak. Pokud nelze pomocí dálkového přístupu získat přehled o vlastnictví z území České republiky nebo informace o dosažených cenách nemovitostí, poskytnou se tyto informace osobně za podmínky, že osoba prokáže svou totožnost. Poskytování údajů z katastru nemovitostí blíže upravuje vyhláška č. 358/2013 Sb. 3.4.8 Zásada materiální publicity Princip materiální publicity je nejdůležitější zásadou vedení katastru nemovitostí. Tato zásada ochraňuje ty osoby, které nabyly věcné právo v dobré víře za úplatu od osoby, která je zapsaná v katastru jako vlastník. Projevem principu materiální publicity je, že zapsaný stav v katastru převládá nad skutečností.(achour & partners, 2014) Podrobněji se materiální publicitě věnuji v následující sekci. 3.5 Zásada materiální publicity Zásada materiální publicity je zakotvena v 980 až 986 nového občanského zákoníku a úzce souvisí s katastrálním zákonem, do kterého se také promítá. K tomu, aby materiální publicita mohla působit, musí být splněny určité podmínky. K věcným právům, která jsou nabývána k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí, se

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 20 uplatňují dva ústavní principy. Tyto dva principy vycházejí z toho, že Česká republika je právním státem, který se vyznačuje principem právní jistoty a ochrany práv nabytých v dobré víře. V praxi často dochází k tomu, že výše popsané principy se v některých situacích navzájem vylučují a je nutné určit, který princip má přednost. Zda ochrana vlastnického práva skutečného vlastníka nebo ochrana právní jistoty nabyvatele v dobré víře. Východiskem z těchto těžko řešitelných situací je právě zásada materiální publicity. Pokud jsou splněny podmínky, které jsou stanoveny zákonem, umožňuje tato zásada nabytí práva od neoprávněné osoby. Materiální publicita prolamuje občanskoprávní zásadu, která dovoluje osobě převést pouze tolik práv, kolik jich sama má, a naopak nedovoluje převedení takových práv, které převádějící nemá. Díky prolomení této zásady se více uplatňuje ústavní princip právní jistoty ve prospěch nabyvatelů v dobré víře. Z toho také vyplývá, že se naopak snižuje ochrana skutečných vlastníků. Zákonem stanovené podmínky působení materiální publicity jsou stanoveny v 984 NOZ.(Spáčil, 2013) 3.5.1 Podmínky působení zásady materiální publicity 1) Skutečný právní stav je v rozporu se zapsaným stavem v katastru Materiální publicita působí v okamžiku, kdy vznikne rozpor mezi zapsaným a skutečným právním stavem. Zapsaným stavem se zde myslí pouze a jenom ty údaje, které jsou obsahem provedených zápisů do veřejného seznamu. Za zapsaný stav v katastru se nepovažují ty údaje, které jsou obsahem sbírky listin, ačkoliv na jejich základě došlo k provedení zápisu. Ovšem může nastat výjimečná situace, při které mohou být údaje ve sbírce listin považovány za zapsaný stav, tím pádem by došlo k rozporu. A to tehdy, kdy zápis ve veřejném seznamu výslovně odkazuje na obsah listiny, která je založená ve sbírce listin. Důležité je rozlišovat, v jakých situacích dochází k působení materiální publicity. Materiální publicita působí, je-li skutečný stav v rozporu se zapsaným stavem, a týká se především právních údajů. Za právní údaje jsou považovány ty skutečnosti, které se do katastru nemovitostí zapisují vkladem, záznamem nebo vybranými poznámkami. Pokud by se zapsaný stav týkal údajů o technickém stavu, ekonomické hodnotě nebo o výměře, druhu pozemku, způsobu ochrany a využití pozemku, tak by materiální publicita nepůsobila. Je logické, že nelze vždy zabránit nesouladu mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Důvodem vzniku nesouladu může být mimoknihovní vznik či zánik práv, neplatnost či zdánlivost právního jednání nebo chybný zápis do katastru nemovitostí. Proti nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem se může dotčená osoba bránit. Avšak podrobněji bude toto téma rozebráno u problematiky poznámky spornosti zápisu, která je zakotvena v 24 KatZ a úzce souvisí s 985 a 986 NOZ. Díky skutečnosti, že zákonodárce stanovuje, kdy má zápis do veřejného seznamu konstitutivní účinky, dochází k tomu, že se snižuje počet vzniklých situací daných rozporem mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v katastru. Záko-

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 21 nodárce rovněž stanovuje, která práva vznikají či zanikají nezávisle na zápisu do katastru nemovitostí.(spáčil, 2013) 2) Nabytí práva na základě právního jednání Zde platí, že materiální publicita se uplatní jen v případě, že k nabytí práva došlo na základě právního jednání. Z toho vyplývá, že materiální publicita nebude působit na ochranu práv nabytých děděním, v exekuční nebo soudní dražbě, vyvlastněním, podle jiného rozhodnutí soudu nebo správního orgánu, protože se nejedná o smluvní nabytí. O nabytí práva na základě právního jednání jde nejen v případě, kdy byla dobrovolně uzavřena smlouva, ale i v takovém případě, že soud svým pravomocným rozhodnutím nahradí vůli jedné smluvní strany. Dále se materiální publicita nevztahuje na právní jednání, která jsou neplatná nebo zdánlivá. Je důležité podotknout, že ne všechna právní jednání jsou chráněna principem materiální publicity. Tento princip chrání pouze nabytá vlastnická a jiná věcná práva, která osoba nabyla od vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí. Pokud však nedojde ke změně vlastníka při nabývání práv k nemovitostem, tak materiální publicita nebude poskytovat ochranu. K tomuto může dojít například, když manželé rozšíří své společné jmění o nemovitost, která předtím byla ve vlastnictví jen jednoho z nich.(spáčil, 2013) 3) Úplatné právní jednání K prolomení ochrany práva skutečného vlastníka musí být skutečný důvod. Tímto důvodem pak tedy je, že nabyvatel byl svým jednáním v dobré víře poškozen. K újmě nabyvatele by došlo v případě, že by nabyvatel musel vynaložit prostředky pro nabytí práva, které by nezískal kvůli nedostatku vlastnických práv na straně převodce. Největším problémem je určení úplatných a bezúplatných právních jednání. Posoudit, zda je jednání úplatné či bezúplatné, má v kompetenci soud. Také úplatou nemusí být myšleno jen peněžní vyrovnání, ale může se jednat o hmotnou věc, právo, pohledávku nebo služby. Je zřejmé, že ne všechna právní jednání je možné zařadit mezi úplatná právní jednání. K takovým jednáním patří například zástavní smlouva, která poskytuje jistotu, nikoli majetkovou hodnotu. V důsledku právní jistoty realitního trhu se vyžaduje, aby zástavní věřitel byl chráněn materiální publicitou.(spáčil, 2013) 4) Dobrá víra Dobrá víra je základním kamenem materiální publicity. Dobrá víra svědčí tomu, kdo nevěděl a ani při přiměřené opatrnosti nemohl vědět, že došlo ke změně oprávněné osoby zapsané v katastru nemovitostí v důsledku mimoknihovního nabytí práva. Přiměřenou opatrností není rozuměno to, že osoba aktivně zjišťuje, zda existuje v katastru nesoulad mezi zapsaným a skutečným právním stavem. Také by neměla schválně ověřovat, zda vkladové listiny odpovídají listinám, na základě kterých došlo k zápisu do katastru. Naopak aktivní dohledávání je vhodné při pochybnostech o souladu skutečného a zapsaného právního stavu, které může vyplývat z fyzického

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 22 stavu hmotné věci, která je předmětem právního jednání. Z tohoto důvodu bychom měli být obezřetní při koupi nemovitosti. A před jejím zakoupením provést osobní prohlídku, která může odhalit právní vady. Dobrá víra je posuzována k době, kdy došlo k právnímu jednání. Jestliže věcné právo vzniká až zápisem do katastru, pak se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na zápis. Nejčastěji dochází k situacím, kdy je dobrá víra posuzována k době podání návrhu na zápis. Této problematice také budeme věnovat pozornost. Pokud má být tedy dobrá víra posuzována k době podání návrhu na zápis práva nabyvatele do veřejného seznamu, musí být k tomuto okamžiku osoba, která je oprávněná s nemovitostí nakládat, vlastníkem zapsaným v katastru nebo být v jiné pozici, která ji rovněž umožnuje nakládat s nemovitostí (svěřenecký fond). Nakládající osoba musí být již k rozhodné době zapsaná v listu vlastnictví v části A. Posouzení dobré víry se také týká problematiky s vyznačením tzv. plomby, což znamená, že práva jsou dotčena změnou. Nový občanský zákoník tuto problematiku neupravuje, ale naopak je tato otázka řešena v polské úpravě. Pokud bylo katastrálnímu úřadu doručeno upozornění, na základě kterého může dojít ke změně zapsaných práv, tak poté se nemůžeme na měnící se práva spoléhat a nelze jednat v dobré víře. Jedná se ovšem o velmi zjednodušující pohled, protože se vždy nemusí jednat o upozornění, které informuje o změně týkající se vlastnického práva. Z tohoto důvodu je zbytečné, aby kupující nebyl v dobré víře jen proto, že prodávající podal žádost o výmaz například věcného břemene a tato žádost dosud není katastrálním úřadem vyřízena ke dni podání žádosti na zápis vlastnického práva kupujícím. Z celé situace tedy vyplývá, že pokud se vyznačené upozornění týká pouze délky trvání a existence vlastnického práva oprávněné osoby, tak nelze dobrou víru nabyvateli odepřít. Dále se posouzení dobré víry dost komplikuje při tom, kdy nabyvatelem je více osob. Těmito nabyvateli mohou být manželé nabývající do společného jmění, zástupce, zastoupený nebo právnická osoba s kolektivním statutárním orgánem.(spáčil, 2013) 5) Nabytí práva od oprávněné osoby, která je zapsána v katastru Materiální publicita se uplatňuje, když dochází k převodu práva od osoby, která je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník. Může nastat situace, kdy osoba nabývá právo od právního nástupce. K tomu dochází z toho důvodu, že vlastník zapsaný ve veřejném seznamu již není skutečným vlastníkem, ale zatím nedošlo k převodu práva na jeho právního nástupce. Pokud právní nástupce má k dispozici veškeré podklady pro vklad práva, může se tento mezikrok přeskočit a může dojít rovnou k zápisu práva na nabyvatele.( 17 KatZ) Nabyvatel ovšem musí počítat s tím, že v této situaci nebude působit zásada materiální publicity. Kdyby chtěl, aby se materiální publicita na právní jednání vztahovala, muselo by nejdříve dojít k převodu práva na právního nástupce a z něho poté na nabyvatele. Dále se materiální publicita nevztahuje na právní jednání, pokud nějaká osoba předstírá, že je vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí. Zároveň to platí i v případě, kdy je vkladová listina zfalšovaná.(spáčil, 2013)

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 23 3.5.2 Materiální publicita a její účinky Materiální publicita působí pouze ve prospěch nabyvatele, jak vyplývá z 984 odst. 1 nového občanského zákoníku, ve kterém je přímo uvedeno, že zapsaný stav svědčí ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo. Z toho lze odvodit, že materiální publicita nemůže působit v neprospěch nabyvatele. Pokud je zapsaná věc ve veřejném seznamu zatížena věcným právem, které již zaniklo, ale nebylo z veřejného seznamu vymazáno a nabyvatel o této skutečnosti neví, tak právo nenabývá vůči němu účinků. Na druhou stranu nabyvateli, který nabyl například panující pozemek, ke kterému je v jeho prospěch zapsána již zaniklá služebnost, tak získává i právo založené touto služebností. Výjimka je pouze u služebnosti, která zanikla z důvodu trvalé změny. Materiální publicita tedy může působit ve prospěch nabyvatele dvojím způsobem a to buď pozitivním, nebo negativním. Pozitivní účinky materiální publicity nastávají, i když převodce věcného práva není skutečným vlastníkem ani oprávněným vlastníkem dané věci, ale i přes to dojde ke vzniku práva nabyvatele. Pokud má být výsledkem právního jednání zánik věcného práva, pak účinky materiální publicity vedou k zániku tohoto práva. K negativním účinkům materiální publicity dochází v případě, že zaniknou ta práva k věci cizí, která nebyla zapsána v katastru, i když na převáděné věci ve skutečnosti vázla. Díky skutečnosti, že již dříve zaniklá, ale nevymazaná práva mohou znovu ožít, dochází k nabytí vlastnického práva v širším rozsahu, než jaký odpovídá skutečnosti. Účinky materiální publicity je nutné zvážit, jedná-li se o společné jmění manželů. Nastane-li nesoulad mezi zapsaným stavem a skutečným, což je dáno tím, že podle zápisu v katastru je vlastníkem věci pouze jeden z manželů, ale ve skutečnosti věc náleží do společného jmění manželů, tak materiální publicita působí ve prospěch nabyvatele věci. Je to hlavně z toho důvodu, aby byl nabyvatel chráněn proti tomu z manželů, který nedal souhlas k převodu práva a také není zapsán v katastru nemovitostí. Tato osoba by se totiž mohla dovolávat neplatnosti právního jednání. Právo nezbytné cesty, výměnek a věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu jsou vyloučeny z působení materiální publicity. Tato práva jsou vymezena taxativně. Na druhou stranu lze říci, že vůči ostatním nevyjmenovaným věcným právům zásada materiální publicity působí.(spáčil, 2013) 3.5.3 Formální publicita veřejného seznamu Hlavním rysem veřejného seznamu je jeho veřejnost, často označována jako publicita. K dalším rysům veřejného seznamu patří, že se v něm evidují věci a je veden například orgánem veřejné moc. U veřejných seznamů, čímž je i katastr nemovitostí, se rozlišuje formální a materiální publicita. Formální publicitou katastru nemovitostí tedy rozumíme, že obsah katastru je volně přístupný. Pro nahlížení a zjištění informací z něj nemusíme plnit podmínky. Jako překážku volného přístupu do katastru nevnímáme ani to, že pro poskytnutí údajů musíme prokázat svoji totožnost. Ze skutečnosti volně přístupného veřejného seznamu vyplývá, že nikoho neomlouvá

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 24 neznalost zapsaného údaje, protože měl příležitost se s ním seznámit. Neznalost se neomlouvá u všech údajů, které se zapisují k právům. Také je zákonem stanoveno dle právního předpisu, že se do veřejného seznamu zapisují i práva užívání a požívání. Avšak pouhé zajištění veřejného přístupu k informacím nestačí. Pro osoby z něj vycházející je důležité, aby se mohly spoléhat na jeho správnost. Kvůli tomu zákonodárce vytvořil pozitivní a negativní domněnku, která vychází z 980 NOZ. U pozitivní domněnky se má za to, že právo zapsané ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem. Samozřejmě to platí nejen pro věcná práva, ale i pro práva obligační (nájem, pacht). Z pozitivní domněnky lze usoudit, že je-li právo ve veřejném seznamu zapsáno, má se tedy za to, že existuje. Podstatné také je, čeho se pozitivní myšlenka netýká. Především se netýká právních údajů, kterými jsou údaje o stavebně-technickém stavu a o ekonomické hodnotě. U nemovitosti jde o údaje o druhu pozemku, o výměře, o způsobu a ochraně nemovitosti. U druhé, negativní domněnky se má za to, že bylo-li právo k věci vymazáno z veřejného seznamu, pak neexistuje. Tato domněnka se vztahuje pouze na práva, která byla do veřejného seznamu zapsána a poté z něj vymazána. Neexistuje zde vztah k právům, která do veřejného seznamu nebyla vůbec zapsána. Kvůli tomu, že je negativní domněnka omezena pouze na neexistenci vymazaných práv, je obtížné pro katastr nemovitostí dohledat, která práva z něj byla vymazána. V katastru lze pouze zjistit aktuální stav zápisů a popřípadě stav k určitému datu v minulosti. Z tohoto důvodu musí osoby vynaložit větší úsilí na rozlišení práv vymazaných od nezapsaných. Lze tedy konstatovat, že zákonodárce vytvořil domněnku, že údaje ve veřejném seznamu jsou správné, ale ne úplné.(spáčil, 2013) 3.6 Zápisy práv do katastru nemovitostí V následujících podsekcích se budeme zabývat zápisy práv do katastru nemovitostí. Paragraf 6 katastrálního zákona se týká zápisů práv, která se do katastru nemovitostí zapisují. Právní vztahy se do katastru zapisují třemi způsoby, a to vkladem, záznamem a poznámkou. Nově se do katastru zapisuje rovněž nájem a pacht, které jsou zapisovány vkladem. Vkladem se také zapisují věcná práva a práva, která jsou ujednaná jako věcná. Záznamem se do katastru zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Posledním druhem zápisu práv do katastru je poznámka, kterou se zapisují významné informace týkající se evidované nemovitosti nebo ve veřejném seznamu zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Zápisy práv záznamem a poznámkou budou stručně popsány v jednotlivých podsekcích. V následující sekci 3.7 bude popsán vklad společně s průběhem vkladového řízení. 3.6.1 Záznam Jak již bylo řečeno, záznamem se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Vlastníkem může být stát, kraj nebo obec. U nemovitosti, která je zapsána v katastru a vlastní ji obec, kraj nebo stát, se uvádí i ten, kdo s danou nemovitostí

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 25 hospodaří. Tyto informace jsou zapsány v listu vlastnictví v části A. Nově se záznamem již nezapisují žádná věcná práva, má pouze evidenční účinky, což znamená, že záznamem nevzniká, nemění se ani nezaniká žádné právo.(barešová, 2015) Práva zapisovaná záznamem K právům, která jsou zapisována záznamem, patří příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu. Organizačními složkami se zde rozumí například ministerstva, Ústavní soud, státní zastupitelství, Kancelář prezidenta republiky, Úřad vlády České republiky atd. Jaké instituce budou označovány za organizační složky státu, určí právní předpis. Organizační složka je účetní jednotkou, která má právo hospodařit s takovým majetkem, který potřebuje k plnění úkolů v rámci své působnosti. Dále se záznamem zapisuje právo hospodařit s majetkem státu. S majetkem státu má právo hospodařit podnik, který s ním hospodaří pod svým jménem a na svou vlastní odpovědnost. Zde je důležité si uvědomit, že pokud podnik nabývá majetek od jiné osoby než od státu, tak ho nabývá pro stát, nikoli pro sebe. Právem zapisovaným záznamem je správa nemovitostí ve vlastnictví státu. Správu nemovitostí dříve vykonával Pozemkový fond České republiky, který byl zrušen a nyní nahrazen Státním pozemkovým úřadem, který se zabývá pozemkovými úpravami, majetkovým vyrovnáním s církevními a náboženskými společnostmi, privatizací zemědělského majetku a správou nemovitostí. Záznamem se zapisuje i majetek hlavního města Prahy svěřený městským částem hlavního města Prahy. V právních vztazích Praha vystupuje sama za sebe a nese odpovědnost, která vyplyne z těchto vztahů. Hlavní město Praha se dělí na městské části, které hospodaří se svěřeným majetkem hlavního města. Jako další se zapisuje majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst. Statutární města ve svém statutu stanoví, který majetek svěří městským obvodům a městským částem. Také stanoví práva, podle kterých budou městské části a obvody nakládat se svěřeným majetkem. Další možností, co můžeme do katastru zapisovat záznamem, je majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití. Organizační složka zde není účetní jednotkou a hospodaří pod jménem svého zřizovatele. Poslední, co můžeme do katastru nemovitostí zapsat záznamem, je majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření. Územní samosprávný celek zřídí příspěvkovou organizaci, která vykonává většinou neziskové činnosti. Zřizovatel musí vydat zřizovací listinu, kterou byla příspěvková organizace zřízena, a stanovit rozsah majetku, který svěřuje k hospodaření příspěvkové organizaci.(barešová, 2015) Osoba oprávněná podat návrh na záznam Katastrální zákon vymezuje oprávněné osoby, které mohou podat návrh na záznam.

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 26 Navrhovatelem podle 20 KatZ může být orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o zapisovaném právu rozhodl nebo je osvědčil. Navrhovatelem může být také ten, kdo má na provedení záznamu právní zájem. K návrhu na provedení záznamu musí být doložena listina, na základě které se dokládá právo, které má být zapsáno. Provedení záznamu Právní úprava samotného provedení záznamu se v podstatě nezměnila, jen se rozšířila o novou povinnost, kterou musí katastrální úřad vykonávat. Touto povinností katastrálního úřadu je, že nedojde-li k provedení záznamu, musí úřad písemně odůvodnit, proč takto rozhodl a následovně vrátit listinu zpět navrhovateli. Stejně jako doposud se zápis záznamem provede i navzdory tomu, že text v předložené listině bude obsahovat chyby v psaní a počtech. Může se však jednat pouze o drobné překlepy, pravopisné chyby atd., ale text listiny musí zůstat stále srozumitelným. Katastrální úřad má právo přezkoumávat předložené listiny, ale jen z toho hlediska, zda listiny neobsahují chyby v psaní, počtech a jiné zřejmé nesprávnosti a navazují na dosavadní zápisy v katastru. Všechny návrhy na záznam a činnosti katastrálního úřadu s tím spojené se zapisují do protokolu o záznamech.( 27 odst. 1 katastrální vyhláška) Nyní se dostáváme k samotnému zápisu záznamu do katastru. Postup pro provedení záznamu je stanoven 21 katastrálního zákona. Prvním úkolem katastrálního úřadu je zjistit, zda listina je způsobilá (návrh, který neobsahuje výše zmiňované chyby, podá oprávněná osoba) k tomu, aby na základě ní došlo k záznamu. Pokud listina není způsobilá k provedení záznamu, katastrální úřad záznam neprovede a nevydá o tomto úkonu správní rozhodnutí. Pouze listinu vrátí zpět tomu, kdo ji předložil a uvede písemně důvody, skrz které nedošlo k zápisu záznamem. Naopak prokáže-li se její způsobilost, záznam se provede. Upravující katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb., stanovuje v 27 odst. 4, že katastrální úřad v některých situacích může zjistit, že předložená listina je způsobilá k provedení záznamu pouze ve vztahu k některým nemovitostem. Proto zápis provede jen v tomto rozsahu a vydá o této skutečnosti úřední záznam, který spolu s listinou založí do sbírky listin. Poté o této věci informuje toho, kdo listinu předložil, a svůj postup odůvodní. Také pokud je vyznačena plomba v katastru nemovitostí, musí ji katastrální úřad odstranit po provedení záznamu. Plombu odstraní bezodkladně i po vrácení listiny, která je nezpůsobilá k provedení záznamu.(barešová, 2015) 3.6.2 Poznámka Dalším druhem zápisu práv do katastru nemovitostí je poznámka, o které jsme se již zmínili v sekci 3.6 a zároveň jsme uvedli, co se poznámkou do katastru zapisuje. Jejím účelem je poukázat na významné právní skutečnosti, které se mohou týkat osob, nemovitostí nebo věcných práv zapsaných v katastru. Poznámky můžeme rozdělit do tří skupin. První skupinou jsou poznámky k osobě, druhou poznámky k nemovi-

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 27 tostem a poslední jsou poznámky spornosti, které úzce souvisí s 985 a 986 nového občanského zákoníku. Zápis poznámky Osoby či instituty, které jsou oprávněny podat návrh na zápis poznámky do katastru, jsou vymezeny v 22 KatZ. Poznámka se do katastru nemovitostí zapíše v případě oznámení nebo rozhodnutí soudu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka nebo insolvenčního správce. Poznámku rovněž zapíše katastrální úřad k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být zapsána. Dále je poznámka zapsána, pokud o tom rozhodl orgán veřejné moci. V tomto případě nemusí být jeho rozhodnutí doloženo doložkou právní moci a vykonatelnosti. Důvodem pro zakotvení toho ustanovení v katastrálním zákonu je, že se většinou jedná o zápis poznámek, které zakazují vlastníkovi nebo oprávněné osobě nakládat s nemovitostí, kterou vlastní. Zákaz nakládat s nemovitostí, který se vydává v exekučním řízení, musí působit ihned po jeho vydání. Jeho působení se musí zajistit veřejnou publicitou v katastru nemovitostí. Jestliže by bylo nutné čekat až do doby, kdy zákaz nabude právní moci či vykonatelnosti, mohlo by dojít k tomu, že by vlastník nebo oprávněná osoba zapsala včasně do katastru, že nemovitost nemůže být zatížena budoucím zákazem. Tímto úkonem by vlastník ztížil nebo zmařil smysl vydaného zákazu. Z tohoto důvodu se vydaný zákaz okamžitě doručuje katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky.(baudyš, 2014) Výmaz poznámky Poznámka se z katastru nemovitostí může vymazat na základě rozhodnutí těch orgánů, které rovněž rozhodují o jejím zápisu do katastru. Poznámka se také vymaže k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být vymazána, pokud důvody jejího vyznačení již pominuly.( 27 KatZ) Také se zde nabízí otázka, je-li možné se nějakým způsobem bránit provedení zápisu poznámky nebo jejímu odmítnutí. Odpověď nalezneme v zákoně č. 150/2002 Sb., soudní řád správní 82 a následující. Soudní ochrany se můžeme domáhat jak proti provedení nebo neprovedení zápisu poznámky do katastru a to v řízení o ochraně před nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu. Toto ustanovení nám dává právo podat žalobu u soudu.(baudyš, 2014) Poznámkou se zapisují významné informace týkající se vlastníků a jiných oprávněných osob, kteří jsou zapsáni v katastru. Veškeré informace o vlastnících se objeví na všech listech vlastnictví v rámci celé České republiky. Děje se tak díky centralizaci informačního systému katastru. Proto zde existuje výjimka, kdy zápis či výmaz poznámky k osobě z veřejného seznamu může provést kterýkoli katastrální úřad.(barešová, 2015)

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 28 3.6.3 Poznámka spornosti zápisu Zápis poznámky spornosti má tedy bránit osoby, které jsou ve svém právu dotčeny. V 24 KatZ je stanovena poznámka spornosti, která reaguje na ustanovení 985 NOZ. Poznámku spornosti zápisu katastrální úřad zapíše v případě, že existuje nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným. K rozporu mezi skutečností a zapsaným stavem dochází například z toho důvodu, že došlo k zfalšování vkladové listiny, návrh na vklad podala neoprávněná osoba nebo následkem toho, že vklad má nově evidenční účinky. Tyto účinky znamenají, že právo vzniklo nebo zaniklo nezávisle na zápisu v katastru. K takové skutečnosti dochází právě tehdy, když právo vznikne například následkem odstoupení od smlouvy, opuštěním nemovitosti nebo vydržením atd. a žádná osoba se nepostarala o zápis práva do katastru. Poznámky spornosti úzce souvisí i s 986 NOZ. Tuto poznámku katastrální úřad rovněž zapíše, pokud někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem, který byl proveden do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného. Požádat o zápis poznámky spornosti může osoba nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se o provedeném zápisu dozvěděla. Pokud dotčená osoba nebyla o provedeném zápisu vyrozuměna, prodlužuje se uplatnění jejího práva na tři roky. Tato lhůta začíná běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis do katastru nemovitostí proveden. Nastane-li situace, že dotčená osoba své právo neuplatní během výše stanovených lhůt, dojde k uplatňování zásady materiální publicity. Z toho plyne, že rozhodující bude to, co je zapsáno v katastru nemovitostí. Podmínkou této poznámky také je, že po jejím zápisu musí skutečný vlastník své právo uplatnit u soudu. Na uplatnění svého práva u soudu má dvou měsíční lhůtu. Nedoloží-li do dvou měsíců skutečný vlastník katastrálnímu úřadu skutečnost, že podal žalobu k soudu, tak katastrální úřad poznámku spornosti vymaže bez návrhu.(barešová, 2015) Poznámka spornosti zápisu se také zapíše, pokud dojde oznámení od soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, což vyplývá z 24 odst. 1 KatZ. Nový katastrální zákon se také snaží předcházet sporným situacím, kdy bylo zavedeno několik nových opatření. K takovým opatřením například patří včasné upozornění skutečného vlastníka, že došlo k zahájení řízení tykající se jeho práva zapsaného v katastru nemovitostí.(kolář, 2014) Skutečný vlastník je chráněn 20denní lhůtou od vyznačení plomby a v této lhůtě nemůže katastrální úřad rozhodnutí vydat. Lhůta slouží k tomu, aby se mohl vlastník bránit proti podvodnému jednání.(barešová, 2015) Účinky poznámky spornosti Jak je uvedeno v 24 odst. 2 katastrálního zákona, jedná-li se o řízení o předběžné otázce ve vkladovém řízení, tak vkladové řízení se nepřerušuje. Samozřejmě se jedná o řízení, na základě kterého má být zapsána poznámka spornosti. Vyskytla se zde odchylka od 64 odst. 1 písm. c) správního řádu, která vznikla rekodifikací nového katastrálního zákona. Nový katastrální zákon tímto speciálním ustanovení říká, že vkladové řízení se nepřerušuje v důsledku zápisu poznámky spornosti ani

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 29 v důsledku podání žaloby, na základě které se poznámka spornosti zapisuje.(baudyš, 2014) Na druhou stranu se řídíme podle 64 odst. 1 písm. c) správního řádu, pokud nastane tato situace. Žalobu k soudu podala třetí osoba, které nenáleží (nesvědčí) věcná práva ani podle zápisů v katastru a ani podle skutečného stavu a poznámka spornosti zápisu se tedy nezapisuje. V tomto případě se ve vkladovém řízení řeší předběžná otázka vůči vkladovému řízení a z tohoto důvodu se přeruší vkladové řízení.(barešová, 2015) Dále vyhoví-li soud žalobě, o které se zapisuje poznámka spornosti zápisu, tak se zapíší změny, o kterých rozhodl soud, a zároveň dojde k výmazu všech zápisů, které byly do katastru provedeny, proti nimž poznámka spornosti působila. Dalo by se říci, že k výmazu poznámek dojde z úřední povinnosti a není třeba o tom vést správní či jiné řízení. Katastrální úřad je povinen oznámit osobám, kterých se výmaz těchto poznámek týká, že k takové situaci došlo.(baudyš, 2014) Na obrázku č. 2 je znázorněn graf, který ukazuje, kolik bylo vyřízených podání k zápisu práv poznámkou a záznamem za periodu od roku 2005 do roku 2014. Od roku 2013 došlo k poklesu zápisu práv poznámkou a záznamem, což bylo způsobeno tím, že v roce 2014 nabyl účinnosti nový katastrální zákon, kdy se veškerá věcná práva začala nově zapisovat vkladem. Záznamem se již zapisují pouze práva odvozená od vlastnického práva. Především z tohoto důvodu došlo k poklesu zápisu záznamů a poznámek, ale naopak došlo k výraznému nárůstu zápisů vkladem. V roce 2014 bylo katastrálním úřadem vyřízeno 642 156 tisíc poznámek a záznamů. Z grafu lze zjistit i průměrná doba, po kterou katastrální úřad vyřizoval zápis poznámky a záznamu. Průměrná doba vyřízení žádostí klesá, přičemž v roce 2014 byla 0,4 měsíců.(čúzk a kolektiv, 2014)

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 30 Obrázek 2: Počet vyřízených žádostí k zápisu práv poznámkou a záznamem do katastru nemovitostí zdroj: ČÚZK a kolektiv, 2014 3.7 Vklad Zápis vkladem do katastru nemovitostí se liší od předchozí právní úpravy kvůli přijetí nového katastrálního zákona. I když stále mluvíme o jednom ze tří možných zápisů do katastru, tak vkladem se nyní zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence či neexistence práv, které jsou uvedeny v 11 katastrálního zákona. Vklad má od nabytí účinnosti nového katastrálního zákona jak konstitutivní, tak i deklaratorní účinky. Je důležité, abychom od sebe tyto účinky odlišovali. Jaké má vklad účinky, se posuzuje na základě toho, jakým způsobem právo vzniklo, zaniklo nebo se změnilo. Nový občanský zákoník stanovuje, že konstitutivní účinky bude mít takový vklad, jestliže zapisované právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu. U deklaratorních účinků vkladu zapisované právo vzniká, mění se nebo zaniká nastoupením jiné právní skutečnosti, nebo stanoví-li tak zákon. I v tomto případě se uskuteční zápis práv do katastru nemovitostí. Dále se rozšířil výčet věcných práv, která jsou zapisována k evidovaným nemovitostem v katastru. Nově se do katastru zapisuje vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví a posledním je správa svěřeneckého fondu.(janků, 2014)

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 31 Na obrázku č. 3 je zobrazen graf, který představuje počet povolených a nepovolených vkladů. Z grafu také můžeme vidět, že v roce 2014 bylo z celkového množství návrhů na vklad povoleno okolo 950 000 vkladů a naopak ve správním řízení bylo zamítnuto přibližně 68 000 vkladů. Z grafu je také zřejmé, že v roce 2014 došlo ke zvýšení počtu zamítnutých vkladů oproti rokům předcházejícím. Náhlé zvýšení nepovolených vkladů je přisuzováno tomu, že došlo k zápisu nových práv, která jsou nyní zapisována vkladem, což je dáno přijetím nového katastrálního zákona s účinností od 1. 1. 2014. Dále se zvýšil i podíl návrhů vkladů, které obsahují vady, díky kterým dochází ke zdržení povolení vkladů. Nejvíce závad obsahují návrhy na vklad exekutorských zástavních práv, která se zřizují souběžně s vydáním exekučního příkazu k prodeji nemovitosti.(čúzk a kolektiv, 2014) Obrázek 3: Počet povolených vkladů a zamítnutých, respektive zastavených řízení zdroj: ČÚZK a kolektiv, 2014 3.7.1 Vkladové řízení V této podsekci bude pospáno vkladové řízení, na které se vztahuje zákon č. 500/2004 Sb., správní řád. Katastrální zákon tuto skutečnost výslovně neuvádí, ale v 1 odst. 1 správního řádu je uvedeno, že zákon upravuje postup orgánů výkonné moci, územních samosprávných celků a jiných orgánů. Vkladové řízení je ukončeno vydáním rozhodnutí, které vydává katastrální úřad, na základě kterého se vklad povoluje

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 32 nebo zamítá. Z toho vyplývá, že vklad lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení.( 12 KatZ) Účastníci vkladového řízení Nový katastrální zákon vymezuje účastníky vkladového řízení daleko konkrétněji, než tomu bylo v minulé právní úpravě. Dle 13 katastrálního zákona je účastníkem vkladového řízení pouze ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a také ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Z toho vyplývá, že ve vkladovém řízení mohou být účastníky jen ty osoby, kterých se přímo týká navrhovaný vklad. I když podle správního řádu by účastníkem řízení mohl být i ten, který rozhodnutí vkladového řízení nijak neovlivní. Dle tohoto řádu by dále mohly být účastníky řízení i dotčené osoby, osoby dle zvláštního zákona a rovněž ten, který tvrdí, že je účastníkem správního řízení do doby, než se prokáže opak. Je to z toho důvodu, že správní řád vnímá účastníka řízení v širším pojetí.(mervartová, 2012) Je-li vkladové řízení zahájeno doručením rozsudku soudu, tak účastníkem řízení je osoba, jejíž práva rozsudkem vznikají, mění se nebo se rozšiřují, a dále osoba, jejíž právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Soud se nestává účastníkem vkladového řízení. Bude-li ovšem jeho rozhodnutí obsahovat chyby, díky kterým nelze dané právo zapsat do katastru, je na účastnících, aby zjednali napravení.(janků, 2014) Zahájení vkladového řízení Katastrální zákon v 14 stanovuje náležitosti návrhu na zápis práva do katastru nemovitostí a způsob zahájení vkladového řízení. Pro zahájení řízení je nutné podat návrh na stanoveném formuláři dle vyhlášky č. 359/2013 Sb. A tento formulář musí obsahovat tyto náležitosti: a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, b) označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem nebo není-li přiděleno, datem narozením, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno, c) označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána, d) podpis navrhovatele. Vkladové řízení se zahajuje dnem, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Z toho vyplývá, že vkladové řízení je návrhové. Účastníci řízení, kteří navrhnou v návrhu na vklad pouze některá práva k nemovitostem, nemohou již po podání návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu rozšiřovat práva. Což je dáno tím, že právní účinky zápisu práv nastávají ve chvíli, kdy byl návrh

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 33 doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Pokud by účastníci řízení chtěli doplnit návrh o zbývající práva, museli by vzít návrh zpět. Díky tomu by se vkladové řízení pozastavilo a účastníci by podali nový návrh na vklad. Na druhou stranu, pokud by katastrální úřad zjistil, že vkladový návrh nedisponuje předepsanými náležitostmi, vyzve účastníka řízení k tomu, aby vady v přiměřené lhůtě odstranil. Vkladové řízení se může rovněž zahájit, dojde-li příslušnému katastrálnímu úřadu od soudu či soudního exekutora rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se zapisuje vkladem do katastru.(janků, 2014) Přílohy k návrhu na zahájení vkladového řízení K návrhu na vklad musí být připojena příloha, což je v tomto případě listina, podle které má být zápis práva do katastru nemovitostí proveden (vkladová listina). Nyní se k návrhu na vklad předkládá pouze jedno vyhotovení vkladové listiny. Veškeré přílohy, které musí být přiloženy k návrhu na vklad, jsou uvedeny v 15 KatZ. Přílohou k návrhu na vklad je plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele jedině v tom případě, že účastník vkladového řízení je zastoupen zmocnitelem. Plná moc musí být úředně ověřena, aby nedocházelo k jejímu padělání. Dále přílohou může být výpis z obchodního nebo jiného rejstříku, je-li navrhovatelem právnická osoba a není-li katastrální úřad schopen získat výpis bezplatným dálkovým přístupem v českém jazyce. Pokud je přílohou veřejná listina, není u ní nutné obstarávat výpis. Přílohou k návrhu na zahájení vkladového řízení jsou i další listiny jako například souhlas stavebního úřadu s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas Ministerstva financí s nakládáním státního majetku. Vkladová listina je důležitou součástí návrhu na vklad, protože bez ní se k návrhu vůbec nepřihlíží. Pokud se k němu nepřihlíží, katastrální úřad o tom vyrozumí navrhovatele. Dále je také vymezeno v 15 odst. 3, že se odlišně zachází se vkladovými listinami, které vydal soud nebo soudní exekutor. Pokud rozhodnutí nebo potvrzení od soudu či soudního exekutora neobsahují veškeré údaje potřebné k zápisu práva do katastru, vyzve katastrální úřad účastníky, aby tyto vady odstranili ve lhůtě 14 dnů. V případě, že účastníci neodstraní tyto vady ve stanovené lhůtě, katastrální úřad řízení zastaví.(janků, 2014) Vyznačení plomby Plomba informuje o tom, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. V 16 odst. 1 katastrálního zákona je uvedeno, jakým způsobem dochází k informování o plombě. O tomto odstavci bylo velmi dlouho diskutováno v Parlamentu České republiky. Hlavním tématem diskuze byly možné podvody, ke kterým by mohlo docházet. Z tohoto důvodu bylo vymezeno toto ustanovení, které včasně informuje vlastníky, že jejich práva k nemovitosti jsou dotčena změnou.(barešová, 2015) Katastrální úřad nyní postupuje podle následujících bodů: 1. Informovány jsou jen osoby, kterým se mají změnit nebo zaniknout práva dle navrhovaného zápisu.

