Příloha.. Služby bydlení Metoda uživatelských nákladů (UCM) - 995-006... Odhad služeb bydlení pro obydlí obývaná jejich vlastníky byl změněn v rámci hlavní revize 0 ze dvou důvodů: () úpravy odhadu metodou uživatelských nákladů (UCM) v časové řadě 990 až 006 a () přechod z metody uživatelských nákladů na stratifikační metodu pro roky od 007. Metoda uživatelských nákladů - 995-006... Vzhledem k nízkému procentu tržně pronajímaných bytů ve většině postkomunistických zemí bylo doporučeno pro odhad imputovaného nájemného použít výdajovou metodu nazývanou Metodou uživatelských nákladů. Tato metoda je založena na součtu mezispotřeby, spotřeby fixního kapitálu, daně z nemovitostí, a čistého provozního přebytku u domácností bydlících ve vlastních domech a bytech. Čistý provozní přebytek byl definován jako pevně dané procento (,5 %) z čisté hodnoty obydlí a zastavěného pozemku. ČSÚ použil tento způsob odhadu poprvé v rámci hlavní revize 004, před vstupem České republiky do EU...3. Rozhodnutí o rozvržení finančních zprostředkovatelských služeb (FISIM) do mezispotřeby nebo do konečné spotřeby ovlivňuje úroveň služeb bydlení vypočtených podle UCM. To byl důvod, proč jsme odečetli stejné množství FISIM z čistého provozního přebytku. (Předpokládali jsme, že majitelé platí úroky z hypoték a jiných půjček z provozního přebytku. Protože metoda uživatelských nákladů byla aplikována před rozhodnutím o rozvržení FISIM, bylo vybráno řešení, které nemá vliv na výši imputovaného nájemného a tím ani HDP. Proto část FISIM související s pořízením obydlí byla odečtena z provozního přebytku a zároveň přidána do mezispotřeby.) Tento přístup byl odmítnut kontrolní misí HND. V souladu se závěry této mise byla metoda modifikována v revizi 0 v celé časové řadě. Dopad změny na příkladu roku 00 je patrný v tabulce : Tabulka : Revize imputovaného nájemného metoda uživatelských nákladů UCM, 00, v mil. Kč. Před revizí Po revizi Rozdíl P. Produkce pro vlastní užití 44 43 779 3 338 P. Mezispotřeba 7 985 38 759 0 774 v tom: Provozní náklady (RÚ) 833 33 038 0 05 Čisté pojištění za byty a domy 574 574 0 FISIM 4 578 5 47 569 K. Spotřeba fixního kapitálu 4 004 45 074 3 070 B.n Čistá přidaná hodnota 4 45 59 946 8 494 D.9 Ostatní daně z výroby 4 4 0 B.n Provozní přebytek 40 38 58 73 8 494 v tom:,5 % z hodnoty budov (průměrný stav) 4 386 56 63 4 7,5 % z hodnoty zastavěné půdy (pr. stav) 430 9-3 FISIM (-) -4 578 4 578 AN.g Konečný stav obydlí, hrubý 3 577 04 3 63 767 55 76 AN.n Konečný stav obydlí, čistý 763 747 309 5 545 505 AN. Stav půdy 97 00 84 760-440 Počet obydlí 47 98 040 70-07 758 životnost (v letech) 85 8-4 Celkový kapitálový výnos v %, B.n/(AN.n+AN.),,5 0,3 Průměrná tržní cena obydlí + pozemku (v tis. Kč) 88 73 345
..4. Současně se zrušením odpočtu FISIM z čistého provozního přebytku byl celý výpočet revidován z důvodu nového počtu bytů obývaných vlastníky, nového odhadu stavu fixních aktiv a nového odhadu provozních nákladů zahrnutých do mezispotřeby...5. Počet bytů obývaných vlastníky byl v revizi upraven z důvodů použití nových informací o privatizaci (převod mezi subsektorem místních vládních institucí obcemi či bytovými družstvy a sektorem domácností)...6. Nový odhad stavu fixních aktiv obydlí v reprodukčních cenách vychází z použití metody PIM. Z této nové cenové hladiny byla nově odvozena spotřeba fixního kapitálu a čistý provozní přebytek. Více informací o aplikované metodě PIM je uvedeno v části.3...7. Mezispotřeba byla změněna v části provozních nákladů. Provozní náklady jsou odhadovány pomocí podílů z vybraných položek rodinných účtů (RÚ). V revizi 0 byly po analýze podíly u některých položek RÚ navýšeny. Nové podíly a konečné výsledky za rok 00 jsou vidět v 0..8. Pokud bychom ponechali původní výši provozních nákladů při současném zvýšení produkce, pak by hrubá přidaná hodnota proporčně neodpovídala službám bydlení v jiných odvětvích národního hospodářství. Současná úroveň mezispotřeby lépe odpovídá vzájemným vztahům makroekonomických ukazatelů nájemného v jiných odvětvích. Tabulka : Odhad provozních nákladů pomocí rodinných účtů (RÚ), 00, v mil. Kč Kód COICOP- CZ Celkem Podíl z podle RÚ RÚ (%) Celkem 43 Materiál pro údržbu a opravy obydlí 84 90 0 657 43 Služby pro údržbu a opravy obydlí 668 90 5 55 533 Vařící a vyhřívací zařízení 464 48,88 60 55 Ruční mechanické nářadí a jiné potřeby 308 80 566 4 Náklady na správu obydlí 383 8 0 677 Ostatních vybraných položek COICOP x x 37 CELKEM 33 038 Stratifikační metoda od roku 007..9. Dle nařízení komise 7/005 má použití UCM dvě základní podmínky: ) počet soukromě pronajímaných obydlí je menší než 0% ) poměr mezi nájemným ze soukromého pronájmu a ostatním nájemným je více než trojnásobný...0. Tato kritéria jsme přestali splňovat v roce 007, proto bylo od roku 007 imputované nájemné počítáno podle stratifikační metody. Tato metoda je založena na skutečném nájemném v podobných soukromě vlastněných obydlích. V ní se spojují informace o bytovém fondu v členění do různých strat s informacemi o skutečném nájemném placeném v každém stratu.... Skutečné nájemné by nemělo zahrnovat poplatky za služby (topení, voda, elektřina atd.) a mělo by být za nezařízená obydlí.... Pro potřeby stratifikace v ČR byly vybrány tyto typy charakteristik: poloha v rámci ČR (lokalita) velikost obce typ budovy RD/BD (rodinný/bytový dům) velikost bytů (obytná plocha m ) kategorie bytů.
..3. Lokalita propočet nájemného byl proveden za jednotlivé okresy, v kterých pro další výpočty byly obce rozděleny do několika velikostních skupin v závislosti na počtu obyvatel (skupiny A-F označené jako vel_obce). Zvlášť bylo nájemné počítáno za Prahu, Brno a Ostravu. Tabulka 3: Skupiny vel_obce Označení Počet obyvatel A - 499 B 500-999 C 000-4 999 D 5 000-9 999 E 0 000-49 999 F 50 000 - *) PR Praha BR Brno OS Ostrava *) bez Prahy, Brna a Ostravy..4. Pro výpočet imputovaného nájemného je zapotřebí dvou základních druhů statistických údajů: údaje o bytovém fondu (počty, druh, kvalita, vlastnictví atd.) údaje o cenách nájmů soukromě pronajímaných obydlí. Údaje o bytovém fondu..5. Z nařízení komise č. 7/005 plyne povinnost aktualizace údajů o bytovém fondu za základní rok každých 0 let, to znamená, že obvyklý odstup sčítání lidu, domů a bytů (SLBD) je vyhovující. Odhad za běžný rok bude získán úpravou údajů o bytovém fondu za základní rok ze SLBD o nové byty, přírůstky privatizovaných bytů v osobním vlastnictví a úbytky obydlených bytů...6. SLBD poskytuje kompletní seznam bytů v bytových a rodinných domech trvale obydlených (byt byl považován za trvale obydlený, pokud tam měl někdo trvalé bydliště) i neobydlených. Toto šetření je prováděno jednou za 0 let. Imputované nájemné se počítá za trvale obydlené byty v osobním vlastnictví. Pro potřeby našeho odhadu jsou využívány základní charakteristiky domů a bytů obsažené na bytovém a domovním listu...7. Údaje o počtu nových bytů získáváme ze statistického šetření Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu. Na základě tohoto šetření máme přehled o všech nových bytech, které byly v daném roce zkolaudovány v rodinných, bytových i ostatních domech. Jsou zde zahrnuty i různé nástavby a přestavby stávajících domů, pokud vznikne nová bytová jednotka...8. Za likvidaci při odhadu imputovaného nájemného se považuje úbytek trvale obydlených bytů. Odhad počtu likvidovaných bytů v letech 99-00 byl proveden na základě údajů ze dvou posledních sčítání (99 a 00) a údajů o počtech dokončených bytů v letech 99-00 na základě vzorce:..9. Úbytek bytů (-) = KS bytů (SLBD 00) PS bytů (SLBD 99) Dokončené byty (v letech 99-00)..0. Privatizací se rozumí odprodej bývalých státních bytů, které byly v roce 99 převedeny na obce na základě zákona č. 7/99 Sb. o převodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Zároveň se za privatizaci považuje i převod družstevních bytů do
