ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4663/243/2011

Transkript

1 Ing. Libor HAMPL Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina ev.č Znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí E.Krásnohorské 1706/27, Bruntál, tel , hampl.libor@tiscali.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 4663/243/2011 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m 2 a p.č. 91 o výměře 75m 2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. Objednatel posudku: P.K.L. Holding, s.r.o. Malý Koloredov Frýdek - Místek Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitostí Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Elišky Krásnohorské Bruntál Posudek obsahuje, včetně titulního listu, 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí, a to rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m 2 a p.č. 91 o výměře 75m 2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Stará Ves Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Stará Ves Katastrální území: Stará Ves u Přerova Počet obyvatel: 630 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne a za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN LV 202 pro k.ú. Stará Ves u Přerova ze dne vyhotovený Českou poštou, s.p. (viz příloha), - kopie katastrální mapy, - pořízená fotodokumentace (viz příloha), - informace a údaje sdělené objednavateli, - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009Sb., a vyhlášky č. 364/2010Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém, měřeno digitálním přístrojem TLM 130 a ocelovým pásmem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z KN LV 202 pro k.ú. Stará Ves u Přerova je k oceňovanému rodinnému domu a pozemkům zapsáno právo vlastnické na: SJM Kadera Jan a Kaderová Romana, Stará Ves 100

3 - 3 - B1 - bez zápisu C - Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní - viz výpis z KN Nařízení exekuce - viz výpis z KN 6. Dokumentace a skutečnost Od uvedené nemovitosti nebyla znalci předložena projektová dokumentace domu ani doklady o uvedení stavby do trvalého provozu. Dle sdělení objednavatele byl dům zkolaudován v roce Tomuto období i odpovídá stavebně technické a architektonické řešení, použitý stavební materiál. Veškeré výměry byly zjištěny fyzickým měřením na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v obci Stará Ves, v katastrálním území Stará Ves u Přerova, ve volné zástavbě rodinných domů. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 100, stavební parcela č. 90, dvoupodlažní, částečně podsklepený. Z konstrukčního hlediska je rodinný dům postaven v tradiční technologii té doby, je zděný s plochou střechou. Rodinný dům má základní sociální vybavení. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům byl v posledním období bez základní údržby, celkový technický stav je zanedbaný. Ve dvorní části se nachází dílna, která je ve velmi špatném technickém stavu. Podrobný popis hlavní stavby a pozemků je proveden v části B posudek. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 100, stavební parcela č. 90, dvoupodlažní, částečně podsklepený. Z konstrukčního hlediska je rodinný dům postaven v tradiční technologii té doby, je zděný s plochou střechou. 1.PP obsahuje kotelnu, sklep a schodiště do 1.NP. V nadzemních podlažích se nachází sedm pokojů, kuchyň, koupelna, WC, chodby a schodiště. Popis a hodnocení objektu je proveden v tabulkách. Celkový technický stav je zanedbaný, objekt vyžaduje opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 22 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 701,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,20*10,10 = 52,52 m 2 1.NP: 10,20*14,00-3,62*7,76 = 114,71 m 2 2.NP: 10,20*14,00-3,62*7,76 = 114,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 52,52 m 2 2,00 m 1.NP: 114,71 m 2 2,70 m 2.NP: 114,71 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Spodní stavba: (5,20*10,10)*(2,00) = 105,04 m 3 Vrchní stavba: (10,20*14,00-3,62*7,76)*(0,10+2,70) = 321,18 m 3 : (10,20*14,00-3,62*7,76)*(2,70) = 309,71 m 3 Zastřešení: (10,20*14,00-3,62*7,76)*0,25 = 28,68 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 764,61 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 114,71 m 2

5 - 5 - Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 281,94 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,46 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 22 let: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,90 = 0,857 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. III 0,04 měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1

6 - 6 - Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,857 * 1,020 * 0,900 = 0,787 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 701,- Kč/m 3 * 0,787 = 2 125,69 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 125,69 Kč/m 3 * 764,61 m 3 = ,83 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,83 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky p.č. 90 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200m 2 a p.č. 91 zahrada o výměře 75m 2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,- Součet 7 000,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,99

7 - 7 - Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 91 75,00 35, ,- Součet 2 625,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,25 Mezisoučet 5 906, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 590,63 Mezisoučet 6 496,88 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 4 701,- Pozemky - zjištěná cena = ,99 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,83 Kč b) Pozemky = ,99 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,82 Kč ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetšedesátjednatisíctřistašedesát Kč Elišky Krásnohorské Bruntál Obvyklá cena Obvyklá cena majetku je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., kde je konstatováno: obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb. a č. 364/2010Sb., je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny dva koeficienty, koeficient inflační Ki a koeficient prodejnosti Kp. Koeficient Ki pak sleduje nárůst cen stavebních prací k jednotlivým typům staveb od roku Koeficient prodejnosti (Kp) pak upravuje a koriguje cenu nemovitosti o vlivy tržních poměrů s nemovitostmi v daném místě a čase. Koeficient je přiřazen k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. V oceňovaném případě se jedná o rodinný dům s pozemky v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova. Jedná se o oblast s vyšší nezaměstnaností než je průměr v kraji. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno porovnáním s prodanými a nabízenými obdobnými nemovitostmi v blízkém okolí.

9 - 9 - Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu je současně s největší pravděpodobností, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou. D. Závěr Po provedených výpočtech určuji cenu nemovitosti, a to rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na p.č. 90, s pozemky p.č. 90 o výměře 200m 2 a p.č. 91 o výměře 75m 2, v obci Stará Ves, katastrální území Stará Ves u Přerova, v místě a čase obvyklou ve výši: slovy: Jedenmilionšestsetšedesáttisíc Kč ,- Kč E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č. j. Spr. 2794/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4663/243/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 169/2011. F. Seznam příloh - fotodokumentace, - výpis z KN.