ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1374/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 62/2 o výměře 224 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 34, prům.obj, St. parcela č. 62/3 o výměře 129 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/1 o výměře 1540 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/2 o výměře 46 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/3 o výměře 496 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 35, prům.obj, St. parcela č. 63/4 o výměře 113 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/5 o výměře 24 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/6 o výměře 84 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/7 o výměře 263 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/8 o výměře 22 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/9 o výměře 285 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/10 o výměře 95 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/11 o výměře 159 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/12 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/13 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/14 o výměře 103 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/15 o výměře 90 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/16 o výměře 592 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/17 o výměře 111 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, Parcela č. 1619/6 o výměře 22 m2, ostatní plocha, zapsané na LV č. 273, pro k.ú. Jakubov, část obce Vojkovice, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 35 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 62/2 o výměře 224 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 34, prům.obj, St. parcela č. 62/3 o výměře 129 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/1 o výměře 1540 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/2 o výměře 46 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/3 o výměře 496 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 35, prům.obj, St. parcela č. 63/4 o výměře 113 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/5 o výměře 24 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/6 o výměře 84 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/7 o výměře 263 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/8 o výměře 22 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/9 o výměře 285 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/10 o výměře 95 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/11 o výměře 159 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/12 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/13 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/14 o výměře 103 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/15 o výměře 90 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/16 o výměře 592 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/17 o výměře 111 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, Parcela č. 1619/6 o výměře 22 m2, ostatní plocha, zapsané na LV č. 273, pro k.ú. Jakubov, část obce Vojkovice, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 273 pro k.ú. Jakubov ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 273 pro k.ú. Jakubov ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Celková situace v měř: 1:500 poskytnutá z archivu příslušného stavebního úřadu. Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Oceňované nemovité věci jsou ve velmi špatném, až havarijním stavu, prohlídka byla provedena dle možností na místě, některé části nemohly být pro jejich špatný až havarijní stav prohlédnuty. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 3

4 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se 4

5 nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 273 ze dne pro k.ú. Jakubov BETRACO ALLIANCE s.r.o., Hroznětínská 188, Otovice Adresa nemovité věci: Jakubov čp. 34, čp. 35 Název katastrálního území: Jakubov Název obce: Vojkovice Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 273 pro k.ú. Jakubov v příloze) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - BETRACO ALLIANCE s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské - zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o areál budov bývalé porcelánky, který se skládá z několika budov navzájem propojených a to dispozičně nebo dřevěnými spojovacímu krčky. Areál se nachází při místní zpevněné komunikaci, obec Vojkovice, část Jakub, při příjezdu do Jakubova od Vojkovic vpravo. Dopravní obslužnost lokality je na horší úrovni, po silnici nižší třídy. Její založení spadá do druhé poloviny 19. století. Po roce 1948 vyráběla běžný porcelán pro domácnosti, v sedmdesátých letech se začaly se vyrábět zejména lázeňské pohárky, dalším výrobkem se staly malé likérové hrníčky na Becherovku apod.. Ke dni ocenění je jednoznačné, že celý areál je již léta prázdný, bez využití, bez oprav a bez údržby, vystaven povětrnostním vlivům, velmi zchátralý, ve špatném až havarijním stavu. Připojení na inženýrské sítě nebylo možné na místě zjistit, předpokládám, že dříve byl areál odkanalizován do jímky, vodu čerpal pravděpodobně ze studny, byl bez plynu, el. instalace byla připojena. Ke dni ocenění zcela nefunkční. Vojkovice je součástí okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrov. Obec Vojkovice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů severovýchodně od Karlovych Varů a pět kilometrů východně od města Ostrov. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 600 obyvatel. Vojkovice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Jakubov a Vojkovice. Obec je vzdálená přibližně 13 km od německých hranic. Rodiče malých dětí mohou v obci využít mateřskou školu. Pro 5

6 využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Vojkovice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Část obce Jakubov je bez občanské a technické vybavenosti, od Vojkovic vzdálená 1,50Km. Popis a stav objektů Budova čp. 34, prům. obj. na pozemku st.parc.č. 62/2 Je součástí pozemku st.parc.č. 62/2 o zastavěné ploše 224m2. Budova stojí v severovýchodní části areálu a její dvě stěny jsou na hranici stavebního pozemku, jedna do ulice, druhá k sousednímu pozemku. Jedná se o budovu o třech nadzemních podlažích s průjezdem. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce klenbové a dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP, 0,70 2 NP, 0,75 3 NP) = 460m2. 6

7 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 62/3 Je součástí pozemku st.parc.č. 62/3 o zastavěné ploše 129m2. Žádná budova zde již nestojí. Budova čp. 35, prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/3 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/3 o zastavěné ploše 496m2. Budova stojí v severozápadní části areálu, svou podélnou stěnou na severozápadní hranici pozemku, do ulice. Jedná se o budovu o třech nadzemních podlažích. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce klenbové a dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. V budově je původní pec s komínem, zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP, 0,70 2 NP, 0,75 3 NP) = 1020m2. 7

8 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/5 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/5 o zastavěné ploše 24m2. Budova je uvnitř areálu. Jedná se o budovu o jednom nadzemním podlaží. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je původní elektro rozvodnou, zcela nefunkční Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP) = 15m2. Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/6 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/6 o zastavěné ploše 84m2. Budova je uvnitř areálu, vedle elektrorozvodny. Jedná se o budovu o jednom nadzemním podlaží. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP) = 67m2. 8

9 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/7 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/8 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/9 Jedná se o jednu budovu, která je součástí pozemků st.parc.č. 63/7 o zastavěné ploše 263m2, st.parc.č. 63/8 o zastavěné ploše 22m2 a st.parc.č. 63/9 o zastavěné ploše 285m2. Budova stojí v severozápadní části areálu, svou podélnou stěnou na severozápadní hranici pozemku, do ulice. Jedná se o budovu pravděpodobně částečně podsklepenou o třech nadzemních podlažích. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce klenbové a dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. V budově je původní pec s komínem, zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP, 0,70 2 NP, 0,75 3 NP) = 1169m2. 9

10 Budova bez čp/če jiná st. na pozemku st.parc.č. 63/10 Jedná se o jednu budovu, která je součástí pozemků st.parc.č. 63/10 o zastavěné ploše 95m2 a také je na pozemku st.parc.č. 524 o výměře 169m2, který je vlastnictví Obec Vojkovice, č.p. 57, Vojkovice, tzn. že s větší části stojí na pozemku jiného vlastníka. Budova stojí v e východní části areálu, je do písmene L a stojí jednou svou podélnou stěnou na východní hranici pozemku, do ulice. Jedná se o budovu jednopodlažní. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP) = 158m2. 10

11 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 62/11a 63/12 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/11 o zastavěné ploše 159m2 a st.parc.č. 63/12 o zastavěné ploše 8m2. Budova stojí uvnitř areálu. Jedná se o pozůstatky objektu, v podstatě zbořeniště se zbytky obvodových stěn a s komínem. Užitná plocha neuvažována. 11

12 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 62/13 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/13 o zastavěné ploše 8m2 Jedná se o stavbu původní zděné trafostanice, pravděpodobně již nefunkční. Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/14 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/14 o zastavěné ploše 103m2. Budova je uvnitř areálu, vedle. Jedná se o budovu o jednom nadzemním podlaží. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP) = 61m2. Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/15 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/15 o zastavěné ploše 90m2. Budova stojí v jihovýchodní části areálu svou podélnou stěnou na východní hranici stavebního pozemku. Jedná se o pozůstatky přízemního objektu. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce původně dřevěné, krytina plechová, klempířské konstrukce již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Jedná se spíše převážně o zbořeniště, resp. zbytky stěn částečně ještě zastřešené. Užitná plocha neuvažována. 12

