REGULAČNÍ PLÁN DOBŘICHOVICE - CENTRUM

REGULAČNÍ PLÁN DOBŘICHOVICE - CENTRUM textová část

2

Opatření obecné povahy č. 1/2014. Regulační plán Dobřichovice Centrum Zastupitelstvo města Dobřichovice příslušné podle 6 odst. 5 písm. d) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon ), podle ustanovení 69 odst. 2 a 62 odst.1 stavebního zákona, v souladu s 171-174 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen správní řád ) svým usnesením č. ze dne... vydává Regulační plán Dobřichovice Centrum 4

Základní údaje Pořizovatel: Městský úřad Černošice Odbor územního plánování a stavebního řádu, Riegrova 1209, 252 Černošice oprávněná úřední osoba: Ing. Helena Ušiaková Zpracovatel: Pavel Hnilička Architekti, s. r. o. Cukrovarnická 46, 162 00 Praha 6 T: 233 344 575 F: 233 344 505 E: info@hnilicka.cz W: www.hnilicka.cz Autorský kolektiv: Ing. arch. Pavel Hnilička, Dipl. NDS ETHZ in Architektur / koordinace, architektura, urbanismus, autorizace ČKA 03 126 Ing. arch. Daniela Šteflová / architektura, urbanismus Ing. Josef Filip / doprava Ing. Jitka Thomasová, Ing. Procházka / městské inženýrství 5

Obsah Návrh... 8 Řešené území / Vymezení řešeného území... 8 Pozemky a jejich využití / Podmínky pro vymezení pozemků a jejich využití... 8 Veřejná infrastruktura / Podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury... 8 Regulace staveb / Podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území a podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury... 10 Životní prostředí / Podmínky pro vytváření příznivého životního prostředí... 14 Veřejné zdraví / Podmínky pro ochranu veřejného zdraví a požární ochranu... 14 Veřejně prospěšné stavby a veřejná prostranství pro předkupní právo / vymezení veřejně prospěšných staveb a veřejných prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo.13 Veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a pozemky asanace pro vyvlastnění /vymezení veřejně prospěšných staveb, veřejně prospěšných opatření, staveb a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a vymezení pozemků pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit 13 Výčet územních rozhodnutí, která regulační plán nahrazuje... 15 Údaje o počtu listů regulačního plánu a počtu výkresů grafické části... 15 Odůvodnění... 17 Údaje o způsobu pořízení regulačního plánu... 17 Vyhodnocení koordinace využívání řešené plochy z hlediska širších územních vztahů, včetně vyhodnocení souladu regulačního plánu pořizovaného krajem s politikou územního rozvoje a zásadami územního rozvoje, u ostatních regulačních plánů též souladu s územním plánem... 17 Údaje o splnění zadání regulačního plánu... 18 Komplexní zdůvodnění řešení, včetně zdůvodnění navržené urbanistické koncepce... 24 Informace o výsledcích posuzování vlivů na životní prostředí, byl-li regulační plán posuzován, spolu s informací, zda a jak bylo respektováno stanovisko příslušného orgánu dle zvláštního právního předpisu, popřípadě zdůvodnění, proč toto stanovisko nebo jeho část nebylo respektováno... 46 Vyhodnocení předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkce lesa... 46 Vyhodnocení souladu se stavebním zákonem, obecnými požadavky na využívání území, s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, a s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území... 47 6

Vyhodnocení souladu se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů dotčených osob... 47 Seznam literatury a podkladů... 47 Odůvodnění - textová část zpracovaná pořizovatelem... 48 7

Návrh Hlavní cíle řešení Regulační plán představuje vzájemnou dohodu obce, občanů a státu o uspořádání a způsobu využití společného území města. V regulačním plánu jsou formulovány závazné podmínky umístění a prostorového uspořádání staveb (resp. regulativy) způsobem, který usměrní veškeré činnosti tak, aby bylo dosaženo zlepšení životního prostředí a kvality bydlení ve městě. Zároveň ale tak, aby se nevytvořily překážky budoucímu vývoji. Cílem regulačního plánu je sladit soukromé zájmy majitelů dotčených nemovitostí se zájmy města. Řešené území / Vymezení řešeného území Řešené území bylo vymezeno zadáním regulačního plánu "Dobřichovice centrum". Zahrnuje ulice Palackého, Vítova, Školní, V zahradách, Křižovnické náměstí a části ulice 5. května, Fügnerova, Lomená a Za Mlýnem. Přesné vymezení řešeného území je zakresleno v Hlavním výkrese. Pozemky a jejich využití / Podmínky pro vymezení pozemků a jejich využití Předmětem návrhu regulačního plánu je zejména návrh nového náměstí a rozšíření Palackého ulice. Plochy s rozdílným způsobem využití jsou v souladu s územním plánem města Dobřichovice včetně jeho změn a doplňků a jsou upřesněny regulačním plánem o tato nepřípustná využití: v území je nepřípustné umisťovat skladové areály, prodejny stavebnin, odstavné plochy pro nákladní automobily a autobusy a pro přívěsy těchto nákladních vozidel, zařízení dopravních služeb, autobazary a autoopravny. Veřejná infrastruktura / Podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury Základním prvkem veřejné infrastruktury je síť ulic s dopravní a technickou infrastrukturou. Ulice jsou navrženy v profilech a uspořádání s ohledem na pěší a cyklisty. Navrhujeme zvýšit obyvatelnost ulic. VEŘEJNÁ PROSTRANSTVÍ A DOPRAVA Náměstí Je navrženo vytvořit náměstí na křížení ulic Palackého a 5. května. Náměstí je vymezeno bloky 06, 07, 08, 12, 13 a 15. Hranice bloků 12 a 15 jsou upraveny ve prospěch náměstí. Do vozovky š. 6 m, procházející náměstím budou na dvou místech vloženy zvýšené přechody pro chodce, viz výkresová část. Část náměstí mezi bloky 08 a 15 bude zpřístupňovat komunikace funkční skupiny D1 - obytná zóna s vozovkou v úrovni chodníku; vjezd do podzemních garáží bude z ulice V Zahradách. Ulice Palackého Je navrženo rozšíření profilu ulice Palackého. Šíře ulice - min. 18 m. Stávající vozovka š. 6 m bude po obou stranách lemována pásem podélných odstavných stání, stromořadím š. 2,5 m a chodníkem 8