osobního vlastnictví. Privatizované byty vstupují do soukromě vlastněných obydlí a tím zvyšují počet bytů s imputovaným nájemným. Privatizace obecních bytů..0.. Základem pro odhad jsou údaje přebírané od UUR (Ústav územního rozvoje). Rozsahem zjišťování UUR jsou města nad 49 999 obyvatel plošně (9 + Praha, Brno a Ostrava, ty jsou šetřeny za jednotlivé městské části), za obce do 000 obyvatel se údaje nezjišťují a v obcích o velikosti mezi 000-50 000 obyvateli se zjišťování provádí jen ve vybraných 3 obcích. Od roku 008 je otázka počtu privatizovaných bytů v daném roce součástí výkazu VI-0 (Roční výkaz organizačních složek státu, územních samosprávných celků, příspěvkových organizací a podobných vládních institucí), v doplňkových ukazatelích oddílu A055...0.. Počet privatizovaných obecních bytů rozdělujeme podle způsobu privatizace zjišťované Ústavem územního rozvoje na 3 části:. byty přecházející přímo do vlastnictví domácností (sektor S.4d). byty přecházející do vlastnictví družstev (S.bd) 3. byty přecházející na ostatní právnické osoby (S., S. a S.5) U rodinných domů předpokládáme, že přechází přímo do sektoru domácností (S.4). Privatizace družstevních bytů..0.3. Základem pro odhad počtu privatizovaných družstevních bytů je statistický výkaz Svazu českých a moravských družstev (SČMBD). Ze zjišťovaných údajů nás zajímá: řádek 5 Počet bytů ve vlastnictví družstva řádek 6 Počet RD ve vlastnictví družstva řádek 50 Počet bytů družstva převedených kumulativně od roku 99. Údaje z tohoto výkazu jsou zatíženy řadou nepřesností, proto bylo v roce 00 provedeno plošné šetření bytových družstev (výkaz NI-0), které by mělo tento odhad zpřesnit. Údaje o nájemném... Nájemné, jež se má použít pro obydlí obývaná vlastníky, se u stratifikační metody definuje jako nájemné na soukromém trhu, které se platí za právo používat nezařízené obydlí. Interval pro srovnání týkající se cen by neměl být delší než pět let. Extrapolace průměrného nájemného se provádí odděleně pro každé stratum. Je-li to nutné, počet strat použitých pro extrapolaci může být nižší než počet použitý pro výpočet za základní rok.... Pro výpočet jsou k dispozici externí zjišťování nabídkových cen nájemného založené na inzertní nabídce. Výsledné ceny nájemného jsou tudíž nabídkovými cenami bez poplatků za energie a služby. Předpokládá se, že skutečná cena ne vždy odpovídá nabídkové inzertní ceně, proto bylo provedeno snížení nabídkových cen z externího šetření úpravou provedenou na základě údajů ze statistického zjišťování Ceny nájem -...3. Z externího zjišťování bylo získáno nájemné na m v centru daného okresu. Pro výpočet nájemného za byty a rodinné domy, které se nacházejí mimo toto centrum, bylo potřeba provést úpravu těchto zjištěných cen. Ta byla provedena na základě údajů zjištěných z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Zde se sice jedná o prodejní ceny na m, ale předpokládá se, že změna ceny v zázemí vůči centru je obdobná...4. Počet pronajímaných rodinných domů v ČR je poměrně malý, a proto není možné získat údaje o nájemném v takové podrobnosti jako u bytů. Z externích zdrojů jsou získány pouze údaje o průměrném nájemném v RD za jednotlivé kraje. Na základě poměru průměrných cen nájemného v BD a RD (byt/rd) za jednotlivé kraje upravujeme, při výpočtu nájemného za RD, ceny nájemného v BD v daném kraji příslušným poměrem.
Výpočet imputovaného nájemného..5. Výpočet imputovaného nájemného je prováděn dvojím způsobem. Nájemné za údaje ze SLBD a nové byty je spočteno za jednotlivé byty, u nichž jsou k dispozici podrobné údaje o místě, druhu, kvalitě, ploše. Z těchto údajů je následně spočteno nájemné za jednotlivé vel_obce a tyto průměry slouží k odhadu imputovaného nájemného privatizovaných a likvidovaných bytů. SLBD a nové byty..6. Každému jednotlivému bytu byla přiřazena cena nájemného z centra okresu, která se pomocí koeficientů upravuje podle druhu domu (BD nebo RD), jeho polohy (Vel_obce), kvality (kategorie) a velikosti bytů (plocha m). Koeficienty byly odhadnuty za celou ČR na základě údajů z různých zdrojů (statistická šetření, daňová přiznání atd.). Tabulka 4: Údaje ze SLBD a nová výstavba - příklad odhadu imputovaného nájemného za byty v bytových domech (MB Mladá Boleslav) UMÍSTĚNÍ VEL_OBCE (ZÁZEMÍ) KOEFICIENT ZÁZEMÍ KATEGORIE BYTU * KOEFICIENT KATEGORIE VELIKOST BYTU M KOEFICIENT VELIKOST PŘEPOČTENÁ CENA/M POČTY BYTŮ PLOCHA BYTŮ SPOČTENÉ MĚSÍČNÍ NÁJEMNÉ V Kč 3 4 5 6 7 8 9 0 sl3*sl5*sl7*49 ** sl 8* sl 0 MB <35,4 85 6 878 347430 MB 35-70 49 80 007 494058 MB 70-00 0,94 40 437 969 585660 MB >00 0,90 34 07 953 60734 MB <35,4 57 6 408 MB 35-70 7 8 93 837 0000-49999 MB 70-00 0,94 9 6 497 5943 obyvatel MB >00 0,90 4 9 4706 MB <35,4 9 4 6 4964 MB 3 0,70 35-70 04 4 99 0696 MB >00 0,90 94 64 597 MB 35-70 49 56 8344 9 MB >00 0,90 34 8 508 6804 zázemí MB <35,4 96 6 77 699 zázemí MB 35-70 78 47 649 066 zázemí MB 70-00 0,94 73 35 764 077 zázemí MB >00 0,90 70 4 775 450 zázemí MB <35,4 8 8 96 zázemí MB 35-70 66 3 708 4678 zázemí MB <500 70-00 0,94 6 46 905 0,5 >00 0,90 60 4 633 37980 zázemí MB <35,4 68 6 768 3 0,70 zázemí MB 35-70 55 08 5940 zázemí MB <35,4 53 3 50 650 zázemí MB 4 0,55 35-70 43 6 93 599 zázemí MB >00 0,90 39 0 4680 zázemí MB 9 35-70 78 55 490 zázemí MB <35,4 6 4 03 978 zázemí MB 35-70 0 38 34 5534 zázemí MB 70-00 0,94 95 6 33 735 zázemí MB >00 0,90 9 49 9086 zázemí MB <35,4 07 7 889 zázemí MB 500-999 35-70 86 9 475 40850 0,68 70-00 0,94 8 75 6075 zázemí MB <35,4 88 3 86 zázemí MB 3 0,70 35-70 7 3 40 9940 zázemí MB 70-00 0,94 66 49 9834 zázemí MB 35-70 56 50 800 4 0,55 zázemí MB 70-00 0,94 5 9 4784 zázemí MB <35,4 5 3 4864 zázemí MB 35-70 3 9 5 630006 zázemí MB 70-00 0,94 5 5 955 06435 zázemí MB 000-4999 >00 0,90 0 9 338 364987 0,8 35-70 04 8 475 49400 zázemí MB 70-00 0,94 98 9 738 734 zázemí MB >00 0,90 94 4 435 40890 zázemí MB 3 0,70 >00 0,90 77 60 30 zázemí MB <35,4 77 33 584 zázemí MB 35-70 43 99 4 59073 zázemí MB 70-00 0,94 34 8 6600 884400 zázemí MB >00 0,90 8 0 5 608 zázemí MB 5000-9999 35-70 5 74 3354 0,96 70-00 0,94 4 3 79 3806 zázemí MB >00 0,90 09 00 0900 zázemí MB <35,4 4 3 3968 3 0,70 zázemí MB 35-70 00 57 5700 zázemí MB 9 70-00 0,94 34 85 390 SOUČET - - - - - - - 438 8449 399075
Privatizace družstev, obcí a likvidace..7. Za privatizované družstevní a obecní byty, které přecházejí do sektoru domácností, je potřeba odhadnout imputované nájemné. Bohužel u těchto bytů máme odhadnuté počty za jednotlivé vel_obce v členění na BD a RD, ale jinak o nich nemáme žádnou další informaci (kvalita, plocha)...8. Pro výpočet imputovaného nájemného bylo použito průměrné tržní nájemné připadající na jeden byt v BD nebo RD za jednotlivé kategorie (vel_obce). Jedná se o vážené průměry spočtené z údajů z SLBD 00. Pro / privatizaci obecních bytů byl použit průměrný nájem na byt v bytovém nebo rodinném domě v sektoru vládních institucí (S.3, obecní byty) / privatizace družstevních bytů byl použit průměrný nájem na byt v bytovém nebo rodinném domě v sektoru nefinačních podniků (S.00, družstevní byty)...9. U likvidovaných bytů se postupuje podobně; vypočtené nájemné se odečítá od ostatních hodnot. Pro odhad je použito průměrné nájemné na byt v bytových nebo rodinných domech v sektoru domácností (S.4). Celkové imputované nájemné..30. Celkové imputované nájemné v daném roce je součtem: imputovaného nájemného za údaje ze SLBD imputovaného nájemného za nové byty imputovaného nájemného za privatizované byty přecházející do sektoru domácností S.4 mínus úbytek obydlených bytů ze sektoru S.4. Tabulka 5: Revidované imputované nájemné (do roku 006 UCM, od 007 stratifikační metoda), mil. Kč 00 003 004 005 006 007 008 009 00 P. 43 779 55 46 66 078 80 07 9 38 08 997 34 79 53 980 54 3 P. - 38 759 44 648 49 39 56 93 6 59 7 330 8 95 86 50 89 73 K. 45 074 47 037 49 75 5 58 55 074 59 6 63 546 65 658 67 09 B.n 59 946 63 56 66 935 70 87 74 788 78 45 89 58 0 8 97 390 D.9 4 35 40 70 90 8 3 59 09 B.n 58 73 6 36 65 695 69 557 73 498 77 69 87 937 00 9 96 99 AN. - 3 63 767 3 793 39 4 04 66 4 9 046 4 447 849 4 78 4 5 3 66 5 303 389 5 48 03 AN. - 309 5 406 8 54 74 670 509 87 583 3 04 3 3 7 668 3 384 603 3 467 867 040 70 969 73 09 3 094 0 58 663 8 68 75 808 477466 545 48 Doba reprodukce (roky) 8 8 8 8 8 8 8 8 8 Výnos kapitálu (B.n/AN.č) v %,5,6,6,6,6,5,7 3,0,8 Tržní cena bytu/domu v tis.kč 3,9,9 53, 75,3 305, 370,8 437,6 366, 36,4