ZNALECKÝ POSUDEK č. 194/15 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 2648/2 a 2674/13, zapsaných na LV číslo 6, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4480/11-51 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 05.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 13.08.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 2648/2 a 2674/13, zapsaných na LV číslo 6, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Lenešice 439 23 Lenešice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lenešice Katastrální území: Lenešice Počet obyvatel: 1 439 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 353,62 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.08.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 03.08.2015, LV číslo 6, k.ú. Lenešice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Šindlovy Dvory 38, 37001 Litvínovice - 2 -
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zahájení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti - p.č. 2648/2 se nachází se nachází severně od Lenešického rybníka v části Nový Dvůr a pozemek p.č. 2674/13 se nachází u Hradeckého potoka. Jedná se o neoplocené, rovinaté pozemky bez trvalých porostů a staveb. Příjezd k pozemku p.č. 2674/13 je po zpevněné štěrkové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2648/2 1 721,00 10,00 60,00 16,00 27 536,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 721,00 m 2 27 536,- Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 6 353,62 0,04 14,14 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 2674/13 151,00 14,14 2 135,14 Jiný pozemek - celkem 151,00 m 2 2 135,14 Pozemky - zjištěná cena = 29 671,14 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 29 671,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 29 671,10 Kč Celkem 29 671,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 29 671,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 29 671,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 29 671,10 Kč Celkem 29 671,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 29 671,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 29 670,- Kč slovy: Dvacetdevěttisícšestsetsedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - 5 -
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej pozemku 4 764 m2 Jimlín - Zeměchy, okres Louny 145 000 Kč (30 Kč za m2) Naše společnost Vám nabízí pozemek vedený jako ostatní plocha o celkové rozloze 4764m2 v obci Zeměchy u Loun, okr. Louny. Další info u přiděleného makléře nebo v RK. Celková cena: 145 000 Kč za nemovitost, včetně provize - 6 -
Cena za m2: 30 Kč Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 64442 Aktualizace: 09.08.2015 Plocha pozemku: 4764 m2 2. Prodej pole 62 073 m2 Lišany, okres Louny 1 986 336 Kč (32 Kč za m2) Prodej orné půdy o výměře 62073 m2 v katastru obce Lišany u Žatce. Celková cena: 1 986 336 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 32 Kč ID zakázky: 374045 Aktualizace: 10.08.2015 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 62073 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: Silnice 3. Prodej louky 2 520 m2 Hřivice, okres Louny 31 500 Kč (13 Kč za m2) Prodám zemědělské pozemky KÚ Hřivice, okres Louny. Parcela č.892/4 a p.č.901/29 tvoří jeden celek, mají charakter trvalého travního porostu a ostatní plochy. Výměra 2520m2.Zapsáno na LV č. 522. Celková cena: 31 500 Kč za nemovitost Cena za m2: 13 Kč Poznámka k ceně: dohoda možná ID zakázky: N00584 Aktualizace: 01.06.2015 Plocha pozemku: 2520 m2 4. Informace od objednatele - pozemky se neprodaly za 85 000,- Kč - 7 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 30-50 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zahájení exekuce - Koshelev & Kochanin, s.r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třicettisíc Kč 30 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 13.08.2015-8 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 194/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 194/15. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -