Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2016

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2016 NEMOVITOST: Nemovitost: RD č.p. 663 ve Strakonicích Adresa nemovitosti Prof. Skupy 663, Strakonice, Katastrální údaje: k.ú. Strakonice Pozemky: st. p.č. 840, st. p.č. 4097, p.č. 437/22 Vlastník stavby: Wanda Bezová, Prof. Skupy, Strakonice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Wanda Bezová, Prof. Skupy, Strakonice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, Praha 8 Telefon: IČ: DIČ: CZ ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro dražbu OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: RD č.p. 663 ve Strakonicích Adresa nemovitosti Prof. Skupy 663, Strakonice, Katastrální údaje: k.ú. Strakonice Pozemky: st. p.č. 840, st. p.č. 4097, p.č. 437/22 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne v 9:30 hod. za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí paní Bezová se k místnímu šetření nedostavila a neumožnila provést vnitřní prohlídku staveb. Ohledání nemovitostí bylo provedeno z veřejně přístupného prostoru. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: RD č.p. 663 ve Strakonicích Adresa nemovitosti Prof. Skupy 663, Strakonice, Katastrální údaje: k.ú. Strakonice Pozemky: st. p.č. 840, st. p.č. 4097, p.č. 437/22 Vlastník stavby: Wanda Bezová, Prof. Skupy, Strakonice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Wanda Bezová, Prof. Skupy, Strakonice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Strakonice leží v nadmořské výšce cca 400 m.n.m. v severozápadní části Jihočeského kraje na soutoku řek Otavy a Volyňky. Bylo v minulosti okresním městem. Počet obyvatel Je vzdáleno cca 58 km od Českých Budějovic, 80 km od Plzně a 110 km od Prahy. Město je obcí s pověřeným obecním úřadem ( pro 49 dalších obcí ) a obcí s rozšířenou působností ( 68 obcí). Městem prochází železniční trať 190 ( Plzeň - České Budějovice ). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt RD čp 663 na st. p. č zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Strakonice, v obci Strakonice a v části obce Strakonice I. v lokalitě místní zástavby převážně starších RD. Je zděný, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní objekt s provedenou vestavbou podkroví a tvoří východní polovinu dvojdomku. Počet bytů a jejich velikost v domě nebyla znalcem zjištěna. RD je užíván, dle sdělení sousedů, vlastníkem k trvalému bydlení. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 nebylo zjištěno POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1951 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 2000 Rekonstrukce stavby: [x] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: pravděpodobně etážové Strana - 6 -

7 Popis: pravděpodobně etážové s kotlem na zemní plyn nebo na pevná paliva ( nebylo možno zjistit) Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti leží v části obce Strakonice I. na severozápadním okraji zastavěné části obce nedaleko komunikace vedoucí směrem na město Blatná v lokalitě zastavěné starší zástavbou převážně izolovaných RD a dvojdomků. Počet obyvatel Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 439/1 Město Strakonice ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ne Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Strana - 7 -

8 zda je nemovitost pronajata nebylo zjištěno. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Ne Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Ne Stavba na cizím pozemku Ne Dočasná stavba Ne Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Ne Probíhající obnova operátu Ne Přestavek Ne Plomba Ne Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Ne Nemovitost byla v minulosti zatopena Ne Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Ne Poloha nemovitosti v chráněném území Ne Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV - Zástavní právo smluvní ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 213/12, Holešovice, Praha 7, RČ/IČO: o k zajištění pohledávky. - Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva. - Započetí výkonu zástavního práva. - Zákaz zcizení. RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ne Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ano Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -

9 Rizika ostatní RIZIKO Ne Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2792 Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Strakonice Ulice: Prof. Skupy č.o.: Vlastníci Wanda Bezová - Prof. Skupy, Strakonice 1 Stavba je součástí bydlení zděný č.p.: 663 pozemku st. p. č. 840 Pozemky st. 840 zastavěná plocha a nádvoří 79 m 2 437/22 zahrada 478 m 2 Podíl 1/1 LIST VLASTNICTVÍ číslo 2792 Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Strakonice Ulice: Prof. Skupy č.o.: Vlastníci Wanda Bezová - Prof. Skupy, Strakonice 1 Stavba je součástí garáž zděná č.p.: bez č.p. pozemku st Pozemky st zastavěná plocha a nádvoří 34 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -

10 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 80,00 60,00 2.NP 80,00 60,00 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP odhad podlahové plochy 60,00 m 2 1,00 60,00 m 2 1.NP - celkem 60,00 m 2 60,00 m 2 2.NP odhad podlahové plochy 60,00 m 2 1,00 60,00 m 2 2.NP - celkem 60,00 m 2 60,00 m 2 Celkem 120 m m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 80,00 3,10 248,00 podkroví a zastřešení 80,00 2,40 192,00 Obestavěný prostor celkem 440,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Popis betonové pasy cihelné rovný podhled sedlový krov tašková pozinkovaný plech - Lindab štukové zateplovací systém nevyskytují se keramické běžné dřevěné foliované či hladké plastová plovoucí laminátové či dlažby dlažby a cementový potěr etážové světelná a motorová Strana

11 Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní nevyskytuje se teplé a studené bojler pravděpodobně rozveden provedena linka, dřez, sporák koupelna splachovací záchod Jelikož nebylo vlastníkem umožněno provést vnitřní prohlídku objektu, je vnitřní vybavení stavby odhadnuto znalce. Může se od skutečnosti i výrazněji odlišovat. VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 80 Obestavěný prostor [m] 3 440,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 65 Další životnost roků 75 Opotřebení % 35 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Garáž bez č.p./č.e. na st. parcele č. st , , Popis: Zděný objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Omítky štukové, tašková krytina, betonové podlahy, dřevěná okna a vrata. Dobrý technický stav. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce Strakonice I. a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD č.p Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité jižní orientace. Zpevněný příjezd po místní komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemků a pozemku ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 1200,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 437/ / zastavěná plocha a nádvoří st / zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: 591,00 Hodnota pozemků celkem: Strana

12 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 140,00 296, , Strakonice Zděný částečně podsklepený rodinný dům s využitelným podkrovím. Kolaudace V RD je jedna bytová jednotka o dispozici 4+1. Je zde napojen veřejný vodovod, kanalizace, rozvod zemního plynu, vytápění RD je ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody je elektrickým bojlerem. Za domem je menší pergola a zděný sklad. V přízemí je šatna, komora, koupelna a WC. Při vchodu do domu je předsíň, z té se vchází do velké místnosti s kuchyňským koutem, krbem a centrálním dřevěným schodištěm, které vede do patra. Zde jsou 3 pokoje, koupelna a WC. Nad tímto patrem je půda. V celém domě jsou eurookna a dřevěné dveře. Nemovitost doposud nemá zpracovaný Průkaz energetické náročnosti budovy, ze zákona proto uvádíme nejhorší energetickou třídu G. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD ve 220,00 569,00 2x , Strakonicích Prostorný třípodlažní dům v ul. Povážská ve Strakonicích. Stavebně poctivě zpracovaný dům z r nabízí dvě bytové jednotky ve 2.a 3. NP, technické zázemí (garáž, kotelna, prádelna atd.) v 1. NP, sklepy a zahradu, skleník atd. Dvě bytové jednotky lze odděleně užívat tzn., dům lze nabízet např. k pronájmu a jednotlivé byty pronajímat samostatně. Zděný dům je napojen na elektřinu, obecní vodu a kanalizaci, rozvod ústředního topení (stacionární kotel na zemní plyn), přípravu TUV elektrickými bojlery. Okna dřevěná, na podlahách linolea, koberce, plovoucí podlahy, dlažba. Byt ve 2. NP má již novější kuchyni (k. linku se spotřebiči). Pěkné místo v rezidentní části města, výborná dostupnost. Škola přes ulici, školka také. Přístup zajištěn z ulice. Parkování možné na pozemku, v garáži nebo na přilehlém parkovišti. Hodnocení: Lokalita 3 RD ve Strakonicích Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena 144,00 0, , Strana

13 Přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, dispozičně 4+1 s užitnou plochou 144 m2, terasou, dílnou, skladem paliva, parkovacím stání pro OA. Prostorný a pečlivě udržovaný řadový rodinný dům s výbornou dostupností OA a MHD. Sítě: elektřina 220/400V, obecní zdroj vody, kanalizace do jímky a splaškové kanalizace. Topení v domě zajištěno kotlem na TP ( DAKON DOR 16, dřevo uhlí) a elektrokotel. V koupelně elektrická topná rohož v podlaze. Příprava TUV elektrickým bojlerem. Podhled a šikminy v podkroví dostatečně zatepleny. Vstup do domu je možný hlavním vchodem a dalšími dvěma vstupy z terasy. Částečně podsklepeno. Parkování je možné před domem a na vlastním pozemku. K domu je přiléhá zděná kolna se skladem paliva a dílnou. Hodnocení: Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč Kč Kč Kč Strana

14 Obvyklá cena objektu RD č.p. 663 vč. garáže bez č.p./č.e. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši ,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Obvyklá cena je odhadnuta s rizikem nemožnosti vnitřní prohlídky oceňovaných staveb. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita vhodná k bydlení Slabé stránky nemovitosti - nic podstatného KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionystopadesáttisíc Kč Kč neurčena Kč Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Strana

15 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č z katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana

16 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

17 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -

18 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -