Mendlova univerzita v Brně. Lesnická a dřevařská fakulta

Transkript

1 Mendlova univerzita v Brně Lesnická a dřevařská fakulta Ústav lesnické a dřevařské ekonomiky a politiky Současný stav oceňování lesa v ČR a jeho další vývoj Diplomová práce 2010/2011 Bc. Jaroslav Coufal

2 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma:,,současný stav oceňování lesa v ČR a jeho další vývoj vypracoval sám na základě vlastních hodnot, a že veškeré použité zdroje jsem uvedl v citacích. Souhlasím, aby moje bakalářská práce byla zveřejněna v souladu s 47b Zákona č. 111/1998 Sb. o vysokých školách, uložena v knihovně Mendlovy univerzity v Brně a zpřístupněna ke studijním účelům ve shodě s vyhláškou rektora MZLU o archivaci a elektronické podobě závěrečných prací. Autor kvalifikační práce se dále zavazuje, že před sepsáním licenční smlouvy o využití autorských práv díla s jinou osobou (subjektem) si vyžádá písemné stanovisko univerzity o tom, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity a zavazuje se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla dle řádné kalkulace. V Brně dne podpis studenta - 2 -

3 Poděkování Chtěl bych poděkovat především Ing. Janu Seberovi PhD. za odborné vedení a ochotu, s níž mi pomáhal vypracovat mou diplomovou práci. Svým rodičům děkuji za vynikající rodinné zázemí a hmotné zabezpečení

4 Abstrakt Jaroslav Coufal Vývoj oceňování lesa v ČR Šetření bylo provedeno na základě studia, komplexní analýzy a následné syntézy sledované problematiky. Analýza vycházela z dostupných materiálů. Důkladně byly popsány a zhodnoceny v současnosti používané postupy k oceňování lesa. Byl zjištěn nesoulad mezi výší úřední a tržní ceny lesa s tím, že tržní cena lesa je výrazně nižší než cena zjištěná na základě legislativních předpisu. Uvedeny jsou také publikované návrhy na úpravu oceňovacích metod a predikce dalšího vývoje. Vlastní návrh úpravy metod používaných v ČR k oceňování lesa je založen na zavedení porovnávacího způsobu výpočtu. Podmínkou použití této metody je vytvoření a zveřejnění porovnávací databáze cen lesa. Za hlavní metodu v budoucnu používanou k oceňování lesů je považována metoda porovnávací doplněná o metodu výnosovou. Klíčová slova: oceňování lesa, cena lesa, lesní porost, lesní pozemek, porovnávací databáze, komparativní metoda ocenění, výnosová metoda ocenění

5 Abstrakt Jaroslav Coufal The Development of Forest Value Estimation in the Czech Republic Based on the study, complex analysis and subsequent synthesis of the field of study, the examination was done. The available materials were analyzed. The current trends in forest value estimation were thoroughly described. A disagreement between the official price and the market price was found out, whereas the market price is significantly lower than the price that a legislative directive prescribes. The published suggestions for the adjustment of the forest value estimation methods and for the predictions of the development are introduced. The actual suggestion for the adjustment of the forest value estimation methods used in CZ is based on introduction of the comparative way of calculation. This way of calculation can be used under one condition: a database of forest prices must be created first. The comparative method supplemented with a yield method is considered a main forest value estimation method for the future. Key words: forest value estimation, forest value, forest vegetation, forested estate, comparative database, comparative method of estimation, yield method of estimation - 5 -

6 Obsah 1. Úvod Cíl práce Literární přehled Oceňování přírodních zdrojů Teorie retního oceňování Výchozí pojmy v oceňování lesů Les Oceňování lesa Pojem hodnota Pojem cena Pojem renta Zvláštnosti lesní výroby Účel ocenění Teorie oceňování lesů Základní rozdělení oceňovacích metod Oceňování na základě nejvyššího čistého výnosu Oceňování lesního porostu Oceňování lesní půdy Výše úrokové míry Oceňování lesů u podniku LČR s. p Oceňování škod na lese Oceňování podniku Oceňování věcných břemen v LH Hodnocení a ocenění mimoprodukčních funkcí lesa Znalecká činnost Osoba znalce Osoba odhadce Znalecký posudek a odhad Využití výpočetní techniky při oceňování nemovitostí Informační zdroje pro oceňování lesů Katastr nemovitostí Územní plán Postavení oceňování lesů z pohledu lesnické politiky

7 3. 9. Současný stav oceňování lesů Současný legislativní stav v ČR Oceňování nemovitostí v zahraničí Vývoj legislativy ve vztahu k oceňování lesa v ČR Právní normy do 20. století Právní normy 20. a 21. století Vývoj úřední ceny lesa Stav do roku Stav po roce Metodika Výsledky Porovnání úřední ceny lesa a ceny tržní Stav od r Stav po r Návrhy na změny v oceňování lesa Návrhy změny metody oceňování lesů v závislosti na ceně minimální povinnosti vázané k lesnímu pozemku Cena lesa založená na minimální rentabilitě lesního porostu Výpočet tržní ceny lesa úpravou ceny úřední Cena lesa vypočtená výnosovou metodou Ocenění lesa kombinací porovnávací a výnosové metody Celková analýza situace Zhodnocení oceňovacích postupů a předpoklad dalšího vývoje v ČR Návrh vytvoření databáze Porovnání cen lesního porostu zjištěných na základě platné legislativy Diskuze Závěr Souhrn Seznam literatury Přílohy - 7 -

8 1. Úvod Les jako přírodní ekosystém je velmi rozmanitý a v podmínkách ČR může nabývat různých hospodářských tvarů (les nízký, les vysoký a les sdružený). Rovněž lesní porost stejné druhové skladby, stáří, hospodářského tvaru a vzrůstu může v závislosti na místě výskytu plnit rozdílné funkce. V závislosti na funkcích, které les poskytuje, lze v souladu s lesním zákonem lesy rozdělit na lesy ochranné, lesy hospodářské a lesy zvláštního určení. V hospodářských lesích je kladen důraz zejména na funkci produkční a tím i schopnost lesního majetku vytvářet svému majiteli zisk. Z tohoto principu vychází většina autorů oceňovacích postupů, kteří se soustředili pouze na ocenění produkční funkce lesů. Naproti tomu v lesích ochranných a lesích zvláštního určení je kladen důraz na plnění funkcí mimoprodukčních, čímž může docházet k nenaplňování hospodářských cílů vlastníka a v důsledku toho také ke snižování ceny lesa. V souvislosti se zvyšujícími se požadavky společnosti na plnění mimoprodukčních funkcí lesa v současnosti vznikají nové metodické postupy, které se snaží ohodnotit (ocenit) mimoprodukční funkce lesa a vyjádřit tak hodnotu, kterou společnosti poskytují. Vliv na výši tržní ceny lesa má v současnosti především výše ceny dřevních sortimentů, které lze z lesního porostu získat. Ceny dřeva přitom často podléhají cenovým výkyvům (např. z důvodu nadbytku dřevní hmoty z kalamity) a mohou tak ovlivňovat i cenu lesa. V České republice cenu lesa rovněž výrazně ovlivňují legislativní předpisy (např. lesní zákon č. 289/1995 Sb.), které výrazně omezují vlastnická práva k lesnímu majetku. Při oceňování lesa je nutné všechna tato kritéria brát v úvahu a objektivně je ohodnotit. Výrazný vliv na současný stav oceňování lesů v České republice má také vývoj oceňovacích postupů a metod. Oceňování lesa se začalo formovat v době, kdy les přestal být přírodním volně dostupným statkem a stal se soukromým majetkem. Tato doba může být považována za počátek oceňování lesa. Metody oceňování lesa se měnily a vyvíjely v závislosti na státním zřízení a na požadavcích společnosti. Dosavadní vývoj oceňovacích postupů je také důležitý jako předpoklad jejich dalšího rozvoje. Z důvodu srovnání je pro oceňování lesů v ČR významná i znalost oceňovacích postupů používaných v zahraničí. Vývoj úředních cen lesa (vypočtených dle platné legislativy), by měl odpovídat vývoji cen tržních, nemělo by docházet k nadhodnocování ani podhodnocování lesních pozemků a porostů. Z těchto důvodů je nezbytné se touto problematiku zabývat o podrobovat ji hlubšímu zkoumání

9 2. Cíl práce Cílem této práce je analýza problematiky oceňování lesů na území České republiky. V této souvislosti je významný jak vývoj legislativních předpisů pro oceňování nemovitostí jako závazného podkladu při určování úřední ceny lesů s důrazem na posledních 20 let, tak komplexní pohled na problematiku ocenění lesů včetně rozdílných přístupů k oceňování lesů v zahraničí, oceňování věcných břemen, oceňování škod na lese a oceňování podniků v lesním hospodářství. Souvisejícím cílem této práce je rovněž specifikace přístupů k odhadu obvyklé ceny lesních majetků a predikce dalšího vývoje oceňování lesů v ČR se zaměřením na problematiku vztahu úřední a obvyklé ceny lesa

10 3. Literární přehled Oceňování přírodních zdrojů Přírodní zdroje planety Země jsou pro život a vývoj lidí nepostradatelné. Některé z těchto zdrojů, například nerosty, rostlinné a živočišné druhy či přírodní stanoviště, jsou omezeny; jakmile jsou vyčerpány či zničeny, nelze je již nikdy obnovit. Jiné obnovitelné zdroje jsou například vzduch, voda či dřevo. Přírodní zdroje mají pro lidskou společnost nezastupitelný význam a jejich ocenění je nutné zejména pro zjištění případné ekologické ujmy. Oceňování přírodních zdrojů se provádí třemi základními metodami: Odvozením od jiného podobného statku (metoda komparativní), Dle nákladů které bylo potřeba vynaložit na jeho získání (metoda nákladová), Dle užitečných efektů, které zdroj poskytuje (metoda výnosová) Teorie retního oceňování David Ricardo ( ) založil teorii rentního oceňování přírodních zdrojů, která si získala trvalé místo v ekonomické teorii. Rentní oceňování přírodních zdrojů je nosná teoretická koncepce k tomu, aby bylo možno ocenit omezené přírodní zdroje. Logika rentního oceňování umožňuje zahrnout zvláštnosti reprodukce potenciálu přírody do (Ahrends 1983 in Matějíček, Skoblík 1993): Národohospodářské plánování umožňuje sledovat vývoj národního bohatství jako zdrojového potenciálu společenského vývoje. Hlavní příčinou dosavadního nezahrnování přírodních zdrojů byla absence jejich ekonomického oceňování. Kalkulací efektivnosti tzn., že varianty náročné na přírodní zdroje již nebudou ty nejefektivnější. Vztažení přírodních zdrojů do ekonomických kalkulací předpokládá jejich peněžní ocenění. Cenové tvorby tzn., zvýšit pomocí cen tlak na snižování výrobní spotřeby, zejména spotřeby surovin. Ve finální ceně výrobků musí být renta (platba vlastníkovi) zahrnuta. Ekonomická funkce renty je nezastupitelná a vyšší cena umožní lépe alokovat omezené zdroje

11 Finanční pravidla umožňují (prostřednictví odvodů, plateb na ochranu životního prostředí, pokutami aj.) takové rozdělení a přerozdělení společenských fondů, které zaručuje kontinuitu a racionalitu reprodukce přírodních zdrojů (Matějíček, Skoblík 1993). Úhrn renty by se měl využít k reprodukci obnovitelných a k substituci neobnovitelných přírodních zdrojů. Renta však nemůže být základem celospolečenského oceňování zdrojů, které není objektivně možné (Čížek 1991). Základní vzorce rentního oceňování: 1. Nejobecnější vzorec pro výpočet hodnoty přírodního zdroje (Seják, 1983): C = r t t = 1 (1 + i t ) C úhrnný přepočtený efekt (současná suma rent) za období t, r t očekávaná renta v roce t (v různých časových obdobích se může měnit), i t očekávaná výše diskontu v roce t (proměnná veličina v čase) (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) 2. V případě, že časové období t je nekonečné a renta r je konstantní, pak platí, že C = r + i = = t t =1 (1 ) r i C úhrnný přepočtený efekt (současná suma rent) za období t, r t očekávaná renta v roce t (v různých časových obdobích se může měnit), i vyjadřuje minimální, bezrizikovou úrokovou míru, kterou lez získávat z nějakého zdroje. (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Pokud je časové období nekonečné, je rentní efekt pokládán za konstantní. Součet nekonečné časové řady dává konečné výsledky. Čím dlouhodobější je statek, tím nižší diskontní míry se uplatňují (Matějíček, Skoblík 1993). 3. Vzorec pro výpočet hodnoty přírodního zdroje C r = t ( 1+ i) 1 r rentní efekt, který se dostavuje jedenkrát za výrobní dobu, a to na jejím konci, t časové období t rovné výrobní době (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993)

12 4. Z řady metod hodnocení zdrojů nerostných surovin je v současné době nejpoužívanější univerzální metoda pro hodnocení investičního záměru Net Present Value (čistá současná hodnota). Tato metoda vychází z výsledku cash flow (v podstatě výsledek hospodaření za určité období, přičemž do nákladů nejsou zahrnuty investiční náklady), jeho diskontování a odečtení investičních nákladů. Čistá současná hodnota je rozdíl mezi sumou hrubých výnosů a sumou nákladů. V teorii hodnocení investic představuje základ pro vyhodnocení investičního záměru za celou dobu využívání (Matějíček, Skoblík 1993). V úpravě pro konkrétní ložiska se hodnota Net Present Value vypočte takto: NPV = t = 1 CFi 1 ( 1 + r) I NPV Net Present Value, r úroková míra, I investiční náklady, CF cash flow, t doba životnosti investice (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Výchozí pojmy v oceňování lesů Pro seznámí s problematikou oceňování lesů je nutné definovat specifické pojmy v tomto oboru používané. Běžně používanými lesnickými pojmy jako např. zajištěná kultura či hodnota mýtní výtěže se tato kapitola nezabývá Les Lesnický slovník naučný (1994) definuje les jako velmi složitý heterotypický systém, který můžeme chápat jako lesní ekosystém či lesní geobiocenózu nebo biocenózu či fytocenózu. Pro všechny uvedené systémy je společné to, že v jejich rostlinné složce tvoří základní determinantní a edifikátorovou složku dřeviny stromovitého vzrůstu. Existenčním celkem lesa je lesní ekosystém tvořený složkou rostlinnou (fytocenóza), živočišnou (zoocenóza) a biotopem, což je abiotické prostředí lesa (ekotyp) živou složkou lesa ovlivněné a pozměněné. Dnes převažuje komplexní

13 ekosystémové nazírání na les a jeho případným tříděním se zabývá typologie lesa. Naproti tomu lesní zákon považuje za les lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa. Pozemky určené k plnění funkce lesa jsou pozemky s lesními porosty a plochy, na nichž byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průseky a nezpevněné lesní cesty, nejsou li širší než 4 m, a pozemky, na nichž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů, zpevněné lesní cesty, drobné vodní plochy, ostatní plochy, pozemky nad horní hranicí dřevinné vegetace (hole), s výjimkou pozemků zastavěných a jejich příjezdních komunikací, lesní pastviny a políčka pro zvěř, pokud nejsou součástí zemědělského půdního fondu a jestliže s lesem souvisejí nebo slouží lesnímu hospodářství (dále jen "jiné pozemky"). U těchto pozemků může orgán státní správy lesů nařídit označení jejich příslušnosti k pozemkům určeným k plnění funkcí lesa. Pozemky určenými k plnění funkcí lesa nejsou školky a plantáže lesních dřevin založené na pozemcích, které nejsou určeny k plnění funkcí lesa, pokud orgán státní správy lesů na návrh vlastníka pozemku nerozhodne jinak (lesní zákon č. 289/1995 Sb.). Z ekonomického pohledu je les považován za objekt přivlastňování, přičemž cílem vlastnictví lesa je učinit z něj výrobní prostředek. Les má rozdílnou formou účasti ve výrobním procesu. V pěstební činnosti, jejímž výrobkem je dříví na pni, je les dlouhodobě rozpracovaným výrobkem. V době vynakládání lidské práce je les pracovním předmětem. Je tomu tak zejména v době, kdy dochází k těžbě dříví. V obdobích, ve kterých les není pracovním předmětem, v něm probíhají biologické procesy, z nichž má největší význam proces růstu. Les je však i pracovním prostředkem např. při přirozené obnově lesa. Obojaká ekonomická funkce lesa, tj. jako pracovního předmětu i pracovního prostředku, se rozporně promítá do podnikové ekonomiky. Porosty lesních dřevin jsou v praxi lesního hospodářství evidenčně řazeny k hmotnému investičnímu majetku, avšak hodnotově nejsou do něho zahrnuty. Náklady na pěstební lesní výrobu včetně reprodukce lesních porostů čili reprodukce tohoto majetku jsou účtovány jako provozní a nikoliv jako investiční náklady. Po celou dobu obmýtní (výrobní dobu) je les součástí výrobní procesu. Zásoba dříví je v určitém věku porostu nejen prostředkem své obnovy (přirozené nebo umělé), ale je i rozpracovaným výrobkem

14 Oceňování lesa Oceňování lesa je interdisciplinární obor jehož cílem je vytvořit soubor nástrojů a jejich přiměřenou aplikací zjistit hodnotu (cenu) oceňovaného objektu podle charakteru objektu, cíle obhospodařování a účelu ocenění při současném neopomenutelném respektování platných právních norem a existujících společensko ekonomických poměrů. Klasické oceňování lesů principiálně oceňuje les z titulu jeho produkční funkce, zejména dřevo produkční funkce. Toto ocenění respektive jeho výsledek slouží především pro kvantifikaci základů fiskálního vztahu mezi vlastníkem lesa a státem. Z hlediska zákonem chráněných obecných zájmů je nutné 1. z národohospodářského pohledu chápat oceňování lesa i z titulu jeho funkcí environmentálních a sociálně kulturních, tedy z titulu externalit plynoucích z lesa, 2. z pohledu lesního hospodářství resp. z pohledu vlastníka lesa chápat mimoprodukční funkce členění na funkce lesů sdružené a funkce lesů řízené. Oceňování lesa z titulu všech jeho funkcí, tedy z pohledu vlastníka lesa i z pohledu společnosti, musí oba pohledy i přes jejich možnou protichůdnost zájmů brát v úvahu a v tomto smyslu oceňovat lesa komplexně. Teprve takové cenění by vyjádřilo hodnotu (cenu) lesa společenskou (Lesnický naučný slovník 1994). Oceňování lesa jako přírodního zdroje je vyjádřením významu lesa jako přírodního zdroje a v novější době i jako součásti životního prostředí v peněžní formě pro různé účely na bázi jeho přínosu, efektu a efektivnosti pro společnost. V penězích se vyjadřuje ekonomický i mimoekonomický (sociální) význam lesa. Oceňování ekonomického významu vychází z ocenění ekonomické důležitosti funkcí lesa na základě lesní renty v lesním hospodářství, mimořádného zisku či úspory nákladů. Hodnoty se kapitalizací a převádějí z formy tokové (roční či periodické) do statické. Oceňování mimoekonomického významu se děje zejména pro administrativní účely (např. sankční) či alokaci zdrojů (propočty efektivnosti) na bázi teorie mezního užitku, ochoty platit či na bázi různých expertních přístupů (Lesnický naučný slovník 1994). Při oceňování mimoprodukčních funkcí lesa se jedná o vyjadřování významu mimoprodukčních funkcí lesa pro společnost. Mimoprodukční funkce lesa (externality) jsou dvojího charakteru (ekonomického a mimoekonomického), z čehož plyne i dvojí oceňování jejich významu, tj. ekonomické a mimoekonomické. Význam mimoprodukčních funkcí lesa ekonomické povahy (hodnocení funkcí lesa) lze odvodit na základě potenciálního mimořádného zisku či úspor, které přinášejí. Peněžní

15 prostředky jsou ekonomickým vyjádřením významu uvedených funkcí. Oceňování mimoprodukčních funkcí mimoekonomického (sociálního) obsahu, tedy peněžní vyjádření jejich významu, je možné, je však daleko problematičtější než oceňování mimoprodukčních funkcí ekonomické povahy. Je teoreticky i prakticky jednou z nejobtížnějších oblastí v oceňování lesa. Dosud známé metodické postupy stanovení ceny funkcí lesa sociálního charakteru lze rozčlenit do dvou základních směrů. Prvním z nich je v podstatě expertní stanovení preferenčních stupnic významu v rámci různých funkcí lesa s následným přiřazením hodnoty odvozované různými způsoby jak na bázi nákladů na intenzifikace funkcí, tak ceny produkce (produkčních funkcí lesa). Druhý směr vychází ze subjektivní teorie hodnoty, teorie mezního užitku a ochoty potenciálně platit za uvedené užitné hodnoty lesa. Peněžní vyjádření ekonomického a sociálního významu lesa má dvojí obsah, proto je problematické výsledky paušálně poměřovat a nekriticky interpretovat (Lesnický naučný slovník 1994) Pojem hodnota Dle ekonomie přírodních zdrojů hodnota ve vztahu k přírodě a životnímu prostředí vystupuje podle čtyř hlavních typů užitků, jako: Přímá užitná hodnota užitek plynoucí z užití statku, tj. z těžby a použití přírodních zdrojů a využívání environmentálních zdrojů, Nepřímá užitná hodnota užitek plynoucí z primárních ekologických funkcích, kdy zdravé a fungující ekosystémy mohou zachovat ekologické statky a služby, potřebné pro ekonomické aktivity, Opční hodnota představuje nejistotu, vztahující se k budoucí nabídce a poptávce po službách ekosystémů (riziko poklesu biodiverzity ekosystémů, riziko rozpadu ekosystémů), Existenční hodnota hodnota potřeby zachování (existence) přírody a různých forem života. Hodnota je kategorie vedoucí zpravidla k oceňování oceňovaného objektu, tj. vyjádření jeho hodnoty v peněžních jednotkách. Předmětem oceňování jsou zpravidla statky (zdroje, věci, práva a jiné majetkové hodnoty), u nichž je zjišťována ekonomická hodnota

16 Ekonomická hodnota je stupeň užitku ideálního (pomyslného) či materiálního druhu nějakého předmětu pro hospodářský subjekt. Z ekonomického hlediska se rozlišují následující kategorie hodnoty: Užitná hodnota, jež vzniká potřebou hospodářského subjektu, podle stupně jejího významu a se zřetelem na stanovené (požadované) cíle; Skutečná hodnota plynoucí ze spotřeby; je objektivně stanovená upotřebitelností (užitečností statku pro určitý účel. Je předpokladem pro peněžní (monetární) oceňování; Směnná hodnota statku se tvoří na trhu (nabídka/poptávka) a výsledek nominálním vyjádření (počet peněžních jednotek) je tržní cenou; Normovaná hodnota statku se stanovuje v určitých případech oceňovacím předpisem (zákon, vyhláška, nařízení, dohoda). Účelem může být např. stanovení výše základu pro zdanění, výše vázaných cen atd.; Úplná hodnota je právnický pojem při vyvlastňování. Zahrnuje krom směnné hodnoty také ještě škody a újmy, které souvisí s vyvlastněním. Z hlediska druhů hodnot jsou dále rozlišovány: Hodnota substance pořizovací cena statků, která platí (existuje) na trhu k rozhodnému dni oceňování, Nákladová hodnota zvláštní případ hodnotové substance, zjišťovaná u vyrobených (získaných) statků podle vynaložených výrobních nákladů Výnosová hodnota kapitálová hodnota vytvořeného statku výsledku (zisku) hospodářského subjektu (např. podniku), konečného nebo nekonečného trvání Pojem cena Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněná, zůstává však historickým faktem (Bradáč 2009). Běžně používaným pojmem v oceňování nemovitostí je cena obvyklá. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud není stanoven jiný způsob oceňování

17 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejného, případně obdobného majetku nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim (zákon č. 151/1997 Sb.). Cena lesa úřední je cena lesa stanovená všeobecně závazný právním předpisem nebo podle tohoto předpisu vypočítaná jakou součet ceny lesního pozemku úřední a ceny lesního porostu úřední a cen ostatních užitků lesa nebo zjištěna výnosovou metodou. Cena lesa úřední se používá zejména pro určení základu pro výpočet daní, základu pro určení náhrady za vyvlastnění, zjištění majetkové podstaty podléhající konkurzu a pro majetkové vyrovnání (Lesnický naučný slovník 1994). Cena lesa je výsledkem oceňování lesa, v ekonomické teorii jako specifická forma cenné hodnoty (Synek 1996). Při oceňování se nejčastěji vyskytují následující druhy cen (Bradáč, Fiala, Hlavinková 2007): Cena administrativní (zjištěná) cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době podle zákona o oceňování majetku a podle vyhlášek Ministerstva financí ČR); Cena pořizovací (cena historická) cena za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu jejího opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci a je také upravena zákonem; Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Zjišťuje se buď podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů; Cena časová (věcná hodnota, též substanční hodnota) reprodukční hodnota statku, snížené o přiměřené opotřebení;

18 Výnosová cena představuje součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů (kapitálový zisk); Obvyklá cena (cena obecná, tržní hodnota, tržní cena) cena za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace; Cena sjednaná jedná se o cenu, která byla skutečně sjednána při prodeji určitého objektu; Základní cena (jednotková) cena za jednotku vztažená k příslušné měrné jednotce (m 3, m 2, ks, ha, t apod.) pokud základní cenu upravíme vzniká např. přirážkami, srážkami nebo koeficienty (Kupčák 2003). Při ocenění je po znalcích a odhadcích požadováno určit cenu obvyklou. Jelikož při oceňování nemovitostí je nutné dodržovat závazné legislativní předpisy, které definují postup ocenění jednotlivých druhů nemovitostí (včetně lesa), jsou nemovitosti v podstatě oceňovány cenou úřední. Nicméně při vypracování posudku (odhadu) musí být snahou odhadce co nejvíce se přiblížit ceně obvyklé Pojem renta Renta je dle ekonomických teorií druhem důchodu, který plyne z vlastnictví půdy a je určena cenou za používání půdy. Je možné rozlišit více druhů rent. Renta lesní pozemková je druhem důchodu, který náleží vlastníku pozemků. Skládá se z renty absolutní a renty diferenciální Holopírek( in Kupčák 2003). Renta lesní absolutní je součástí lesní renty, která plyne z pozemků s minimálním výnosovým potenciálem a která je tak ekonomickým axiomem vždy nastavena na kladnou hodnotu, přestože hospodaření na konkrétním pozemku může být ekonomicky ztrátové, protože vyplývá už ze samotného vlastnictví lesního pozemku (Holopírek in Kupčák 2003). Renta lesní diferenciální je součástí lesní renty, která plyne z pozemků s vyšším než minimálním výnosovým potenciálem. Renta lesní potenciální je teoreticky dosažitelná lesní renta plynoucí vlastníku lesních pozemků v rámci územní jednotky spočitatelná pomocí kalkulační jednotky. Za kalkulační jednotku je v těchto případech

19 považován hospodářský soubor. Renta lesní roční polhůtní je rentou plynoucí vlastníku lesních pozemků podle doby mezi časovými okamžiky každý rok a podle časového okamžiku své splatnosti je splatná na konci roku Holopírek (in Kupčák 2003) Zvláštnosti lesní výroby Za základní zvláštnosti lesní výroby lze považovat specifické stanovištní nároky dřevin, forma účasti lesa ve výrobním procesu, výrobní doba a pracovní doba, časová rozdílnost výstupů v průběhu doby obmýtí, prostorová rozptýlenost, cyklus lesní výroby, sezónnost a klimatické jevy a polyfunkčnost lesní výroby. Specifické stanovištní nároky dřevin Jednotlivé lesní dřeviny mají specifické nároky na vlastnosti stanoviště, mají tedy vazbu na geografické a přírodní prostředí. Nositelem této vazby je kauzální vztah lesních porostů k nejdůležitějším prvkům fyzikálně geografickým a geologicko pedologickým. Podle stanovištních podmínek lze lesy kategorizovat jako samostatné jednotky. Forma účasti lesa ve výrobním procesu V pěstební činnosti, jejímž výrobkem je dříví na pni, je les dlouhodobě rozpracovanou výrobou. Časovým rámcem rozpracovanosti je obmýtní doba (výrobní doba) a zásoba lesních porostů je v určitém věku porostu jednak podmínkou přírůstu dřevní hmoty (dřevo roste na dřevě) a jednak prostředkem své obnovy (přirozené i umělé). V souvislosti s působením lidského faktoru je les primárním výrobním faktorem (zejména při výrobě a těžbě dříví), v období ve kterých v něm probíhají pouze biologické procesy (růst), je přírodním zdrojem. Les však může být i kapitálem, např. při přirozené obnově lesa. Lesní půda a porosty lesních dřevin jsou v praxi LH účetně řazeny k dlouhodobému (investičnímu) nemovitému majetku. Náklady na pěstební činnost lesní výroby včetně reprodukce lesních porostů, čili reprodukci majetku jsou účtovány jako provozní a nikoliv jako investiční náklady. Hodnot ročních vynaložených nákladů i dosažených výnosů lze tedy kvantifikovat nikoliv však srovnávat

20 Výrobní doba a pracovní doba V lesním hospodářství se vyskytuje mimořádně dlouhá výrobní doba, která se pohybuje od 30 roků u rychle rostoucích dřevin a lignikultur až do 200 a více roků. V kontrastu s touto délkou je pracovní proces, tj. období vynakládání lidské práce se záměrnou stimulací růstových procesů prolínající se s přírodními procesy a tyto procesy respektující. Délka pracovního procesu pracovní doba, v poměru k výrobní době, vystupuje v řádu procent. Vlastní reprodukční proces je v rozhodující míře určován jakostí a výši produkce, je technickými i biologickými prostředky jen omezeně regulovatelný je příčinou že výrobce v LH může jen omezeně reagovat na změnu poptávky. Časová rozdílnost výstupů v průběhu doby obmýtí V průběhu obmýtní doby lze průběžně získávat výrobky (např. vánoční stromky a ozdobnou klest z prořezávek, tyče a ostatní výřezy z probírek apod.); existuje tedy časová rozdílnost v dokončování výroby. Výrobní proces nekončí jednorázově jeho,,ukončování je permanentní po celou dobu obmýtí. Prostorová rozptýlenost Vysoká prostorová rozptýlenost souvisí s geografickými aspekty, lesnatostí území a jeho urbanizací. Tuto komplikaci lze vyřešit soustřeďováním pracovišť v lese, avšak ztěžuje ji operativní řízení lesních výroby a ochranu lesů. Cyklus lesní výroby Cyklus lesní výroby odvisí od hospodářského způsobu je relativně uzavřeným obdobím od založení lesního porostu po jeho smýcení. Vyznačuje se opakovanou posloupností pracovních úkonů i výsledky výrobní činnosti. Sezónnost v LH je výrazná zejména v pěstební činnosti a je většinou způsobena biologickým charakterem této činnosti a její závislosti na klimatických a přírodních podmínkách. U těžební činnosti se projevuje při respektování doby těžeb podle dřevin

21 Polyfunkčnost v LH Polyfunkčnost lesního hospodářství vyplývá z multifunkčního pojetí lesů (např. funkce bioklimatická, dřevoprodukční, environmentální, estetická, homeostatická, hydrická, hygienická, krajinná, kulturní, léčebná, ochranná, reprodukční, vodohospodářská, vojenská, zdravotní). Podle převažujícího významu se lesy člení na jednotlivé kategorie: lesy hospodářské, lesy zvláštního určení a lesy ochranné. Vliv zvláštností lesní výroby na oceňování lesů Mantel (1982) uvádí několik hledisek, jež je nutné brát při oceňování lesů v úvahu: ocenění hodnoty, která je spojena s lesním majetkem z hlediska sociálního, personální a věcného; lehké obhospodařování lesa bez velkého provozního aparátu, vlastnost lesa jako jisté a lehce realizovatelné spořitelny; dlouhodobost kapitálového vkladu do lesa; očekávaný, relativně velký nárůst cen dříví proti jiným surovinám; disponibilnost dřevních zásob; naděje na vzestup hodnoty půdy v důsledku postupujícího osidlování. Vzhledem k době, kdy byla tato fakta uveřejněna, je jisté, že se již alespoň částečně neshodují se skutečností. Při oceňování lesního majetku je dle Matějíčka a Skoblíka (1993) nutné brát v úvahu následující fakta. Les není běžně obchodované zboží. Skoro žádný porost není shodný s jiným porostem. Určení, co je výnos a co kapitálový užitek, je v lesním hospodářství obzvláště těžké. Technická racionalizace se dá zavádět jen omezeně, vzhledem k terénním podmínkám. Je nutné brát v potaz hledisko záliby (např. myslivost), které má výraznou roli. Prodej lesa, obzvláště velkého rozsahu, je velmi vzácné. Z výše popsaných argumentů jasně vyplývá, že les je heterogenní ekosystém s mnoha specifiky, která komplikují jeho ocenění. Zvláštnosti lesní výroby také podmiňují její nízkou výnosovost ve srovnání s ostatními druhy výroby (např. strojírenství). Tržby za prodej dřevní hmoty jsou dominantním výnosem z lesa, proto může cena dřeva výrazně ovlivnit cenu lesa

22 3. 4. Účel ocenění Účel ocenění rozhoduje jak o formě a druhu ocenění, tak i o výběru řídící a související legislativy, o cenových předpisech, metodice ocenění a o její podrobnosti, o datech výkonu, podkladech atd. V mnoha případech je možné použít více druhů ocenění pro jeden majetek, proto je nutné znát účel ocenění (Kokoška 2000). Důvody ocenění dle (Matějíček, Skoblík 1993): Změna vlastnictví (koupě, prodej, dědické dělení ); Zjištění škod a odškodnění (náhrady škod způsobené požárem, zvěří aj.); Ocenění užívacích práv; Majetkové výpočty tj. zjištění hodnoty pro výsledkové účty a bilance jako kritéria vývoje stavu lesa a pro zjištění výnosnosti majetku; Ocenění doprovodných účinků lesa (sociálně ekonomické ocenění); Teorie oceňování lesů K oceňování lesních pozemků a porostů je možné přistupovat, dle odborné literatury, několika odlišnými způsoby. Způsob ocenění lesů se nejčastěji odvíjí od účelu ocenění a stavu lesního porostu Základní rozdělení oceňovacích metod Obecně lez rozdělit oceňovací metody na ocenění cenou obvyklou, ocenění nákladovým způsobem, ocenění výnosovým způsobem, ocenění porovnávacím způsobem, ocenění dle jmenovité hodnoty, ocenění dle účetní hodnoty, ocenění dle kurzové hodnoty a ocenění sjednanou cenou. Šišák (1993) dělí metody oceňování lesa na ekonomické a mimoekonomické. Ekonomické metody hodnocení vychází z účasti oceňovaného objektu v hospodářském procesu (např. statek je výsledkem výrobní činnosti), ekonomickém systému (např. tržní prostředí) či společenských sociálně ekonomických podmínkách (např. národní hospodářství). Ekonomické metody se dále dělí na peněžní metody a nepeněžní metody. Peněžní ekonomické metody zahrnují metody hodnocení na základě vstupů výrobních

23 faktorů (spotřeby práce, nákladů) za účelem získání za účelem získání konkrétní produkce a služeb. Tyto metody byly navrženy jak pro hodnocení dřevoprodukční funkce, tak i funkcí mimoprodukčních. Výnosová metoda Tato metoda je založena na principu dosahování zisku jako rozdílu výnosů a nákladů na základě výstupů z hodnocení vytvořených hodnot, podle převážně výnosových kritérií. Oceňování výnosovou metodu je běžný druh odhadu ceny obvyklé (tržní ceny). Hodnota výnosu prezentuje rentabilitu (lesa). Výše výnosu je jednou z charakteristik užitkovosti. Sebera (2009) dělí výnosové metody oceňování lesa na: odvozené pro hospodářský soubor splňující podmínky normálního lesa; odvozené pro hospodářský soubor nesplňující podmínky normálního lesa; hodnoty lesa odvozené; vypočtená pro jednotlivé porosty na základě čisté současné hodnoty. Nákladová metoda Nákladový způsob je u nás nejčastěji používaný, uplatňuje se tedy u většiny nemovitostí. Tímto způsobem je dle Kudrleové (1995) možné vyjádřit pouze hodnotu lesního porostu ve věku 0 až 30 let. Postup výpočtu nákladové hodnoty lesního porostu je založen na součtu všech nákladů vynaložených do tohoto věku, zmenšený o veškeré výnosy, které porost do tohoto věku poskytl. K vypěstování porostu do určitého věku musely být vynaloženy určité náklady: na založení porostu, náklady na správu a podíl z ceny pozemku (půdní renta, kterou vlastní zatím nedostal). Náklady na péči o kultury a mladé porosty se započítávají do správních nákladů. V minulosti byly nákladovým způsobem oceňovány také lesní pozemky. Porovnávací metoda Porovnávací způsob vychází z porovnání s dosaženou cenou stejného nebo obdobného majetku. Při prodeji majetku obdobné charakteru se ceny upravují pomocí tzv. koeficientu prodejnosti. Je uplatňován především při ocenění bytů nebo nebytových prostor odvozením ze zjištěné ceny stavby a je jedním ze základních principů tvorby cenové mapy stavebních pozemků. Porovnání je buď přímé, přímo mezi prodávanými a

24 oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, základní, standardní nemovitost (etalon) a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Tato metoda je vhodná pro opakované použití jednou zpracovaných údajů (Bradáč 2009). Pro tento způsob ocenění je nutné mít dostatečně vysoký počet porovnatelných nemovitostí. Ostatní způsoby ocenění Ocenění dle jmenovité hodnoty vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá. Jedná se především o oceňování finančního majetku (cenné papíry). Ocenění dle účetní hodnoty vychází z předpisů o účetnictví. Ocenění dle kurzové hodnoty vychází z ceny zaznamenané ve stanoveném období na trhu. Ocenění sjednanou cenou respektuje cenu sjednanou při prodeji (Kokoška 1998), je tedy výsledkem jednání prodávajícího a kupujícího. Jedná se o cenu závěrečného okamžiku (Kokoška 2000). Neobvyklá je metoda zbytku. Používá se zpravidla v případech ocenění nemovitosti, která není ve stavu vhodném k používání. Principem je ocenění nemovitosti za fiktivního předpokladu, že je v pořádku, a následném odečtení nákladů na dosažení tohoto použivatelného stavu (Bradáč 2009). Nepeněžní ekonomické hodnocení zahrnuje metody bodového hodnocení, naturální hodnocení, hodnocení priorit a srovnávání (kvalitativní porovnání). Rozeznává se zde: peněžní hodnocení, hodnocení peněžně odhadové, hodnocení peněžně komparativní. Peněžní hodnocení formálně vyjadřuje výsledek hodnocení v penězích, ale tato forma nevyjadřuje ekonomický vklad ani ekonomický přínos objektu. Tato cena vyjadřuje spíše mimoekonomický, sociální význam (např. kulturní, estetický, historický, naučný apod.) a má většinou speciální, přísně účelový charakter, v praxi především sankční (Kupčák 2003). Hodnocení peněžně odhadové zahrnuje metody, jejichž podstatou je tzv. odhadový či odhadově administrativní způsob stanovení účelové ceny. Při její tvorbě hrají značnou roli faktory empirické a subjektivní. Praktickým příkladem takových cen mohou být např. ceny či ceník chráněných druhů živočichů a rostlin (Kupčák 2003). Peněžní hodnocení komparativní metodou je v případě lesa založeno na srovnávání účinků efektů lesa nemateriálního obsahu, tj. mimoekonomické stránky, a obdobných účinků společností vytvořených a provozovaných objektů např. na kulturní zařízení. Srovnávací cena je odvozována od výše nákladů na srovnatelný objekt. Použití

25 peněžně komparativních metod pro oblast hodnocení významu mimoprodukčních funkčních účinků, estetického působení lesa aj. nemateriálních užitných hodnot a jejich porovnání s hodnotou materiální produkce je problematicky imanentní ekonomickému obsahu (Kupčák 2003). Mimoekonomické nepeněžní hodnocení (expertní) kvantifikuje význam mimoekonomických, v daném smyslu většinou sociálních stránek objektu v nepeněžní formě. V úvahu přicházejí různé postupy tzv. preferenčního hodnocení: stanovení sociálních priorit, bonifikace, bodové hodnocení, kardinální či ordinální hodnocení atd. Preference významu funkcí lesa, jejich užitečnosti, nejsou v jednotlivých přístupech metodicky příliš variabilní, ale značně různorodá je jejich konkrétní aplikace, výběr a rozsah charakteristik a kritérií významu té které funkce užitné hodnoty lesa pro společnost (Kupčák 2003) Oceňování na základě nejvyššího čistého výnosu Při oceňování lesního majetku se vychází ze dvou základních oceňovacích metod: buď se oceňuje zvlášť lesní porost a zvlášť lesní půda (tzv. škola rentability), nebo je předmětem ocenění les jako celek (tzv. škola produktivity). Škola produktivity (Škola nejvyššího čistého výnosu z lesa) Tato metoda byla používána do r Předmětem ocenění je les, který je chápán jako komplex a hospodaření v něm jako průběžná činnosti. Lesník začal hospodařit přímo v lese a stále v něm hospodaří. V tomto ohledu je zásadní rozdíl od zemědělské výroby, kde se každoročně hospodaří na neosetém poli. Snahou je udržení maximálního přírůstu a trvalé hodnoty lesa. Jsou aplikovány dlouhé doby obmýtí, může docházet k odkládání těžeb již zralých porostů, výnosy z lesa mají trvalý a vyrovnaný charakter, kapitál uložený v lese se výrazně nezúročuje, zároveň není požadována nízká úroková míra. Tato metoda je aplikovatelná u větších lesních majetků, které mají normální rozdělením porostů, aplikují maloplošnou formu pasečného hospodaření, případně výběrný hospodářský způsob. Způsob výpočtu čistého ročního výnosu z lesa vychází z předpokladu, že věkové třídy jsou rovnoměrně zastoupeny (tzv. normální rozdělení věkových tříd). Je zde také

26 používán pojem hospodářská skupina, kterou definuje Korf (1955) jako část hospodářského celku, jež je tvořena porostními soubory stejného hospodářského tvaru, stejným hospodářským způsobem, se stejnou dobou obmýtí a stejným hospodářským určením. Matějíček, Skoblík (1993) uvádí, že hospodářská skupina spolu nemusí přímo souviset, ale měly by mít jednotnou dobu obmýtí. Při tvorbě hospodářské skupiny se rovněž přihlíží k dřevinné skladbě a dopravním poměrům. r = Au + D ( c + u v) / max r čistý roční výnos z lesa, vypočítaný a sečtený; Au hodnota mýtních těžeb (těžeb porostů ve věku u) po odečtení těžebních nákladů; ΣD hodnota probírek po odečtení těžebních nákladů; c náklady na zalesnění, respektive náklady na zajištěné kultury; v průměrné roční správní náklady, vztažené na poměrnou plošnou jednotku, která vychází z velikosti NHS; u doba obmýtí jednotlivých dřevin v NHS (Zdroj : Matějíček, Skoblík 1993) Doba obmýtí, v níž je čistý výnos z lesa v maximu, odpovídá době obmýtí nejvyššího čistého výnosu z lesa (Matějíček, Skoblík 1993). Korf (1954) definuje dobu obmýtí jako dobu nejvyššího ryzího lesního výnosu odpovídající věkové hranici, v níž součet příjmů z hospodářské skupiny (peněžně vyjádřená těžba mýtní a všechny těžby předmýtní), snížený o součet všech vydání v hospodářské skupině (výlohy zalesňovací a výlohy správní) je v maximu. Následujícím vzorcem je možné vyjádřit důchodovou hodnotu (WR) normálního lesa. Tento vzorec se vztahuje k lesu jako celku, tedy jak lesnímu pozemku, tak k porostu lesních dřevin. WR = r 0,0 p r roční čistý výnos z lesa; p úroková míra; WR důchodová hodnota normálního lesa (Zdroj : Matějíček, Skoblík 1993) Škola rentability (Škola nejvyššího čistého výnosu z půdy) Předmětem ocenění není les jako celek, ale zvlášť se oceňuje půda a zvlášť se oceňuje lesní porost. Půda je chápána jako předmět investice. Lesník začal hospodařit pouze na lesní půdě (na holině), bez lesního porostu. Princip lesnického hospodaření se blíží zemědělskému. Tato metoda používá princip tzv. finančního obmýtí, jehož podstatou je

27 Faustmannův vzorec. Faustmannův vzorec vypočítává očekávanou hodnotu lesní půdy. Lesní porosty se musí vlastníkům vyplácet tzn., že cílem je, aby kapitál vložený do lesa dosahoval přiměřeného zhodnocení (úroků). Jsou zaváděny krátké doby obmýtí, nedochází k předržování porostů, které již dosáhly hospodářské zralosti, principiálně není zaručena trvalost a vyrovnanost výnosů. Návratnost v podobě renty může majitel lesa očekávat až v době obmýtí. Použití této metody zpravidla vede k vzniku monokultur, především smrku a borovice, snížení biodiverzity, porosty se stávají méně stabilními.tato metoda je vhodná při zalesňování zemědělské půdy, naopak jej nelze použít pro výběrný hospodářský způsob. Půdní renta je spočtena na základě Faustmanova vzorce za celé obmýtí, je zde použito složité úrokování, které je v maximu.tento vzorec byl odvozen pro pasečné hospodářství, u něhož je renta periodická. K R 1,0 p 1 = u K kapitálová hodnota lesní půdy; R periodická renta, sestává z prolongovaných položek příjmových zmenšených o zúročené položky výdajové; p úrokovací %; u doba obmýtí (Zdroj : Matějíček, Skoblík 1993) R = Au + Da *1,0 p u a + K c *1,0 p u u v * (1,0 p 0,0 p 1) c náklady na zajištěnou kulturu, Au výnosy z mýtní těžby, Da výnos z probírek, v všechny roční podnikové náklady s výjimkou přímých těžebních nákladů, kulturních nákladů a nákladů na péči o kultury, u doba obmýtí, a doba provedení probírek, p úrokovací % (Zdroj : Matějíček, Skoblík 1993) Roční renta: Pokud je r v maximu, jedná se o dobu obmýtí finanční. r = Bu * 0, 0 p Bu očekávaná hodnota lesní půdy, p úrokovací % (Zdroj : Matějíček, Skoblík 1993)

28 Oceňování lesního porostu Je jasné, že hodnota (cena) lesního porostu se zvyšuje s věkem, dokud ještě převažuje hodnotový přírůst a nedochází ke snižování kvality dřevní hmoty. Hodnotu lesního porostu je teoreticky možné určit na základě dvou zákonitostí: ze současného výnosu (příjem v případě prodeje lesního porostu) nebo budoucího přijmu (hodnota, kterou lesní porost v budoucnosti přinese). Dlouhé období, které leží mezi vynakládáním nákladů (obnova nebo zalesnění porostu) a příjmem výnosů (mýtní výtěž) při hospodaření, vede k poměrně velké míře nejistoty. Během několika desetiletí až století je možné, že se zásadně změní podmínky užitkovosti jednotlivých sortimentů určitých dřevin. Tudíž se vždy jedná spíše o odhad budoucích výnosů. Tržní hodnota porostu Použití tohoto způsobu odhadu je v ČR v současnosti omezeno nedostatkem spolehlivých informací různost porostů je příliš velká, tržních případů je k dispozici poměrně málo. Přesto by znalec měl brát v úvahu úroveň aktuálních sjednávaných tržních cen jako významný druh korekčního faktoru při aplikaci jiných metod (Sebera 2009; Multimediální inovace výuky oceňování lesa). Je však třeba brát v potaz, že tento způsob zjišťování hodnoty lesa je v zahraničí hojně používán. Tržní hodnota porostu může také sloužit k ověření správností stanovení výše ceny lesa, při vypracování znaleckého posudku. Hodnota mýtní výtěže Tuto metodu je možné použít pro lesní porosty ve věku o dvacet let mladších než je doba obmýtí a porosty starší. Většinou je aplikována při těžbě porostu, ale rovněž může být uplatněna na ještě stojící porost (pomocí sortimentačních tabulek). Pokud oceňujeme porost při těžbě, tak se zájmový porost nejprve pokácí a vydruhuje se snahou o maximální výtěžnost. Následně s ohledem na cenu dřeva a uzavřené smlouvy určíme hodnotu dřevní hmoty. Tuto hodnotu snížíme o náklady na těžbu, přibližování a případně i na odvoz. Nyní dostáváme hodnotu lesního porostu. Jestliže oceňujeme stojící porost, musí být zjištěno množství dřeva v m 3, což je možné zjistit průměrkováním na plno, relaskopováním, metodou zkusných ploch, zpřesněním

29 údajů z LHP, případně odhadem. Následně musí být objem dřeva rozdělen do jednotlivých sortimentů, k tomuto účelu je používáno sortimentačních tabulek doplněných přímým pozorování a zjištěním stavu. Jednotlivým sortimentům přiřadíme cenu v místě a čase obvyklou, s ohledem na obchody realizované v minulosti. Další postup je stejný jako při oceňování lesního porostu při těžbě. Nákladová hodnota porostu Tato metoda je vhodná pro porosty do věku let v závislosti na stavu lesního porostu, vytvořena a zavedena do praxe byla Faustmanem. Všechny vzniklé náklady (např. založení a ochrana porostu) a výnosy (např. prodej vánočních stromků) jsou úročeny od svého vzniku až do doby ocenění. HKm = (B + V)*(1,0p m - 1) + c i *1,0 p m i - Nj*1,0p m- j Da *1,0p m-a HK m nákladová hodnota porostu, V kapitál správních nákladů (včetně daní), m věk porostu v době oceňování (max let), i věk porostu, kdy byly vynakládány náklady na dosažení zajištěné kultury, N j případné vedlejší výnosy, j okamžik vzniku vedlejších výnosů, D a výnosy z probírek pokud byly realizovány, a okamžik realizace probírek, c náklady na zajištěnou kultůru, p úroková míra (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Očekávaná hodnota porostu Tato metoda byla vytvořena Oetzlem. Je určena pro lesní porosty ve stáří 40 let až doby obmýtí snížené o 20 let. Může však být použita až do doby obmýtí. Jak uvádí Matějíček Skoblík (1993), očekávaná hodnota porostu se počítá jakou současná hodnota rozdílu budoucích (očekávaných) čistých výnosů a nákladů, prolongovaných od okamžiku jejich vzniku do doby obmýtí. Čím mladší je porost, tím více v tomto vzorci působí prolongace a diskontace. HE m = Au + Dn * 1,0 p u n ( B + V ) * (1,0 p 1,0 p u m u m 1) HE m očekávaná hodnota porostu, Dn hodnota jednotlivých probírek, jak jsou realizovány, B hodnota půdy, V kapitál správních nákladů, u obmýtí, m věk porostu v okamžiku ocenění, n věk porostu v okamžiku realizace probírky, p úroková míra (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993)

30 Věkové hodnotové křivky a faktory Věkovou hodnotovou křivku dostaneme, pokud hodnoty lesních porostů určených dle hodnoty mýtní výtěže, očekávané hodnoty porostu nebo nákladové hodnoty porostu, vyrovnáme. Tato křivka začíná náklady na zajištěnou kulturu a končí mýtní hodnotou porostu. V minulosti tvořily věkové hodnotové křivky a faktory (VHF) základ oceňování porostů v Německu a Rakousku. Cenu lesa vyjádřená pomocí VHF vychází z indexů vypočítaných na základě několika vzorců. Vývoj věkových hodnotových faktorů Na systému věkových hodnotových faktorů je v současnosti založeno zjišťování úřední ceny lesních porostů, tudíž jejich vývoj je z hlediska vývoje oceňování lesů důležitý. Vývoj věkových hodnotových faktorů započal v 19. století. Nejprve Faustmann zveřejnil vzorec výpočtu porostní nákladové hodnoty (1846) a následně výpočet výnosové hodnot půdy jako základní hodnotu při výpočtu nepřetržité renty (1849). Oetzel v r publikoval výpočet očekávané hodnoty porost, přičemž vycházel z budoucích příjmů snížených o půdní rentu. Jak uvádí Matějíček, Skoblík (1993) Glaser při tvorbě vzorců vychází z předpokladu, že přesnější výsledky než exaktní vzorce poskytne přibližné určování hodnoty porostu, tudíž došlo k usnadnění jejího výpočtu. Pro určení hodnoty porostů v nižším věku než je obmýtí lze uvést následují vzorce: A Ax = u * x f = x / u u Ax hodnota porostu ve věku x, Au hodnota mýtní těžby (po odečtení výrobních nákladů) ve věku u, x věk konkrétního porostu, u doba obmýtí (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Věkový hodnotový faktor odvozený z těchto vzorců byl v praxi nepoužitelný. Martiniet zveřejnil vzorec výpočtu, do něhož byly zahrnuty i příjmy z jiných než mýtních těžeb. Tento vzorec byl pozměněn Glaserem do následující podoby:

31 A x = A a + D n a * x 2 a 2 Ax hodnota porostu ve věku x, Au hodnota mýtní těžby (po odečtení výrobních nákladů) ve věku u, x věk konkrétního porostu, u doba obmýtí, Aa hodnota porostu ve věku a, kdy je možné první zhodnocení nebo schopnost vytvoření reálné tržní ceny, Dn hodnota jednotlivé probírky. (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Glaser odmítl orientaci na finanční obmýtí a upravil Martineitův vzorec tak, že ve věku, kdy je možné první zhodnocení nebo schopnost vytvoření reálné tržní ceny, se použije hodnota porostu ve výši rovné mýtní hodnotě s tím, že v době založení kultury je porostní hodnota rovna zalesňovacím (kulturním) nákladům. Hodnota mladého porostu se vypočte dle následujícího vzorce (Matějíček, Skoblík 1993). 2 i H i = ( H a c) * + c 2 a i f = a 2 2 Hi hodnota porostu ve věku i, c náklady na zajištěnou kulturu, Ha hodnota porostu ve věku a, kdy je možné první zhodnocení nebo schopnost vytvoření reálné tržní ceny (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Věková hodnotová křivka mezi úrovní zalesňovacích nákladů a první těžební hodnotou má pak progresivně stoupající průběh. Principiálně stejný je výpočet výše věkových hodnotových faktorů uvádí Wald 77 (německá směrnice o oceňování lesa). Tato metoda navazuje dále také na metodu někdejší vojenské lesní správy z let Porostní hodnoty mezi náklady na kulturu a mýtní hodnotou porostu byly vyjadřovány jako podíl této mýtní hodnoty. Z nákladových nebo očekávaných hodnot porostu zjištěných byly konstruovány věkové hodnotové křivky. Věkové hodnotové křivky byly konstruovány zvlášť pro každou skupinu dřevin a jejich bonitu. Z nich byly odvozeny relativní podíly mýtních hodnot (Matějíček, Skoblík 1993). H = A * a u f a Ha hodnota porostu ve věku a, Au hodnota mýtního porostu, fa věkový hodnotový faktor pro porost ve věku a (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Metoda věkových hodnotových faktorů vojenské lesní správy byla převzata říšským lesním úřadem do směrnice pro oceňování válečných škod v lesním

32 hospodářství a do směrnice oceňování lesů s tím, že faktor byl nahrazen empirickými číselnými hodnotami. Hodnotový faktor W ve vzorci pro porostní hodnotu nebyl tedy odvozen na základě vypočítaných, ale na empiricky odvozených porostních hodnot (Matějíček, Skoblík 1993). BW = /( A c) * W + c / * B u o BW hodnota porostu, Au hodnota porostu při dosažení doby obmýtí u, c zalesňovací náklady ve smyslu oceňování lesa, W věkový hodnotový faktor, B o zkamenění konkrétního porostu. (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Spolkové směrnice z roku 1953 a jejich znění z roku 1959 také navazují na metodu někdejší vojenské lesní správy, ale věkové hodnotové faktory byly odvozovány z vyrovnaných základních porostních hodnotových křivek. Pro určité základní hodnoty (mýtní hodnota porostu, náklady na zajištěnou kulturu, správní náklady, hodnota půdy, doba obmýtí) byly metodou interních úrokových měr vypočteny nákladové a očekávané hodnoty porostů pro jednotlivé skupiny dřevin a jejich bonity. Ve znění oceňovacích předpisů v lesním hospodářství z roku 1963 nedošlo k žádné metodické změně. Celkově lze spolkové směrnice z let 1953, 1959 a 1963 charakterizovat následujícím vzorcem (Matějíček, Skoblík 1993). H a = Au * f * w Ha hodnota porostu ve věku a, Au hodnota mýtního porostu, f věkový hodnotový faktor ve smyslu uvedených směrnic, w zkamenění konkrétního porostu (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Ve směrnicích Wald 77 byl použit vzorec Glaser blumeho v následující podobě. H = [( A c) * f + c] * B a u o Ha hodnota porostu ve věku a, Au hodnota mýtního porostu, c náklady na zajištěnou kulturu, B o zkamenění, f = Ha c věkový hodnotový faktoru pro věk a Au c (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Pro takto odvozené věkové hodnotové faktory je rozhodující metodika stanovení modelové porostní hodnoty a je důležitá znalost cenové a nákladové báze. Není li možné se opřít o evidenci kupních cen, mohou být porostní hodnoty stanoveny

33 pomocně podle klasických metod oceňování lesa buď jako nákladové nebo očekávané porostní hodnoty. Tyto hodnoty jsou při použití vnitřní úrokové míry v určitém časovém okamžiku (věku porostu) identické (Matějíček, Skoblík 1993). Věkové hodnotové faktory dle Sagla Sagl vypočítal nové hodnotové faktory s použitím novelizovaných hodnot pro náklady na kultury, pro hodnotu půdy a pro správní náklady. Odvození věkových hodnotových faktorů vychází z věkových hodnotových křivek, které byly zjištěny pomocí výpočetní techniky pro dřeviny smrk, modřín, borovice a buk podle výnosových tabulek, a sice pro mýtní výnosy redukované o těžební náklady, tři úrovně zalesňovacích náklad, tři úrovně hodnoty půdy pro každou bonitu a dřevinu a rovněž tři úrovně správních nákladů podle bonit a dřevin stejně tak pro vícero dob obmýtních. Jako úroková míra bylo použito efektivní úrokové míry odpovídajících hospodářských skupin. Vlastní věkový hodnotový faktor je poměr modelové hodnoty k mýtnímu modelovému výnosu (výnosu mýtní těžby) v dané době obmýtí (Matějíček, Skoblík 1993). W i f i = Wi Au * f i * b * a Au = A = M Q u u * Wi hodnota porostu ve věku i, Au mýtní výnos ve věku obmýtí, Mu objem mýtní těžby v m3, Q kvalitativní číslice, P průměrná cena dříví na 1 m 3 hmoty odměrné, K výrobní náklady na 1 m3, fi věkový hodnotový faktor pro věk i, b stupeň zkamenění prostu, a zastoupení porostu (Zdroj: Matějíček, Skoblík 1993) Hodnota lesního porostu se vypočte jako součet hodnot jednotlivých dřevin. Při výpočtu hodnoty dřeviny jsou použity následující veličiny: zastoupení, věkový stupeň, zakmenění, bonitu, dobu obmýtní, kvalitativní číslici, stupeň nákladů na zalesňování. Je možná interpolace mezi bonitami, kvalitativními číslicemi, věkem a náklady na zalesňování. Tím je dána poměrně značná flexibilita výpočtu. Uvedená Saglova metoda věkových hodnotových faktorů prakticky zohledňuje dřevinu, bonitu, obmýtí, stupeň zkamenění, místní kulturní náklady, místní hodnotu půdy, místní kapitál správních nákladů, místní mýtní výnos na 1 ha a kvalitativní číslici. Použití věkových hodnotových faktorů při oceňování lesa je v Rakousku vymezeno platnou legislativou (Matějíček Skoblík 1993)

34 Oceňování lesní půdy V průběhu minulých 200 let bylo vytvořeno několik metod ocenění lesního pozemku. V pojetí české legislativy se jedná o porostní půdu. Tato kapitola uvádí základní přehled používaných metod a vzorců. Hodnota lesní půdy, odvozená na základě porovnání s tržní cenou Jde o způsob odvození hodnoty lesní půdy, který je dnes v Evropě nejpoužívanější. Při stanovení hodnoty lení půdy se v Rakousku i Německu vychází z databanky uskutečněných prodejů lesních a zemědělských pozemků. Autorizovaný odhadce má přístup k databázi uskutečněných prodejů a při nich dosažených cen. Porovnáním aktuálních realizovaných cen obdobných pozemků s vlastnostmi prodávaného pozemku stanoví hodnotu konkrétního odhadovaného pozemku. Porovnávání srovnatelných cen by mělo vycházet alespoň z 15 aktuálně realizovaných cen (Sebera 2004). Matějíček, Skoblík (1993) uvádějí, že použití srovnávacího postupu je nesporné, ale vyžaduje dostatečný počet bezprostředně srovnatelných případů. Srovnatelnost je dána co největší shodou polohy, velikosti, zpřístupnění, utváření povrchu, pořizovací hodnoty půdy a výnosové schopnosti. Pro určitou oblast je nutné mít dostatečný počet obchodních případů. Také kupní ceny lesa, získané z pozemkové knihy resp. ze sbírky listin jsou skoro vždy celkové ceny (půdy a porost). Dodatečné rozdělení vytvořením rozdílu vede často k nereálným výsledkům, což od tohoto postupu zrazuje. Údaje v listinách podléhají také fiskálním vlivům. Proto se např. v Německu používá metoda nepřímého cenového srovnání. Pro účely srovnání se přitom používají ceny dostatečně podobných případů hodnot lesní půdy, které se mohou časově dále zpětně extrapolovat, které přesahují bezprostřední tržní region a ceny zemědělských pozemků. Lesní půda může být oceněna jen uvnitř tohoto rámce a to se zřetelem na existující relace a rozdíly. V podmínkách ČR je tento postup zatím nepoužitelný z důvodu neexistující databáze cen. Při koupi lesa hodnota půdy ustupuje do pozadí, hlavní zájem se soustřeďuje obvykle na porost. Pokud se tato koupě uskutečňuje za účelem arondace nebo zpřístupnění stávajících pozemků kupce, pak smluvená cena nemusí vyjadřovat výnosovou hodnotu pozemku, ale spíše subjektivní pocity a úvahy (Sebera 2004)

35 Hodnota lesní půdy odvozená na základě porovnání s cenami zemědělské půdy Prodejní hodnota zemědělských pozemku bývala do r často vyšší než hodnota výnosová i poměrně malý pozemek měl pro zásobování rodiny značný význam. Především u drobných vlastníků zemědělské půdy byl výnos zdánlivě vyšším, poněvadž tito si vlastní práci do nákladů nepočítali. V lesním hospodářství však malý pozemek nikoho neuživí a nákup takovéhoto pozemku byl chápán spíše jako doplněk k zemědělském hospodaření. Z vývoje zatlačování lesů na pozemky horší, v zemědělství často nevyužitelné, vychází úvaha, že hodnota lesní půdy by měla být nižší než hodnota zemědělské půdy. Někteří odhadci tuto skutečnost vyjadřovali tak, že hodnota lesních pozemků se rovná polovině hodnoty luk horší jakosti. Známý je rovněž často citovaný poměr mezi hodnotou orné půdy, pastvin a lesní půdy 3 : 2 : 1. V některých učebnicích se udává, že hodnota lesní půdy je 1/3 až 2/3 hodnoty zemědělských pozemků horší jakosti (Sebera 2004). Zatímco hodnota zemědělských pozemků je více než úrodností ovlivněna polohou, u lesních pozemků není tento vliv tak významný a vlastní hospodaření v lese je často bezprostřední blízkosti větších aglomerací spíše ztíženo. Případná kalkulace s odnětím lesa z PUPFL je komplikovaná nejen poplatkem za odnětí, ale i poměrně zásadovým přístupem orgánů státní správy a konečně i postojem ekologických aktivit (Sebera 2004). Hodnota lesní půdy odvozená z očekávaného výnosu Tato metoda vychází z teorie školy čistého výnosu z půdy. Hodnota půdy se rovná kapitalizované věčně periodické rentě. Tato periodická renta (výnos) se skládá z úročených příjmů zmenšených o úročené výdaje k době obmýtí (Kudrleová 1995). Matějíček, Skoblík (1993) definuje výnosovou hodnotu půdy jako kapitalizovaný čistý výnos lesní půdy. Výpočet probíhá v klasickém oceňování lesa podle tzv. Faustmannova vzorce jako počáteční hodnota věčné, periodické, polhůtní půdní renty. Hodnota lesní půdy se vypočte dle Faustmannova vzorce (viz kapitola ). Uvedený vzorec lze interpretovat také tak, že při stanovené úrokové míře nám lesní půda přináší periodickou rentu (Kudrleová 1995). Jako základ pro výpočet uvažujeme lesní půdy bez lesního prostu, kde nám obnovením porostu vzniknou tzv. kulturní náklady. Po celou dobu existence porostu se veškeré náklady (např. ochrana porostu) a

36 výnosy (např. probírky) prolongují od data vzniku do doby obmýtí. Po celou dobu samozřejmě vznikají náklady na správu daného lesního pozemku. Hodnota půdy dle Gofmana Vychází z periodické renty a tedy z následujícího vzorce: R G B = u a R V N 1,0 p 1 G = RG čistý výnos za dobu obmýtí zjištěný jako rozdíl hrubých výnosů a nákladů za toto období bez použití faktoru času, V výnosy, N náklady, p úroková míra, u obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) Úroková míra hraje v tomto vzorci důležitou roli, protože v závislosti na ní velmi rychle klesá hodnota kapitalizačního činitele pod 1 a tím se hodnota půdy snižuje (Matějíček, Skoblík 1993). Hodnota půdy dle metody Net Prezent Valu (NPV) Metoda čisté současné hodnoty se používá k rozhodování o investičních záměrech. Při výpočtu se vychází z kapitalizace periodické renty. Tato renta se vypočte jako čistý příjem za obmýtí (rozdíl mezi očekávanými výnosy a náklady diskontovanými k počátku obmýtí), prolongovaný do okamžiku obmýtí. Čistá současná hodnota musí být kladná (Kudrleová 1995). Čistá současná hodnota je jedno z nejrozšířenějších a nejpoužívanějších kritérií pro rozhodování při vyhodnocování efektivnosti investic. Finanční teorie chápe investici jako vynaložení zdrojů za účelem získání užitků, které jsou očekávány v delším budoucím období. Ideální investice, která má vysokou výnosovost, je obvykle i vysoce riskantní, málo riskantní a likvidní investice je zase málo výnosná. Všeobecně platí, že investor se vzdá svého současného důchodu (renty, úroků apod.) za příslib budoucího důchodu s cílem dosáhnout zisku. Podstatou hodnocení investic je proto porovnávání vynaloženého kapitálu s výnosy, které investice přinese. Jde vlastně o rozpočtování jednorázových (investičních) nákladů a ročních výnosů za období životnosti investice. Při hodnocení investice je nutné brát také v úvahu inflaci, jež je typickým jevem tržní ekonomiky. Inflace v průběhu doby zvyšuje náklady na výrobní

37 činitele a snižuje hodnotu budoucích výnosů. V úrokové míře, kterou používáme při výpočtu současné hodnoty, je míra inflace započítána. Samozřejmě při hodnocení investice je nutné uvažovat také s vlivem rizika. V posledních letech se v důsledku narůstajících negativních vlivů působících na les (imisní škody, škody zvěří a hmyzem atd.) riziko několikanásobně zvětšilo, a tím i nejistota dosažení očekávané produkce době obmýtní. Investiční riziko je tedy spojeno s pravděpodobností budoucích výnosů. Výpočet čisté současné hodnoty peněžního toku provádíme porovnáváním nákladů a výnosů tak, že tok peněz je zúčtován určitým způsobem ke stejnému časovému okamžiku, tj. k dnešnímu dni (Matějíček, Skoblík 1993). Nákladová hodnota pozemku Tento způsob výpočtu se v současné době už nepoužívá. Jejím autorem je G. Hayer. Použití tohoto postupu se doporučuje v případech, kdy majitel musí prodat pozemek, na kterém nestačil založit trvalý porost. Vychází z toho, že by majitel měl mít při prodeji uhrazeny veškeré náklady spojené s pořízením pozemku a jeho udržováním na určité úrovni. Veškeré vložené náklady se tedy prolongují k době prodeje a takto se zjistí nejnižší cena, za kterou může majitel pozemek prodat bez ztráty. Úroková míra odpovídá běžné úrokové míře (Kudrleová 1995). Hodnota půdy, odvozená z důchodové hodnoty lesa Škola čistého výnosu z lesa ve své původní podobě odmítala jakékoliv hodnocení půdy a trvala na neodlučitelnosti půdy a porostů. Praktické důvody si však vynutily hledání metod vyčíslení hodnoty půdy. Tato škola uznávala platnost Faustmannova vzorce pro případy tzv. občasného hospodářství, ale popírala jeho platnost pro případy trvalého ročního výnosu. V krajním případě lze hodnotu lesní půdy vyčíslit pouze jako rozdíl mezi hodnotou lesa a hodnotu normální zásoby lesní porostu. K odvození hodnoty půdy byly následně použity důchodové hodnoty lesa. Těchto metod bylo vypracováno několik, přičemž budou zmíněny pouze nejznámější z nich (Kudrleová 1995)

38 a) Výpočet dle Martineita Tento vzorec kalkuluje s faktem, že 50 % z výnosů z lesa připadá na lesní půdu. Výše úrokové míry byla určena na 3,5 %. Při výpočtu výnosů (čistých) z lesa bylo kalkulováno s finančním obmýtím. 1 B = W * = 2 r 0,0 p 1 * 2 W hodnota lesa, r čistý roční výnos, p úroková míra (Zdroj : Kudrleová 1995) b) Výpočet dle Bauera Hodnota pozemku je diskontovanou hodnotou ročního důchodu k polovině obmýtí (Kudrleová 1995). B = r 0,0 p 1 * 1,0 u p / 2 p úroková míra, r čistý roční výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) c) Výpočet dle Freye Při výpočtu čistého ryzího výnosu nejsou odečteny náklady na obnovu lesního porostu a náklady na správu majetku (mají být hrazeny z vedlejších příjmů). Jestliže úroková míra přesáhne 200/u, bude hodnota lesní půdy záporná. B u = r u 100 u * p 2 r čistý roční výnos, p úroková míra, r u čistý roční výnos v době obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) d) Výpočet dle Šrogla Autor vycházel ze situace, kdy les byl z nějakých důvodů zničen a bylo nutné jej uvést do normálního stavu. K tomu je třeba celé obmýtí. Roční renta, která pak bude dosažena, je prolongovanou hodnotou lesní půdy. Diskontováním obdržíme současnou

39 hodnotu půdy. Šrogl počítal s úrokovou mírou p = 3 %. Jeho metoda se v praxi neuplatnila, protože výsledná hodnota pozemku byla velmi nízká (Kudrleová 1995). B = r 0,0 p * 1 1,0 p u p úroková míra, r čistý roční výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) e) Výpočet dle Schiffella Tento vzorec byl založen na praktických zkušenostech autora. Při určení hodnoty koeficientů (a=36, b=35) bylo počítáno s dřevinou smrk na průměrném stanovišti. r a B = * 0,0 p u + b p úroková míra, r čistý roční výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) f) Výpočet dle Riebela Tento vzorec byl používán pro porovnání ceny zemědělské a lesní půdy, přičemž v praxi dosahoval poměrně přesných výsledků. Jak uvádí Kudrleová (1995), výhoda tohoto vzorce spočívá v tom, že není nutné uvažovat s úrokovou mírou. u B = r * r čistý roční výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) g) Výpočet dle Honlingera Tento vzorec je upravenou variantou vzorce Faustmannova a byl vyvinut pro potřeby stálého hospodaření, ne pro hospodaření periodické. Výše úrokové míry byla stanovena na 3 %. Honlingerův vzorec se v praxi nerozšířil, protože byl zkonstruován na chybných teoriích

40 a B r = u 1,0 p 1 p úroková míra, r čistý roční výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) h) Výpočet dle Glasera Glaserův vzorec byl vystavěn na praktických zkušenostech a jeho výsledky byly v praxi použitelné. B = R * 500 až u R periodický výnos, u doba obmýtí (Zdroj : Kudrleová 1995) Oceňování lesních pozemků jako podíl z hodnoty lesa V odborné literatuře je možné najít hodnotu lesního pozemku odvozenou z hodnoty lesa. Podíl hodnoty lesního pozemku a lesního porostu na ceně lese se v průběhu dospívání porostu mění. Podíl hodnoty lesního pozemku činí % z celkové hodnoty lesa, pokud se jedná o porosty mýtně zralé. Jak uvádí Sebera (2009), dle zkušeností z Německa má lesní pozemek hodnotu 1/12 mýtní hodnoty porostu (nikoliv lesa). Podíl hodnoty lesního pozemku na hodnotě lesa se liší dle jednotlivých autorů, kteří se touto problematikou zabývali Výše úrokové míry Při výpočtu ceny lesa se kalkuluje s velmi dlouhou výrobní dobou (100 a více let), úroková míra je jeden z nástrojů, pomocí kterého se snažíme určit hodnotu lesa v budoucnu. Úroková míra se snaží podchytit faktor času při určování ceny lesa. Jedná se o procentické vyjádření úroku z konkrétní hodnoty (jistiny) majetku. Jak uvádí Tutka (2003), úroková míra v lesním hospodářství se pohybuje do výše 4 %, což odpovídá bezpečně uloženému kapitálu (např. dluhopisy). Dle Burketa

41 (1924) mají mít vyšší úrokovou mírů porosty s delším obmýtím, naopak pro jehličnaté porosty navrhuje nižší úrokovou míru. Dříve byla v Německu stanovena úroková míra v LH na 3 %. Matějíček, Skoblík (1993) navrhují odvození úrokové sazby pro výpočet výnosové hodnoty lesa odvodit jako hospodářské úrokové míry (požadované zúročení nebo odhadnuté průměrné očekávané úroky v odvětví) z úroků obvyklých v oblasti. Znalec musí vždy deklarovanou úrokovou míru zdůvodnit a podložit. V minulosti byla v lesnictví používána tzv. lesní úroková míra. Obecně by měla úroková míra odpovídat rizikovosti vkladu. Tedy porosty, u nichž hrozí vyšší riziko ztráty vloženého kapitálu, by měla být i přiměřeně zvednuta úroková míra. Dle lesního zákona č. 289/1995 Sb., je úroková míra při trvalém odnětí rovna 2 %. V zahraničí se úroková míra pro lesní hospodářství uvádí i 1 %. Kudrleová (1995) uvádí úrokovou míru pro ČR 1,5 %, zároveň upozorňuje na fakt, že úroková míra se může v rámci republiky lišit v závislosti na výrobních podmínkách (zastoupení dřevin, stanoviště, obmýtí) Oceňování lesů u podniku LČR s. p. Vzhledem k tomu že podnik LČR s. p. je největším správcem lesního majetku v ČR je nutné je nutné zmínit metody, jež jsou tímto podnikem používány k oceňování lesů. Od roku 2004 používají LČR pro odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) lesů vlastní metodiku, která je součástí vnitřních předpisů podniku. Metodika obsahuje tzv. koeficienty tržní hodnoty vycházející z průměrné bonity (RVB) a středního plošného věku daného lesního majetku, jejichž vynásobením s celkovou úřední cenou daného lesního majetku ( 35 až 37 platné oceňovací vyhlášky) dostaneme neupravené tržní hodnoty (obvyklé ceny). Tyto jsou ještě upravovány s ohledem na velikost majetku, průměrné zakmenění lesních porostů a zastoupení listnatých dřevin. Metodika není jedinou používanou metodou u LČR. Její význam je především kontrolní, tj. slouží jako jeden z podkladů pro stanovení kupní ceny lesa, tedy k porovnávání s tržními hodnotami (obvyklými cenami) lesů stanovenými ve znaleckých posudcích a následnému rozhodnutí o výši kupní ceny

42 Oceňování škod na lese Oceňování škod vzniklých na lesních porostech a lesních pozemcích je nedílnou součástí oceňování lesů. Při protiprávním chování, při kterém vznikla škoda, vzniká rovněž povinnost k náhradě škody. Mezi škodou a protiprávním jednáním musí existovat souvislost. Pokud vznikla škoda na majetku, tedy i nemovitostech (např. les), je hrazena celá výše škody. Takto definuje občanský zákoník č. 40/1964 Sb. nárok na náhradu vzniklé škody. V českém právním řádu upravuje problematiku škod vzniklých na lese vyhláška č. 55/1999 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na lesích. Důležitým podkladem pro výpočet škody vzniklé na lese je lesní hospodářský plán nebo lesní hospodářská osnova, odkud se pro účely ocenění přebírají: údaje o souborech lesních typů, zastoupení dřevin, obmýtí, věk, bonita a zkamenění. Takto zjištěné údaje se upraví dle skutečnosti. Ve smyslu vyhlášky č. 55/1999 Sb. lze škody rozdělit na: na lesním pozemku, na lesním porostu a škody z mimořádných a nákladově náročnějších opatřeních při hospodaření v lesích. Celková škoda vzniklá na lese je tvořena součtem všech evidovaných škod. Mezi škody na lesním pozemku je zahrnuta škoda z trvalého odnětí nebo trvalého omezení plnění produkční funkce, škoda z dočasného odnětí nebo dočasného plnění produkční funkce, škoda z trvalého poškození plnění produkční funkce a škoda z dočasného poškození plnění produkční funkce. Škoda na lesním porostu zahrnuje škodu z předčasného smýcení porostu, škodu ze zničení lesního porostu (obr. 1), škodu ze snížení přírůstu lesního porostu, škodu ze snížení kvality lesního porostu, škodu na porostech lesa hospodářského způsobu výběrného a škodu způsobenou krádeží dřevní hmoty. Speciální kapitolou z hlediska vymáhání a oceňování škod vzniklých na lese jsou škody způsobené zvěří. Za škodu způsobenou volně žijící zvěří odpovídá uživatel honitby, který v dané lokalitě myslivecky hospodaří. Jestliže je uživatelem honitby myslivecké sdružení, odpovídají za úhradu škody všichni členové sdružení rukou společnou a nerozdílnou. Dle zákona o myslivosti č. 449/2001 Sb. nejsou hrazeny škody na lesních porostech chráněných oplocením proti škodám působených zvěří, jedincích poškozených jen na postraních výhonech a v lesních kulturách, ve kterých došlo okusem, vytloukáním nebo vyrýváním stromků ke každoročnímu poškození méně než 1 % jedinců, a to po celou dobu do zajištění lesního porostu, přičemž poškození jedinci

43 musí být rovnoměrně rozmístění po ploše. Škody způsobené zvěří, jejíž početní stavy nemohou být lovem snižovány hradí stát (obr. 2). Obr. 1 Zničení lesního porostu požárem (Zdroj: Obr. 2 Poškození lesního porostu bobrem (Zdroj: Oceňování podniku S oceňováním lesa také souvisí oceňování lesního podniku, jehož součástí mohou být lesní pozemky s lesními porosty. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, se říká, že podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných sníženým o ceny závazků. Stanoví li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací se součtem cen jednotlivých částí. Ocenění podniku výnosovým způsobem se zjistí jakou součet diskontovaných budoucích čistých ročních výnosů podniku. Metody ocenění podniku se dělí na majetkové, výnosové a tržní. Při použití majetkové metody se ocení jednotlivé druhy majetku podniku, součet těchto hodnot se sníží o závazky a dluhy. Pokud není vyžadováno úřední ocenění podniku, je nejvýznamnější metodou metoda výnosové hodnoty. Tato metoda je založena na hypotéze, že základní úlohou podniku je produkovat zisk. V zahraničí je významná metoda tržní hodnoty, jejímž východiskem je srovnání obdobných podniků a veličin získaných ze stavu trhu. Výše uvedené metody se mohou použít samostatně nebo se mohou kombinovat. Mezi kombinované hodnoty patří metoda vážené střední hodnoty, metoda průměrné hodnoty, metoda uhrazení zvláštního zisku. Staňková (2004) uvádí, že objektivní hodnota podniku v podstatě neexistuje. Při oceňování by mělo být použito více metod ocenění. Z dílčích ocenění podniku je pak odvozeno souhrnné ocenění na základě zkušeností a intuici znalce