Bytové spoluvlastnictví - správa společných částí domu a pozemku

Transkript

1 UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Gabriela Svědíková Bytové spoluvlastnictví - správa společných částí domu a pozemku Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra občanského práva Datum vypracování práce:

2 Prohlašuji, že předloženou diplomovou práci jsem vypracovala samostatně a že všechny použité zdroje byly řádně uvedeny. Dále prohlašuji, že tato práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze dne Gabriela Svědíková

3 Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu své diplomové práce doc. JUDr. Josefu Salačovi, Ph.D. za jeho cenné připomínky, rady a celkovou odbornou pomoc při zpracování této práce. Dále bych chtěla poděkovat své rodině za neobyčejnou podporu po celou dobu mého studia.

4 Úvod Bytové spoluvlastnictví Vybrané etapy historického vývoje institutu a právní úpravy Současná právní úprava bytového spoluvlastnictví Koncepce bytového spoluvlastnictví Monistická koncepce Dualistická koncepce Dualisticko-monistická koncepce Antivlastnická koncepce Jednotka Vymezení pojmu jednotka Prostorově oddělená část domu byt a nebytový prostor Podíl na společných částech nemovité věci Vymezení společných částí nemovité věci Velikost podílu Vznik jednotky Výstavba Prohlášení vlastníka Vybrané aspekty evidence a převodu jednotky Správa společných částí domu a pozemku Vymezení správy společných částí Osoba odpovědná za správu společných částí Práva a povinnosti vlastníků jednotek související se správou společných částí Správa bez vzniku společenství vlastníků Správce Společenství vlastníků jednotek Vymezení právního postavení společenství vlastníků Vymezení rozsahu činnosti společenství vlastníků Důležité mezníky v právní existenci společenství vlastníků Založení Vznik Zrušení a zánik Stanovy společenství vlastníků Orgány společenství vlastníků Statutární orgán Nejvyšší orgán... 89

5 Ostatní orgány Závěr Seznam použitých zkratek Seznam použité literatury a jiných pramenů Resumé Summary Název práce v anglickém jazyce: Klíčová slova Key words

6 Úvod Bytové spoluvlastnictví je jedním ze specifických druhů vlastnictví, přesněji řečeno spoluvlastnictví. Právní úprava tohoto institutu u nás na rozdíl od družstevního bydlení nemá příliš daleký původ, neboť první ustanovení upravující bytové spoluvlastnictví a vlastnictví bytů byla zakotvena až v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Tento předpis umožnil jako první nabytí bytu do individuálního vlastnictví, neboť do té doby bylo jedinou možnou formou uspokojení bytových potřeb nájemní bydlení prostřednictvím nájemních smluv uzavíraných s bytovými družstvy. V 90. letech se významným pramenem právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostor stal zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony. Tento právní předpis představoval dominantu právní úpravy bydlení po dlouhé období, a protože obdobně jako jiné normativní právní akty nebyl bezchybný, po dobu své účinnosti byl četně novelizován. V současné době nalezneme právní úpravu v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a ačkoliv by se na první pohled mohlo zdát, že se jedná o úpravu stručnou a jednoduchou, čítající pouze šedesát čtyři paragrafů, problematika bytového spoluvlastnictví je značně rozsáhlým a komplikovaným tématem vyvolávajícím řadu otázek. Důvodem stručnosti vlastní právní úpravy byl mimo jiné i záměr zákonodárce odkázat v jednotlivých podrobnostech na úpravu jiných právních institutů občanského zákoníku. Pojetí bytového spoluvlastnictví je také nutné chápat komplexně v rámci celkové úpravy civilního práva, jíž dominuje princip dispozitivnosti neboli smluvní volnosti. Každý má tedy právo upravit si své záležitosti, až na výjimky, vlastním právním jednáním dle svého uvážení. Ustanovení zákona nemají v první řadě přikazovat určitý způsob chování, naopak jsou tu pro případ, kdy si právní subjekty svá práva a povinnosti neupraví samy. S ohledem na zásadu legality, dle které jsou soukromé osoby oprávněny činit vše, co jim zákon výslovně nezakazuje, je tedy zákonodárcem ponechán poměrně široký prostor pro vlastní úpravu záležitostí každodenního života, mezi které nepochybně patří i zajišťování bytových potřeb a v rámci bytového spoluvlastnictví typicky správa společných částí domu a pozemku. 6

7 Já sama jsem se o bytové spoluvlastnictví a konkrétně potom o správu společných částí domu a pozemku začala zajímat v souvislosti se svým pracovním působením v notářské a advokátní kanceláři. S ohledem na dobu, v jaké se nacházíme, kdy si stále někteří z nás zvykají na novou právní úpravu a na změny, které přinesla, a v neposlední řadě i v souvislosti s tím, že na základě přechodného ustanovení 3041 odst. 2 občanského zákoníku právě běží tříletá lhůta pro uvedení zakladatelských dokumentů právnických osob, nevyjímaje společenství vlastníků jednotek, do souladu s novou zákonnou úpravou, jsem byla nucena se problematikou bytového spoluvlastnictví zabývat více. V konečném důsledku jsem se pro tuto oblast soukromého práva nadchla a rozhodla se ji zpracovat i v této diplomové práci. Především z důvodu rozsáhlosti problematiky bytového spoluvlastnictví není cílem této práce celková podrobná charakteristika a rozbor vlastní právní úpravy obsažené v novém občanském zákoníku. Cílem není dokonce ani porovnání stávající právní úpravy s úpravou předcházející, čemuž dle mého názoru bylo věnováno již značné množství kvalitních odborných prací. V první části své práce bych ráda obecně představila bytové spoluvlastnictví, jeho úpravu de lege lata a zabývala se jasným a přehledným vymezením jeho jednotlivých esenciálních pojmů. Tato část by měla především sloužit pro seznámení čtenářů s významnými prvky právní úpravy bytového spoluvlastnictví, které jsou dle mého názoru nezbytné pro následné hlubší bádání v navazující části. Druhá, rozsáhlejší část této práce, bude věnována podrobnému rozboru úpravy správy společných částí domu a pozemku. Mou snahou je zaměřit se na problematické otázky vyplývající z této úpravy, rozebrat jejich možná řešení a provést analýzu správy společných částí bez vzniku společenství vlastníků jednotek a správy zajišťované tímto společenstvím. Má pozornost bude do značné míry věnována právě společenství vlastníků, jeho působnosti a důležitým mezníkům v jeho právní existenci. Ačkoliv bychom právní úpravu společenství vlastníků jednotek mohli systematicky podřadit pod úpravu správy domu a pozemku, dovolím si tvrdit, že z důvodu jeho právního postavení jako samostatné právnické osoby a z důvodu rozsáhlosti jeho právní úpravy, si v diplomové práci zaslouží samostatnou kapitolu. Jelikož samotné společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, která v určitém slova smyslu sdružuje jiné osoby, tj. vlastníky jednotek, za účelem správy nemovité věci, dochází v jejím rámci k častým 7

8 konfliktům a neshodám. Chtěla bych se tedy v neposlední řadě zabývat i otázkou ryze praktickou, tj. zda je možné sousedským třenicím zabránit správně promyšlenými a pečlivě sestavenými stanovami společenství. V souvislosti s tím, bych také ráda upozornila na některé skutečnosti, které je vhodné ve stanovách vymezit, přestože obligatorně být upraveny nemusí. Ve své diplomové práci používám zejména metodu deskriptivní, analytickou a v některých částech také komparativní. Své poznatky budu čerpat především z právních předpisů, níže uvedené odborné literatury a internetových zdrojů, z některých judikátů významně ovlivňujících oblast bytového spoluvlastnictví, z vlastních úvah a poznámek získaných za dobu svého studia. 8

9 1. Bytové spoluvlastnictví 1.1. Vybrané etapy historického vývoje institutu a právní úpravy Vlastnictví bytů je právním institutem, který byl znám v určité specifické podobě již v období starověku. Důvodem dlouhého historického vývoje tohoto institutu je především jedna ze základních lidských potřeb, a to zajištění bydlení. Postupným civilizačním vývojem se nicméně měnilo i samotné pojetí vlastnictví bytů, ne vždy proto můžeme mluvit o právním institutu v takové podobě, jak ho známe dnes. Například ve starém Římě bylo pojetí vlastnictví všeobecně ovládáno především zásadou superficies solo cedit, podle které povrch ustupuje půdě. Z této zásady tedy jasně vyplývá, že bytový dům, ani byty nemohly být věcmi v právním slova smyslu, protože byly součástí pozemku, na kterém se daný dům s byty nacházel. Proto otázka, zda institut vlastnictví bytů existoval i v rámci římského práva, zůstává předmětem řady diskuzí a polemik. Ačkoliv již tehdy existovaly domy s více podlažími a více byty, nemůžeme prozatím hovořit o bytovém spoluvlastnictví v pravém slova smyslu. Ke značnému rozšíření institutu vlastnictví bytů došlo v období feudalismu, a to především z důvodu, že nebyla dokonale uplatňována superficiální zásada. V této době byly stavěny zejména domy jednoduché, u nichž bylo v případě potřeby možné změnit jejich umístění, a byly tak chápány jako věci movité. V pojetí vlastnictví bytů šlo především o rozdělení bytových domů na jejich konkrétní části, jež byly předmětem vlastnictví konkrétních osob. S nástupem osvícenství v 18. století se opět začíná výrazně uplatňovat tradiční římskoprávní superficiální zásada a dokonce se objevily i myšlenky, že vlastnictví bytů je naprostý nesmysl. Naopak významnou změnu do vývoje pojetí vlastnictví bytů přinesly první a druhá světová válka, v jejichž důsledku došlo mimo jiné také ke značnému nedostatku bytových domů a bytů. Ve 20. století se proto tento právní institut rozšířil i do zemí mimo Evropu. Na území České republiky nemá právní institut vlastnictví bytů dlouhou tradici. Protože zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, právní úpravu bytového vlastnictví neobsahoval, poprvé byla zakotvena až v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Důvodem pro jeho vydání byl s největší pravděpodobností zvýšený nárůst počtu 9

10 obyvatelstva po druhé světové válce. Toto právní pojetí bylo v první řadě založeno na vlastnictví bytu. Každý byt byl ve výlučném vlastnictví, v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, či v podílovém spoluvlastnictví více osob. Spoluvlastnictví společných částí domu pak bylo vnímáno jako doplňkové a k pozemku náležícímu k domu měli vlastníci bytů právo společného dočasného užívání nebo společného osobního užívání. Ani nabytí účinnosti tohoto právního předpisu s sebou ovšem nepřineslo významnější změnu dosavadního trendu bydlení, který spočíval zejména ve výstavbě a následném pronajímání družstevních bytů svým členům. Až do posledního desetiletí XX. století dominovalo zajištění bydlení formou nájemních smluv, i když se nájemníci družstevníci podíleli na výstavbě bytů, v nichž bydleli. [ ] Nešlo tu jen o to, že za totality se dávala přednost kolektivnímu vlastnictví před individuálním a užívání bytů před vlastnictvím, ale paradoxně i o negativní odraz celosvětové tendence, která dávala přednost nájemnímu bydlení. 1 Podstatný obrat, který měl nepochybně více příčin, nastal až po roce Jedním z impulzů bylo politické rozhodnutí o převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstev. České družstevnictví bylo totiž považováno za určitý pozůstatek totalitního režimu a bylo tedy třeba přijmout patřičné kroky k jeho oslabení. Na základě tohoto rozhodnutí následně došlo k převodu desetitisíců bytů do individuálního vlastnictví. Samotní členové družstev ovšem na rozdíl od politických činitelů nebyli při svém rozhodování motivováni ideologickými důvody, ale především touhou po snadném nabytí bytu do svého vlastnictví. Koncem roku 1998 měla bytová družstva ve svém vlastnictví celkem bytů; za deset let, tj. ke konci roku 2008, klesl počet bytů ve vlastnictví bytových družstev na V rámci vývoje samotného bytového vlastnictví přišla významná změna také v 90. letech, tj. v souvislosti se změnou politických a společenských poměrů, kdy bylo nutné vytvořit celkovou novou úpravu soukromého práva. V květnu roku 1994 nabyl účinnosti zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony, tj. zákon o vlastnictví bytů. Tato zákonná úprava považovala za stěžejní spoluvlastnictví domu a až jako vedlejší vlastnictví bytu či nebytového prostoru. Došlo tedy ke zvolení principu opačného v porovnání s předchozím právním pojetím. 1 HELEŠIC, František. Bydlení ve vlastním bytě. 1 vydání. Praha: C. H. Beck, 2010, 1 s. 2 Tamtéž. 10

11 Tradiční oddělená právní úprava institutu vlastnictví bytů ve zvláštním právním předpise byla nicméně zachována. Překonána byla až zakotvením právní úpravy bytového spoluvlastnictví do nového občanského zákoníku, 3 čímž se stala přímo součástí kodexu. Při přípravě rekodifikace soukromého práva se přitom vycházelo z předpokladu, že institut bytového spoluvlastnictví bude nadále upraven ve speciálním právním předpisu. Právě z tohoto důvodu byly Ministerstvem pro místní rozvoj v průběhu let 2005 až 2009 připraveny tři návrhy nového zákona o vlastnictví bytů. Ani jeden z těchto návrhů ovšem nebyl přijat, a to především z důvodů politických. S ohledem na výše uvedené skutečnosti bylo bytové spoluvlastnictví do návrhu nového kodexu zařazeno až v roce 2010 a bylo podrobeno pouze jednomu připomínkovému řízení. S nabytím účinnosti nového občanského zákoníku v lednu roku 2014 byl zákon o vlastnictví bytů zrušen, a to i s podzákonnými předpisy k jeho provedení Současná právní úprava bytového spoluvlastnictví V současné době je bytové spoluvlastnictví upraveno v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v části třetí absolutní majetková práva, hlava II věcná práva, díl 4 spoluvlastnictví, oddíl 5 bytové spoluvlastnictví. Právní konstrukce nového občanského zákoníku navazuje na pojetí zákona č. 72/1994 Sb., především pokud jde o rozlišení, v jakém případě se jedná o právní režim budovy s byty v osobním vlastnictví. Pojem budova s byty v osobním vlastnictví byl však nově nahrazen pojmem bytové spoluvlastnictví. Nabytí účinnosti občanského zákoníku přineslo do oblasti vlastnictví bytů také řadu dalších novinek, jako například nové vymezení pojmu jednotka. 4 Bytové spoluvlastnictví je zvláštním novým typem spoluvlastnictví definovaným jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí dané nemovitosti dům s nejméně dvěma byty. Jelikož se současná právní úprava opět navrací k superficiální zásadě, jsou nemovitými věcmi podle ustanovení 498 občanského zákoníku pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, dále práva, která za nemovité prohlásí 3 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 4 Viz Kapitola 2. Jednotka, podkapitola 2.1. Vymezení pojmu jednotka s. 11

12 zákon, a věc, kterou nelze přenést z místa na místo, přičemž jiný právní předpis stanoví, že se nejedná o součást pozemku. Dům tedy v právním slova smyslu není samostatnou nemovitou věcí, nýbrž pouhou součástí nemovitosti. Přesto se pojem domu jako součásti nemovité věci z navržených ustanovení nevytrácí a tam, kde je to funkční, s ním jednotlivá ustanovení počítají výslovně. 5 Bytové spoluvlastnictví proto musíme vnímat zejména jako spoluvlastnictví pozemku či práva stavby, jehož součástí je dům s alespoň dvěma byty. Ustanovení 1158 občanského zákoníku přitom uvádí, že co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. 6 S ohledem na výše uvedené lze tvrdit, že bytové spoluvlastnictví může vzniknout i v případě nemovitosti, jejíž součástí je dům s více nebytovými prostory či jejich soubory. Takový výklad ovšem ve svém komentáři popírá Zbyněk Pražák, který tvrdí: Bytové spoluvlastnictví znamená vlastnictví jednotky v takovém domě, kde jsou nejméně dva byty. Počet nebytových jednotek jaksi není omezen, ale aby mohlo vzniknout bytové spoluvlastnictví, musí v domě alespoň dva byty být. 7 Výrazným specifikem bytového spoluvlastnictví je mimo jiné i to, že v jeho rámci můžeme rozlišovat zároveň prvky klasického podílového spoluvlastnictví, a to v existenci podílů na společných částech nemovitosti, i znaky zvláštního akcesorického spoluvlastnictví, protože je zde jasně patrná vzájemná nerozlučná vazba mezi bytem či nebytovým prostorem a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku. V určitém slova smyslu můžeme říci, že se jedná o spoluvlastnictví ideální, především ve vztahu ke společným částem nemovitosti, na druhou stranu každý spoluvlastník je zároveň i vlastníkem určité reálně oddělené části nemovité věci, tj. bytu či nebytového prostoru, což je základním znakem spoluvlastnictví reálného. 5 K 1158 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < odst. 2 o. z. 7 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Vyd. 1. Praha: Leges, s. 12

13 1.3. Koncepce bytového spoluvlastnictví V průběhu historického vývoje a i v současné době při srovnávání jednotlivých zahraničních úprav vlastnictví bytů je možné zaznamenat různé odlišnosti v přístupu k danému institutu. Obecně lze tedy rozlišovat několik základních koncepcí úpravy vlastnictví bytů. Danou problematiku a podrobný rozbor jednotlivých teoretických koncepcí důkladně zpracoval Štefan Luby ve svém díle Vlastníctvo bytov z roku 1971, ve kterém uvádí čtyři základní koncepční teorie: - monistická koncepce, - dualistická koncepce, - dualisticko-monistická koncepce, - antivlastnická koncepce Monistická koncepce Rozlišují se dvě varianty této koncepce, přičemž obě uznávají pouze vlastnictví, nikoliv spoluvlastnictví. První z nich je založena pouze na vlastnictví k domu jako objektu, který je z hlediska vlastnictví nedělitelný. Druhá varianta naopak uznává pouze vlastnictví k bytu, který představuje základní a výlučný předmět vlastnictví. Tato koncepce byla hájena zejména v období feudalismu a byl na ní postaven i zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům Dualistická koncepce Tato koncepce je založena na spoluvlastnictví ke společným částem nemovitosti, ke kterému přistupuje vlastnické právo k bytu. Hlavním předmět je tedy dům, tj. určitá dělená nemovitost, a jako vedlejší předmět je potom chápán byt. Na tomto přístupu byl postaven zákon o vlastnictví bytů a stejně tak i úprava v novém občanském zákoníku zachovává tuto dualistickou koncepci s důrazem na byt a dům. 13

14 Dualisticko-monistická koncepce S ohledem na nerozdělitelnou jednotu spoluvlastnického práva k domu a specifického práva k bytu existuje podle dualisticko-monistické koncepce jediné vlastnické právo sui generis. Předmětem tohoto vlastnického práva je společně dům a byt, které tvoří jeden celek Antivlastnická koncepce V rámci této koncepční teorie dále rozlišujeme dva různé přístupy. První z nich popírá, že by měl byt skutečně povahu věci v právním slova smyslu, a to s ohledem na nedělitelnost domu a zásadu superficies solo cedit. Druhý směr sice přiznává, že byt je věcí v právním slova smyslu, nicméně z důvodu významných omezení, která nepochybně zasahují do práva k bytu, neuznává, že by toto právo mělo povahu práva vlastnického. 14

15 2. Jednotka 2.1. Vymezení pojmu jednotka Bytové spoluvlastnictví má několik esenciálních prvků, přičemž jednotka je jedním z nich. Pojem jednotka je souhrnné označení pro prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci. Prostorově oddělenou částí je přitom nejčastěji chápán byt, nicméně v současné době jí může být na základě ustanovení 1158 odst. 2 občanského zákoníku i nebytový prostor, či dokonce soubor bytů nebo nebytových prostorů. Smysl tohoto ustanovení je totiž v tom, aby se zabránilo zbytečným formalitám při stanovení jednotky, když je stavebním úřadem povoleno k užívání více samostatných nebytových prostorů nebo více samostatných bytů 8 Toto neoddělitelné spojení bytu, resp. nebytového prostoru, souboru bytů či nebytových prostorů, a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku je unikátní novinkou občanského zákoníku. Návrh vychází z pojetí, že byt (nebytový prostor nebo soubor bytů a nebytových prostorů) a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (domu a zastavěnému pozemku) tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci. 9 Jednotku tedy v první řadě musíme chápat jako určitý abstraktní objekt a až jako druhořadé vnímat její konkrétní pojetí. V rámci právního vymezení tohoto pojmu můžeme nejzřetelněji spatřovat kombinaci podílového a akcesorického spoluvlastnictví, stejně jako kombinaci ideálního a reálného spoluvlastnictví. 10 K lepšímu užívání domu či pozemku mohou sloužit ještě další samostatné nemovité věci, například vedlejší pozemky, stavby a jiná zařízení. Zároveň je taky možné, že vlastníci jednotek v daném domě budou mít na těchto samostatných vedlejších nemovitostech své spoluvlastnické podíly. Tyto podíly nicméně nelze zahrnout do pojmu jednotka, protože se jedná o podíly na samostatných věcech v právním slova smyslu. Je 8 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Vyd. 1. Praha: Leges, s. 9 K 1159 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < 10 Viz Kapitola 1. Bytové spoluvlastnictví, podkapitola 1.2. Současná právní úprava bytového spoluvlastnictví s. 15

16 ale pochopitelně možné v takovém případě uplatnit ustanovení občanského zákoníku o přídatném spoluvlastnictví. 11 Podle nového občanského zákoníku je jednotka specifickou nemovitou věcí, a to na základě výslovného určení obsaženého v ustanovení 1159, což mimo jiné představuje i výjimku ze superficiální zásady. Vlastnictví jednotky má stejný právní obsah i stejnou právní ochranu jako vlastnictví kterékoliv jiné nemovité věci. Vlastník může jednotku držet, užívat, brát z ní užitky a může s ní taktéž svobodně nakládat, tj. převést ji do vlastnictví jiné osoby. Jednotka může být předmětem jakýchkoliv právních vztahů, obligačněprávních i věcněprávních, jako každá jiná nemovitá věc. Vlastník je při nakládání s jednotkou omezen pouze výkonem vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek v domě Prostorově oddělená část domu byt a nebytový prostor Jak už bylo výše řečeno, každou jednotku tvoří alespoň dvě vzájemně propojené součásti tvořící jeden celek. První z těchto součástí jednotky tvoří prostorově oddělená část domu a pozemku. Nejčastěji se jedná o byt, nebytový prostor, ale nově touto částí může být i soubor bytů a nebytových prostorů. Pojem byt je v občanském zákoníku definován pouze nepřímo, tj. vymezením jeho hlavních vlastností prostorovou oddělitelností a odděleností od ostatních částí domu. Na rozdíl od předchozí právní úpravy není pojem bytu vázán na existenci rozhodnutí stavebního úřadu. 12 Pro konkrétnější vymezení potom může posloužit definice bytu související s nájmem bytů obsažená v 2236 odst. 1, která stanoví, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, jež jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. S ohledem na výše uvedené ustanovení nemůžeme za byt označit žádný prostor nacházející se mimo dům. Dalším kritériem pro určení, zda je daný prostor bytem, či ne, je jeho účel, tj. účel bydlení, nikoliv kolaudační souhlas stavebního úřadu. Jedná se o projev principu právního dualismu, tedy nezávislého uplatňování práva soukromého na právu veřejném a násl. o. z. 12 K 1159 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < 16

17 Kritéria pro prostorové ohraničení bytu jsou zakotvena v nařízení vlády, dle kterého je byt, jako prostorově oddělená část domu, pro účely výpočtu podlahové plochy ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt. 13 Obdobně jako byt, ani nebytový prostor není v oddílu 5 občanského zákoníku explicitně definován. Nicméně s nebytovým prostorem je v právní úpravě bytového spoluvlastnictví výslovně počítáno, neboť co je stanoveno u tohoto institutu o bytu, platí i pro nebytový prostor, soubor bytů nebo nebytových prostorů. 14 Nebytový prostor nejprve definovalo Ministerstvo pro místní rozvoj v návrhu nařízení vlády, 15 toto vymezení bylo ovšem následně v připomínkovém řízení na doporučení Ministerstva spravedlnosti vypuštěno, a to především z následujícího důvodu: Nařízení vlády má totiž za úkol provádět, nikoli zavádět (definici), zvláště když nový občanský zákoník ji úmyslně neuvádí Podíl na společných částech nemovité věci Prostory, které nejsou vymezeny jako samostatné prostorově oddělené části domu, jsou nesamostatnými částmi a jsou označovány jako části společné. Součástí každé jednotky je potom mimo určitou vymezenou prostorově oddělenou část domu i spoluvlastnický podíl právě na těchto společných částech nemovité věci. Toto spoluvlastnictví je jen přeneseně odvislé od vůle spoluvlastníků prostě tím, že se někdo stane (svým právním jednáním rozhodne, že se stane) vlastníkem jednotky, je zákonem natlačen do role spoluvlastníka společných částí domu a pozemku nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím odst. 2 o. z. 15 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím 16 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Vydání první. Praha: Leges, s. 17 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Vyd. 1. Praha: Leges, s. 17

18 Vymezení společných částí nemovité věci Společnými částmi jsou alespoň takové části, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně. 18 Toto zákonné vymezení ovšem představuje stanovení pouhého minimálního rozsahu společných částí. Zákonodárce tedy nepřistoupil k taxativnímu výčtu konkrétních společných částí, a to především z důvodu různorodosti a nemožnosti jednotně určit společné části u všech domů s vlastnickými byty. Navržené ustanovení se vydává střední cestou. V prvním odstavci vymezuje, že společnými částmi jsou ty, které slouží společně vlastníkům jednotek. [ ] V druhém odstavci se navrhuje podrobněji vymezit, jaké části musí být nutně společné. 19 Společnými částmi nemovité věci tedy vždy musí být alespoň pozemek, na němž je dům zřízen, či věcné právo, které zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. 20 Od tohoto kogentního ustanovení není možné se odchýlit v tom smyslu, že by některé z vyjmenovaných částí byly vymezeny jako části, které nejsou společné. Na druhou stranu v konkrétním právním jednání je možné určit za společné i další části výslovně nevyjmenované v ustanovení 1160 odst. 2. Velký důraz se proto klade na řádné vymezení společných částí v prohlášení vlastníka domu při jeho rozdělení na jednotky, ve smlouvě o výstavbě při zřizování jednotek v souvislosti s výstavbou domu nebo v dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví či společného jmění manželů, právě s ohledem na konkrétní okolnosti a potřeby dané nemovité věci. Tento výklad odpovídá i snaze nového občanského zákoníku o posílení možností svobodného projevu vůle vlastníků. 21 Společnými částmi tedy na rozdíl od předchozí právní úpravy nejsou pouze části domu, ale například i pozemek, na němž je dům zřízen, či právo stavby, tj. právo zřídit, realizovat a mít na cizím pozemku nějakou stavbu. Pro případ, že je stavba, která k okamžiku nabytí účinnosti nového občanského zákoníku nebyla součástí pozemku, odst. 1 o. z. 19 K 1160 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < odst. 2 o. z. 21 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s. 18

19 zřízena na pozemku ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka stavby, nestala se ani po nabytí účinnosti nového kodexu součástí pozemku a je nadále samostatnou nemovitou věcí. Podle poslední věty ustanovení 1160 odst. 2 mohou být určité společné části přenechány pouze některému z vlastníků jednotek k výlučnému užívání, z čehož jednoznačně vyplývá, že ne všechny společné části musí vždy sloužit všem vlastníkům jednotek. K tomu se přiklání i důvodová zpráva k občanskému zákoníku: Některé části domu (např. balkony, lodžie, terasy) mohou být přístupné jen z jednoho bytu a sloužit k výhradnímu užívání společně s bytem, jiné mohou být přístupné jen z několika bytů (např. terasa společná pro dva byty) a sloužit k výhradnímu užívání společně s nimi (tzv. subcondominium). 22 Stejný názor zastává i Pavla Sýkorová, která ve své monografii uvádí: Přiklonila bych se k názoru, že je možné určit společnou část do výlučného užívání jedním, ale i několika vlastníky jednotek 23 Společné části nemovitých věcí upravuje i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které uvádí, že společnými částmi mohou být kromě pozemku, na němž je dům postaven, i pozemky funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na kterém se nachází zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou drobné stavby, jako například čistička odpadních vod, septik, domovní kotelna, trafostanice a další stavby nezbytné pro provoz a správu domu. 24 Toto nařízení vlády bude nicméně závazné a použije se především v případech, kdy v konkrétním projevu vůle vlastníka nemovitosti nejsou společné části komplexně vymezeny, nebo nejsou vymezeny dostatečně určitě. S ohledem na povahu podzákonného předpisu slouží nařízení ke konkretizaci a doplnění textu zákona a musí být vykládáno v souladu s občanským zákoníkem. 22 K 1160 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < 23 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Vydání první. Praha: Leges, s nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím 19

20 Velikost podílu Se zřetelem ke smyslu celkové právní úpravy bytového spoluvlastnictví došlo i v případě určování velikosti podílů na společných částech nemovité věci k posílení soukromé vůle. Nová právní úprava zavedla další alternativní způsoby stanovení velikosti podílů, přičemž konečná volba konkrétního způsobu pro konkrétní případ bytového spoluvlastnictví je ponechána oprávněné osobě. Určení podílů tedy bude výlučně věcí volného uvážení autora prohlášení nebo případných pozdějších dohod vlastníků jednotek. Stejná smluvní volnost je přiznávána i účastníkům smlouvy o výstavbě. 25 Velikost spoluvlastnických podílů má totiž poměrně zásadní význam jednak při hlasování, jednak z hlediska poměru příspěvků vlastníků na správu společných částí nemovité věci. Podíly na společných částech mohou být určeny buď jako stejné, nebo s ohledem na povahu, rozměry a umístění bytu, a nejsou-li podíly určeny ani jedním z těchto uvedených způsobů, platí nevyvratitelná domněnka, že jsou stanoveny dle velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. 26 Jednou z výše uvedených alternativ je dohoda o stejných podílech, která může být v mnoha případech praktická a výhodná. Typicky se jedná o případy, kdy mají všechny byty přibližně stejnou hodnotu a stejnou velikost podlahové plochy. Ovšem neznamená to, že je tím taková dohoda podmíněna. Naopak určit podíly jako stejné je možné i v případě zcela odlišných bytů. Důvodem pro zvolení tohoto způsobu stanovení velikosti podílů by mohlo být i zjednodušení při určování podílů na různých příspěvcích a příjmech při správě společných částí domu a pozemku a stanovení stejného počtu hlasů pro každého vlastníka při rozhodování o záležitostech týkajících se bytového spoluvlastnictví. Novou alternativou je také určení velikosti podílů dle povahy, rozměrů a umístění bytu. Tento způsob umožňuje přihlédnout k místním podmínkám a specifikům, k výhodám a nedostatkům jednotlivých bytů. Je také možné zvolit určitou smíšenou variantu, tj. podíly u některých bytů určit jako stejné a u bytů s významným umístěním v rámci domu (např. s krásným výhledem) zvolit způsob stanovení velikosti podílu se 25 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s odst. 1 o. z. 20

21 zřetelem na jejich povahu, rozměry a umístění. Touto kombinací bude možno vytvořit i situaci, kdy všechny podíly na společných částech nebudou fakticky určeny dle stejného měřítka, nýbrž dle různých metod. Takto určené podíly na společných částech domu bude třeba také podřadit pod posledně uvedenou variantu a považovat je za podíly stanovené se zřetelem k povaze a rozměrům a umístění bytu. 27 Zákon uvádí prioritně výše zmíněné alternativy a až jako krajní možnost je zakotveno určení podílů s ohledem na velikost podlahových ploch bytů. Zákonodárce tedy především preferuje svobodné a individuální určení velikosti podílů na společných částech nemovitosti s přihlédnutím k různým zvláštním potřebám a vlastnostem, aniž by podíly byly odvozeny od nějaké konstantní veličiny. Teprve podpůrně je stanoveno, že není-li použita ani jedna z výše uvedených metod pro určení podílu na společných částech, platí, že jsou stanoveny klasicky, tedy poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. 28 Bytové spoluvlastnictví je dynamickým institutem, v němž dochází k častým změnám. Z tohoto důvodu zákon pamatuje i na případ změny okolností tak podstatné, že by to v rámci poměrů vlastníků jednotek vedlo ke zjevné nespravedlnosti. Pokud jsou velikosti podílů upraveny jinak než poměrem podlahových ploch bytů či jako stejné, má vlastník jednotky právo domáhat se změny určení podílů k dosažení jejich spravedlivého rozložení. 29 V tomto zákonném ustanovení můžeme spatřovat dvě základní podmínky pro vznik oprávněného nároku vlastníka jednotky na změnu určení podílů, a to podstatnou změnu okolností a zjevnou nespravedlnost vyvolanou touto změnou. Důkaz o tom, že došlo k naplnění výše uvedených podmínek oprávněného nároku, přitom nese dotčený vlastník jednotky, který tento nárok uplatňuje. Právo dotčeného vlastníka domáhat se změny prohlášení je vztaženo vůči všem ostatním vlastníkům jednotek, jichž by se změna měla týkat a kteří jsou adresáty jeho návrhu. 30 Z výše uvedeného tedy vyplývá povinnost dotčeného vlastníka doručit svůj návrh na změnu určení podílů všem ostatním vlastníkům jednotek, kteří by mohli být změnou spoluvlastnických podílů dotčeni. 27 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s. 28 Tamtéž 39 s odst. 1 o. z. 30 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s. 21

22 V rámci bytového spoluvlastnictví lze důvodně předpokládat, že může dojít také k vzájemným neshodám a konfliktům vlastníků, dokonce si dovolím tvrdit, že je mnohdy velmi obtížné dosáhnout souhlasu všech bytových spoluvlastníků o dané záležitosti. Z tohoto důvodu bylo tedy příhodné zakotvit v zákoně možnost obrátit se se svým návrhem na soud v případě, kdy by ke změně nedošlo dohodou vlastníků jednotek. Takový návrh potom směřuje vůči všem ostatním vlastníkům, a to i proti těm, kteří s návrhem vyslovili souhlas. Podaný návrh pochopitelně musí obsahovat i způsob, jak má soud v daném případě rozhodnout, pokud bude návrhu dotčeného vlastníka vyhověno. V rámci svého rozhodování se soud nepochybně musí vypořádat s mírou důvodnosti podaného návrhu na změnu prohlášení Vznik jednotky Jelikož bytové spoluvlastnictví je založeno vlastnictvím jednotek a může vzniknout pouze, pokud je součástí nemovité věci dům s alespoň dvěma byty, 32 je vznik bytového spoluvlastnictví podmíněn vznikem jednotky. Občanský zákoník v kogentních ustanoveních 1163 až 1165 uvádí několik různých způsobů vzniku jednotky, které můžeme dělit na původní, tj. originární, či odvozené, tj. derivativní. První z uvedených variant je vznik jednotky výstavbou, a to buď zcela nového domu, nebo nástavbou, přístavbou či vestavbou v existujícím domě. 33 Druhým způsobem vzniku jednotky je konstitutivní zápis do veřejného seznamu v souvislosti s prohlášením oprávněné osoby, kterým se rozdělí právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. 34 Další variantou je opět konstitutivní zápis do veřejného seznamu tentokrát ovšem spojen s dohodou spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví či při jeho zrušení a následném vypořádání, nebo dohodou manželů o změně rozsahu a vypořádání SJM. 35 Poslední možností vzniku jednotky je nabytí právní moci soudního rozhodnutí o oddělení ze spoluvlastnictví, jeho zrušení a vypořádání, nebo o zúžení či vypořádání SJM. 36 Dle mého názoru je zcela namístě upozornit na jednu nepřesnost zákonné dikce, 31 Tamtéž 45 s odst. 1 o. z o. z odst. 1 o. z odst. 2 o. z o. z. 22

23 kterou se mimo jiné zabývá i Pavla Sýkorová ve své monografii a uvádí toto: Rozhodnutím soudu o zúžení společného jmění manželů (ale platí to i o smluvním ujednání o samotném zúžení společného jmění manželů) rozhodně jednotka pojmově vzniknout nemůže. Ta může vzniknout až rozhodnutím (dohodou) o vypořádání takto zúženého společného jmění manželů. 37 Tuto svou tezi odůvodňuje Pavla Sýkorová tím, že důsledkem zúžení společného jmění je totiž pouze vyloučení daného majetku, který má povahu zaniklého, dosud nevypořádaného SJM. V následujících odstavcích této práce se budu věnovat dvěma nevýznamnějším způsobům vzniku jednotky, kterými je výstavba a prohlášení vlastníka nemovitosti Výstavba Jednou z možností vzniku jednotky je výstavba. Je to způsob uvedený v občanském zákoníku jako první v pořadí, ačkoliv se rozhodně nejedná o nejrozšířenější variantu vzniku jednotky. V tomto případě jednotka vzniká ex lege samotnou výstavbou v okamžiku, kdy je dům alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je také uzavřen obvodovými stěnami. 38 Následný zápis do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) má povahu deklaratorní. Výše zmiňovaná výstavba je realizována na základě smlouvy o výstavbě, což je zvláštní smluvní typ výslovně upravený zákonem v ustanovení 1170 a následující. Jedná se o smlouvu uzavíranou na dobu určitou, tj. na dobu výstavby. V důvodové zprávě je smlouva o výstavbě definována jako: smlouva, kterou strany sdruží činnosti nebo věci (včetně peněžních prostředků) za účelem výstavby, dokončení nebo změny domu se zřízením nebo změnou jednotek 39 Na základě smlouvy o výstavbě tedy vzniká závazkověprávní vztah a mimo to s ní zákon spojuje také věcněprávní následky. Smlouva o výstavbě může být uzavřena v několika v praxi zcela odlišných situacích: - pro výstavbu zcela nového domu, v němž budou vystavěny jednotky, přičemž od počátku existuje záměr postavit dům s jednotkami, 37 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Vydání první. Praha: Leges, s o. z. 39 K 1170 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < 23

24 - pro výstavbu nového domu s jednotkami, která je ovšem uzavřena na rozdíl od prvního případu až v průběhu výstavby, kdy si stavebník rozmyslí pořídit dům s jednotkami, - pro úpravu již existujícího domu střešní nástavbou, vestavbou, přístavbou nebo jinou úpravou, a to za účelem vytvoření jednotky v domě, kde doposud nebyly jednotky vymezeny, - pro úpravu již existujícího domu některou z výše uvedených stavebních úprav za účelem výstavby jednotky v domě, kde jsou již určité jednotky vymezeny. Pro všechny tyto případy je nicméně společné, že zákon zakotvuje určité formální i obsahové požadavky na smlouvu o výstavbě. Co se týče formální stránky, občanský zákoník vyžaduje písemnou formu smlouvy pod hrozbou její neplatnosti. Neplatnost lze nicméně dodatečně zhojit následným uzavřením písemné smlouvy o výstavbě. V ustanovení 1170 občanského zákoníku jsou potom vymezeny minimální obsahové náležitosti, které musí každá smlouva o výstavbě upravovat. Smluvní strany si pochopitelně mohou svým ujednáním ve smlouvě upravit ještě další záležitosti a tím rozsah smlouvy rozšířit. Mezi povinné náležitosti smlouvy patří: - údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, - údaje o jednotce, zejména pojmenování, označení bytů číslem a umístění s účelovým určením, určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické či uživatelské povaze, určení, které společné části jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky, velikost podílů na společných částech, - jaká věcná a jiná práva či závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky nebo jen na některé z nich, - způsob úhrady nákladů výstavby, případně ocenění svépomocně prováděných prací. 40 Ostatní povinné náležitosti jsou podmíněny naplněním dalších zákonem předpokládaných skutečností. Pokud výstavbou vzniká zcela nový dům, jsou strany smlouvy o výstavbě do okamžiku vzniku jednotky podílovými spoluvlastníky. Vznikem odst. 2 o. z. 24

25 jednotky se potom jejich podílové spoluvlastnictví mění ve spoluvlastnictví bytové. 41 Z tohoto důvodu mají v daném případě smluvní strany povinnost vymezit ve smlouvě velikost spoluvlastnických podílů k domu, či pokud má být dům součástí pozemku, velikost takových podílů k pozemku, a to na dobu, než vznikne první jednotka. Zákon přitom navádí určit spoluvlastnické podíly ve velikosti odpovídající velikosti podílů vlastníků jednotek na společných částech nemovité věci. 42 Tuto povinnost mají smluvní strany i v případě, kdy je smlouva uzavřena až ve fázi, kdy je dům již rozestavěn, ale byty ještě rozestavěné nejsou. 43 Zbyněk Pražák se k této povinnosti smluvních stran vyjadřuje ve svém komentáři k bytovému spoluvlastnictví takto: Tato úprava má svůj význam. Ve svých (jiných) knihách upozorňuji na to, že pokud a dokud strany mají společný zájem (praktický, ekonomický i jiný), mají i vůli se dohodnout. Jsou proto schopny vyřešit většinu případných problémů a variant možných problémů. Když se účastníci dostanou vzájemně do sporu, již nejsou ochotni (subjektivně schopni) problémy dohodou řešit. 44 Pro případ, že by výstavbou měl vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, je nutné zakotvit do smlouvy o výstavbě také stanovy budoucího společenství vlastníků, pokud již nebylo založeno dříve, a vyřešit tak předběžně formu správy společných částí nemovité věci po vzniku jednotek výstavbou. 45 V situaci, kdy jednotka vzniká nástavbou, přístavbou, vestavbou či jinou úpravou domu, ve kterém jednotky dosud vymezeny nejsou, určí je strany ve smlouvě o výstavbě a vlastník či jiná oprávněná osoba převede spoluvlastnický podíl k nemovitosti na zájemce nové jednotky, a to ve velikosti odpovídající velikosti budoucího podílu na společných částech nemovité věci. 46 Nový občanský zákoník nestanoví časový okamžik, kdy k tomuto převodu má dojít, ani zda k převodu má dojít ve smlouvě o výstavbě nebo samostatně. 47 Ohledně otázky výše specifikovaného převodu spoluvlastnického podílu se Zbyněk Pražák ve své publikaci přiklání spíše k variantě samostatné smlouvy, a to o. z odst. 2 písm. c) o. z o. z. 44 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Vyd. 1. Praha: Leges, s odst. 2 písm. d) o. z odst. 1 o. z. 47 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s. 25

26 především z důvodu přehlednosti, vzápětí však také uvádí, že úpravu je možné zakotvit i do smlouvy o výstavbě. V domě, v němž jsou již určité jednotky vymezeny, a kde vznikne výstavbou nová jednotka, musí být ve smlouvě upraveny i změny spoluvlastnických podílů po vzniku nové či změně dosavadní jednotky. 48 Pro tyto dva naposledy popsané případy smlouvy o výstavbě je zároveň nutné podotknout, že jde o specifický druh smlouvy kombinovaný s prohlášením, nebo se změnou původního prohlášení. Obsahem právního vztahu založeného smlouvou o výstavbě jsou, stejně jako u jiných závazků, vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Nový občanský zákoník přitom odkazuje v ustanovení o právech a povinnostech stran 49 na ustanovení upravující společnost a poměry společníků, 50 která mají být použita přiměřeně. Většina těchto ustanovení je dispozitivních a lze si proto ve smlouvě o výstavbě ujednat vzájemné poměry odlišně od zákonné úpravy. Odchýlení se ovšem není možné od kogentních ustanovení, která jsou v důvodové zprávě popsána takto: Donucující povahu má ustanovení nařizující, aby ve smlouvě byly uvedeny vklady společníků. [ ] Dále jde o ustanovení o právu každého společníka, i když nevykonává správu společných záležitostí, přesvědčit se o stavu společného hospodaření a být informován o společných záležitostech. [ ] Konečně se jedná o ustanovení upravující práva a povinnosti členů společnosti k třetím osobám. 51 Z dluhů a jiných závazků vzniklých ze společné činnosti jsou smluvní strany zavázány společně a nerozdílně, tj. solidárně, a jsou tedy povinny jeden za všechny a všichni za jednoho. Podle smlouvy o výstavbě je v konečném důsledku hodnocen i výsledek výstavby a obsah smlouvy je klíčový pro posouzení, zda byly povinnosti smluvních stran řádně plněny. V praxi nicméně ve většině případů dochází k odchýlení se od původního vymezení jednotek či společných částí nemovitosti ve smlouvě o výstavbě. Proto bývá smluvním stranám v komentářích i z úst odborníků doporučováno, aby si ve smlouvě sjednaly určitou přípustnou míru odchylek. Zákon v tomto případě zakotvuje určité odst. 2 o. z odst. 1 o. z o. z. 51 K 1170 o. z., důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, dostupná z WWW: < 26

27 subsidiární pravidlo pro případ, že ve smlouvě není obsaženo výslovné ujednání o odchylkách. Výstavba se považuje za řádnou, pokud je daná odchylka nepatrná a dotčený spoluvlastník ji měl a mohl rozumně předpokládat. 52 Jako krajní řešení, pokud se strany nedohodnou, je opět možné se obrátit na soud s návrhem na rozhodnutí, jak se důsledky odchylek vypořádají Prohlášení vlastníka Prohlášení vlastníka je nejvyužívanějším způsobem vzniku jednotky a současně i vzniku samotného bytového spoluvlastnictví. Jde o případ, kdy vlastník nemovité věci, či osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva, rozděluje své právo k určité nemovitosti na právo k jednotkám. 53 Vlastník tedy neztrácí své vlastnické právo úplně, ale může převést na jiné osoby pouze část vymezených jednotek a zůstat tak vlastníkem jednotek nepřevedených. Okamžik vzniku jednotky je potom vázán na zápis do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí. Dle obecného ustanovení 560 občanského zákoníku požadujícího písemnou formu pro právní jednání, jímž se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, je nutné vyhotovit prohlášení vlastníka v písemné formě. Na rozdíl od ostatních evropských právních úprav forma veřejné listiny vyžadována není. Mezi minimální náležitosti, bez kterých není možné prohlášení zapsat do veřejného seznamu, patří: - údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, - údaje o jednotce, především její pojmenování, označení (alespoň číslem) a určení účelu užívání, určení a popis společných částí nemovité věci a společných částí vyhrazených k výlučnému užívání některému vlastníku jednotky, a velikost podílů na společných částech, přičemž původce prohlášení je vázán ustanoveními upravujícími společné části nemovité věci, 54 - určení, jaká věcná a jiná práva či závady přejdou na všechny nebo některé vlastníky jednotek se vznikem jejich vlastnického práva k jednotce o. z odst. 1 o. z a násl. o. z odst. 1 o. z. 27

28 Pokud autor prohlášení předpokládá, že rozdělením vznikne nejméně pět jednotek, z nichž alespoň dvě budou převedeny jiným osobám, tj. alespoň tři jednotky budou ve vlastnictví tří různých osob, musí být součástí prohlášení i stanovy budoucího společenství vlastníků jednotek. Záměrem je, aby v domě, kde se předpokládá existence společenství, byla již dopředu dána pravidla pro budoucí správu domu. 56 Význam vymezení stanov již v samotném prohlášení spočívá bezesporu i v příležitosti pro případné budoucí vlastníky jednotek seznámit se dopředu se stanovami společenství vlastníků, jehož členy by měli být. Ačkoliv jsou stanovy součástí prohlášení, mají určitý zvláštní režim. V jednom z komentářů k bytovému spoluvlastnictví je k této otázce uvedeno: poté si již stanovy žijí vlastním životem bez ohledu na prohlášení. 57 Jejich změna tedy může být učiněna nezávisle na změně prohlášení. V opačném případě, kdy v souvislosti se vznikem bytového spoluvlastnictví nevzniká povinnost založit společenství vlastníků, musí prohlášení nezbytně obsahovat také určení správce, pravidla pro správu domu, pro užívání společných částí a úpravu příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku. 58 Pavla Sýkorová v souvislosti s výkladem ustanovení 1166 občanského zákoníku upozorňuje na jednu legislativně technickou chybu ve znění zákona, která spočívá v chybějící čárce mezi spojením určí prohlášení správce a pravidla pro správu domu. Podle tohoto ustanovení nejde o zvláštní druh prohlášení, v němž by správce přijímal pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku, i když k tomu bez hlubšího zamyšlení se může svádět. 59 K názoru o legislativně technické chybě ve znění tohoto ustanovení se kloní většina autorů, nicméně objevily se i opačné pohledy. Jeden z nich ve svém komentáři zastává Zbyněk Pražák, který tvrdí: Po dlouhém rozvažování nad výkladem zákona se tedy kloním k názoru, že v odstavci druhém druhé větě není žádná chyba, která by spočívala v tom, že za slovem správce chybí čárka. Komentované ustanovení 1166 odst. 2 druhá věta tedy chápu tak, že (byť možná nevhodně) chtělo říci, že 56 KABELKOVÁ, Eva.; SCHODELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, s. 57 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Vyd. 1. Praha: Leges, s odst. 2 o. z. 59 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Vydání první. Praha: Leges, s. 28