13 Budova čp. 34, prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/16 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/16 o zastavěné ploše 592m2. Budova stojí v severovýchodní části areálu a její dvě stěny jsou na hranici stavebního pozemku, jedna do ulice, druhá k sousednímu pozemku. Jedná se o budovu o třech nadzemních podlažích s průjezdem. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce klenbové a dřevěná trámové, krytina plechová, klempířské konstrukce převážně již nejsou, povrchy omítnuty, ostatní není nebo je již zcela nefunkční. Budova je prázdná, bez využití, celkově ve špatném, až havarijním stavu. Užitná plocha pro výpočet stanovena ze zastavěné plochy (koef. 0,60 1 NP, 0,70 2 NP, 0,75 3 NP) = 1214m2. 13

14 Budova bez čp/če prům. obj. na pozemku st.parc.č. 63/17 Je součástí pozemku st.parc.č. 63/17 o zastavěné ploše 111m2. Jedná se o otevřený plechový přístřešek v přední, severní části areálu. Přístřešek je velmi špatném stavebně technickém stavu. Užitná plocha neuvažována. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo a mezi budovami, oplocení zděné, vrata, vše v neudržovaném, dožilém, špatném stavu, prorůstá travou a keři, neplní svoji funkci.. 14

15 Pozemky St. parcela č. 62/2 o výměře 224 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 34, prům.obj, St. parcela č. 62/3 o výměře 129 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/1 o výměře 1540 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/2 o výměře 46 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/3 o výměře 496 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Jakubov, č.p. 35, prům.obj, St. parcela č. 63/4 o výměře 113 m2, zastavěná plocha a nádvoří, St. parcela č. 63/5 o výměře 24 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/6 o výměře 84 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/7 o výměře 263 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/8 o výměře 22 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/9 o výměře 285 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/10 o výměře 95 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/11 o výměře 159 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/12 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/13 o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/14 o výměře 103 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/15 o výměře 90 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/16 o výměře 592 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, St. parcela č. 63/17 o výměře 111 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům.obj, Parcela č. 1619/6 o výměře 22 m2, ostatní plocha. Všechny pozemky, které jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří jsou zastavěny budovami nebo zbytky budov. Pozemky st.parc.č. 63/1 o výměře 1540m2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, st.parc.č. 63/2 o výměře 46m2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a st.parc.č. 63/4 o výměře 113m2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr jsou převážně volné (nezastavěné) plochy mezi objekty, původně zpevněné, ke dni prohlídky ve špatném stavu, rozbité, prorostlé travou a keři. Pozemek parc.č. 1619/6 o výměře 22m2, ostatní plocha, ostatní komunikace leží mimo areál, jihovýchodně od areálu, vzdálen od areálu přibližně 500m. Na místě nebylo možné zjistit, o který pozemek se jedná. Svou malou výměrou a polohou mimo areál nemá vůbec žádný vliv na obvyklou cenu areálu. Užitná plocha budov Zastavěná plocha budov Plocha pozemků celkem Celkem = 4164m2 Celkem = 2693 m2 Celkem = 4414 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovité věci dlouhou dobu bez využití, bez oprav a bez údržby, ve špatném, chátrajícím až havarijním stavu, vyžadujícím pro jakékoli další využití velmi nákladnou investici do celkových rekonstrukcí. Nemovité věci jsou objemově velmi nadměrné pro jakékoli využití v současné době, oproti budovám je plocha volných (nezastavěných) pozemků spíše malá. Nemovité věci jsou v současné době, v dané lokalitě velmi obtížně obchodovatelné. 15

