ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Rodinný dům Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Darkovičky Luční 284/11, Hlučín JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, Opava Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, Sp. zn.: 032 Ex 211/15-46 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitelky p.věry Rončkové Počet stran: 22 Počet stran příloh: 13 Počet vyhotovení: 3 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit pozemek parc. čís. 1082/2, jehož součásti je rodinný dům čp. 284, dále pozemek parc. čís a pozemek parc. čís. 1082/1, zapsané na LV čís. 209 pro kú Darkovičky. Znalci se ukládá, aby předmět ocenění ocenil cenou obvyklou dle 2 odst. 1, Zákona č. 151/1997 Sb.. Dále se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny. Dále se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku specifikoval případná věcná břemena, výměnky, nájemní či pachtovní smlouvy, předkupní práva a pokud by tyto ovlivňovaly cenu nemovitých věcí, tak aby jejích cenu odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 209 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků, vyhotovená dne Údaje o stáří domu a ostatních staveb, poskytnuté majitelkou. - Usnesení soudu ze dne , Sp. zn.: 032 Ex 211/ Databáze prodejních cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Místopis Město Hlučín je významným městem regionu, je zde úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. Oceňovaný dům je situovaný v městské části Darkovičky, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1149/1 Město Hlučín Celkový popis Dům je napojený na veškeré inženýrské sítě, přístupný z veřejné komunikace, vzdálenost k autobusové zastávce činí cca 5 minut chůze, vzdálenost do centra města činí cca 3 km. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -

3 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Skutečný a právní stav nejsou v souladu, v katastru nemovitostí není evidována vedlejší stavba (hospodářská budova), která je situovaná na pozemcích parc. čís a 1082/1. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Modrá pyramida stavební spořitelna, zástavní právo z rozhodnutí správního úřadu a nařízení exekuce. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně obvyklé zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Výpočet hodnoty pozemků OCENĚNÍ Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Stavební pozemky v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 zahrada 1082/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 1082/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH hospodářská budova zděná, o 1.NP, ZP = 71,90 m2 1079, 1082/1 273,00 m Kč/m Kč 40 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 284 Je užívaný od roku 1969, jako podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 1082/2. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce domu do současné podoby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, garáž, kotelnu, prádelnu a 2x sklad, v 1.NP je chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, koupelna (vana, umývadlo), WC a balkón, ve 2.NP je výstupní chodba, chodba bytu, 3x pokoj, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, koupelna (vana, umývadlo), WC a balkón. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy hudrisové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky úplné z pozinkovaných plechů, fasáda zateplená s drhanou omítkou, sokl z keramických obkladů a z marmolitu, okna plastová, dveře plné a prosklené do kovových zárubní, podlahy s dlažbou, parketami a plovoucí, vnitřní omítky vápenné, schody betonové s PVC, el. instalace světelná i motorová, vytápění ústřední plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Stavební a technický stav domu je dobrý. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka a vrata, pergola a venkovní bazén. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 121,96 m 2 2,05 m 1.NP 121,96 m 2 2,75 m 2.NP 121,96 m 2 2,78 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (121,96 7,87) = 959,83 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 959,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 959,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy: betonové pasy S Zdivo: zděné tl. 45 cm S

5 3. Stropy: hurdisové do I.nosičů S Střecha: plochá střecha S Krytina: živičná S Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S Vnitřní omítky: vápenné omítky S Fasádní omítky: drhaná omítka se zateplením S Vnější obklady: keramický obklad, marmolit S Vnitřní obklady: keramické obklady S Schody: betonové s PVC S Dveře: hladké plné a prosklené dveře do S 100 kovových zárubní 13. Okna: plastová S Podlahy obytných místností: plovoucí, parkety S Podlahy ostatních místností: dlažba S Vytápění: ústřední S Elektroinstalace: světelná třífázová S Bleskosvod: bleskosvod S Rozvod vody: plastové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody: plynovým kotlem S Instalace plynu: rozvod zemního plynu S Kanalizace: z kuchyně, koupelny a WC S Vybavení kuchyně: 2x sporák, 2x dřez v lince, 2x digestoř S Vnitřní vybavení: 2x umyvadlo, 2x vana S Záchod: 2x splachovací S Ostatní: chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy: S 4, ,00 4,30 2. Zdivo: S 24, ,00 24,30 3. Stropy: S 9, ,00 9,30 4. Střecha: S 4, ,00 4,20 5. Krytina: S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2, Schody: S 3, ,00 3, Dveře: S 3, ,00 3, Okna: S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: S 4, ,00 4, Elektroinstalace: S 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Rozvod vody: S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1, Instalace plynu: S 0, ,00 0,50-5 -

6 22. Kanalizace: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5, ,00 5, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9700 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 070, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9700 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 349,10 Plná cena: 959,83 m ,10 Kč/m 3 = ,70 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 48 roků Opotřebení: 25,000 % ,20 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,50 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp. 284 Oceňovaná nemovitá věc Všechny porovnávací domy jsou situovány v Hlučíně, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Užitná plocha: 256,10 m 2 Obestavěný prostor: 1 706,80 m 3 Zastavěná plocha: 336,30 m 2 Plocha pozemku: 1 085,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Lokalita: Hlučín, Okrajová 40 Popis: Zděný dům, užívaný od roku 1981, jako podsklepený, o 2.NP, obsahuje byt o velikosti 3+1 a 4+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Pozemek: 581,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 193,17 m 3 Užitná plocha: 164,43 m 2-6 -

7 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - lepší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - lepší lokalita; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Název: RD Lokalita: Hlučín, V.Vančury 36 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zděný dům, užívaný od roku 1978, jako nepodsklepený, o 2.NP, obsahuje byt o velikosti 4+1, v domě je garáž, u domu je hospodářská budova, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 621,00 m 2 Obestavěný prostor: 805,77 m 3 Užitná plocha: 168,84 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - lepší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - lepší lokalita; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: RD Lokalita: Hlučín, Jandova 22 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zděný dům, nepodsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1971, obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 1 095,00 m 2 Obestavěný prostor: 637,63 m 3 Užitná plocha: 162,54 m 2-7 -

8 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 256,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných domech v daném místě a čase. Obvyklá cena Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč - 8 -

9 Závěr Výsledná cena: 1. Výsledná obvyklá cena podílu ve výši 2/3 oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství činí ,-- Kč. 2. Výsledná obvyklá cena podílu ve výši 1/3 oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství činí ,-- Kč. 3. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím činí ,-- Kč. slovy: Třimilionytřistatisíc Kč V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace. 2 Výpis z katastru nemovitostí. 9 Kopie katastrální mapy pozemků

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č

22 Mapa oblasti Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č