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 34 2. Jakmile je vyznačena plomba, katastrální úřad musí zjistit, jestli osoby, kterých se to týká, mají zřízenou službu na sledování změn v katastru. Pokud ano, informuje je prostřednictvím této služby. 3. Pokud službu zřízenou nemají, zjišťuje katastrální úřad, zda mají vytvořenou datovou schránku. Je-li zřízena datová schránka, katastrální úřad informuje osoby tímto způsobem. 4. Neexistuje-li u osob ani datová schránka, potom jim katastrální úřad zašle doporučený dopis. Fyzickým osobám, které mají trvalé bydliště v České republice, zašle doporučený dopis na adresu trvalého bydliště. Pokud fyzické osoby nemají trvalý pobyt v ČR, katastrální úřad zašle doporučený dopis na adresu bydliště v cizině. Právnickým osobám posílá doporučený dopis na adresu sídla. 5. Osobám v bodě 3 a 4 katastrální úřad zasílá informaci prostřednictvím e-mailu nebo SMS zprávou jen v případě, že o to požádali v návrhu na vklad nebo při podání návrhu katastrálnímu úřadu. 6. Vyrozumění o plombě musí katastrální úřad zaslat nejpozději den poté, co plombu vyznačil. Jestliže následující den nebyl dnem pracovním, vyrozumění by bylo zasláno až v nejbližší pracovní den.(baudyš, 2014) Katastrální zákon také upravuje zpětvzetí a zúžení návrhu na vklad. Zpětvzetí návrhu na vklad je možné jen za takových podmínek, že se zpětvzetím návrhu na vklad souhlasí všichni účastníci řízení. Pokud všichni účastníci souhlasí, vkladové řízení se zastaví. U zúžení návrhu na vklad se postupuje obdobně. Rozdíl je pouze v tom, že nedojde k úplnému zastavení vkladového řízení, ale jen k částečnému zastavení, které odpovídá rozsahu zúžení návrhu.(barešová, 2015) Přezkum vkladových listin Katastrální úřad zkoumá různé náležitosti u soukromých a veřejných vkladových listin. Rozlišování těchto listin je velmi důležité pro vkladové řízení. Přezkum u veřejných listin je poněkud omezen oproti listinám soukromým. U soukromých listin katastrální úřad přezkoumává: Splňuje-li náležitosti listiny pro zápis do katastru Odůvodňuje-li její obsah navrhovaný vklad Je-li právní jednání učiněno v předepsané formě Není-li účastník omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí K právnímu jednání účastníka byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu Z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 35 Navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru U veřejných listin, pokud jsou listinami vkladovými, katastrální úřad přezkoumává pouze: Splňuje-li náležitosti listiny pro zápis do katastru Odůvodňuje-li její obsah navrhovaný vklad Navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru Katastrální úřad přezkoumává u veřejné listiny o právním jednání (notářský zápis), zda je účastník omezen v nakládání s nemovitostí v době podání návrhu na vklad. Dále vkladovou listinou může být soudní rozhodnutí, které katastrální úřad zkoumá, zda splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru a je závazné i pro osoby, u kterých je právo v katastru zapsané v jejich prospěch. Všechny tyto skutečnosti katastrální úřad zkoumá na základě listin předložených účastníky, soudem nebo soudním exekutorem. Dále využívá základní registry nebo agendové informační systémy atd. Tyto skutečnosti zkoumá a posuzuje ke stavu, jaký byl v okamžiku podání návrhu na vklad.(barešová, 2015) Rozhodnutí ve vkladovém řízení Katastrální zákon v 18 upravuje povolení vkladu. Vkladové řízení je ukončeno vydáním rozhodnutí. Katastrální úřad vydá rozhodnutí o povolení vkladu, pokud jsou splněny podmínky dle 17 KatZ. K povolení vkladu může dojít až po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy byla navrhovateli poštou zaslána informace o vyznačení plomby k dotčené nemovitosti. Je to z toho důvodu, aby navrhovatel měl v této lhůtě možnost bránit se proti případně vzniklým nepravostem. Může dojít k podvodnému jednání způsobenému třeba zfalšováním vkladové listiny. Také na nepravost může upozornit účastník vkladového řízení, nebo účastník řízení může sdělit katastrálnímu úřadu, že žádný návrh na vklad nepodal. Na základě toho může dojít k situaci, že účastník řízení podá žalobu k soudu, tím pádem musí katastrální úřad vyznačit poznámku spornosti zápisu k dotčenému právu. O zápis poznámky spornosti má právo žádat osoba, jejíž právo je dotčeno. Zjistí-li naopak katastrální úřad, že podmínky pro povolení vkladu nebyly splněny, zamítne navrhovaný vklad. K zamítnutí vkladu dojde i tehdy, jestliže návrh na vklad ztratí právní účinky dříve, než bude katastrálním úřadem vydáno rozhodnutí o povolení vkladu. Katastrální úřad písemně nevyhotovuje rozhodnutí o povolení vkladu, pokud zcela vyhoví návrhu na vklad. Toto rozhodnutí nabývá právní moci záznamem do spisu. Dojde-li k povolení vkladu, zasílá se účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl proveden do katastru nemovitostí. Poté se vkladová listina vyjme ze spisu a založí se do sbírky listin. Jedná-li se o účastníka řízení, který je zastoupen zmocněncem, katastrální úřad ho vyrozumí o provedeném vkladu nejen prostřednictvím zmocněnce, ale i přímo. Zde se jedná o další pojistku katastrálního

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 36 úřadu, díky které by nemělo docházet k podvodům. Podvod by mohl provést zmocněnec, který by zfalšoval veškeré listiny tak, že by katastrální úřad nic nepoznal. Pokud by vlastník nereagoval na zaslanou plombu, mohl by se dozvědět o podvodu až na základě vyrozumění, že byl vklad proveden. Proti této skutečnosti by se mohl bránit zápisem poznámky spornosti. Dále je v 18 stanoveno, že není přípustná žádná obrana proti rozhodnutí o povolení vkladu. Nelze zahájit přezkumné řízení, obnovit řízení a ani podat žalobu k soudu. Bránit se můžeme až po zápisu práva do katastru nemovitostí. Tuto obranu poskytuje 986 NOZ. Z tohoto ustanovení vyplývá, že ten, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen provedeným zápisem do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo v katastru poznamenáno. Rozhodnutí o zamítnutí vkladu, které vydal katastrální úřad, nabývá právní moci dnem doručení poslednímu účastníku řízení. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustná jedině žaloba dle občanského soudního řádu, která musí být podána ve 30denní lhůtě ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Účastníci vkladového řízení se poté stávají účastníky soudního řízení. Jestliže soud rozhodne o povolení vkladu, jeho rozhodnutí nahrazuje rozhodnutí katastrálního úřadu. Pokud účastníci vkladového řízení podali žalobu proti zamítnutí vkladu, má to důsledky pro další vkladová řízení. Jestliže byl podán další návrh na vklad k téže nemovitosti dříve, než byla podána žaloba proti zamítnutí vkladu, dochází k přerušení vkladového řízení. Přerušení vkladu trvá do té doby, dokud není katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí od soudu. Poté může pokračovat vkladové řízení. Druhou variantou může být to, že katastrální úřad nemá informace o podání žaloby k soudu, kterou účastníci mohli podat do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. V tomto případě katastrální úřad vznese písemný dotaz k soudu, jestli mu nebyla doručena žaloba proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Pokud tomu tak není, katastrální úřad pokračuje dále ve vkladovém řízení. Dále se zahájené vkladové řízení přerušuje, ale pouze na základě usnesení, pokud je podán návrh na vklad k téže nemovitosti, u které bylo vydáno rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Usnesení nabývá právních účinků ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Toto zahájené řízení je přerušeno až do doby, kdy dojde katastrálnímu úřadu rozhodnutí od soudu ve věci zamítnutého vkladu.(barešová, 2015)