o š. 3,5 m. Přechody pro chodce budou vyvýšené. Komunikace je funkční skupiny B - sběrná. Rozšíření ulice není podmíněno demolicemi a bude probíhat postupně. Jak se budou jednotlivé domy přestavovat, tak ustoupí ke stavební čáře to se týká: a) novostaveb, b) stavebních úprav, při kterých dojde k výměně dvou třetin půdorysné plochy stropní konstrukce nad prvním nadzemním podlažím stávající stavby, nebo pokud je stávající stavba rozšířena o dvojnásobek podlahové plochy stávající stavby a nebo pokud se zvýší pozednicová stěna o více než 0,5 m. Průchod mezi náměstím a ul. Lomená Je navržen nový pěší průchod mezi náměstím a ul. Lomená přes pozemky č. parc. 51, 56 a 77/1. Z ulice Lomená bude částečně průjezdný pro automobily (vjezd na pozemky č. parc. 51, 56), šířka veřejného prostranství s vjezdem bude 10,5 m, komunikace funkčního typu D1 - obytná zóna. Průchod bude funkčního typu D2 - nemotoristický. Průchod může být v nočních hodinách uzavírán a sloužit jen přes den. Průchod mezi ul. 5. května a ul. Lomená Je navržen nový pěší průchod mezi ulicí 5. května a ulicí Lomená přes parcely č. 54, 55, 56 a 77/1. Z ulice Lomená bude částečně průjezdný pro automobily (vjezd na pozemky č. parc. 51, 56), šířka veřejného prostranství s vjezdem bude 10,5 m, komunikace funkčního typu D1 - obytná zóna. Průchod bude funkčního typu D2 - nemotoristický. Šířka průchodu min. 2 m, vstupní body průchodu je možno přizpůsobit stavebnímu záměru na parcelách. OBČANSKÁ VYBAVENOST Pro občanskou vybavenost je platným územním plánem vymezen blok 13, v němž stojí stávající základní škola a který obsahuje i prostorovou rezervu pro její rozšíření. Umisťování další občanské vybavenosti v ostatních blocích řešeného území je možné a řídí se ustanoveními platného územního plánu. Občanská vybavenost je regulačním plánem navržena především do parterů budov. Stavby občanské vybavenosti důležité pro charakter města jako jsou například školy, školky, divadla, městský úřad a církevní stavby mohou překročit výškové regulativy a procenta zastavěné plochy stanovené pro jednotlivé bloky za podmínky, že ty části staveb, které přesahují regulaci jednotlivých bloků, musí být plně využity jako občanská vybavenost. Zároveň platí ustanovení platného územního plánu o maximální výškové hladině zástavby a o maximálním procentu zastavění. TECHNICKÁ VYBAVENOST Zásobování vodou Stávající vodovodní síť plně zásobuje řešené území, není nutné doplňovat další vodovodní řady. Odvodnění S ohledem na dostatečnou kapacitu i dobrý technický stav splaškové kanalizace, není nutné v řešené lokalitě doplňovat síť dalšími stokami. Dešťová kanalizace v území slouží především k odvodnění veřejných ploch, rozšíření dešťové kanalizace v řešené oblasti není navrženo. Každá stavba a stavební pozemek musí mít vyřešenu likvidaci srážkových vod: a) přednostně jejich vsakováním, pokud to hydrogeologické poměry, velikost pozemku a jeho výhledové využití prokazatelně umožní a pokud nejsou vsakováním ohroženy okolní stavby, 9

b) pokud prokazatelně není možné vsakování, tak jejich zadržováním a regulovaným odváděním oddílnou kanalizací k odvádění srážkových vod do vod povrchových, nebo c) pokud prokazatelně není možné vsakování ani odvádění do vod povrchových, tak jejich zadržováním a regulovaným odváděním do jednotné kanalizace. U vsakovacích objektů budou vytvořeny revizní šachty, aby v případě extrémních srážek mohla být voda, která se nevsákne a zůstává na povrchu, odčerpána. Popřípadě ze vsakovacích objektů budou vytvořeny bezpečnostní přepady do dešťové kanalizace. Při vyhlášení povodňových stupňů bude na dolních úsecích dešťových stok, vždy v poslední šachtě před protipovodňovou hrází, instalováno záchrannými složkami ponorné čerpadlo, které bude dešťovou vodu čerpat přes zdi do řeky. Zásobování zemním plynem V řešené oblasti je STL plynovodní síť rozvedena po celém území a je dostatečně kapacitní. Plynovodní síť tedy není nutné doplňovat dalšími STL řady. Zásobování elektrickou energií Při výstavbě objektů DOB Centrum (areál bývalého statku), bude stávající trafostanice V Parku posílena a z rozvaděče TS V Parku provedeny nové kabelové rozvody. V rámci úpravy prostoru Náměstí bude přesunuta trafostanice Obchodní centrum, viz výkres N4 Technická infrastruktura. Veřejné osvětlení Osvětlení veřejných prostranství je v řešeném území provedeno. Osvětlení bude doplněno o nové stožáry při úpravách Náměstí, nové rozvody veřejného osvětlení budou napojeny na stávající. Stávající rozvody veřejného osvětlení budou přeloženy při úpravách ulice Palackého. Telekomunikace Stávající telekomunikační síť není navržena k rozšíření. Regulace staveb / Podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území a podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury UMÍSTĚNÍ A PROSTOROVÉ USPOŘÁDÁNÍ STAVEB Uliční čára Řešené území je členěno na zastavitelné území bloků a nezastavitelné území veřejných prostranství. Jednotlivé bloky zastavitelného území jsou vymezeny hranicí bloku, kterou převážně tvoří uliční čára. Uliční čára je rozhraní vymezující území zastavitelné od nezastavitelných veřejných prostranství. Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. Stavební čára Stavební čára je rozhraní vymezující podmínky zastavění v rámci bloku a určující pro každý blok nepřekročitelnou hranici zastavění; v souladu se způsobem zastavění území bloku se rozlišuje stavební čára: uzavřená, jíž se rozumí v celé své délce souvisle a úplně zastavěné rozhraní zastavitelného území bloku a veřejného prostranství, jehož zástavba však nesmí nikde ustupovat, otevřená, jíž se rozumí v celé své délce přerušitelně zastavěné rozhraní zastavitelného území bloku a veřejného prostranství, jehož zástavba však nesmí nikde ustupovat, volná, jíž se rozumí v celé své délce přerušitelně zastavěné rozhraní zastavitelného území bloku a veřejného prostranství, jehož zástavba smí libovolně ustupovat. 10

