Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 148/8, LV č. 3090, s podílem na společných částech domu a pozemku 500/5502 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 116/2, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Benátky nad Jizerou Počet obyvatel 7366 Kat. území Staré Benátky Ulice U Cukrovaru č.p. 148 Část obce dle LV 2353, Staré Benátky Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Bischof Pavel Praha 7 Holešovice, Přístavní 1186/47 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 49.5 m Kč/m Kč Technický a morální stav jednotky a domu 0,3 koef Kč Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Pětset tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - zděná technologie bytu - dobrá dostupnost občanské vybavenosti - dobré parkovací možnosti záporné faktory: - poloha v sousedství výrobní zóny - střední nebezpečí výskytu povodně - zhoršený technický stav domu a bytové jednotky - morální opotřebení bytové jednotky - lokální vytápění, kuchyně bez přívodu vody - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.3090 : zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč, ve prospěch spořitelní družstvo, V- 7129/ povinnost k jednotce č.148/1 a 148/8 další zástavní práva - povinnost k jednotkám č.148/9, 148/11, 148/6 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.3090 : zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč, ve prospěch spořitelní družstvo, V- 7129/ povinnost k jednotce č.148/1 a 148/8 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba právo k nemovitosti je dotčeno změnou V-7129/2011 Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území zóna 3 - se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy (záplavové území 20-leté vody) Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží nezjišťováno Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně památkově chráněné území Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena - 2 -

3 Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. další zástavní práva - povinnost k jednotkám č.148/9, 148/11, 148/6 Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Morálně a technicky zanedbaná stavba Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva darovací ze dne nebyla předložena - 3 -

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3090, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Kopie katastrální mapy. Návrh na povolení vkladu Prohlášení do katastru nemovitosti, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav- nahlížení do KN Výpis z prohlášení vlastníka, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.73/2011, vyhotovený Ing.J.Beránkem Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3090, vyhotovil dálkovým přístupem do KN Kopie katastrální mapy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Benátky nad Jizerou se nachází ve Středočeském kraji v okrese Mladá Boleslav. Je situované cca 16 km jihozápadně od Mladé Boleslavy na rychlostní komunikaci R10 Praha Mladá Boleslav. Ve městě je veškerá základní občanská a obchodní vybavenost (městský úřad, pošta, banky, zdravotnické zařízení, mateřská škola, škola, obchody, restaurace, sportoviště). Veřejná doprava je zajišťována autobusovými linkami do Mladé Boleslavi, Prahy, Turnova,... Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Bytový dům se nachází v části Benátky nad Jizerou II k.ú.staré Benátky, dříve průmyslové centrum města. Staré Benátky se rozkládají na levém břehu řeky Jizery. Předmětná nemovitost je postavená v ulici U Cukrovaru, přístupné z třídy Osvoboz.polit.vězňů. SZ sousedí s výrobním podnikem Korund Benátky, SV s tenisovým areálem s ubytovnou, JV s ulicí a hotelem. Jedná se o hranici obytné a průmyslové zástavby. Lokalita byla při posledních povodních zaplavena. Jedná se o zónu se středním nebezpečím výskytu povodně. Nemovitost tvoří samostatně stojící bytový dům s jedním vchodem čp.148 postavený na pozemku p.č.st.116/2. Jedná se o původní tovární vilu. Pozemek p.č.125/4 tvoří nádvoří, pozemek p.č.124/24 předzahrádku s přístupovou plochou. Oba pozemky jsou ve vlastnictví Města Benátky nad Jizerou. Pozemky jsou společně oploceny. Předzahrádka odděluje dům od ulice. Dobrá je dostupnost do centra Nových i Starých Benátek pěšky. Běžná občanská a technická vybavenost je v okolí, pěšky dobře dostupná. Parkování je dobré podél ulice. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný, převážně obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou. Je přístupný hlavním vchodem v SZ odvrácené fasádě z nádvoří na pozemku p.č.125/4. Dům má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. V sedlové střeše je půda. V suterénu se nachází společné prostory se sklepními kójemi. V nadzemních podlažích je dle prohlášení vlastníka jedenáct bytových jednotek situovaných po obou stranách a v čele společné chodby s dvouramenným přímo osvětleným schodištěm. Z mezipodest schodiště se přistupuje přes malou chodbu ke společným WC (převážně pro dvě bytové jednotky). Dům nemá výtah. Je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Dům byl dán do užívání, dle podkladové dokumentace, kolem roku Je ve zhoršeném technickém stavu. Bytové jednotky č.1 a 2 jsou pronajaté. Bytová jednotka č.3 je po požáru zdevastovaná, okna zazděná. Bytovou jednotku č.4 užívají řemeslníci, kteří měli zahájit stavební opravy domu. Bytové jednotky ve 2.NP č.5, 6, 7 a ve 3.NP č.10 jsou zdevastované bývalými nájemníky. Společné prostory jsou omezeně udržované správcem domu v bytové jednotce č.1. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.148/8, umístěná ve 2.NP napravo od schodiště, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č.st.116/2 ve výši 500/5502. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Bytová jednotka není užívána. Jedná se o rohový JV orientovaný byt 1+1. Sociální zařízení je dodatečně provedené, přístupné žebříkovým schodištěm z kuchyně. Dle prohlášení vlastníka samostatné WC je mimo byt, přístupné z mezipodesty schodiště. Je společné pravděpodobně s b.j.č.7. Ze společné chodby se vstupuje do kuchyně. Z ní je přístupný pokoj a koupelna s WC. Sporák na tuhá paliva je umístěn v kuchyni. Dispozice bytu je podprůměrná, místnosti jsou průchozí, bez předsíně. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 125/4 Město Benátky nad Jizerou ostatní plocha manipulační plocha parc.č. 124/24 Město Benátky nad Jizerou zahrada Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový

5 Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken jihovýchod Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu zhoršený Stáří stavby [roky] 89 Bytový dům technicky i morálně zastarává. Vytápění je kamny na tuhá paliva, WC je převážně společné pro dvě bytové jednotky, přístupné z mezipodesty schodiště. Je ve zhoršeném technickém stavu, před rozsáhlejšími stavebními úpravami jednotek a společných prostor. Viditelné konstrukce krátkodobé životnosti jsou výrazně opotřebované (izolace, úpravy povrchů, výplně otvorů,...). Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % 70 Bytová jednotka je v průměrném technickém i morálním stavu. Chybí přívod vody do kuchyně. Vytápění je sporákem na tuhá paliva umístěnými v kuchyni. Veškeré úpravy povrchů a vybavení jsou výrazně opotřebované. Minulé rekonstrukce Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení sociální zařízení provedena vestavba koupelny a WC cca 2008 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné zděné stropy dřevěné trámové,v suterénu klenba konstrukce krov sedlový střešní krytina pozinkovaný plech obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 105 cm vnější úpr. povrchů štuková omítka vnitřní úpr. stěn vápenná omítka, keramický obklad schodiště kamenné okna dřevěná zdvojená dveře náplňové do kovových zárubní podlahy obytných PVC podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění sporák na pevná paliva elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody el.bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř, vestavěná skříňka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 kuchyně m m 2 koupelna s WC 7.00 m m 2 WC mimo byt - užívání z 1/ m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV, možnost parkovat na zahradě Lokalita : ul.dražická, širší sousedství Vytápění : lokální na tuhá paliva Technický stav : po částečné rekonstrukci Lepší technický i morální stav, dispozice Lokalita při hlavní silnici - 6 -

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1 podkrovní byt, OV, garáž Lokalita : ul.dražická, širší sousedství Vytápění a ohřev vody : lokální na tuhá paliva Technický stav : původní Lepší morální stav, dispozice Lokalita při hlavní silnici 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 50.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1/B, OV, Lokalita : širší sousedství Vytápění : lokální plynové Technický stav : po částečné rekonstrukci Výrazně lepší technický i morální stav, dispozice - 7 -

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh bytů v osobním vlastnictví s lokálním vytápěním ve výrazně lepším technickém i morálním stavu, v atraktivnější poloze. Nabídky se pohybují v rozpětí 1,15-1,5 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Je potřeba dále zohlednit polohu domu, rizikovou povodňovou zónu, technický stav domu a morální opotřebení. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

9 Fotodokumentace pohled z ulice U Cukrovaru pohled z přístupového chodníku z ulice U Cukrovaru pohled z ulice U Cukrovaru pohled od SZ z chodníku vedoucího k lávce ulice U Cukrovaru před domem hlavní chodba - 9 -

10 Fotodokumentace chodba se schodištěm před bytem kuchyň kuchyňská linka,el.sporák a sporák na tuhá paliva pokoj pokoj schodiště do koupelny z kuchyně

11 Fotodokumentace koupelna koupelna koupelna pohled z okna

12 Fotodokumentace - mapy

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -