ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013. o ceně bytu č.457/6 v bytovém domě čp , ul.draguš, v Postoloprtech, okres: Louny.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně bytu č.457/6 v bytovém domě čp , ul.draguš, v Postoloprtech, okres: Louny. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 168/10 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.457/6 se spoluvlastnickým podílem 550/29891 na společných částech budovy čp a na zastavěných pozemcích p.č.459,460,461,462 v obci Postoloprty, ul.draguš, okres: Louny;dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.457/6 Adresa předmětu ocenění: Draguš Postoloprty Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Postoloprty Katastrální území: Postoloprty Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 65,1453 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 130,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.petra Vašaty. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne (byt.dům zvenku), (byt uvnitř) - fotodokumentace pořízená dne (bytový dům zvenku) a (byt uvnitř) - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088 EX 168/10) - exekuční příkaz ze dne výpisy z KN ze dne snímek z katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na Městském úřadě v Postoloprtech dne : a/ projektová dokumentace bytového domu z 03/1962 b/ bytový dům je užíván od r porovnatelné nabídky inzerovaných prodejů bytů v této lokalitě ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.457/6 ve 3.nadzemním podlaží bytového domu čp , v ulici Draguš, v jihozápadní části města Postoloprty.

3 - 3 - Bytový dům má 5 nadzemních podlaží. plochou střechu a je dodatečně zateplený. Dům je napojen na dálkové vytápění s rozvodem TUV, vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci, plynovod; je užíván od r.1964 a má dobrou údržbu. Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 550/29891 na společných částech domu a zastavěných pozemcích p.č.459, p.č.460, p.č.461, p.č Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.457/6 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.457/6 Popis Jedná se o byt velikosti 2+1 ve 3.nadzemním podlaží bytové sekce čp.457; byt sestává ze 2 pokojů, kuchyně, chodby, koupelny, WC a sklepního prostoru. Celková podlahová plocha bytu je 52,8m 2 (bez sklepa). V bytě jsou plastová okna, dálkové vytápění, v kuchyni je plynový sporák; podlahy tvoří parkety (původní - v jednom pokoji) a plovoucí, laminátová (bez lišt) v druhém pokoji, v kuchyni je PVC. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o zastavěné pozemky pod bytovým domem, přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1:

4 Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), 20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 70 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 70% + 10% * (100 % + 70%) 87,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro polohu obce Postoloprty byla zvolena přirážka 20% a pro polohu v obci(klidné rodinné bydlení v blízkosti školy...) byla zvolena přirtážka 50%. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 130,29 1,00 2,1310 0, ,00 446,51 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 446, ,28 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 446, ,67 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 446, ,18 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří ,00 446, ,71 Stavební pozemky - celkem ,84 Pozemky - zjištěná cena = ,84 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,84 Kč ,84 Kč Cena příslušenství - celkem = ,84 Kč Vlastní ocenění jednotky

5 - 5 - Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 49 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 17,10 m 2 pokoj: 17,20 m 2 kuchyň: 8,60 m 2 chodba: 6,80 m 2 koupelna: 2,10 m 2 WC: 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,80 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklepní prostor: 1,00 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 1,00 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,80 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 1,00 m 2 * 0,80 = 0,80 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 53,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - V bytě nejsou II -0,05 dokončeny některé stavební úpravy (lišty u plovoucí podlahy, koupelna, kuchyňská linka...), elektroinstalace je odpojena. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Je zde předpoklad menších stavebních úprav. III 0,85

6 - 6 - Koeficient pro stáří 49 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,639 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,639 * 1,020 * 0,900 = 0,587 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,587 = 8 503,- Kč/m 2 CP = CU * PP = 8 503,- Kč/m 2 * 53,60 m 2 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

7 - 7 - Zjištěná cena pozemku: ,84 Kč Spoluvlastnický podíl: 550 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,84 Kč * 550 / = 7 262,83 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,83 Kč Byt č.457/6 - zjištěná cena = ,83 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.457/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřistašedesáttřitisícdvacet Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny : Po vyhodnocení všech výše uvedených skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, po zhodnocení stavu nemovitosti a stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je : Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:čtyřistapadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyla žádná zjištěna... (dle sdělení p.vašaty Petra není uzavřena žádná nájemní smlouva a věcné břemeno na nemovitosti žádné nevázne - viz výpis z KN). Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.

9 - 9 - Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne a Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1423 ze dne Porovnatelné nabídky inzerovaných prodejů ze dne

10 Bytový dům čp , Draguš, Postoloprty Pohled jihovýchodní (vstupní) Pohled severní (zadní)

11 Byt č.457/6 (3.nadzemní podlaží) - pokoj Byt č.457/6(3.nadzem.podlaží) - kuchyň

12 Pokoj Koupelna