V místech označených uzavřenou stavební čarou není možná demolice domu v uliční frontě bez následného doplnění novostavbou. Bloky Pravidla výstavby v jednotlivých blocích jsou uvedena v Hlavním výkrese. Ustoupení uliční nebo stavební čáry platí pro: a) novostavby, b) stavební úpravy, při kterých dojde k výměně dvou třetin půdorysné plochy stropní konstrukce nad prvním nadzemním podlažím stávající stavby, nebo pokud je stávající stavba rozšířena o dvojnásobek podlahové plochy stávající stavby a nebo pokud se zvýší pozednicová stěna o více než 0,5 m. Obchody a nerušící provozovny služeb a řemeslné výroby mohou být umístěny v objektech do velikosti 500 m 2 hrubé podlažní plochy. Obchody a nerušící provozovny služeb a řemeslné výroby mohou být umístěny v objektech do velikosti 1 000 m 2 hrubé podlažní plochy za podmínky, že budou vestavěny do vícepodlažních objektů s dalším využitím, jako je např. bydlení, administrativa apod. a nebudou realizovány jako monofunkční stavby. Značka "průhled na zámek" v hlavním výkrese ukládá stavebníkovi povinnost prokázat při řízení pro vydání veřejnoprávního titulu na umístění stavby a zařízení, že jeho záměr umožní zachování stávajícího výhledu na zámeckou věž z veřejného prostranství. Stavební prvky před stavební čárou Stavební čáru mohou překročit: a) základy, sokly, obklady fasád, stavební prvky, které architektonicky člení průčelí, zařízení a prvky a dodatečné zateplení budovy do vzdálenosti 0,2 m, a dále stavby pro reklamu a reklamní a informační zařízení umístěné kolmo k fasádě do vzdálenosti 0,8 m před fasádu o maximální ploše 6,5 m 2. b) korunní římsa a střecha do vzdálenosti 1 m za předpokladu, že jsou minimálně 4,2 m nad přilehlým terénem, c) arkýře a vykonzolované části vyšších podlaží do vzdálenosti 1 m a balkony do vzdálenosti 1,5 m před stavební čáru za předpokladu, že jsou minimálně 4,2 m nad přilehlým terénem a jsou vzdáleny 2,5 m od sousední stavby. V bloku č. 15 mohou tyto prvky přiléhat k terénu. Tyto prvky mohou v součtu tvořit nejvýše jednu třetinu plochy fasády přilehlé k příslušné stavební čáře a u ulic užších než 12 m nesmí překročit uliční čáru, d) vstupní části staveb do vzdálenosti 3 m a výšky jednoho podlaží, ovšem pouze za předpokladu, že zároveň nepřekročí čáru uliční a nepřesáhnou (přesahem) 9 m 2 zastavěné plochy, e) podzemní části staveb, nepřekročí-li zároveň čáru uliční; za podzemní část stavby se považuje část stavby pod úrovní upraveného terénu, f) nadzemní stavby a části staveb do výšky 1,2 m od upraveného terénu, nepřekročí-li zároveň čáru uliční; zábradlí se do výšky nezapočítávají; předepsanou maximální výšku lze lokálně přesáhnout až do výšky 1,8 m, vyplývá-li větší výška z umístění ve svahu. Budovy na dožití Pro tyto budovy platí, že je na nich možné provádět pouze udržovací práce. 11

Zastavěnost Regulační plán stanovuje jako urbanistický regulativ maximální zastavěnost, jíž se rozumí plocha půdorysného řezu budovy, vymezená půdorysným průmětem vnějšího obvodu všech svislých konstrukcí. Do tohoto obvodu se započítávají ty prostory, které jsou prostorově uzavřené. Za prostorově uzavřené části se považují obestavěné prostory včetně těch, kde jedna stěna chybí (např. lodžie). Zastavěnost je zvětšená o plochu vykonzolovaných prvků (např. balkony) umístěných níže než 2,2 m. Podzemní části staveb se do zastavěnosti nezapočítávají, pokud vrchní část skladby jejich zastřešení tvoří vrstva zeminy v min. tloušťce 40 cm a horní části staveb nevystupují nad úroveň veřejného prostranství a rostlého terénu o více než 0,5 m, počítáno včetně vrstvy zeminy. Maximální zastavěnost pozemků budovami je zakreslena v Hlavním výkrese. Je uvedena v procentech jako poměr zastavěnosti k ploše pozemku. Hodnota vyjadřuje pouze zastavěnost, nezahrnuje zpevněné plochy. Pokud se plánovaná stavba nebo soubor staveb nacházejí na více pozemcích, tak je nutné pozemky před zahájením užívání stavby scelit. V plochách s procentem zastavěnosti menším než 100 musí min. 10 % ze stavebního pozemku zůstat bez nadzemních i podzemních staveb. Na všech parcelách zůstává povoleno stávající procento zastavěnosti - tj. v případě, že je stávající stavba nahrazována novostavbou, může být zachována její stávající zastavěná plocha. Zpevněné plochy Regulační plán stanovuje jako urbanistický regulativ maximální výměru zpevněných ploch vůči stavebnímu pozemku. Procento zahrady Regulační plán stanovuje jako urbanistický regulativ procento zahrady, jímž se rozumí minimální požadovaný podíl nezpevněných ploch na pozemku plánované nadzemní stavby, případně souboru staveb, pokud je vícero staveb na vícero pozemcích. Je-li např. na stavebním pozemku o výměře 1000 m 2 stanoveno procento 60 %, znamená to, že min. 600 m 2 stavebního pozemku musí být pokryto nezpevněnými vrstvami pro růst vegetace. Pro účely výpočtu je za nezpevněnou plochu považována i vegetace na podzemní stavbě nebo její části, pokud je mocnost vegetační vrstvy min. 0,4 m a horní líc konstrukce se skladbou zelené střechy nevystupuje výše, než 0,5 m nad přilehlý okolní terén. Předzahrádka Předzahrádka je nezastavitelná část území bloku, vymezená uliční čarou a stavební čarou; nezastavitelnost území předzahrádky znamená obvykle parkovou úpravu území. Podmínečně se připouští využití území předzahrádky i pro činnosti, děje a zařízení bezprostředně související s veřejným prostranstvím, za podmínky, že využití předzahrádky pro jiný účel než parkové úpravy a způsob její úpravy musí být v souladu s charakterem veřejného prostranství. Výškové úrovně u stavební čáry U každé stavební čáry je v Hlavním výkrese uveden maximální přípustný počet nadzemních podlaží staveb, spolu s maximální výškou korunní římsy od stávající úrovně terénu (obyčejně chodníku). Maximální dovolená výška musí být dodržena po celé délce stavby k přilehlé stavební čáře. Počet nadzemních podlaží je uveden ve formátu "x + y", přičemž hodnota "x" stanoví počet úplných podlaží definovaných stavební čárou a hodnota "y" znamená buď podkroví, je li označena (S), nebo ustoupené podlaží či podkroví, je-li označena (1) tj. označení (1) nabízí stavebníkovi možnost výběru mezi šikmou střechou a ustoupeným podlažím. V případě vložení galerie, resp. mezipatra bude tato galerie započtena do součtu podlaží bez ohledu na normové hodnoty podchozí výšky stropu. Pokud není uvedena hodnota "y", tak se označením "x" rozumí maximální počet nadzemních podlaží, které jsou zakončeny buď plochou střechou nebo mírně šikmou střechou do sklonu do 30 nebo šikmou střechou o sklonu 30 45 vždy bez obytného podkroví a o maximální výšce hřebene do 4 m od korunní římsy. 12

Pokud je na výkrese uvedena hodnota "y", od bodu nad korunní římsou je možné stavět střechu šikmou (o sklonu 30 45 ) mírně šikmou do sklonu 30 nebo plochou. Výška hřebene šikmé střechy od korunní římsy může sahat do výše 6 m. Na plochou střechu je možné vystavět jedno ustoupené podlaží, které musí mít minimální odstup od roviny stavební čáry z uliční strany domu 3,0 m a výšku nad korunní římsu maximálně 3,5 m. Pokud je stavba natočena štítem k veřejnému prostranství, rozumí se výškou římsy vyšší okapová hrana šikmé střechy. Pokud se stavba nachází v situaci, kdy se dotýká na protilehlých stranách dvou komunikací, jež jsou na jiných výškových úrovních, je stanoveno pásmo šíře 5 m od stavební čáry do hlouby pozemku ve kterém se musí dodržet příslušné výškové omezení dané touto čarou. Povolený počet nadzemních podlaží, resp. povolená výška korunní římsy, se vztahuje vždy na určitý druh stavební čáry (uzavřená, otevřená, volná). Při přechodu na jiný druh stavební čáry se vždy uvádí příslušná výšková úroveň. V případě změny výškové úrovně na stejném druhu stavební čáry je zakreslena přechodová značka a zapsána jiná výšková úroveň. Stávající stavby převyšující limitní hodnoty zůstanou v původní výšce. Pro stavby, u nichž regulační plán stanovuje maximální podlažnost 3+1 nebo 3+S, platí zároveň ustanovení platného územního plánu o maximální výškové hladině zástavby. Hlavní římsa Hlavní římsa je vystupující vodorovný prvek oddělující obvodovou zeď stavby od střechy. Není li tento prvek použit, rozumí se hlavní římsou průnik vnějšího líce obvodové stěny a střechy. Vikýř Vikýř je ze střechy vystupující prvek podkroví. Vikýř nepřesahuje přes vnější líc obvodové stěny a jeho výška není větší než 2,5 m (měřeno od průniku se střechou). Vikýř může zabírat maximálně jednu třetinu plochy střechy v kolmém průmětu. Vikýře se umísťují do spodní části střechy ke korunní římse, k hřebeni střechy musí zůstat minimálně 1/3 délky bez vikýře (měřeno ve střešní rovině). Obchodní parter Na místech vyznačených v Hlavním výkresu se a) u novostaveb, b) při stavebních úpravách, při kterých dojde k výměně dvou třetin půdorysné plochy stropní konstrukce nad prvním nadzemním podlažím stávající stavby, nebo pokud je stávající stavba rozšířena o dvojnásobek podlahové plochy stávající stavby nebo pokud se zvýší pozednicová stěna o více než 0,5 m požaduje umístit do přízemí obchodní parter v návaznosti na veřejná prostranství. Min. požadovaná hloubka obchodní plochy od uliční čáry je 4 m. Obchodní plocha musí být přístupná přímo z přilehlého veřejného prostranství, max. rozdíl mezi úrovní veřejného prostranství a podlahou parteru je 0,5 m. V parteru je možno umístit na jeden dům jeden vjezd v šíři max. 3,5 m. Vzdálenost mezi vjezdy sousedních domů musí být minimálně 5 m. Pokud je délka domu přilehlá k uliční čáře větší než 20 m, je možno na každých započatých 20 m umístit 1 vjezd. Příprava na obchodní parter Na místech vyznačených v Hlavním výkresu se požaduje umístit úroveň podlahy 1.NP v návaznosti na přilehlé veřejné prostranství tak, aby bylo 1.NP v budoucnu možné přeměnit na obchodní parter dle specifikace a podmínek pro obchodní parter viz výše. 13

Životní prostředí / Podmínky pro vytváření příznivého životního prostředí Příznivé životní prostředí podporujeme výsadbou nových stromořadí na veřejných prostranstvích, ochranou stávajících parků, limitem podílu zastavěnosti na soukromých pozemcích a vymezením zahrad uvnitř bloků. Dále jej podporujeme kultivací veřejného prostranství v okolí Jednoty. Parky jsou ošetřované, udržované a kulturně upravované krajinné plochy uvnitř města. V parcích se nesmí umisťovat nadzemní části budov kromě altánů, veřejných WC a dalších staveb, které provozně náležejí k parku. Konstrukce podzemních částí budov musí být v hloubce min. 1 m pod stávajícím terénem. Technické instalace musí být vedeny pod zpevněnými komunikacemi, vyjma přípojek, a mohou být umístěny na hraně plochy. Stromořadí a skupiny stromů jsou v regulačním plánu řešeny orientačně, přesná poloha stromů a jejich počet budou upřesněny v rámci dalších projektových fází. S1 - stromořadí podél komunikace na náměstí Navrhujeme vysadit stromořadí o šesti mohutnějších stromech s korunou nasazenou ve výšce min. 3,5 m. Podmínkou pro výsadbu stromořadí je přeložení stávajících sítí při úpravě prostoru náměstí. S2 - skupina stromů v parkovišti v severní části náměstí Navrhujeme vysadit skupinu devíti drobnějších stromů s korunou nasazenou ve výšce min. 2,2 m. S3 - skupina stromů na vyvýšené části náměstí, mezi bloky 08 a 15 Navrhujeme vysadit skupinu drobnějších stromů s korunou nasazenou ve výšce min. 2,2 m. Podmínkou pro výsadbu stromořadí je revitalizace prostoru náměstí. S4 - stromořadí podél severní hrany náměstí Navrhujeme vysadit stromořadí v pásu podélného parkování v rytmu 2 podélná stání / 1 strom. Navrhujeme vyšší úzké stromy s korunou nasazenou ve výšce 3 m. S5 - stromořadí v ulici Palackého Navrhujeme založit stromořadí v pásu podélného parkování v rytmu 2 podélná stání / 1 strom. Navrhujeme vyšší úzké stromy s korunou nasazenou ve výšce 3 m. Podmínkou pro výsadbu stromořadí je rozšíření profilu ulice Palackého. Tam, kde bude profil ulice již rozšířen, navrhujeme vysadit stromy provizorně do nádob. Po realizaci rozšíření profilu ulice a přeložení stávajících sítí do nových chodníků budou stromy zasazeny do země. Veřejné zdraví / Podmínky pro ochranu veřejného zdraví a pro požární ochranu Regulační plán v grafické části vyznačuje plochy pro realizaci mobilní protipovodňové zábrany. Znamená to, že v místě nesmí vzniknout takové stavby, které by zabránily tomuto budoucímu využití. Výstavba v záplavovém území se bude řídit těmito pravidly: stavební nosné konstrukce budou do úrovně 0,5 m nad maximální hladinu povodně Q 100 z materiálů nejméně trpících kontaktem se záplavovou vodou (např. betonové konstrukce, silnostěnné ocelové konstrukce, kombinované konstrukce beton - ocel), technologická zařízení objektů budou nad úrovní hladiny povodně Q 100 (kotle, kotelny, vzduchotechnika), 14

zastavěné lokality musí mít zajištěnou včasnou možnost bezpečné evakuace z objektu nebo zajištěný bezpečný a dopravně kapacitní přístup při návrhové povodni (podle toho, která způsobuje vyšší záplavu); objekty v zastavěných lokalitách musí mít vypracovány povodňové plány dle TNV 75 2931, a to včetně nemovitostí fyzických osob; Veřejně prospěšné stavby a veřejná prostranství pro předkupní právo / vymezení veřejně prospěšných staveb a veřejných prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo Veřejně prospěšné stavby a veřejná prostranství jsou vymezeny pro předkupní právo města Dobřichovice. číslo popis katastrální území č. parc. č. popisné budovy VPS. 1 nové náměstí Dobřichovice 699/2 28 700/1 701/1 702 704/2 VPS. 2 pěší průchod mezi náměstím a ulicí Lomená Dobřichovice 51 - VPS. 3 průchod mezi ulicí 5. května a Křižovnickým náměstím Dobřichovice 24 26 23 - Veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a pozemky asanace pro vyvlastnění / vymezení veřejně prospěšných staveb, veřejně prospěšných opatření, staveb a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a vymezení pozemků pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit Regulační plán nevymezuje žádné veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a pozemky pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit. Výčet územních rozhodnutí, která regulační plán nahrazuje Regulační plán nenahrazuje žádná územní rozhodnutí. 15

