CENU JAK NAVÝŠIT NEMOVITOSTI. Bc. Milada Koutná DiS. Správným nastavením nepřicházíte o svou energii, čas, finance a nepřicházíte o zájem kupujících.

Transkript

1 Bc. Milada Koutná DiS. JAK NAVÝŠIT CENU NEMOVITOSTI Správným nastavením nepřicházíte o svou energii, čas, finance a nepřicházíte o zájem kupujících. HN AK DOSÁ J Ů B O S 6 ZPŮ OUT E A RYC H L O N D A N S PRODEJE K O O E-B RMA ZDA Zvažujete-li prodej nemovitosti anebo již prodáváte a nejste spokojeni s průběhem, pojďme se tedy sejít u společného kafé, kde bychom probrali možnosti, jak nejlépe prodat Vaši nemovitost.

2 2 Co najdete v mém e-booku? Dopis od autorky 3 Vítejte! 3 Co o sobě sdělím 4 Každý den v podnikání v realitách je něčím zajímavý a není stejný. 4 Úvod 5 Cestou necestou samopreodejce 5 Nesprávně připravená nemovitost 6 Kapitola 1 6 Nevhodně nastavená kupní cena 7 Kapitola 2 7 Propagace 8 Kapitola 3 8 Zpětná vazba 9 Kapitola 4 9 Právní problematika. 10 Kapitola 5 10 Čím více makléřů tím vyšší šance. Jistota nebo klam? 11 Kapitola 6 11 Doporučení na závěr 12 Proč je exkluzivita výhodná 12 Slovo na závěr 13 Závěrem 13

3 3 Dopis od autorky Dobrý den Vážené dámy, Vážení pánové. Pro Vás, kteří se chystáte prodávat anebo pravděpodobně již prodáváte je samotný prodej výzva. V tuto chvíli máte ve svých rukou e-book, což je dobrá známka toho, že hledáte informace. Výborně, jelikož úspěch přeje připraveným, máte tak proces prodeje v mnohém ulehčený. Snížíte rizika a nástrahy netaktního jednání i spekulace kupujících. A přesto v této fázi udělá nemálo prodávajících zásadní chyby, které v mnohých oblastech prodej zkomplikují. Bc. Milada Koutná DiS. Zabývám se realitním podnikáním od roku Odstartovala jsem svou makléřskou praxi s maximální aktivitou. S cílem pomáhat nemovitost prodat i koupit. Mou prioritou je osobní jednání a individuální přístup k Vám. Taktéž orientace na cíl a pečlivost v této profesi je velmi důležitá. Podnikání v realitách se stalo mou denní pracovní činností, ale také mohu říct, i mým koníčkem. Rozhodla jsem se sepsat na základě dotazů, s kterými se běžně v praxi setkávám pár praktických bodů, které by mohli usnadnit průběh Vašeho prodeje a vyhnout se tak postupům, které by zbytečně způsobily zdlouhavý prodej, odmítání zájemců anebo snižování ceny nemovitosti. Milada Koutná Potřebujete-li se poradit či zkonzultovat situaci neváhejte mne oslovit. 1. Dovíte se, jak můžete získat vyšší finanční hodnotu za svou nemovitost. 2. Dovíte se, jakým chybám se vyvarovat abyste nebyly zklamáni, frustrováni, a nakonec to vzdali s myšlenkou, že zlevníte natolik hlavně ať je to pryč. 3. Dovíte se, jaký servis realitních služeb pro Vás zajitím.

4 4 Co o sobě sdělím. Každý den v podnikání v realitách je něčím zajímavý a není stejný. Není to jen práce s danou nemovitostí, ale také dennodenní komunikace a jednání s lidmi. Pro obě strany, jak pro prodávající, tak i kupující převodem nemovitosti něco v životě začíná i končí. Mám na paměti, že každý klient i nemovitost je specifický svou jedinečností, a proto dávám přednost lidskému přístupu v jednání. Individuálnímu přístupu, kteří klienti oceňují. Proč? Je pro mne komunikace s Vámi důležitá, stejně tak jako zpětná vazba pro Vás, jak to s Vaší nemovitostí probíhá. Stejně, jak důležitá je nemovitost, je pro mne důležitý i klient. Jsem přesvědčena, že je důležité jít cestou kvality nikoli kvantity, která v mnoha případech se stejně projeví a o tom si povíme později. Odstartovala jsem své podnikání v realitách v roce 2015 a v začátcích mi to nešlo tak jak jsem se domnívala, že to bude fungovat. Samozřejmě, neměla jsem ty správné informace a poznatky, jak vést prodej v této sféře. Byla jsem zhruba ve stejné pozici jako samoprodejce. A jak už to bývá s pozitivním nasazením a neustálým vzděláváním, nebrat tento obor na lehkou váhu, padaly první úspěchy. Poznatky z aktivit jsou Vám k dispozici formou písemných referencí. Jsem makléřkou realitní kanceláře, která má své pevné a stabilní působení na trhu s nemovitostmi již 20 let. Tato společnost mne oslovila právě pro své pevné vybudované zázemí. A kvalitu realitních služeb.

5 5 Úvod CESTOU NECESTOU SAMOPRODEJCE. Začali jste sami s prodejem a také je pravděpodobné, že máte bokem realitního makléře. Jako vlastník nemovitosti se těšíte při každém zazvonění mobilu, že se konečně dočkáte vážného kupujícího. Jenže z 80 % Vám volají samé realitky. Je pravděpodobné, že na prohlídku nikdo nepřichází. Je pravděpodobné ba naopak, že prohlídky máte a prodej se tak nějak vleče. A makléř pro Vás nic moc neudělal. Zpětnou vazbu máte minimální až žádnou. Jste majitelem a slýcháváte v průběhu svého dne jen dalšího makléře v telefonátu. Už nechcete slyšet od zájemce Byt máte pěkný. Promyslíme si to, a ozveme se. Vyřizujeme hypotéku, vyřizujeme a stále vyřizujeme. Chcete přece dospět k podpisu kupní smlouvy Zkusme společně začít tam, kde všechny ideály skončily. Odpovězte si otázku: Jaký význam pro Vás má sdělení prodali jsme úspěšně? 1. Je to prodej bez stresu? 2. Co nejméně investice času, financí a tlaku cenu snižovat? 3. Nezískat dojem, že jsem se při prodeji spálil? Prodej vyžaduje plán, flexibilitu, zaměření. Opomíjená marketingová strategie, ale má podstatný vliv. A v mnohém pomůže. TĚMTO NÍŽE UVEDENÝM 6 PRAKTIKÁM SE VYHNĚTE A DOSÁHNETE SVÉHO CÍLE SNADNO A RYCHLE.

6 6 Kapitola 1 Nesprávně připravená nemovitost, začátek konce. Vžijte se do situace, že jste kupující a hledáte byt. Jak vnímáte nemovitost, kdy je nabídka inzerovaná, TAKTO NEBO TAKTO Stejná místnost a jak maličkost udělá podstatný rozdíl. Co Vám běží hlavou čtete-li popisek sepsaný například tímto způsobem Dávám do prodeje dům se zahradou v Mořkově, v ul. Školská. Má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, 1 toaletu ta je zvlášť. Zahrada je rozlohově 850 m2. Jen vážní zájemci. Jen SMS. Cena dohodou. Prodáváte-li byt, vynasnažte se, aby zapůsobil interiér dobře. Prvních pár vteřin ovlivní budoucí výsledek. Představte si stav, kdy při vstupu do bytu Vás prvně omráčí

7 7 závan z cigaret, a zakopnete o hromadu bot. Pokročíme-li do kuchyně první co shlédnete je ponechané použité nádobí, upatlané umývadlo koupelny, zvednuté prkénko toalety, anebo odložené osobní věci na gauči, rozházená peřina na posteli jako byste zrovna vstali. Ujistěte se, že pejsek nebude rušivý element. Jak na Vás byt zapůsobil? Jste z bytu stále nadšeni? Místnosti dobře provětrejte, provoňte třeba kávou, vonnou svíčkou. Shrňte do stejné linie žaluzie, odhrňte závěsy, vymalujte, je-li potřeba, upevněte stále padající kliku u dveří atd. Prodáváte-li pozemek, ujistěte se, že máte snadný přístup (např. posekejte trávník, za zimního období odhrňte sníh aj.) Kapitola 2 Nevhodně nastavená kupní cena. Myslím si, že má nemovitost je zlatý důl. Každá nemovitost má svého kupce, najde se někdo, kdo mou nemovitost ocení. Cenu nastavím vyšší, však snížit můžu vždycky! Položte si otázky: 1. Vím, jakou cenu má moje nemovitost? 2. Je moje nemovitost prodejná, ve stavu, v jakém se nachází? A nikdo nepřichází na prohlídku! Chceme-li uspět, mějme na paměti reálnou hodnotu nemovitosti. K zjištění tržní ceny víme, že můžeme použít cenové mapy anebo tržního odhadu. Posuzujeme i to, v jaké lokalitě se nemovitost nachází, jaká je dostupnost potřebných občanských institucí, inženýrských sítí a spoustu dalších faktorů, které cenu ovlivní. 3. Jsem schopen nemovitost připravit tak, abych navýšil její hodnotu? A také, jaký je Váš cíl v prodeji: 1. Získat dobrou cenu, nebo-li nejvyšší možnou cenu? 2. Získat uspokojivou cenu? 3. Anebo hlavně rychle prodat? Správným nastavením nepřicházíte o svou energii, čas, finance a nepřicházíte o zájem kupujících.

8 8 Kapitola 3 Nízká informovanost. Slabá propagace A volají jen realitky. Proč neinzerujeme všichni na bazarových serverech typu bazoš, když je to zdarma? Proč Avízo není dostačující? Jelikož vyhledávání klíčového slova není vždy snadné. Platnost inzerátu je krátká a vytratíte se brzo z dohledu. Levné stránky navštěvují poměrně z velké většiny jen ti, co hledají nízkou cenu. Jako majitel nemovitosti máte omezené možnosti inzerování. Statistika hovoří, že oslovíte-li jednoho potencionální kupujícího realitní kancelář jich osloví deset. Výsledkem je vyšší pravděpodobnost úspěšného prodeje. Realitní kancelář prodej nemovitosti zvýhodní rozsáhlou strukturou propagační sítě. Placené realitní servery jsou pro prodej nemovitosti velmi dobře propracované. Chceme přece, aby nemovitost byla dostatečně vidět a pokryla rozsáhlejší potenciál zájmu. Inzerát navíc nestačí jen zveřejnit, ale také průběžně udržovat a topovat. Realitních serverů je víc jak 50 a RK pokryje 90 % z nich V grafu takto snadněji definuji odkud mi plyne nejvyšší zájem o nemovitost v Moravskoslezském regionu. Výpomoc mimoto Vám zajistí i informovanost svého okolí tak, že oslovíte známé, přátele, rodinu. Pomůžete si tištěnou inzercí, letáčky, letáky pro vývěsky, poutači. Oslovte poptávající z inzercí.

9 9 Kapitola 4 Nedostatečná komunikace a zpětná vazba Samotnou kapitolou je umět provézt klienta celkovým průběhem koupě nemovitosti. Zde stojíte v bodě momentu, kdy prodej se jeví na dobré cestě, ale ve vteřině se může změnit ve Váš neprospěch. Klient je nadšen, podáte si ruce a po pár dnech najednou ticho po pěšině. Položte si otázku: 1. Zvládnu argumenty? 2. Ustojím námitku? 3. Poradím si fundovaně s odbornými dotazy? 4. Jak poznám, je-li zájemce opravdu kupec, realitní turista, spekulant, skrytý makléř, nebo tipař. Pár zásadních dotazů již v hovoru Vás navede, kterým směrem se potencionální zájemce ubírá. Jako majitel mějte na paměti, komu dveře otvíráte. Komu a v jakém rozsahu sdělujete informace. Při samotné prohlídce je na místě být věcný. Doporučuji se od nemovitosti tzv. odosobnit. Chápu, že pro každého vlastníka je nemovitost srdcovou záležitostí. Avšak je vhodnější odložit fotky své rodiny a nechat je pro ukázku jen svým blízkým a známým. Pokud atmosféra dovolí ano navodíte tímto přátelskou konverzaci. Již nemovitost však prodáváte a za nedlouho nebude Vaše. Získali jste dojem, že zájem je. Ale je to takové všelijaké? Existují faktory, které Vám kupec nesdělí. Vyžaduje záštitu prostředníka.

10 10 Kapitola 5 Právní problematika. Jak dobře mám prodat a neprohloupit. Než se pustíte do prodeje, odpovězte si pár důležitých bodů: 1. Zvládnete reagovat rychle jakmile Vám Katastrální úřad zamítne vklad? 2. Máte skutečně vyřešenou problematiku věcných břemen, podílů, anebo exekuce? 3. Co budu dělat, jakmile zájemce nemovitost si zarezervuje a slibuje. 4. Co budu dělat, když si klient vše rozmyslí? 5. Mám vyřešenou úschovu kupní ceny? 6. Kdo mi poradí? 7. Jsem si vědom všech rizik převodu?

11 11 Kapitola 6 Čím více makléřů, tím mám vyšší šance. V prodeji či koupi nemovitostí, která je životní událostí neberme proces prodeje na lehkou váhu. 1. Kupující, ale nemá jasno co kupuje. 2. Nabídka pro něj vyvolává pochybnosti. 3. Působí neseriózně. 4. Nemá jistotu, že bude nemovitost prodána jemu! 5. Vědomí mu sděluje složitost obchodu. 6. Čím více majitelů, tím větší potíž pro mě jsou opravdu jednotní v názoru prodeje, ceny? Byť čím více rozhozených sítí se může jevit pro Vás jako velké plus, není však výhodou pro kupujícího. A kupujícího Vy potřebujete. I Váš makléř známý, je obchodník a další makléř je pro něj konkurent. Každý z nich se bude potřebovat odlišit, a to v zásadním: nabídkovou cenou i popisem v inzerci. Možná použijí praktiky, které se Vám nemusí líbit. Ten, který je ochoten přijmout jakoukoliv nemovitost, a navíc za nízkou odměnu, říká tím, že jste jen klient v pořadí. Půjde o kvantitu v jeho portfoliu, kvalitu služby však pravděpodobně budete postrádat. Je-li omezen finančně nelze očekávat kvalitní inzerci, nepokryje dostatečné množství prohlídek, nelze očekávat plnohodnotné zastání Vásklienta v zajištění potřebné administrativy.

12 12 DOPORUČENÍ NA ZÁVĚR PROČ JE EXKLUZIVITA VÝHODNÁ. Jakmile má prodej pod záštitou jeden makléř máte vše pod kontrolou. Získáte jistotu ceny, právní zázemí a zastání makléře, který pracuje ve Váš prospěch. A kupec nemá obavu, že nemovitost bude prodávána někomu jinému. Zajistíte si, že makléř je dostatečně motivován, že Vy jste výjimečným klientem a přednostně do prodeje nemovitosti makléř bude investovat svůj čas a finance do kvalitní propagace. Bojovat o to, abyste dosáhli prodeje poměrně rychle a za co nejvyšší cenu. Snaží se o atraktivnost nabídky, kdy výsledek se projeví i třeba v podobě, že získáte finanční nabídky od vícero zájemců. Komplexní realitní služby: 1. nové trendy v prodeji nemovitostí jako jsou náčrt půdorysu, zpracování návrhu v novém designu, 2. kvalitní inzerci, nafocení nemovitosti a videoprezentaci (natočenou profesionálním kameramanem) 3. prohlídky se zájemci v kteroukoli denní hodinu dle domluvy 4. prohlídkový list se zájemci 5. sepsání smlouvy o rezervaci a jistiny 6. kompletní právní administrativu nutnou pro převod nemovitosti a úschovu kupní ceny, sepsání vkladu do Katastru nemovitosti 7. geodetické zaměření pozemku a zpracování geometrického plánu za spolupráce s geodetem 8. tržní odhad nemovitosti 9. zpracování PENB

13 13 SLOVO NA ZÁVĚR Určitě se shodneme, že každý klient i nemovitost je specifický svou jedinečností a je na místě individuální přístup. Zvažujete-li prodej nemovitosti anebo již prodáváte a nejste spokojeni s průběhem, pojďme se tedy sejít u společného kafé, kde bychom probrali možnosti, jak nejlépe prodat Vaši nemovitost. Milada Koutná Zdraví Vás a těší se na Vás. Bc. Milada Koutná, DiS. realitní makléřka Tel