4 VLASTNÍ PRÁCE 37 4 Vlastní práce V praktické části se budu zabývat tím, jak probíhá vkladové řízení v praxi. Postup vkladového řízení bude vysvětlen na konkrétním příkladu. Jedná se o vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jehož přílohou je darovací smlouva a geometrický plán. Díky tomu, že bylo u darovaného pozemku zřízeno věcné břemeno, musela obdarovaná po ukončení vkladového řízení týkající se pozemku zahájit nové řízení o výmazu věcného břemene. K návrhu na zánik věcného břemene byla připojena smlouva o jeho zániku. 4.1 Řízení před katastrálním úřadem V průběhu vkladového řízení, které se týká vkladu nemovitosti do katastru, jsou účastníky řízení matka a dcera. Matka vystupuje ve vkladovém řízení jako dárkyně a bude dále označována jako osoba A. V tomto případě je dcera obdarovanou a pro lepší přehlednost bude označena jako osoba B. Také kvůli tomu, že na nemovitosti bylo zřízeno věcné břemeno, došlo k jeho výmazu ve vkladovém řízení o zániku věcného břemene. Zde byly účastníky řízení dcera osoba B a její babička, která bude označována jako osoba C. Toto označení jsem si zvolila proto, aby zůstala zachována anonymita účastníků vkladového řízení. Dalším důvodem bylo, že ve smlouvách, návrhu na vklad a ve vyznačení plomby budou jména účastníků začerněna. 4.1.1 Výchozí stav Nyní popíši výchozí situaci, která předcházela podání návrhu na vklad. Pozemek, který se stal předmětem vkladu, byl nejprve darován do vlastnictví osobě A. Tato osoba ho přijala bezúplatně od osoby C a poté osoba A podala návrh na vklad darovaného pozemku do katastru. Právní účinky vkladu práva nastaly 19. 4. 2004. Ovšem k pozemku bylo zřízeno věcné břemeno, které bylo zřízeno osobou C, tím byla služebnost užívacího práva. Zmiňovaným pozemkem je pozemek parcela č. 257/1 o výměře 4 783 m 2, druh pozemku ovocný sad, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Návrh na vklad tohoto pozemku byl proveden a osoba A se stala jeho výlučnou vlastnicí. Pozemek byl zapsán do katastru pro Jihomoravský kraj, jehož katastrálním pracovištěm je Znojmo. Pozemek je součástí katastrálního území Bohutice. Následně nastala situace, kdy se osoba A domluvila s osobou B, že jí pozemek daruje. Před darováním byl pozemek rozdělen na 4 části. K rozdělení došlo geometrickým plánem, který zhotovil úředně ověřený oprávněný zeměměřický inženýr. Rozdělení pozemku také odsouhlasil katastrální úřad pro Jihomoravský kraj a výsledkem je rozdělený pozemek na tyto části: - pozemek parcela č. 275/1 o výměře 1 381 m 2, druh pozemku ovocný sad - pozemek parcela č. 275/4 o výměře 1 178 m 2, druh pozemku ovocný sad - pozemek parcela č. 275/5 o výměře 1 119 m 2, druh pozemku ovocný sad

4 VLASTNÍ PRÁCE 38 - pozemek parcela č. 275/6 o výměře 1 105 m 2, druh pozemku ovocný sad Tímto se dostáváme k darovací smlouvě, která je sjednána mezi osobou A a osobou B. Obsahem této smlouvy je, že osoba A na základě této smlouvy daruje osobě B jednu část rozděleného pozemku. Jedná se o pozemek parcelu č. 257/5 o výměře 1 119 m 2, druh pozemku ovocný sad. Dárkyně, tedy osoba A, se ve smlouvě zavazuje, že předmětný pozemek bude darován bezúplatně osobě B. Mimo jiné také prohlašuje, že na dané nemovitosti neváznou dluhy, služebnosti nebo zástavní právo. Z toho vyplývá, že na nemovitosti vázne pouze služebnost, která byla zřízena osobou C. Další ustanovení darovací smlouvy se týká vkladu do katastru nemovitostí. Obě smluvní strany se dohodly, že návrh na vklad bude podán osobou A, a to do 10 pracovních dnů od podepsání smlouvy. Smlouva byla podepsána 27. 5. 2015. S návrhem na podání vkladu práva do katastru souvisí správní poplatek, který je hrazen ve prospěch katastru. Správní poplatek se v tomto případě zavázala zaplatit obdarovaná osoba B, a to ve výši 1 000 Kč. Darovací smlouva se kompletně nachází v příloze A. 4.1.2 Podání návrhu na vklad Jak již bylo řečeno, návrh na vklad podala osoba A. Návrh na vklad byl podán na stanoveném formuláři, který je součástí vyhlášky č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Tento formulář je také dostupný na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, nebo jej lze obdržet na jakémkoli katastrálním úřadě. Osoba A v něm vyplnila název příslušného katastrálního úřadu a katastrálního pracoviště, ve kterém se nachází pozemek. Místně příslušným úřadem je katastrální úřad pro Jihomoravský kraj s pracovištěm ve Znojmě. V návrhu na vklad jsou účastníky řízení osoba A spolu s osobou B. Osoba A vyplnila ve formuláři povinné údaje, které jsou nutné k identifikování účastníků řízení. V návrhu byla vyplněna jména, příjmení, rodná čísla a adresy trvalého bydliště. Na další straně návrhu se navrhuje vklad nebo výmaz práva vkladem. V popisovaném případu osoba A navrhuje zápis vlastnického práva k danému pozemku. Následně stručně popsala, kdo je nabyvatelem vlastnického práva a k jakému pozemku se váže toto právo. Důležité je také vyplnit číslo pozemku, katastrální území a číslo geometrického plánu, dle kterého došlo k rozdělení pozemku. Na poslední straně formuláře osoba A uvedla kontaktní číslo pro rychlejší komunikaci s katastrálním úřadem v případě vzniklých problémů týkajících se vkladu. K návrhu na vklad musí být připojeny vkladové listiny, jimiž jsou v tomto případě darovací smlouva a geometrický plán. Celý návrh na vklad je připojen v příloze B. Závěrečným krokem osoby A bylo, že návrh na vklad podala u příslušného katastrálního úřadu spolu se správním poplatkem.

4 VLASTNÍ PRÁCE 39 4.1.3 Zahájení vkladového řízení Katastrální úřad je povinen zaslat účastníkům řízení oznámení o zahájení řízení. Vkladové řízení bylo zahájeno dnem doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu pro Jihomoravský kraj s katastrálním pracovištěm ve Znojmě. Návrh na vklad práva byl doručen 1. 6. 2015 katastrálnímu úřadu a tímto dnem nastávají právní účinky zápisu. Následně po přijetí návrhu katastrálním úřadem, úřad vyznačí plombu k dotčené nemovitosti. O vyznačení plomby informuje pouze toho, komu se mají práva změnit nebo zaniknout na základě podaného návrhu (osoba A). Osoba A byla informována doporučeným dopisem, který zaslal katastrální úřad na její adresu trvalého bydliště. Úkolem vyznačené plomby je informovat vlastníky nemovitosti o tom, že jejich práva k ní jsou dotčena změnou. Plomba byla vyznačena k pozemku č. 257/1, a to 1. 6. 2015. Vyrozumění o provedené plombě obsahuje číslo jednací, které účastníci řízení musí uvádět, budou-li se v této věci obracet na katastrální úřad. Vyrozumění o plombě je rovněž zařazeno mezi přílohy, jedná se o přílohu C. 4.1.4 Přezkum darovací listiny a geometrického plánu Po vyznačení plomby katastrální úřad přezkoumává vkladové listiny podané osobou A. Darovací smlouva byla sepsána s pomocí právníka. U této soukromé listiny katastrální úřad přezkoumal pouze náležitosti, které jsou uvedeny v 17 katastrálního zákona. Geometrický plán byl potvrzen katastrálním úřadem již při rozdělování pozemku. Ukázka geometrického plánu je v příloze D. Z pohledu katastrálního úřadu nedošlo k pochybení u darovací listiny, díky čemuž může být vklad povolen do katastru nemovitostí. 4.1.5 Vydání rozhodnutí katastrálním úřadem Celý vkladový proces může být ukončen vydáním rozhodnutí o povolení vkladu či zamítnutí vkladu. Jelikož v příkladu byly všechny podmínky pro vklad splněny, mohlo dojít k jeho povolení. Avšak samotný vklad může povolit katastrální úřad až po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy byla osobě A zaslána informace o plombě. Tato podmínka je zavedena proto, aby osoba A měla dostatečnou dobu na obranu, pokud by došlo k nepravosti. V této lhůtě by například mohla sdělit katastrálnímu úřadu, že o žádný vklad nepožádala. Na základě toho by katastrální úřad zkoumal, zda podpisy patří jednající osobě či nikoli. Pokud by dospěl k závěru, že se nejedná o podpis vlastníka nemovitosti, vklad by zamítl. V krajním případě by mohla osoba A podat žalobu k soudu. V případě podání žaloby k soudu by katastrální úřad vyznačil poznámku spornosti zápisu. V příkladu taková situace nenastala a z toho důvodu byl vklad povolen. Katastrální úřad nevyhotovuje písemně rozhodnutí o povolení vkladu. Toto rozhodnutí nabývá právní moci zápisem ve spisu. Po vydání rozhodnutí o povolení vkladu je vklad proveden a o této skutečnosti katastrální úřad informoval osobu A. Vyrozumění informuje osobu A o tom, jaký vklad byl proveden do katastru

4 VLASTNÍ PRÁCE 40 nemovitostí. Tuto informaci je povinen katastrální úřad zaslat nejpozději do 5 dnů od jeho povolení. Vyrozuměním o provedeném vkladu je myšlen výpis z katastru nemovitostí, na kterém jsou označeny změny, ke kterým během vkladového řízení došlo. Změny týkající se zrušení některého práva jsou podtrženy a nově nabytá práva jsou označena tučně. Vklad vlastnického práva ve prospěch osoby B byl proveden dne 25. 6. 2015. Ze zákona není možné, aby osoba A podala opravný prostředek proti rozhodnutí o povolení vkladu. Jestliže je vklad povolen, nezbývá nic jiného než ho provést. Osoba A by se mohla bránit až proti provedenému vkladu. Důvodem její obrany by mohlo být, že jsou její práva dotčena zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného. Osoba A by se domáhala výmazu zapsaného práva a zároveň by žádala, aby to bylo zaznamenáno v katastru. Katastrální úřad by zapsal poznámku spornosti zápisu. O zápis poznámky spornosti by mohla požádat osoba A do jednoho měsíce od okamžiku, kdy se dozvěděla o provedeném zápisu. Dále by musela uplatnit své právo u soudu, pokud by se tak nestalo, katastrální úřad by tuto poznámku vymazal. 4.1.6 Vkladové řízení o výmazu věcného břemene Po ukončení vkladového řízení, které se týkalo zápisu vlastnického práva k pozemku č. 257/5 o výměře 1 119 m 2, bylo 4. 1. 2016 zahájeno řízení o zániku věcného břemene. Jedná se o věcné břemeno služebnost užívacího práva, které bylo zřízeno osobou C k pozemku č. 275/1 o výměře 4 783 m 2. Účastníky právního jednání jsou osoba B a osoba C. Osoba B je osobou, která se stala výlučnou vlastnicí pozemku č. 257/5 ve výše zmíněném přikladu. Tyto dvě strany mezi sebou uzavřely smlouvu o zániku věcného břemene. K zániku dojde bezúplatně. K úplnému zániku věcného břemene dojde až výmazem z katastru nemovitostí. Příslušným katastrálním úřadem je úřad pro Jihomoravský kraj s katastrálním pracovištěm ve Znojmě. Smluvní strany se rovněž zavázaly, že návrh na výmaz věcného břemene bude podán nejpozději do 3 dnů ode dne podepsání smlouvy. V tomto případě bude návrh na výmaz podán osobou B, která zde vystupuje jako vlastník služebného pozemku. Smlouva o zániku věcného břemene byla podepsána 31. 12. 2015. Tuto smlouvu je možné si pročíst v příloze E. Návrh na výmaz práva z katastru nemovitostí se nijak zvlášť neliší od návrhu na vklad práva k nemovitosti. Samotný návrh na výmaz věcného břemene je ukázán v příloze F. Tento návrh společně se správním poplatkem podala osoba B příslušnému katastrálnímu úřadu. Poté katastrální úřad zaslal účastníkům řízení oznámení o zahájení řízení, které bylo doručeno doporučeným dopisem na adresu trvalého bydliště. Jak již bylo zmíněno, řízení bylo zahájeno 4. 1. 2016. V tento den byl doručen návrh na výmaz věcného břemene katastrálnímu úřadu. V oznámení o zahájení řízení jsou označeni účastníci řízení (osoba B, C) a pozemek, kterého se týká výmaz práva. Oznámení o zahájení řízení také obsahuje práva a povinnosti, které mohou uplatňovat osoby B a C. Na ukázku je zobrazeno oznámení o zahájení řízení v příloze G. Po oznámení zahájení řízení vyznačil katastrální úřad plombu k dotčené nemo-

4 VLASTNÍ PRÁCE 41 vitosti, jíž je pozemek parcela č. 275/5 o výměře 1 119 m 2. Po vyznačení a zaslání vyrozumění o provedené plombě postupoval katastrální úřad stejně jako v předešlém příkladu. Řízení o výmazu věcného břemene bylo ukončeno rozhodnutím o povolení výmazu služebnosti z katastru nemovitostí.

5 DISKUZE A DOPORUČENÍ 42 5 Diskuze a doporučení Z průběhu vkladového řízení, které bylo uvedeno na praktickém příkladu, vyplývá, že účastník právního jednání jednal dle zákona a u jeho návrhu na vklad nedošlo k pochybnostem, díky kterým by muselo dojít k zamítnutí vkladu. Návrh na vklad zaslal příslušnému katastrálnímu úřadu prostřednictvím poštovních služeb i s příslušnými přílohami. Samotný návrh ani smlouvy, na základě kterých mělo dojít k vkladu, neobsahovaly chyby, proto nemusel katastrální úřad vyzývat účastníky k jejich odstranění. Po informování o plombě naštěstí nenastala situace, ve které by se zjistilo, že návrh na vklad nebyl podán skutečným vlastníkem. Z tohoto důvodu nemusel vlastník zapsaný v katastru žádat o zápis poznámky spornosti zápisu. Můžeme tedy říci, že vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl zapsán bez zbytečných průtahů. Přínosem pro účastníky právního jednání, kteří chtějí zapsat právo do katastru nemovitostí, je, že vkladové řízení je jednodušší a většina práv se nyní zapisuje vkladem. Zákonodárce rovněž vhodně stanovil, že vklad/zamítnutí vkladu může být provedeno až po uplynutí 20denní lhůty. Tím se snaží eliminovat zfalšované návrhy na vklad, včetně jejich vkladových listin. Jedním z nejvýhodnějších přínosů pro účastníky právního jednání je, že při nabývání práv jsou chráněni principem materiální publicity. Významným přínosem je i to, že pokud se osoba cítí dotčena ve svých právech zapsaných k nemovitosti, může požádat o zápis poznámky spornosti zápisu. Riziko při zápisu práva vkladem může být spatřováno v tom, že vklad má v některých případech evidenční účinky, a díky tomu práva vznikají nezávisle na zápisu do katastru nemovitostí. Kvůli tomu dochází k rozporu mezi skutečným a zapsaným stavem v katastru a musí se řešit, kdo je tedy skutečným vlastníkem práva. V této situaci, kdy to není zřejmé, se uplatňuje zásada materiální publicity. Rizikem, i když poněkud menším, může být i to, že vkladové listiny mohou obsahovat chyby a je nutné jejich odstranění. Tím se může vkladové řízení protáhnout. Účastníkům řízení bych doporučila, aby si například zřídili aplikaci hlídací pes. Tuto aplikaci však mnohem více využijí ti vlastníci nemovitostí, kteří jsou dlouhodobě v zahraničí a nemají možnost se ihned dostavit na katastrální úřad, v případě zjištění změny týkající se jejich nemovitostí. V aplikaci jsou zapsány vaše nemovitosti a práva k nim. Tyto informace musíte nejprve vyplnit do žádosti a následně odeslat katastrálnímu úřadu. Aplikace každý den hlídá, zda nedošlo ke změně v listu vlastnictví nebo nebyla vyznačena plomba k vašim nemovitostem. Pro někoho možná může být mínusem u této služby její zpoplatnění. Cena služby se odvíjí od počtu sledovaných nemovitostí. Základní sazba pro 5 nemovitostí je 399 Kč. Pro 6 až 10 nemovitostí se cena zvyšuje na 699 Kč. Pro sledování 11 až 15 nemovitostí se cena dostává na 849 Kč. Pokud má služba hlídat 16 až 20 nemovitostí je cena 999 Kč. Všechny uvedené ceny jsou za 1 rok bez DPH. Samozřejmě služba nabízí hlídání i více než 20 nemovitostí. V tomto případě je prováděna individuální kalkulace. Tato aplikace ihned informuje majitele například o tom, že jeho práva k nemovitosti jsou

5 DISKUZE A DOPORUČENÍ 43 dotčena změnou. Díky včasnému upozornění vlastníka se může předcházet především tomu, že nebude docházet k odcizení nemovitostí. V první řadě je hlavně na vlastníkovi nemovitosti, zda si aplikaci zřídí nebo ne. V případě, že se rozhodne pro její nezřízení, tak by měl být opatrnější a více pozornosti věnovat svým právům a nemovitostem, které má zapsané v katastru nemovitostí. Dále doporučuji, aby účastníci vkladového řízení pečlivě vypisovali žádost na vklad. Jelikož se žádost na vklad dá nově podat i v elektronické podobě, měli by účastníci dbát na pokyny, které jsou uvedeny na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Často dochází k situacím, že účastníci špatně vyplní informace k nemovitostem, například špatně napíší označení nemovitosti, nenapíší, zda se věcné břemeno váže k oprávněné osobě či nemovitosti, nebo zapomenou napsat jejich podíl k nemovitosti. Z tohoto důvodu musí vzít návrh na vklad zpět a podat novou žádost na katastrální úřad. Dalším doporučením by mohlo být, že by si účastníci řízení měli kontrolovat a přebírat poštu poté, co jim byla zaslána informace o vyznačení plomby. Aby nenastala situace, že by přestali s katastrálním úřadem komunikovat a došlo by k nedopatření. Měli by aktivně spolupracovat s úřadem a mít zájem o vyřešení situace, která vznikla například zfalšováním listin. Také je důležité, aby účastníci právního jednání sami nesepisovali smlouvy. Zde se jedná o smlouvy, na základě kterých má být proveden vklad. K tomuto úkonu by vždy měli využít služeb právníka. Doporučením pro vlastníky nemovitostí zapsaných v katastru může být i to, že by měli pravidelně nahlížet do katastru nemovitostí. Hlavně z toho důvodu, aby nedocházelo k nedopatřením, které mohou vzniknout tím, že se skutečný vlastník z nějakého důvodu nedozví o provedeném zápisu, který svědčí ve prospěch třetí osoby a on je ve svém právu dotčen. Kvůli této skutečnosti, která může nastat, by každý měl nahlížet do katastru alespoň jednou za rok. Doporučením pro katastrální úřady by nejspíš mohlo být, aby osoby a účastníky řízení dostatečně informovaly o tom, jak správně návrh na vklad vypsat a následně jej podat na příslušném katastrálním úřadě. Celkově by měly katastrální úřady podávat více informací o změnách, které se týkají zápisů práv, vyznačování plomby nebo možnosti využití hlídacích aplikací pro nemovitosti.