Údaje o počtu listů regulačního plánu a počtu výkresů grafické části Textová část návrhu regulačního plánu Textová část Odůvodnění regulačního plánu Grafická část návrhu Grafická část odůvodnění návrhu 13 listů textu 30 listů textu Hlavní výkres VPS, VPO a asanace Veřejná prostranství Technická infrastruktura Uliční profil ulice Palackého Uliční profil ulice 5. května Koordinační výkres Výkres širších vztahů Detail náměstí Detail podzemního parkování pod náměstím Detail náměstí - řez Ing. Michael Pánek starosta v.r... Ing. Jan Abel místostarosta v.r. 16

Odůvodnění Údaje o způsobu pořízení regulačního plánu Město Dobřichovice má platný územní plán, který ze své povahy řeší základní koncept rozvoje města. Dobřichovice se díky své dobré poloze v rámci pražské aglomerace dynamicky rozvíjejí a je tedy obecným zájmem jednotlivé stavební aktivity usměrnit a koordinovat tak, aby městu prospívaly. Jedním z opatření platného územního plánu města je právě požadavek na zpracování regulačních plánů, které jsou pro koordinaci stavebních prací důležitým nástrojem. Regulační plán se pořizuje jako podrobnější územně plánovací dokumentace, která ve vymezeném území stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Hlavním cílem regulačního plánu "Dobřichovice centrum" je vytvoření předpokladů pro zdárný budoucí vývoj tohoto území jako přirozeného centra města. Pořízení regulačního plánu bylo na základě výběrového řízení smluvně uzavřeno s atelierem Pavel Hnilička Architekti, s.r.o., Cukrovarnická 46, 162 00 Praha 6. Zadání regulačního plánu bylo Zastupitelstvem města Dobřichovice schváleno dne 8. 12. 2009. Zadání regulačního plánu bylo znovu schváleno v upravené podobě dne 2. 4. 2013, z důvodu opravy kapitoly týkající se požadavku na vyhodnocení vlivů na životní prostředí v původním zadání nebyla kapitola opravena na základě výsledků projednání zadání. Vyhodnocení koordinace využívání řešené plochy z hlediska širších územních vztahů, včetně vyhodnocení souladu regulačního plánu pořizovaného krajem s politikou územního rozvoje a zásadami územního rozvoje, u ostatních regulačních plánů též souladu s územním plánem Řešené území zahrnuje oblast městského centra - území s historickou hodnotou a soustředěnou vybaveností. Dle platného územního plánu sídelního útvaru Dobřichovice převažují v řešeném území plochy se stanoveným využitím "smíšené území" a po obvodu území je několik ploch s využitím "obytné území". Z hlediska širších vztahů prochází středem území jedna významnější sběrná komunikace (ul. Palackého), která propojuje silnici 2. třídy II/115 (ul. Pražská) a silnici 3. třídy III/115 10 (ul. Tyršova). Návrh regulačního plánu sleduje vazbu na nadřazenou územně plánovací dokumentaci, konkrétně pak sleduje záměry, cíle a požadavky těchto dokumentů vztahující se k řešenému území: Politika územního rozvoje České republiky (Brno, Ústav územního rozvoje, 2008) Zásady územního rozvoje Středočeského kraje (nabytí účinnosti 22. 2. 2012) Strategický plán rozvoje města Dobřichovice (2009) Územní plán sídelního útvaru Dobřichovice (Černý, Vodrážka, 1996), včetně změny č. 1 (2000) a změny č. 2 (Sedlák Projekční atelier, 2006) Regulační plán je v souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, regulativy územního plánu upřesňuje a některé z nich zpřísňuje. 17

Údaje o splnění zadání regulačního plánu Zadání regulačního plánu "Dobřichovice centrum" stanovilo tyto požadavky: POŽADAVKY NA VYMEZENÍ POZEMKŮ A JEJICH VYUŽITÍ Cílem regulačního plánu je navrhnout koncepci rozvoje centrální části města, stanovení jejich urbanistických a architektonických hodnot a jejich ochrany. V souvislosti s tím bude prověřeno a navrženo využití území jednotlivých pozemků tak, aby splnilo požadavky na řešení centrální části tak, aby zůstaly zachovány architektonické a urbanistické hodnoty města Dobřichovice. Regulační plán by měl zejména navrhnout: řešení urbanismu centra řešení veřejných prostranství včetně parkovacích stání veřejnosti podmínky pro umístění staveb (uliční a stavební čáry), nově umístěné stavby budou napojeny na splaškovou kanalizaci pravidla pro prostorovou regulaci nových staveb pravidla pro prostorovou regulaci změn dokončených staveb pravidla pro prostorovou regulaci doplňkových staveb opatření pro zklidnění průjezdné dopravy plochy pro parkování veřejnosti pravidla pro umísťování parkovacích a odstavných stání a garáží vozidel uživatelů jednotlivých parcel pravidla pro využití jednotlivých parcel a využití parteru (1. nadzemní podlaží) staveb pravidla pro vymezování ploch pro doprovodnou zeleň protipovodňová opatření Regulační plán navrhl koncepci rozvoje centrální části města, která spočívá především v dotvoření hlavního náměstí a rozšíření profilu ulice Palackého. Za nejvýznamnější urbanistické a architektonické hodnoty plán považuje areál zámku a stopu ulice 5. května a náměstí před statkem. Areál zámku je památkově chráněný, dominanta zámku bude chráněna sníženou výškou staveb v blocích 02, 11, 12. Stopa ulice 5. května a náměstí před statkem je chráněna vymezenou stavební čárou. Regulační plán stanovuje tato pravidla využití jednotlivých pozemků: procento zastavěnosti pozemků, upřesňuje tvar veřejných prostranství, bloků, parků, zahrad uvnitř bloků tj. upřesňuje, kde a za jakých podmínek je možno stavět. Pravidla pro funkční využití území vycházejí z platného UP města, RP plán pravidla upřesnil o několik nepřípustných využití, viz Návrh kapitola "Pozemky a jejich využití". Změny dokončených staveb a doplňkové stavby, které podléhají stavebnímu povolení nebo ohlášení, se řídí regulativy jednotlivých bloků. Regulační plán vymezuje parkovací a odstavná stání na veřejných prostranstvích ve výkresové části. Umístění a počty parkovacích a odstavných stání na stavebních pozemcích stanovuje 20 vyhlášky 501/2006 Sb. odkazem na technickou normu. Regulační plán tato pravidla považuje za dostatečná a je nechce zpřísňovat. Výstavba přístřešků a garáží se řídí regulativy jednotlivých bloků. Opatření pro zklidnění dopravy přechody pro chodce v ulici Palackého budou vyvýšené. Viz. Návrh kap. Veřejná infrastruktura, Veřejná prostranství a doprava. Regulační plán používá tři druhy stavebních čar - uzavřenou, otevřenou a volnou, definice viz Návrh kap. Regulace staveb, Umístění a prostorové uspořádání staveb. Rozhraní vymezené uzavřenou stavební čárou je možno zastavovat postupně, řešení stavby však nesmí znemožnit plné zastavění rozhraní do budoucna. 18