16 3.2. Výpočet Porovnání 1) Lískovec, okr. Kroměříž ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 96 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize Adresa: Koryčany - Lískovec (okres Kroměříž) Datum aktualizace: ID zakázky: 13K109PO Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Průmyslová Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: m 2 Plocha užitná: m 2 Plocha podlahová: m 2 Odpad: Septik Doprava: Silnice Popis: Nabízíme k prodeji zděnou dvoupodlažní halu o celkové ploše cca 1040 m2 s vlastním příjezdem po zpevněné komunikaci, která se nachází v areálu na okraji obce Lískovec. 2) Římov, okr. Třebíč ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m²: 204 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Římov (okres Třebíč) Datum aktualizace: ID zakázky: N529 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha užitná: m 2 Parkovací stání: Ano Elektřina: 400V Doprava: Autobus Popis: Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji areál bývalých sýpek v kú. Římov. Budova je určena k rekonstrukci má vlastní trafostanici, je jsou k ní dotažený veškeré inženýrské sítě. Výborná dopravní dostupnost po asfaltové komunikaci. Možno koupit celý areál nebo jen budovu sýpky. Objekt je vhodný využít k podnikání - sklady, výroba, parkování. 3) Andělská Hora, okr. Bruntál ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK Cena za m²: 197 Kč za m² Adresa: Andělská Hora (okres Bruntál) Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: m 2 Parkovací stání: 20x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Popis: Nabízíme na prodej zděný komerční objekt v centru obce Andělská Hora. Kanalizace svedená do žumpy, plynovod, elektroinstalace 230/380V, topení na tuhá paliva. Zastavěná plocha 465m2. V objektu se nacházejí zavedené obchody, které by novému majiteli platili nájemné. Parkování přímo u domu na betonovém parkovišti. 16

17 4) Svitavy, okr. Svitavy ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 288 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Svitavy - Předměstí (okres Svitavy) Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 876 m 2 Plocha užitná: m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Popis: Dovolujeme si nabídnout podnikatelským subjektům zajímavý objekt na zajímavém místě v centru Svitav. Na atraktivním místě, v blízkosti hypermarketu Albert nabízíme rozsáhlý objekt bývalé sýpky se stavebním povolením k přestavbě. Dříve připojeno na vodovod, kanalizaci a el.v těsném sousedství je dříve využívaná vlečka. Je zde zajištěna vysoká návratnost ve formě prvotních stádiích stavebních úprav, neboť objem cihelného zdiva a konstrukčního dřeva vysoce převyšuje kupní cenu. Vzhledem k zanedbanosti objektu by bylo atraktivnější jeho rozebrání a rozprodej stavebních prvků a tím získání lukrativního pozemku o celkové výměře 1326 m2. Za tuto cenu časově omezená nabídka!!!!!!!! Nemovitosti jsou nabízeny pod číslem Vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. průmyslové stavby a areály, lze vyvodit závěr, že s obdobnými nemovitými věcmi se na trhu obchoduje, v celé České republice je nabízeno větší množství původních průmyslových a podobných staveb a areálů, nikoli však přímo v dané lokalitě. Při stanovení hodnoty je tedy použito porovnatelných nemovitostí ze širšího okolí. Ze zkušeností realitních kanceláří jednoznačně vyplývá, že obdobné nemovité věci jsou obtížně obchodovatelné, velmi často je nabízejí mnoho měsíců, u obdobných průmyslových areálů i několik let, než se prodají a v téměř všech případech dochází ke snižování ceny o přibližně 10 až 20%. Dodávám, že obdobné průmyslové areály jsou dle zkušeností i po snižování nabídkové ceny a dlouhodobé inzerci velmi často v podstatě téměř neprodejné. Tyto skutečnost a rovněž tak i některé rozdílnosti v nemovitostech použitých v porovnávací metodě jsou zohledněny při výpočtu koeficienty Použité koeficienty: K1 koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 17

18 hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Lískovec, okr. Kroměříž 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0, Římov, okr. Třebíč 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0, Andělská Hora, okr. Bruntál 0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 0,80 0, Svitavy, okr. Svitavy 0,80 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 0, maximum 174 minimum 62 průměr 118 užitná plocha m porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistadevadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky dlouhodobě opuštěné, bez využití, špatný až havarijní stav, objemově nadměrné, horší dopravní dostupnost, odlehlá lokalita bez vybavenosti, celkově obtížně obchodovatelné nemovité věci po kterých poptávka prakticky není. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. 18

19 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1374/2014 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 19

20 5.2. Fotodokumentace Mapy 20

21 21

22 22

23 5.3. Doklady 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35