6 ZÁVĚR 44 6 Závěr Změny, které souvisí s přijetím nového občanského zákoníku (účinnost od 1. 1. 2014), se promítly i do katastru nemovitostí. Za hlavní změnu bychom mohli považovat to, že díky přijetí nového katastrálního zákona v roce 2013 s účinností od 1. 1. 2014 se ruší dva předchozí zákony, které upravovaly katastr nemovitostí. Jelikož NOZ nově definuje pojem nemovitost, muselo dojít ke změně předmětu evidování a obsahu katastru nemovitostí. Jednou ze změn, kterou přinesla novela katastrálního zákona, je opětovné zavedení zásady superficies solo cedit. Tuto zásadu známe spíše pod pojmem povrch ustupuje půdě. Zásada superficies solo cedit již neznamená, že stavba je samostatná nemovitá věc, ale je součástí pozemku, na kterém je postavena. Jak již bylo řečeno, stavba se stává součástí pozemku a součástí pozemku je rovněž prostor nad povrchem i pod povrchem a zároveň sem patří stavby, které jsou postavené na pozemku a jiné zařízení kromě (výlučně) staveb dočasných. Za součást pozemku považujeme i to, co je zapuštěno v pozemku a upevněno ve zdech. Součástí pozemku jsou i podzemní stavby, pokud nejsou samostatnými nemovitými věcmi. Novým způsobem je také pojata zásada materiální publicity. V dřívější právní úpravě byla materiální publicita uplatňována tak, že při rozporu mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným v katastru byl rozhodující skutečný stav. Nyní materiální publicita působí tak, že rozhodující je to, co je zaspáno v katastru nemovitostí. Materiální publicita tedy chrání dobrou víru nabyvatele v pravdivost, správnost a úplnost zapsaných práv v katastru nemovitostí. Dochází také ke změně zásady priority. V tomto případě se jedná o to, v jakém pořadí budou návrhy na zápis práva do katastru nemovitostí zapsány. Podle nového katastrálního zákona se pořadí řídí tím okamžikem, ve kterém byly návrhy na zápis práva doručeny katastrálnímu úřadu. Na návrh zapisovaného práva vyznačí katastrální úřad den, hodinu a minutu jeho doručení. S tímto časovým údajem souvisí vznik právních účinků zápisu práva do katastru nemovitostí. U předchozí právní úpravy katastru nemovitostí se právní účinky zápisu práv vztahovaly pouze ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. Mezi další důležité změny patří, že od účinnosti nového katastrálního zákona se již do katastru nemovitostí nezapisují rozestavěné budovy. V katastru nemovitostí se budou evidovat pouze ty rozestavěné stavby, které do něj byly zapsány nejpozději ke dni 31. 12. 2013. Tento údaj bude v katastru zapsán až do dne, kdy budou dostavěny. Zde je také důležité rozlišovat, které rozestavěné budovy se staly po účinnosti 1. 1. 2014 součástí pozemku a které zůstaly samostatnou nemovitostí. Rozestavěné budovy, které jsou součástí pozemku, se v katastru evidují jako jiný údaj o pozemku. Do katastru nemovitostí se nově oproti předchozí právní úpravě zapisuje právo stavby. Je to staronový institut, který umožňuje zatížit pozemek věcným právem jiné osoby mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Toto právo může být zřízeno ještě před vznikem stavby nebo poté, co je stavba na pozemku postavena. Vlastník stavby může zřídit právo stavby ke stavbě, která je již součástí pozemku.

6 ZÁVĚR 45 Vzniklé právo stavby vlastník přenese na jinou osobu, která je rozdílná od původního vlastníka pozemku. Právo stavby může zatěžovat i pozemky, které nejsou pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Právo stavby se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem. Rozšířil se okruh práv, která se do katastru nemovitostí nyní zapisují pomocí vkladu. Vkladové řízení se upřednostňuje před záznamovým. Nově se vkladem zapisuje vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví a posledním je správa svěřeneckého fondu. Právo zapsané vkladem může mít konstitutivní, ale i deklaratorní účinky. Také je novým katastrálním zákonem stanovena 20denní lhůta, jejímž uplynutím může být teprve vklad proveden. Tuto lhůtu nelze zkrátit, protože se během ní kontroluje správnost listin. Díky této skutečnosti by nemělo docházet k podvrhu listin, na základě kterých má být vklad proveden. Dále je nově ustanoveno, že musí být vyrozuměn i zmocněnec, je-li zastoupen na základě plné moci, která musí být úředně ověřena. Vyrozumění se rovněž posílá účastníkům řízení, kterým právo vzniká nebo naopak zaniká. Další změnou je, že došlo ke zjednodušení návrhového řízení. Dle předchozí právní úpravy museli účastníci řízení předkládat tolik právních titulů, kolik bylo účastníků řízení a k tomu ještě navíc dvě vyhotovení. Díky přijetí nového katastrálního zákona stačí pouze předložit jedno vyhotovení s úředně ověřeným podpisem. Oproti staré právní úpravě se nově v katastru nemovitostí evidují cenové údaje k nemovitostem. Tyto údaje se budou vést v jiné sbírce, než ve sbírce listin a po prokázání totožnosti budou volně přístupné občanům. Katastrální úřad si bude vést záznam o osobách, kterým nahlížení umožnil. Dále je zákonem stanoveno, že se v katastru nemovitostí nebudou evidovat ty údaje o cenách nemovitostí z listin, které přišly před nabytím účinnosti nového katastrálního zákona. Díky elektronizaci katastru nemovitostí je nyní možné podat návrh na vklad pomocí elektronického formuláře. Tento formulář je k dispozici na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Na těchto internetových stránkách jsou dostupné pokyny pro vyplnění formuláře i s vyplněnými vzory. Nově je také možné vyhotovení geometrického plánu v elektronické podobě jakožto příloha k návrhu na vklad.

7 LITERATURA 46 7 Literatura ACHOUR & PARTNERS. V českém právu byla zavedena zásada materiální publicity. [online]. achourpartners.com. (2014) [cit. 2016-05-05]. Dostupné z: http://www.achourpartners.com/novinky/detail/143. BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDOVÁ, H. Katastrální zákon: komentář. (2015). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, Rekodifikace. ISBN 978-80-7478-703-4. BAUDYŠ, Petr. Katastrální zákon: komentář. (2014). 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, Beckovy komentáře. ISBN 978-80-7400-525-1. ČABART, Filip. Budoucí zástavní právo a vybrané možnosti jeho využití. [online]. epravo.cz. (2013) [cit. 2016-05-05]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/budouci-zastavni-pravo-a-vybranemoznosti-jeho-vyuziti-93167.html?mail. ČÚZK A KOLEKTIV. Výroční zpráva Českého úřadu zeměměřického a katastrálního za rok 2014. [online]. (2014) [cit. 2016-05-05]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/getattachment/a72bc68f-21fe-4aa9-b0c3- c295e20067a6/2014.aspx. ČÚZK. Účel katastru. [online]. (2016) [cit. 2016-05-05]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/katastr-nemovitosti/o-katastru-nemovitosti/ucelkatastru.aspx. JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P.: Nový katastrální zákon: poznámkové vydání s vybranou judikaturou. (2014). Praha: Linde Praha. ISBN 978-80-7201-934-2. KOLÁŘ, Petr. Jak se lze bránit proti krádežím nemovitostí? [online]. epravo.cz. (2014) [cit. 2016-05-05]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/jak-selze-branit-proti-kradezim-nemovitosti-93632.html. MERVARTOVÁ, Jana. Správní řízení a jeho aplikace ve veřejné správě. (2012). 1.vyd. Brno: Mendelova univerzita v Brně. ISBN 978-80-7375-663-5. MOODLE PRF UK. Online kurzy. Úvod do pozemkového práva. Vývoj evidence nemovitostí na území ČR. (2015). Právnická fakulta Univerzita Karlova. Poslední změna: 2015. [online]. [cit. 2016-05-18]. Dostupné z: https://moodle.prf.cuni.cz/mod/page/view.php?id=1302. PEKÁREK, Milan a kolektiv. Pozemkové právo. (2015). 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, Právnická fakulta, Učebnice Právnické fakulty MU, sv. 516. ISBN 978-80-210-7750-8. SPÁČIL, Jiří. Občanský zákoník III. Věcná práva ( 976-1474). Komentář. (2013). Praha: C.H.Beck. ISBN 978-80-7400-499-5.

7 LITERATURA 47 Právní předpisy: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška). Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní ve znění pozdějších předpisů.

Přílohy

A DAROVACÍ SMLOUVA 49 A Darovací smlouva

A DAROVACÍ SMLOUVA 50

A DAROVACÍ SMLOUVA 51

A DAROVACÍ SMLOUVA 52

B NÁVRH NA VKLAD 53 B Návrh na vklad

B NÁVRH NA VKLAD 54

B NÁVRH NA VKLAD 55

B NÁVRH NA VKLAD 56

C VYZNAČENÍ PLOMBY 57 C Vyznačení plomby

D GEOMETRICKÝ PLÁN 58 D Geometrický plán

D GEOMETRICKÝ PLÁN 59

E SMLOUVA O ZRUŠENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE 60 E Smlouva o zrušení věcného břemene

E SMLOUVA O ZRUŠENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE 61

F NÁVRH VÝMAZU VĚCNÉHO BŘEMENE 62 F Návrh výmazu věcného břemene