obr. 1 Stávající stav ulice Palackého. Úzký profil ulice neumožňuje bezpečný pohyb chodců, většinu ze šířky ulice zabírá vozovka. obr. 2 Vize ulice Palackého. Širší chodníky umožňují bezpečný pohyb chodců, stromy zpříjemňují pobyt na ulici, profil ulice dovoluje i podélné parkování. 19

POŽADAVKY NA UMÍSTĚNÍ A PROSTOROVÉ USPOŘÁDÁNÍ STAVEB Řešené území bude mít přímou vazbu na území vymezené ve stávajícím ÚPNSÚ. Regulační plán navrhne dopravní strukturu s ohledem na obslužnost všech pozemků v řešeném území a dopravní obsluhu obce. Prostor místních komunikací bude navržen včetně detailního řešení chodníků, vozovky a řešení cyklistické dopravy, pásů zeleně, zejména je třeba prověřit prostor a šířku Palackého ulice. Parkování obyvatel na plochách bydlení bude řešeno na vlastním pozemku. Jižní část území bude navržena tak, aby změny dokončených staveb popř. nové stavby neměnily charakter původní venkovské zástavby historického jádra města. Požadovaný způsob regulace: Prostorové regulativy - uliční čáry (hranice mezi veřejným a soukromým pozemkem) - tvar střech - výška staveb - uliční stromořadí vymezit plochu bez možností ukládání inženýrských sítí - regulace arch. prvků (např. arkýřů a věží) - návrh opatření na zpomalení dopravní obsluhy u hlavních pěších tras - zastavěnost parcel - stavební čára závazná a nepřekročitelná V řešeném území bude regulací omezena výstavba staveb pro podnikatelskou činnost. Budou definovány pojmy, které nejsou v právních předpisech (např. pojem hlavní hmota, ostatní stavby, podkroví, podkroví v případě plochých střech, příkladný výčet staveb, atd.) Regulační plán navrhl pravidla pro umístění a prostorové uspořádání staveb. Detailně byl navržen profil ulice Palackého a náměstí, ostatní ulice v řešeném území byly nedávno rekonstruovány nebo existuje projekt na jejich rekonstrukci, jejich profil nebude měněn. Oddělené cyklistické stezky nebyly navrženy z důvodu nedostatečné šíře uličních profilů. V části bloků 02, 11 a 12 v sousedství zámku byla omezena výška zástavby na dvě nadzemní podlaží zakončená šikmou střechou, výška korunní římsy je v 8 m nad stávající úrovní přilehlého veřejného prostranství, v částech těchto bloků přiléhajících k zámku nebo Křižovnickému náměstí je výška zástavby snížena na jedno nadzemní podlaží zakončené šikmou střechou s výškou korunní římsy ve 4 m nad stávající úrovní přilehlého veřejného prostranství. Výstavba nežádoucích druhů podnikatelských staveb je omezena viz. kapitola Pozemky a jejich využití, s. 6. Pojmy hlavní hmota a ostatní stavby regulační plán nepoužívá. Pojem podkroví je popsán na s. 10 Výškové úrovně u stavební čáry. Regulační plán stanovuje maximální výšku staveb, viz. kapitola Regulace staveb - umístění a prostorové uspořádání staveb - Výškové úrovně u stavební čáry, s. 10. Stávající UP vztahuje výšku staveb k hodnotě stoleté povodně Q 100. Úroveň Q 100 se průběžně mění. RP z důvodu zpřehlednění a zjednodušení práce s UPD vztahuje maximální výšku staveb ke stávající úrovni přilehlého veřejného prostranství. Pro stavby s maximální podlažností 3+1 nebo 3+S zároveň požaduje omezení maximální výšky dle platného územního plánu. Výška staveb navržená regulačním plánem tak nepřekročí maximální výšku staveb navrženou územním plánem. (Ustanovení územního plánu omezí maximální výšku staveb pouze v bloku 8, v místě vyvýšené části náměstí). Vyšší úroveň zástavby 3+1 kolem náměstí byla navržena z urbanistických kompozičních důvodů a z důvodu, že už se na náměstí objekty se třemi nadzemními podlažími nacházejí. Zastavěnost parcel byla navržena tak, aby v součtu v řešeném území nepřekročila celkovou zastavěnost požadovanou stávajícím územním plánem. Zastavěnost v blocích 07 a 08 přilehlých k ulici Palackého byla navržena stejná, v bloku 07 nebyla ale navržena vnitrobloková zahrada z důvodu stávající vyšší zastavěnosti, pro vytvoření přechodu mezi vyšší zástavbou u ulice 20

Palackého a jednopodlažní a méně hustou zástavbou při ulici Lomená je střední část bloku 07 s přísnějšími regulativy. obr. 3 Zákres úpravy profilu ulice Palackého. Červeným obrysem je vyznačen maximální objem, do nějž budou umisťovány nové stavby POŽADAVKY NA OCHRANU A ROZVOJ HODNOT V ÚZEMÍ Stávající hodnoty území venkovská zástavba mezi řekou a ul. 5.května průhled z křižovatky na zámecký areál dominanta zámku a kostela původní venkovské statky v ul. Palackého charakter pěší zóny v ul. Palackého požadavky na ochranu a rozvoj ochrana urbanisticky a historicky hodnotné zástavby v dominantní poloze u řeky dokladující vývoj obce. ochrana průhledu návrh bude řešen tak, aby dominanta zámku byla chráněna před zastavěním novou vyšší zástavbou pracovní varianty ul. Palackého - řešení s ochranou historických staveb - s nově koncipovanou zástavbou navrhnout řešení s bezpečnou pěší a cyklistickou dopravou Nejvýznamnější historickou urbanistickou hodnotou obce je, spolu s památkově chráněným areálem zámku, stopa ulice 5. května zakončená na západě náměstím před statkem. Stopa ulice je chráněna vyznačenými uličními čarami. V bloku 02, přiléhajícím k areálu zámku jsou předepsány šikmé střechy. Žádná ze staveb statků není navržena k památkové ochraně. Plošné a prostorové regulativy v bloku 12 jsou navrženy tak, aby stávající průhled z nového náměstí na věž zámku zůstal zachován. V bloku 12 směrem do ulice Palackého je ponechán odstup mezi stavbami, do Křižovnického náměstí a ve vnitrobloku budou maximálně přízemní domy zakončené šikmou střechou, s výškou po římsu max. 4 m a výškou po hřeben max. 4 + 6 = 10 m. 21

