ZNALECKÝ POSUDEK č. 32/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitosti - pozemku p.č. 787/1- trvalý travní porost a pozemku p.č. 787/4 - trvalý travní porost, LV číslo 313, katastrální území Kristiánov, obec Heřmanice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EN 1/13-1 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 31.01.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 04.02.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitosti - pozemku p.č. 787/1- trvalý travní porost a pozemku p.č. 787/4 - trvalý travní porost, LV číslo 313, katastrální území Kristiánov, obec Heřmanice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Kristiánov 464 01 Heřmanice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Heřmanice Katastrální území: Kristiánov Počet obyvatel: 229 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 213,63 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.01.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.01.2014, LV číslo 313, k.ú. Kristiánov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - informace a údaje sdělené rodinou zemřelého dne 19.10. 2013 v Žatci, panem Petrem Jandou, tel. 602 401 347 - informace předané objednatelem posudku, které byly získány od soudního komisaře JUDr. Miroslavy Duchoňové - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 3718/55/2011 ze dne 17.05.2011, vypracoval Milan Vimpel, Žatec 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Benedikt Václav Ing. a Benediktová Zdeňka, Římská 1240/39, Vinohrady, 12000 Praha 3/4-2 -
Mareček Václav JUDr., Malínská 1581, 43801 Žatec 1/4 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Názor znalce je takový, že část pozemků je pronajata vlastníkovi větrných elektráren. Nájemní smlouva nebyla předložena. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Žádné. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v lokalitě Suchý vrch pod objekty větrných elektráren. Jedná se o neoplocené pozemky. Na pozemcích se nenachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. Při prohlídce byly nemovitosti pokryty sněhem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 787/1 83 524 59 921,00 2,45 40,00 3,43 205 529,03 porost trvalý travní 787/1 83 544 31 943,00 1,95 40,00 2,73 87 204,39 porost trvalý travní 787/4 83 544 652,00 1,95 40,00 2,73 1 779,96 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 - celkem 294 513,38 Pozemky - zjištěná cena = 294 513,38 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 294 513,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 294 513,40 Kč Celkem 294 513,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 294 513,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 294 513,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 294 513,40 Kč Celkem 294 513,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 294 513,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 294 510,- Kč slovy: Dvěstědevadesátčtyřitisícpětsetdeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 5 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 1 624 m2 Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 462 Kč za m2 Adresa: Liberec Datum aktualizace: Dnes ID: 3064288092 Stav objektu: Velmi dobrý Plocha pozemku: 1 624 m2 Doprava: Silnice, MHD, Autobus Popis: - 6 -
Nabízíme Vám pozemek o výměře 1624 m2 v krásné, klidné obci Nová Ves u Liberce s dobrou dostupností a základní občanskou vybaveností. Na hranici pozemku jsou zavedeny inženýrské sítě. Možnost využití i k podnikatelským záměrům. Pro více informací volat RK. 2. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 620 m2 Celková cena: 980 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 1 581 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize RK Adresa: Liberec XXIII-Doubí Datum aktualizace: 09.10.2013 ID zakázky: N45163 Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obchodní a obytná Plocha pozemku: 620 m2 Popis: Nabízíme Vám lukrativní pozemek 620 m2 v Libercí Doubí, určený k výstavbě provozovny,autobazaru, obchodu, bytového domu nebo viladomu. Vhodný díky své jedinečné poloze nedaleko sjezdu z dálnice. Bezproblémový přístup, veškeré sítě včetně plynu na hranici pozemku.financování zajistíme. 3. Prodej, pozemek zahrada, 386 m2 Celková cena: 199 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 516 Kč za m2 Poznámka k ceně: + provize rk Adresa: Liberec Datum aktualizace: 06.01.2014 ID zakázky: 55/2835 Plocha pozemku: 386 m2 Popis: Exkluzivně vám k prodeji nabízíme zahradu v kolonii v Pavlovicích. Mezi nesporné klady hovořící pro koupi patří beze sporu možnost vlastního vstupu na zahradu s možným parkováním u zahrady. Jedná se o okrajovou parcelu s dvěma rovinami v jedné části lze nalézt podsklepené základy na vybudování chatky či umístění mobilheimu, druhá rovina nabízí rovný pozemek ( lze využít k pěstování ovoce či zeleniny, či jako volnou plochu ). Na pozemek zavedena užitková voda a el.proud 220V, pitná voda v centrálních místech v kolonii. Jedná se o slunné, klidné, pěkné místo - 7 -
vhodné k trávení volných chvil s dosahem veškeré občanské vybavenosti, vřele doporučujeme Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 70,- Kč/m2. Celková výměra pozemků je 92 816 m 2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Žádná. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šestmiliónúčtyřistatisíc Kč z toho podíl id. 1/4 6 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliónšestsettisíc Kč 1 600 000,- Kč - 8 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 04.02.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 32/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/14. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -