ZNALECKÝ POSUDEK. č. 160/6764/2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 160/6764/2017 O ceně nemovitosti - pozemků p.č. 2272/45, p.č. 4172/5, p.č.4172/60, p.č.4172/66, stavby bez čp/če na p.č. 4172/5 ve zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram pro obec Příbram, k.ú. Příbram Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/ Ústí nad Labem Stanovení ceny obvyklé - dražba dobrovolná Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ladislav Řehořek Drkolnovská Příbram V. telefon: rehorekl@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a jedné strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Odhad ceny obvyklé pro účel dražby dobrovolné, ( zák.č.26/20000 Sb., o veřejných dlažbách ) 2. Základní informace Název předmětu ocenění: zahrádkářská chata bez čp/če s pozemkem a příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Příbram Příbram LV: LV č Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z LV č pro obec Příbram, k.ú. Příbram vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracovitě Příbram 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost dle skutečného stavu Václav Framberk, U Cukrovaru 1171, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: výhradní Václav Framberk, U Cukrovaru 1171, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: výhradní 7. Celkový popis nemovité věci Popis - zahrádkářská chata na st.p.č. 4172/5 s pozemky přináležejícími a příslušenstvím, nalézá se v zahrádkářské kolonii Brod, k objektu přináleží venkovní úpravy - oplocení, vrátka, zpevněné plochy,venkovní schody, terasa, přípojka elektro z plastového sloupku, ( objekt v současné době odpojen ), parkování na přilehlé komunikaci. Porosty bez vlivu na cenu obvyklou 8. Obsah znaleckého posudku 1. zahrádkářská chata 2. venkovní úpravy 3. pozemky s porosty - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Ocenění provedeno nákladovým způsobem Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí V 0,00 je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a III 1,00 všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, V 1,00 jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 8 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek II -0,05 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci III 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00-3 -

4 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. zahrádkářská chata popis - jednopodlažní, podsklepený objekt zahrádkářské chaty, zděná stavba, strop na sklepem nespalný, krov nízký sedlová s krytinou z vlnitého eternitu,, žlab, svod, omítky vápenné dvouvrstvé, okna dřevěná běžná, dveře náplňové, podlaha betonová, rozvod elektro. technický stav - zhoršený, objekt není delší dobu využíván venkovní úpravy vzhledem ke špatnému stavu bez vlivu na cenu obvyklou, porosty neudržované bez vlivu na cenu obvyklou Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata : typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.podzemí 4,60*4,19 = 19,27 1. nadzemí 4,60*4,19 = 19,27 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.podzemí 19,27 m 2 2,00 m 1. nadzemí 19,27 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.podzemí (4,60*4,19)*(2,00) = 38,55 m 3 1. nadzemí (4,60*4,19)*(2,65) = 51,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.podzemí PP 38,55 m 3-4 -

5 1. nadzemí NP 51,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 89,63 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Podezdívka jen u typu I X 0, ,00 0,00 3. Obvodové stěny S 29, ,00 29,40 4. Stropy S 11, ,00 11,30 5. Zastřešení S 6, ,00 6,10 6. Krytina S 4, ,00 4,00 7. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 8. Úprava povrchů S 8, ,00 8,00 9. Schodiště C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy P 4, ,46 1, Vytápění S 3, ,00 3, Elektroinstalace P 3, ,46 1, Rozvod vody C 2, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Rozvod propan-butanu C 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Okenice C 1, ,00 0, Vnitřní vybavení C 2, ,00 0, Ostatní C 2, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,79 Koeficient vybavení K 4 : 0,8179 Ocenění Základní cena [Kč/m 3 ]: = 1 650,- Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,8179 Polohový koeficient K 5 ( - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i ( - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 065,- Plná cena: 89,63 m 3 * 3 065,- Kč/m 3 = ,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 100 = 25,0 % - 5 -

6 Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Zahrádkářská chata - zjištěná cena = ,96 Kč 2. venkovní úpravy venkovní úpravy ve zhoršeném technickém stavu neudržované Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 5,00 % z ceny staveb * 0,0500 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,85 Kč 3. pozemky s porosty zastavěná plocha stavbou zahrádkářské chaty a pozemky přináležející sloužící jako zahrada, v místě přípojka elektro, na pozemcích se nalézá několik porostů neudržovaných bez vlivu na cenu nemovitosti cena obvyklá ( nákladová ) odhadem s přihlédnutím k realizovanému prodeji obdobného pozemku v lokalitě Hatě zahrada o výměře 297 m 2 podíl na přístupových cestách 55 m 2 prodejní cena ,00 Kč celkem za 1 m Kč/m 2 Ocenění Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] ostatní plocha 2272/45 36,00 341, ,- zastavěná plocha a nádvoří 4172/5 31,00 341, ,- trvalý travní porost 4172/60 52,00 341, ,- trvalý travní porost 4172/66 46,00 341, ,- - celkem 165, ,- Pozemky s porosty - zjištěná cena = ,- Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE cena věcná ( nákladová ) 1. zahrádkářská chata ,- Kč 2. venkovní úpravy ,- Kč 3. pozemky s porosty ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení : ,- Kč ,- Kč Odhad ceny obvyklé Obvyklá cena, tržní hodnota je stanovena dle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn účelem pro který se tržní hodnota stanovuje. Rozsah ocenění : Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že musí být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní cenu významně ovlivnit a tyto musí být zapracovány do příslušné prognozy. Mezi ně patří : - historie a podstata nemovitosti ( dle typu oceňovaného majetku ) - obecné a ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - účetní hodnota nemovitosti - realizované tržní ceny obdobných nemovitostí - předpokládaný objem výnosu nemovitosti - ekologické zatížení nemovitosti - věcná břemena Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognoze čistého výnosu majetku je-li nemovitost oceňována s použitím výnosové metody Stanovení věcné ceny : Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora - potencionálního kupce ), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena cena pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání je stanoveno pomocí některé ze známých metod cena věcná ,00 Kč - 7 -

8 Stanovení výnosové ceny : Zjistí se u nemovitosti z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítávat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitosti, pojištění apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ( vč. prognoz ČNB ) nestanovuje se, objekt není předmětem pronájmu Stanovení cenou porovnáním : Tato metoda pro ocenění nemovitosti ( stavby a pozemku ), je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé, a ze získané informace je možno vyhodnotit jak cenu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených srovnávacích cen má i ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. Při aplikaci této metody možno použít i nabídky na trhu obdobných nemovitostí ( nabídky prodejců samých i obchodníků zabývajících se realitami ). Cena obvyklá zpravidla nedosahuje 100 % ceny nabídkové. hodnota pozemku : pro účely ocenění je pozemek zastavěný stavbou oceněn jako pozemek volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Hodnota stanovena porovnáním s nabídkami obdobných pozemků popř. prodejem obdobných pozemků v lokalitě ( regionu ) metodika ocenění porovnáním : 1. ocenění pozemků bez stavby za předpokladu že se jedná a volný pozemek 2. u porovnávaných objektů ocenit i jejich pozemky za stejného předpokladu 3. odečíst indikované hodnoty pozemků od známých tržních cen porovnávaných objektů 4. dále ve výpočtu porovnávat pouze hodnotu stavby bez hodnoty pozemku 5. na konci výpočtu přičíst hodnotu pozemku k indikované hodnotě stavby oceňovaná nemovitost porovnávaná porovnávaná nemovitost nemovitost a) IDENTIFIKAČNÍ. ÚDAJE poř. č. nem 1 2 název zahr. chata zahr. chata adr. nem. Podlesí Příbram kat..území Podlesí Příbram obec Podlesí Příbram okr. Příbram Příbram b) ÚDAJE O POZEMKU plocha poz

9 hodnota 1 m 2 poz hodnota po.celkem c) ZÁKLADNÍ ÚDAJE PRO POROVNÁNÍ - m 2 zast.plochy počet jednotek prodejní cena cena bez pozemku cena za por. jednotku datum transakce upravená hodnota d) PRÁVNÍ ÚDAJE druh transakce nabídka nabídka korekce 0,95 0,95 upr. hodnota vlastnické právo absolutní absolutní absolutní korekce 1 1 upravená hodnota věcná břemena ne ne ne korekce 1 1 upravená hodnota e) TECHNICKÉ PARAMETRY lokalita dobrá horší obdobná korekce 1,20 1 upravená hodnota technický stav obj obdobný lepší korekce 1 0,95 upravená hodnota technická vybavenost průměr obdobná korekce 1 1 upravená hodnota dopravní dostupnost horší obdobná korekce 1,

10 upravená hodnota f) OSTATNÍ PARAMETRY velikost nem obdobná obdobná korekce 1 1 upravená hodnota VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA porovnávací hodnota jedn. m porovnávací hod. bez pozemku 19,27 * ,00 hodnota pozemku ,00 celková porovnávací hodnota ,00 Stanovení cenou administrativní : Cena administrativní je daná oceňovací vyhláškou, především pro potřeby finančních úřadů - ( daň z převodu nemovitosti ), a může být i určitým vodítkem pro stanovení ceny obvyklé nestanovuje se Při odhadu ceny obvyklé ( 2 odst.1 zák.č. 151/1997 ) přihlédl znalec k situaci na trhu s nemovitostmi a tržním podmínkám a to se zaměřením na tyto základní faktory - druh oceňovaného majetku : zahrádkářská chata bez čp/če - demografie blízkého i širokého okolí : Příbram, část obce Brod - situace na trhu s nemovitostmi : standardní - parametry navyšující cenu nemovitosti : nedaleko města - parametry snižující cenu nemovitosti : plocha pozemků, odpojené sítě elektro Práva a závady spojené s předmětem ocenění zástavní práva a exekuce : ano, dle LV nájemní vztahy z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna a doložena nájemní práva třetích osob jiné závady na základě místního šetření nebyly zjištěny jiné závady oceňované nemovitosti ani nebyly doloženy písemně žádné jiné smluvní vztahy, jiné závady nebyly zahrnuty do ocenění předmětných nemovitostí R E K A P I T U L A C E odhadu cen

11 typ nemovitosti : LV č zahrádkářská chata bez čp/če s pozemky a příslušenstvím okres: Příbram obec, část obce : Příbram - Brod katastrální území : Příbram 1. Věcná hodnota nemovitosti ,00 2. Výnosová hodnota nemovitosti... ne 3. Srovnávací hodnota nemovitosti ,00 4. Administrativní cena nemovitosti... ne 5. Omezení vlastnických práv ano nezahrnuto v ceně obvyklé Po zvážení výše uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti na : cena obvyklá odhadem : ,00 Kč slovy : třistadvacettisíc korunč. Tato zjištěná cena obvyklá ( majetku ) je v souladu s ustanovením 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim V Příbrami Ladislav Řehořek Drkolnovská Příbram V. telefon: rehorekl@seznam.cz

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. Spr. 1649/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160/6764/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/

13 - 13 -