Věž zámku s výškou 29 m zůstává nejvyšší stavbou v řešeném území, max. výška staveb v území může být v případě rovné střechy 12 + 3,5 = 15,5 m (atika střechy) a šikmé střechy 12 + 6 = 18 m (hřeben šikmé střechy). V blocích 02, 11 a 12 je navržena maximální výška zástavby 2+S, v nejbližším okolí zámku je výška staveb snížena na 1+S. Regulace ulice Palackého byla zpracována ve dvou pracovních variantách. Zpracovatel, pořizovatel i objednatel se dohodli o dalším rozpracování varianty, v níž je uliční profil rozšířen tak, že je v něm možno umístit dostatečně široké a bezpečné chodníky, stromořadí, které ulici zpříjemňuje, a podélné parkování umožňující pohodlné využití služeb navrhovaného obchodního parteru více zákazníky. Rozšíření uličního profilu pak dále umožňuje zvednout stávající výškovou hladinu zástavby. Varianta s ochranou historických staveb znamená úplné zachování současného stavu, včetně stávající výšky staveb a nevyhovujícího uličního profilu s velmi úzkými chodníky, což je v rozporu se zadáním. Bezpečnou pěší dopravu v ulici Palackého lze zajistit pouze rozšířením uličního profilu dle varianty 1. Doprava v ulici Palackého bude zklidněna použitím vyvýšených přechodů pro chodce. obr. 4 Pohled na zámeckou věž z náměstí. Červeným obrysem je vyznačen maximální objem, do nějž budou umisťovány nové stavby. POŽADAVKY NA ŘEŠENÍ VEŘEJNÉ INFRASTRUKTURY Dopravní infrastruktura Navrhnout variantně řešení dopravní struktury s požadavkem na omezení tranzitní dopravy. Součástí obslužných komunikací budou návrhy vozovky, chodníku, plochy pro odstavení vozidel návštěvníků (včetně jejich bilance) a uličních stromořadí. V území nebudou uvažovány jednosměrné komunikace. Komunikace budou přístupné pro vozidla integrovaného záchranného systému, budou dodrženy minimální šířky přístupových komunikací: pro rodinné domy 2,5m, pro ostatní 3m, poloměr otáčení 10m, slepá komunikace delší než 100m bude mít obratiště. Tranzitní dopravu v ulici Palackého je možno omezit dopravním značením. Převedení tranzitní dopravy mimo centrum přesahuje možnosti tohoto regulačního plánu (v rámci řešeného území to není možné). Obslužné komunikace jsou navrženy včetně vozovky, chodníku, stromořadí a odstavných ploch. Jednosměrné ulice nejsou uvažovány, slepé ulice v území jsou vždy s možností obrácení. Bilance ploch pro odstavení vozidel ve veřejných prostranství viz s. 35 kap. Doprava. 22

Technická infrastruktura Odtok dešťových vod z veřejných prostranství bude navržen v širším zájmovém území ve vazbě na stávající funkční systémy. V případě, že není některý pozemek schopen vsakování, bude navržen jiný funkční systém likvidace dešťových vod (např. retenční nádrže). Návrh řešení bude v souladu s požadavky na záplavové území a řešení parteru veřejných prostorů. Koncepce inženýrských sítí v zastavěném území obce bude navazovat na stávající systémy. Bude navržen způsob řešení technické infrastruktury, včetně požární vody. Nově umístěné stavby budou napojeny na splaškovou kanalizaci, kanalizace bude svedena do intenzifikované ČOV. Odtok vod z veřejných prostranství je navržen do stávající dešťové kanalizace. POŽADAVKY NA VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÉ STAVBY A NA VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÁ OPATŘENÍ A ASANACE Veřejná prostranství a dopravní infrastruktura nutná k obsluze území, budou prověřena a případně navržena jako veřejně prospěšné stavby, v souladu s podklady bude prověřen návrh na asanace. Splněno. DALŠÍ POŽADAVKY VYPLÝVAJÍCÍ Z ÚZEMNĚ ANALYTICKÝCH PODKLADŮ A ZE ZVLÁŠTNÍCH PRÁVNÍCH PŘEDPISŮ Na základě územně analytických podkladů prověřit možnosti řešení protipovodňové ochrany. Protipovodňová ochrana samotného centra pomocí zvýšení hrází nebo pomocí instalování protipovodňových stěn bez obdobných úprav v širším území obce nemá význam. Z územního plánu byla převzata pravidla pro výstavbu v záplavovém území. V regulačním plánu definujeme územní rezervy pro případné budoucí zajištění těchto stěn. POŽADAVKY NA PLÁNOVACÍ SMLOUVU A DOHODU O PARCELACI Územně plánovací smlouva a dohoda o parcelaci nebude městem požadována. Řešené území leží v zastavěném území, které je zasíťováno a napojeno na stávající dopravní infrastrukturu. Zastavitelné plochy nejsou navrženy, nová výstavba bude probíhat v rámci zahušťování stávající zástavby, nepředpokládá se, že by vyvolala nároky na zkapacitnění veřejné infrastruktury. POŽADAVKY NA PODMIŇUJÍCÍ INVESTICE Návrh neobsahuje podmiňující investice. POŽADAVKY NA USPOŘÁDÁNÍ OBSAHU NÁVRHU REGULAČNÍHO PLÁNU A OBSAHU JEHO ODŮVODNĚNÍ Textová část je vypracována v souladu s právními předpisy. Grafická část: Hlavní výkres - vypracován. Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací - vypracován. Výkres dělení a scelování parcel - RP nenahrazuje UR, považujeme výkres za nadbytečný. Veřejná dopravní a technická infrastruktura - je rozdělen do dvou výkresů - Veřejná prostranství, v němž je zobrazena také dopravní infrastruktura, a Technická infrastruktura. Koordinační výkres - vypracován. Výkres širších vztahů - vypracován. Výkres předpokládaných záborů půdního fondu - regulační plán je zpracován pro zastavěné území, nedochází tedy k záborům půdního fondu. Pohled na předpokládanou zástavbu od jihu z pravého břehu řeky - viz obr. 8 s. 24. Pohled od křižovatky před školou k zámeckému areálu - viz obr. 4 s. 20. 23

POŽADAVKY VYPLÝVAJÍCÍ Z ÚPNSÚ Do RP byly zapracovány podmínky využití dle platného ÚPSÚ Dobřichovice. Funkční využití pozemků bylo upřesněno o několik nepřípustných využití viz s. 6 Pozemky a jejich využití. Míra zastavění pozemků v součtu v řešeném území odpovídá požadavku územního plánu. Maximální výška objektů nebyla navýšena nad limit UP. POŽADAVKY ZE ZÁSAD ÚZEMNÍHO ROZVOJE, POLITIKY ÚZEMNÍHO ROZVOJE ČR Splněny. Komplexní zdůvodnění řešení, včetně zdůvodnění navržené urbanistické koncepce Cílem regulačního plánu je sladit soukromé zájmy majitelů dotčených nemovitostí se zájmy města. Společnou cestou a jednotnými základními pravidly lze docílit lepšího města, než když je jeho stavitelský rozvoj ponechán chaosu. Centrum města navrhujeme urbánní, kompaktní a zelené. URBANISTICKÁ KONCEPCE Městu Dobřichovice chybí živé, velkorysé hlavní náměstí. Malé Křižovnické náměstí před zámkem na břehu řeky Berounky ani náměstíčko před bývalým statkem Křižovníků nejsou opravdovým centrem a stojí trochu opodál dění. Středem dnešních Dobřichovic je místo na křížení dvou nejdůležitějších ulic dobřichovické centrální části - nejstarší ulice 5. května, která tvořila osu původní osady, a dopravně zatížené ulice Palackého. Na křížení těchto ulic se dnes nachází zárodek městského centra. Bylo zde postaveno několik nových multifunkčních městských domů s živým obchodním parterem. Tyto domy obklopují budovu bývalé Jednoty i s jejími špatně využitelnými zbytkovými venkovními prostory. Budova Jednoty, jejíž současný stav si žádá stavební zásah, nabízí neopakovatelnou příležitost k založení nového náměstí. obr. 5 Perspektiva nového náměstí 24

obr. 6 Perspektiva nového náměstí Navrhujeme vytvoření centrálního náměstí. Budova Jednoty je navržena na dožití, tzn. že stavební úpravy budovy podléhající ohlášení nebo stavebnímu povolení nejsou povoleny, např. budovu nebude možné nastavit o další podlaží. Budova bude po dožití nahrazena novým objektem, který ideálně definuje prostor tří na sebe navazujících náměstí. Vznikne tak velké obdélníkové náměstí při ulici Palackého, malé náměstí před budovou školy a zadní vyvýšené náměstí, které využije rozdílu úrovní ulice Palackého a parteru nových multifunkčních budov k vytvoření veřejného krytého parkoviště. obr. 7 Půdorys nového náměstí 25

obr. 8 Pohled na centrum přes řeku (tmavě šedé domy - stávající, světle šedé domy - nové, postavené dle regulace) Urbanistické hodnoty centra Obec Dobřichovice se nachází v hlubokém údolí při řece Berounce, údolí ohraničují strmé srázy. Jádro osídlení oblasti představuje románský kostel v dnešním Karlíku ze 12. stolení, od nějž se později přesunula ves směrem k řece, kde se ve 13. století nacházel křižovnický dvůr. Nejvýznamnější urbanistickou hodnotu centra obce představuje stopa ulice 5. května včetně prostranství před statkem, kolem nichž se původní osada rozkládala a areál zámku Dobřichovice s přilehlým Křižovnickým náměstím a prostranstvím před kostelem. Ulice Palackého je mladší než ostatní zmíněné ulice, patrně vznikla v době předbělohorské. Statky v okolí zámku jsou v mapě stabilního katastru z pol. 19. století zakresleny převážně ještě jako dřevěné budovy, několik málo budov se nachází v původní poloze dřevěných domů. Čtvrť rodinných domů s pravidelným pravoúhlým rastrem ulic, která na řešené území navazuje, vznikla za První republiky. 26

obr. 9 Mapa stabilního katastru z pol. 19. století obr. 10 Současný stav - domy, bloky, veřejná prostranství 27

obr. 11 Ulice 5. května je osou původní osady vzniklé při křižovnickém dvoře. obr. 12 Statek na parcelách 155/2, 156, 157, 158 uzavírá na jihozápadním konci ulici 5. května. Pravděpodobně místně navazuje na křižovnický dvůr ze 13. století, kolem něhož později obec Dobřichovice vznikla. Jednotlivé budovy statku se nacházejí ve stejné stopě jako kamenné budovy vyznačené na mapě stabilního katastru z poloviny 19. století. obr. 13 Raně barokní Dobřichovický zámek se nachází v místě tvrze doložené k roku 1420, která vznikla opodál křižovnického hospodářského dvora. S ohledem na její polohu ve vsi, nelze vyloučit, že tvrz vznikla až v době, kdy jádro vsi již existovalo. 28

Podrobné zdůvodnění návrhu VPS pro předkup V návrhu regulačního plánu jsou vymezeny tři veřejně prospěšné stavby pro předkupní právo města Dobřichovice. VPS.1 nové náměstí (699/2, 708/1, 701/1, 702, 704/2) Ulice 5. května je historicky a urbanisticky významnou ulicí, podél které se rozvíjela původní zástavba Dobřichovic. Na křížení s historickou ulicí Palackého, která má v současnosti především dopravní význam, se formuje současné centrum města. V historii bylo přirozené, že náměstí vznikala na rušných místech, kde byla velká koncentrace lidí, a jejich založení vždy úzce souviselo s trhem. I v dnešní době by náměstí měla být živým jádrem města, kde se nacházejí obchody a služby, a neměli bychom vytěsňovat tyto děje na okraj měst do obchodních center. Kromě obchodních aktivit má náměstí mít reprezentační a společenský význam pro město. Je to místo setkávání a aktivit celé komunity. Dobřichovice, i když jsou městem, postrádají takové kvalitní prostranství. V současné na uvažovaném novém náměstí zabírají velkou plochu místa pro parkování, nevhodná zeleň brání dobrému využívání prostranství, je zde nedostatek míst pro sezení a celkově je prostor nepřívětivý pro pobyt. Budova Jednoty uprostřed náměstí je zcela nevyhovující a její okolí je odpudivé. Stavba Jednoty v období socialismu byla necitlivým urbanistickým zásahem, který vůbec nerespektoval měřítko a kontext okolní zástavby a především znemožnil kvalitní využívání veřejného prostranství. Stavba je přístupná pouze ze strany ulice Palackého, zboku a zezadu jsou vjezdy pro zásobování a celý zadní prostor působí nevlídně, viz. fotografie. Stavbu nenavrhujeme k asanaci, bude na ní možné provádět údržbové práce. Chybou by ale bylo ji rozšiřovat nebo nastavovat, došlo by tak k zafixování v území a byl by znemožněn vznik nového kvalitního náměstí. Proto ji navrhujeme na dožití a poté může město využít předkupní právo na pozemky a dát vzniknout náměstí. Nové náměstí poskytne nové plochy pro pohyb a pobyt chodců. Navržený blok č. 15 v místě Jednoty špalíček bude přístupný ze všech stran, nevzniknou tak nehezká zákoutí jako u původní stavby. Na novém náměstí bude také řešen problém s různými výškovými úrovněmi terénu nad podzemním parkováním vznikne menší náměstí. Podzemní parkování také řeší problém s dopravou v klidu, která zabírá mnoho místa a brání volnému pohybu chodců. Celkově bude veřejné prostranství lépe vymezeno, v takovém prostoru se člověk bude lépe orientovat a tím pádem se s ním i lépe identifikovat. obr. 14 Pohled na Jednotu z ulice 5. května nevhodně vysázené keře brání volnému pohybu, parter je nekultivovaný a návštěvníka odrazuje. 29