ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 14/2015

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 14/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění novostavby ve výstavbě Číslo popisné: součást pozemku p.č. st. 342 Pozemky parc. č.: st. 342, 1040/4 Ostatní stavby: Katastrální území: Loučka u Valašského Meziříčí LV č.: 1045 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Loučka Část obce: Loučka Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: SJM, Opletal Petr Ing. a Opletalová Eva MUDr., spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ing. Petr Opletal, Valašská 1658, Rožnov pod Radhoštěm MUDr. Eva Opletalová, Jičínská 719, Valašské Meziříčí Vlastník pozemku: SJM, Opletal Petr Ing. a Opletalová Eva MUDr., spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ing. Petr Opletal, Valašská 1658, Rožnov pod Radhoštěm MUDr. Eva Opletalová, Jičínská 719, Valašské Meziříčí Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění novostavby ve výstavbě) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Pozn.: Rozestavěná novostavba RD. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 6 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Zlínský Obec, část obce: Loučka, Loučka Počet obyvatel: 776 KÚ: Loučka u Valašského Ulice: Číslo popisné: Meziříčí Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/1/ANO Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 62 m 2 Obestavěný prostor: 324 m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: m 2 Započitatelná plocha 93,90 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 96,40 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 0,00 % Rozestavěnost: 77,17 % Technický stav stavby: novostavba (do 5 let stáří) Energetický průkaz stavby: Vytápění: ústřední / etážové - elektřina ústřední / etážové - elektřina Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Současný stav Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Budoucí stav Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Kč Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Loučka je součástí okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Valašské Meziříčí. Obec Loučka se rozkládá asi osmnáct kilometrů severozápadně od Vsetína a dvanáct kilometrů západně od města Valašské Meziříčí. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Území této středně velké vesnice trvale obývá dle platného MLO 756 obyvatel. Loučka se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Lázy a Loučka. Jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení, kde za kulturou, vyšším vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst. V obci je mateřská škola, základní škola, sportovní hřiště, kostel, ordinace praktického lékaře a zubaře, poštovní úřad, hostinec a obchod. IS jsou v rozsahu - elektřina, plynofikace a veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Kunovice - Loučka. V místě je veřejná autobusová doprava. Umístění oceňované nemovitosti - novostavba rod. domu se nachází v jižní okrajové části Loučky a je napojena na všechny IS dostupné v lokalitě. V místě probíhá výstavba několika rod. domů. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rozestavěná stavba rodinného domu, samostatně stojící, nepodsklepená, s obytným přízemím a s obytným podkrovím. RD je napojen na veřejný řad elektřiny a vodovodu. Vnitřní kanalizace je svedena do domácí čistírny odpadních vod. Povrchové vody jsou řešeny vsakem. Dispozice RD: - přízemí: závětří, zádveří, WC, spíž, schodiště, komora, kuchyň, obývací pokoj, kryté stání pro motorové vozidlo - podkroví: chodba, 3 pokoje, koupelna, balkon Současný tech. stav RD: Dům je v současné době neobyvatelný pro svou rozestavěnost ca 77%. Stavba RD je uzavřena, vnitřní rozvody elektřiny, vodovodu, topení a kanalizace jsou provedeny, podlahové vytápění je zabudováno, domovní čistírna odpadních vod je usazena v terénu, vnitřní omítky jsou provedeny, hrubé schodiště do podkroví je provedeno. Zbývá dokončit vnitřní zařízení koupelny, WC a kuchyně, vnitřní obklady, povrchy podlah, obložení schodiště, fasádu a venkovní úpravy. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba (do 5 let stáří) Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Současný stav Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon/datová síť Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2414/2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Budoucí stav Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon/datová síť Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2414/2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky - 3 -

4 Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 2414/2 Obec Loučka/způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.1045 pro k.ú. Loučka ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1045 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0723 Vsetín Obec: Loučka Katastrální území: Loučka u Valašského Meziříčí Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl SJM Opletal Petr Ing. a Opletalová Eva MUDr. 1 / 1 Ing. Petr Opletal Valašská 1658, Rožnov pod Radhoštěm MUDr. Eva Opletalová Jičínská 719, Valašské Meziříčí Stavby stavba je součástí pozemku část obce Loučka rozest. st. na pozemku p.č. st. 342 ANO Pozemky st. 342 Stavební parcela Parcela KN 62 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1040/4 Pozemková parcela Parcela KN m 2 orná půda - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Rozestavěná stavba rodinného domu, samostatně stojící, nepodsklepená, s obytným přízemím a s obytným podkrovím. Střecha šikmá s taškovou krytinou. RD je napojen na veřejný řad elektřiny a vodovodu. Vnitřní kanalizace je svedena do domácí čistírny odpadních vod. Povrchové vody jsou řešeny vsakem. Dispozice RD: - přízemí: závětří, zádveří, WC, spíž, schodiště, komora, kuchyň, obývací pokoj, kryté stání pro motorové vozidlo - podkroví: chodba, 3 pokoje, koupelna, balkon Současný tech. stav RD: Dům je v současné době neobyvatelný pro svou rozestavěnost ca 77%. Stavba RD je uzavřena, vnitřní rozvody elektřiny, vodovodu, topení a kanalizace jsou provedeny, podlahové vytápění je zabudováno, domovní čistírna odpadních vod je usazena v terénu, vnitřní omítky jsou provedeny, hrubé schodiště do podkroví je provedeno. Zbývá dokončit vnitřní zařízení koupelny, WC a kuchyně, vnitřní obklady, povrchy podlah, obložení schodiště, fasádu a venkovní úpravy. Poznámka: Novostavba RD je provedena na základě souhlasu s provedením ohlášené stavby ze dne od Stavebního úřadu Valašské Meziříčí. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Přízemí 62,25 m 2 49,40 m 2 Podkroví 62,25 m 2 44,50 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Přízemí zádveří 5,90 m 2 1,00 5,90m 2 WC 4,40 m 2 1,00 4,40m 2 spíž 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 schodiště 4,60 m 2 1,00 4,60m 2 komora 2,40 m 2 1,00 2,40m 2 kuchyň 5,80 m 2 1,00 5,80m 2 obývací pokoj 25,40 m 2 1,00 25,40m 2 Přízemí - celkem 49,40 m 2 49,40 m 2 Podkroví chodba 3,70 m 2 1,00 3,70m 2 pokoj 12,60 m 2 1,00 12,60m 2 koupelna 5,70 m 2 1,00 5,70m 2 pokoj 10,00 m 2 1,00 10,00m 2 pokoj 10,00 m 2 1,00 10,00m 2 balkon 5,00 m 2 0,50 2,50m 2 Podkroví - celkem 47,00 m 2 44,50 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Přízemí (62,25)*(3,00) = 186,75 m 3 Podkroví (62,25)*(2,20) = 136,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 323,70 m 3 Konstrukce Popis Rozestavěnost Základy betonové pasy izolované 100 % Zdivo zděné 100 % Stropy železobetonové panelové 100 % Střecha krov dřevěný, vázaný 100 % Krytina tašky 100 % Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 100 % Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 80 % - 5 -

6 Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot 0 % Vnější obklady chybí 100 % Vnitřní obklady běžné keramické obklady 0 % Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 60 % Dveře hladké plné dveře 20 % Okna plastová 100 % Podlahy obytných místností plovoucí podlaha, textilie 50 % Podlahy ostatních místností keramická dlažba 50 % Vytápění podlahové topení s el. kotlem 80 % Elektroinstalace světelná, třífázová 70 % Bleskosvod bleskosvod 100 % Rozvod vody plast, studená i teplá voda 50 % Zdroj teplé vody el. bojler 0 % Instalace plynu chybí 100 % Kanalizace domovní ČOV 70 % Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 0 % Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 15 % Záchod splachovací 15 % Ostatní krb, odsavač par 10 % Rozestavěnost celkem: 77,17 % Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 62,25 Obestavěný prostor [m 3 ] 323,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5000 Rozestavěnost [%] 77,17 Reprodukční hodnota (RC) [Kč] Stáří [roků] 0 Další životnost [roků] 100 Opotřebení [%] 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč Posouzení režimu výstavby dle stavebního zákona Novostavba RD je prováděna v souladu se stavebním zákonem na ohlášení u místně příslušného stavebního úřadu. Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité se sklonem na jih a tvoří jednotný funkční celek. Přístup bezproblémový z místní komunikace. V místě je možnost napojení na IS v rozsahu - elektřina a veřejný vodovod. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Nabídková cena pozemků k zastavění v lokalitě osciluje kolem cenové hladiny 300Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / orná půda 1040/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Rozestavěná stavba rodinného domu, samostatně stojící, nepodsklepená, s obytným přízemím a s obytným podkrovím. RD je napojen na veřejný řad elektřiny a vodovodu. Vnitřní kanalizace je svedena do domácí čistírny odpadních vod. Povrchové vody jsou řešeny vsakem. Dispozice RD: - přízemí: závětří, zádveří, WC, spíž, schodiště, komora, kuchyň, obývací pokoj, kryté stání pro motorové vozidlo - podkroví: chodba, 3 pokoje, koupelna, balkon - 6 -

