Znalecký posudek. č /2016. Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 9 v ulici Soukenická, obec Broumov, kat. území Broumov, okres Náchod, a parc. č. st. 415 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 9 v ulici Soukenická, v obci Broumov Adresa: ulice Soukenická č. p. 9 Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Katastrální území: Broumov Obec: Broumov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel III 0,85 nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Prahazápad O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 V 1,00 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 417,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Umlaufa, realitního makléře. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne panem Umlaufem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: LAUROSEN, s.r.o., Holečkova 103/31, Smíchov, Praha 5 Vlastnické údaje k datu ocenění: LAUROSEN, s.r.o., Holečkova 103/31, Smíchov, Praha 5 Nemovitosti: RD č. p. 9 v ulici Soukenická, obec Broumov, kat. území Broumov, okres Náchod, a parc. č. st

4 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 9 v ulici Soukenická, obec Broumov, kat. území Broumov, okres Náchod Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, částečně podsklepený, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové a místy chybí, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven v roce Dispozice rodinného domu je 3+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: přízemí - chodba, schodiště, místnost, kuchyně, kotelna patro - chodba, schodiště, dvě místnosti, koupelna půda - úložný prostor Okna v domě jsou špaletová. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: osvětlovací technika chybí, bez kuchyňské linky. Dům není připojen k elektrické síti, není připojen k obecnímu vodovodu ani ke studni, odvod splašek není řešen, plynovod není zaveden. Přípojky jsou provedeny, nejsou však funkční. Vytápění v rodinném domě zajišťují kamna na tuhá paliva, topná tělesa chybí. Ohřev vody v domě není řešen. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v koupelně tvoří podlahu PVC, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě jsou poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Okna jsou poškozená a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešený rodinný dům s nutností provedení kompletní rekonstrukce. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: garáž Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený zděným plotem. 4

5 Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve východní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu s nízkým nebezpečím výskytu záplav a povodně. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Omezené parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 2 + půda Počet podzemních podlaží : částečně podsklepeno Dům byl postaven v roce : 1909 (stáří 107 let) Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : smíšené neizolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 45 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : lepenka Klempířské prvky : plechové Vnější omítky: vápenocementové a chybí 5

6 Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : vápenocementové špaletová okna, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na východní/západní stranu klasická vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné v části prosklené, v části plné chybí ne ne ne ne Dispozice rodinného domu : 3+1 Popis místností podle podlaží: Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu : Vady rodinného domu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : přízemí - chodba, schodiště, místnost, kuchyně, kotelna patro - chodba, schodiště, dvě místnosti, koupelna půda - úložný prostor přípojka nefunkční přípojka nefunkční přípojka nefunkční ne kamna na tuhá paliva chybí není řešen v obytných místnostech - parkety, v koupelně - PVC, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba podstandardní rodinný dům před celkovou rekonstrukcí vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou bez porostů garáž rovinatý zděný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve východní části obce 6

7 dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody) spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - omezené parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna. Přípojky sítí jsou nefunkční a odpojené. 7

8 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8

9 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,01 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,10 9

10 nebo v okolí - Zvýšená kriminalita a zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin. 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,920 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 107 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 399,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 16,5*5,6 = 92,40 m 2 2 NP: 16,5*5,6 = 92,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 92,40 m 2 2,70 m 2 NP: 92,40 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1 NP: (16,5*5,6)*(2,70) = 249,48 m 3 2 NP: (16,5*5,6)*(2,70) = 249,48 m 3 zastřešení: 16,5*5,6*1,10+16,5*5,6*2,1/2 = 198,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 697,62 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 92,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 184,80 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 10

11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - garáž 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 107 let: s = 1-0,005 * 107 = 0,465 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,190 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 399,- Kč/m 3 * 0,190 = 265,81 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 697,62 m 3 * 265,81 Kč/m 3 * 0,950 * 0,920= ,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,64 Kč 11

12 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,920 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,01 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,990 * 0,920 = 0,865 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 360, ,44 Stavební pozemek - celkem 164, ,44 Pozemek - zjištěná cena = ,44 Kč 12

13 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstědvacetjednatisícdvěstětřicet Kč 13

14 II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 9 v ulici Soukenická, obec Broumov, kat. území Broumov, okres Náchod, a parc. č. st. 415 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 9 v ulici Soukenická, obec Broumov, kat. území Broumov, okres Náchod, a parc. č. st. 415 sklípek, přízemí, špatný, před patro, půda, OP 698 m3 rekonstrukcí 164 m2 podstandardní vybavení nebo vybavení chybí, přípojky nefunkční, neobydlený, garáž Soukenická, Broumov - 1 Olivětín podsklepeno, přízemí, podkroví, OP příbližně 620 m3 špatný, před rekonstrukcí 244 m2 podstandardní vybavení 2 Broumov přízemí, patro, OP příbližně 420 m3 novostavba 118 m2 standardní či nadstandardní vybavení, garáž 3 Broumov - Rožmitál částečně podsklepeno, přízemí, podkroví, OP příbližně 1200 m3 dobrý 936 m2 standardní vybavení, studna, kolna 14

15 č Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na Zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K , ,99 1,05 1,1 1,15 1,18 1, , ,25 0,96 0,97 1,3 1,3 1,3 2, , ,19 1,08 1,15 1,25 1,3 1,25 3, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč 15

16 C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu ,-- Kč Srovnávací hodnota ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Dvěstěosmdesáttisíckorun V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 16

17 Výpisy z el. verze KN 17

18 Povodňová mapa 18

19 Fotodokumentace 19

20 20

21 21

22 Srovnávané nemovitosti 22

23 23

24 24