Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 316-4/2018

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 316-4/2018 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 14 v obci Malhostovice Adresa nemovitosti Malhostovice 14, Malhostovice, Katastrální údaje: k.ú. Malhostovice, část obce Malhostovice, obec Malhostovice Pozemky: p.č zastavěná plocha a nádvoří, p.č zahrada Vlastník stavby: Pavel Leksa, Malhostovice 14, Malhostovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Leksa, Malhostovice 14, Malhostovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, Praha 8 Telefon: IČ: DIČ: CZ ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: odhad obvyklé ceny nemovitostí pro dražbu OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 9 stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 14 v obci Malhostovice Adresa nemovitosti Malhostovice 14, Malhostovice, Katastrální údaje: k.ú. Malhostovice, část obce Malhostovice, obec Malhostovice Pozemky: p.č zastavěná plocha a nádvoří, p.č zahrada ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne v 9:00 hod. za účasti znalce a známého vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Leksy, který umožnil znalci vnitřní prohlídku staveb. Při místním šetření byla provedena prohlídka, zaměření staveb a fotodokumentace. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 14 v obci Malhostovice Adresa nemovitosti Malhostovice 14, Malhostovice, Katastrální údaje: k.ú. Malhostovice, část obce Malhostovice, obec Malhostovice Pozemky: p.č zastavěná plocha a nádvoří, p.č zahrada Vlastník stavby: Pavel Leksa, Malhostovice 14, Malhostovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Leksa, Malhostovice 14, Malhostovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Malhostovice se nachází v bývalém okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji poblíž Tišnova, na okraji Boskovické brázdy. Žije zde 960 obyvatel. Kromě samotných Malhostovic je součástí obce také vesnice Nuzířov. Jihovýchodně od obce se nachází bývalý vojenský výcvikový prostor. Pozorovací věž byla přebudována na rozhlednu Zlobice. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Objekt rodinného domu č.p. 14, původně zemědělská usedlost, je koncový řadový dům, nepodsklepený, dvoupodlažní se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví, půdorysu do tvaru písmene,l'. Objekt je zděný z cihelného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Příjezd a přístup do domu je možný z místní zpevněné komunikace ve vlastnictví Obce Malhostovice. V objektu RD je jedna bytová jednotka vel. 4+kk s jednou koupelnou a jedním samostatným WC. Dům je napojen na přívod elektrické energie, zemního plynu, kanalizace, veřejného vodovodního řádu a vlastní studnu s čerpadlem. Vytápění je řešeno jako centrální napojené na kotel na pevná paliva, k dispozici jsou také krbová kamna na pevná paliva. Původní stáří rodinného domu je, dle sdělení známého vlastníka pana Leksy, výrazně přes sto let. Stavba byla, po dokončení do současné podoby, zkolaudována v r Objekt je obydlený a užívaný k trvalému bydlení. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1975 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný Strana - 6 -

7 DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+kk KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: centrální Popis: centrální rozvod s kotlem na tuhá paliva Přípojky [x] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Rodinný dům č.p. 14 stojící na parcele č. 139 se nachází v k.ú. Malhostovice, v části obce Malhostovice a v obci Malhostovice v zastavěné centrální části obce, při hlavní silnici, v lokalitě zástavby převážně rodinných domů a původních zemědělských usedlostí. Počet obyvatel 960 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 103 Obec Malhostovice ostatní plocha - ostatní komunikace Strana - 7 -

8 PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Rizika spojená s právním stavem nemovitosti žádná nejsou RIZIKO VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti žádná nejsou RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na LV 743 pro k.ú. Malhostovice je zapsáno omezení vlastnického práva : - zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s., Praha 4 - zástavní právo soudcovské ve prospěch VZP ČR, Praha 3 - zástavní právo exekutorské ve prospěch Vojenské zdravotní pojišťovny ČR, Praha 9 - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Strana - 8 -

9 RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní žádná nejsou RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 743 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Malhostovice Katastrální území: Malhostovice Ulice: č.o.: Vlastníci Pavel Leksa - Malhostovice 14, Malhostovice Stavba je součástí RD zděný č.p.: 14 p.č. 139 Pozemky 139 zastavěná plocha a nádvoří 956 m zahrada 702 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -

10 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 168,20 90,40 2.NP 168,20 51,00 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 17,90 m 2 1,00 17,90 m 2 koupelna 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 ložnice 18,10 m 2 1,00 18,10 m 2 obývací pokoj s kuchyňským 31,40 m 2 1,00 31,40 m 2 koutem průjezd 50,00 m 2 0,00 0,00 m 2 technická místnost 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 vstup 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2 wc 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 1.NP - celkem 140,40 m 2 90,40 m 2 2.NP chodba 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 podesta 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 pokoj 14,70 m 2 1,00 14,70 m 2 pokoj 27,50 m 2 1,00 27,50 m 2 2.NP - celkem 51,00 m 2 51,00 m 2 Celkem 191 m m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1NP 168,20 3,20 538,24 2NP 168,20 2,40 403,68 Obestavěný prostor celkem 941,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Popis kamenné a betonové pasy cihelné zdivo dřevěné trámové sedlová s vázaných krovem pálená taška pozinkovaný plech Strana

11 Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní štukové břizolitové nevyskytují se obklad deskami na bázi dřeva za kuchyňskou linkou, koupelna a wc bez obkladu železobetonové hladké dřevěná dvojitá okna, plastová dlažba, plovoucí podlaha, koberec, dřevěné parkety dlažba centrální - kotel na tuhá paliva světelná, motorová proveden teplá a studená, měděné a plastové bojler provedena provedena linka, dřez, sporák, digestoř koupelna s umyvadlem a vanou splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 168 Obestavěný prostor [m] 3 941,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení odhadem % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč hospodářské příslušenství , , Popis: Jednopodlažní zděná stavba se sedlovou střechou s možností vestavby podkroví, nachází se zde technické zázemí ( kotelna, sklad, dílna ). Průměrný technický stav. přístřešek , , Popis: Dřevěný jednopodlažní přístřešek kolmo navazuje na hospodářské příslušenství. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky p. č. 139 a p. č. 140 leží v zastavěné centrální části obce a tvoří jednotný funkční celek s oceňovaným RD. Pozemky jsou rovinaté, je zajištěn zpevněný příjezd po místní komunikaci. Napojení na veřejný rozvod EI, plyn, vodovod, kanalizaci a vlastní studnu s čerpadlem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky p. č. 139 a 140 byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním a s ohledem na lokalizaci a výměru celku ve výši 1250,- Kč/m2. Strana

12 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada / zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků: 1 658,00 Hodnota pozemků celkem: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Lažany 140, ,00 nezjištěno , Rodinný dům v obci Lažany. Jedná se o třípodlažní udržovaný samostatně stojící dům z roku 1965 s garáží, vjezdem a rozsáhlou zahradou, jejíž část ( cca 750m2) lze využít jako další stavební parcelu pro výstavbu rodinného domu. Dům je celopodsklepený, napojen na veškeré IS, topení zajišťuje plynový kotel. K domu náleží ještě druhý, původní dům, který je k rekonstrukci. Obec Lažany se nachází 11km severně od Brna a nabízí veškerou občanskou vybavenost. Jeden dům je ihned k nastěhování, druhý čeká kompletní rekonstrukce, nebo demolice. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Rájec- 150,00 489, , Jestřebí Rodinný dům se zahradou v obci Rájec, okres Blansko. Jedná se o podsklepený polořadový rodinný dům. movitost byla vystavěna v roce 1935 a nyní je určena k rekonstrukci. Její prostory je možné využít jak k samotnému bydlení, tak ke kombinaci bydlení a využití komerčních prostor. Dispozice domu - v přízemí je hala, kuchyně, 3 pokoje a komora. V mezipatře se nachází WC. V patře jsou 3 pokoje, šatna a koupelna s vanou. Vytápění je možné buď plynem nebo kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Dům je napojen na veřejný vodovod i kanalizaci. Pouze WC je svedeno do septiku. Možnost dalšího rozšíření zde nabízí půda. V obci je veškerá občanská vybavenost. Vyborná je dostupnost autem, vlakem i autobusem do větších měst. Blansko 6 km, Brno 30 km, Boskovice 12 km Strana

13 Hodnocení: Lokalita 3 RD v obci Rájec- Jestřebí 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 226,00 523,00 2+kk, 2+1, 4+1 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena , Vícegenerační vilka ze třicatých let s garáží, nacházející se v klidné ulici obce Rájec Jestřebí, celopodsklepený objekt, s následujícím dispozičním řešením: V přízemí domu jsou nyní dva byty: byt 2+kk ( skládající se z pokoje 5,2 m2, obývacího pokoje s kuchyňským koutem 14,2 m2, WC a koupelnou 1,2 m2) a 2+1 ( tento byt tvoří předsíň 9 m2, samostatná kuchyně 12 m2, pokoj 22 m2+21 m2, koupelna 3,5 m2, komora 2,25 m2, samostatné WC 1,7 m2 CP cca 72 m2) s vlastními měřidly elektřiny a plynu. Ve 2. NP se nachází prostorný byt 4+1 s terasou. Byt tvoří chodba 8,3 m2, 4x pokoj (7,6 m2; 13,5 m2; 25 m2; 24 m2 se vstupem na terasu o výměře 28 m2), kuchyně 23 m2, prostorná koupelna, samostatné WC, komora. movitost je celkově podsklepena, vytápěna plynovým kotlem s možností kombinace s krbovými kamny. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Průměrná cena Kč Maximální jednotková cena Kč/m 2 Maximální cena Kč Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Porovnávací hodnota Kč Strana

14 Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 14 a hospodářskými stavbami ( hospodářské příslušenství, přístřešek ) vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši ,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně nejsou zohledněny hodnoty zástavních práv zapsaných na přiloženém LV. Silné stránky nemovitosti + poloha vhodná k bydlení + v místě potřebná občanská vybavenost + velký pozemek Slabé stránky nemovitosti - nedokončená koupelna KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionydevětsettisíc Kč Kč Kč Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku. Strana

15 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 4 LV č Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana

16 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

17 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -

18 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -

19 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 4 -

20 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 5 -

21 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 6 -