7 Současný tech. stav RD: Dům je v současné době neobyvatelný pro svou rozestavěnost ca 77%. Stavba RD je uzavřena, vnitřní rozvody elektřiny, vodovodu, topení a kanalizace jsou provedeny, podlahové vytápění je zabudováno, domovní čistírna odpadních vod je usazena v terénu, vnitřní omítky jsou provedeny, hrubé schodiště do podkroví je provedeno. Zbývá dokončit vnitřní zařízení koupelny, WC a kuchyně, vnitřní obklady, povrchy podlah, obložení schodiště, fasádu a venkovní úpravy. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Police u Val. Meziříčí 123, kk , RD 5+kk, K prodeji rodinný dům se zahradou o dispozici 5+kk. V 1. NP předsíň, pracovna, obývací pokoj s.jídelnou, kuchyň a koupelna. Ve 2. NP tři pokoje a koupelna. Vytápění podlahovým topením, rozvod pro centrální vysavač a připraven výstup pro krbová kamna. U domu je přístřešek pro garážové stání. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepší-dokončená stavba. - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší-dokončená stavba.; Lešná - Příluky 130, , RD 3+1, K prodeji rekonstruovaný rodinný dům v obci Příluky. Příjezd po obecní cestě, při vjezdu dálkově ovládaná brána. K domu patří hospodářská budova s dílnou, garáží, kůlnou, letní místností a kryté stání pro dvě auta. Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Výhodou je dobrá dostupnost do blízkého Valašského Meziříčí a velká zahrada umožňující i provozování menší farmy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - Dokončený RD. - koeficient 0,80; Celkový stav - Není novostavba. - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Dokončený RD.; Celkový stav - Není novostavba.; Jarcová 150, , RD 4+1, Prodej rodinného domu 4+1 v obci Jarcová, 4 km od Valašského Meziříčí. Dům byl postaven v r Dům je podsklepený (garáž, prádelna, kotelna). Ústřední topení na plyn nebo na TP. V přízemí se nachází velký obývací pokoj s jídelnou, kuchyně, koupelna s vanou, WC, v patře jsou pak 3 pokoje a koupelna. V obci veškerá občanská vybavenost Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,95; Lokalita - Lepší. - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - Není novostavba. - koeficient 1,15; Celkový stav - Dokončená stavba. - koeficient 0,75; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Lepší.; Provedení a vybavení - Není novostavba.; Celkový stav - Dokončená stavba.; Variační koeficient před úpravami: 22,65 % Variační koeficient po úpravách: 10,44 % Užitná plocha 93,90 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 7 -

8 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení stávající obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč. Silné stránky nemovitosti - novodobá stavba RD s napojením na IS v rozsahu elektřina, vodovod, kanalizace s vlastní ČOV - z místní komunikace přístupný pozemek okolo RD s krytým parkovacím stáním - rekreační ráz krajiny Hostýnských vrchů Slabé stránky nemovitosti - stavebně nedokončený RD s rozestavěností ca 77% - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV - jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení, kde za kulturou, vyšším vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1045 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Objednávka ocenění. 1 Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 14/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.14/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 Fotodokumentace ze dne Příjezd k RD s krytým garážovým stáním. Příjezd k RD od obce. Interiér přízemí. Interiér podkroví. Rozdělovač sběrač pro podlahové topení. Domácí čistírna odpadních vod