ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 spoluvlastnického podílu : 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 a příslušenstvím v obci: Černolice, okres: Praha-západ. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j. 015 EX 345/12 Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvl.podílu: 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 v k.ú. a obec: Černolice, okres: Praha-západ; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl: 2/3 Adresa předmětu ocenění: Černolice Černolice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Černolice Katastrální území: Černolice Počet obyvatel: 372 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 763,90 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením(částečným) byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka a částečné zaměření(odhad) nemovitosti dne (vnitřní prohlídka ani venkovní zaměření nemovitosti mně nebylo umožněno, plotová vrátka byla uzamčena...) - fotodokumentace pořízená znalcem dne při venkovní obhlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.015 EX 345/12) - zrušení předešlého usnesení ze dne opětovné usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.015EX 345/12) - výpisy z KN ze dne a ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Černolice dne : a/ zjištěno přibližné stáří domu : postaveno cca v r.1930

3 na MěstÚ v Mníšku pod Brdy zjištěno dne : žádné doklady ohledně rodinného domu čp.99 v Černolicích zde nejsou...! - současné porovnatelné nabídky celých RD (nikoliv spol.podílů...) k prodeji v této lokalitě - současné nabídky pozemků k prodeji v této obci 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl : 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 ve střední části obce Černolice, nedaleko fotbalového hřiště. Rodinný dům je přístupný pouze pěší, nezpevněnou cestou o šířce cca 2,30m. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jedná se o I -0,04 spoluvlastnický podíl 2/3, jenž je vždy obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1

4 - 4 - Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd pouze jednostopým II -0,07 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,838 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 11 i = Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 Jedná se o pozemky přístupné po nezpevněné cestě o malé šířce (cca 2,30m) a s možností napojení pouze na elektroinstalaci; bez možnosti napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod; na zahradě se nachází ovocné dřeviny (jsou zarostlé křovinami...). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00

5 Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,838 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,838 = 0,804 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,90 0, ,18 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 614, ,30 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 2/10 667,00 614, ,06 Stavební pozemky - celkem 902,00 m ,36 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.99 Jedná se rodinný dům samostatně stojící čp.99, přízemní, se sedlovou střechou a taškovou krytinou(bobrovky); okna jsou dřevěná, špaletová; venkovní omítka je ve špatném stavu (opadává...), ve zdivu je znatelná trhlina, komín také ve špatném stavu. Při ocenění vycházím z předpokládaného, špatného vnitřního stavu objektu (prohlídka nemovitosti mně nebyla umožněna...!). Rodinný dům má pouze el.přípojku (v současné době odpojeno...). V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy minimálního rozsahu: dřevěné oplocení (ve špatném stavu...), plotová vrátka, el.přípojka. Zatřídění pro potřeby ocenění

6 - 6 - Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 823,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,60*10,20 = 57,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 57,12 m 2 3,20 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,60*10,20)*(3,20) = 182,78 m 3 zastřešení: 5,60*10,20*(0,60+2,50/2)+3,50*2,0*2,50/2 = 114,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 297,20 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 57,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 57,12 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

7 - 7 - Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,273 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,838 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 823,- Kč/m 3 * 0,273 = 1 589,68 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 297,20 m 3 * 1 589,68 Kč/m 3 * 0,960 * 0,838= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.2/10 Jedná s o smíšené trvalé porosty v zarostlé, zanedbané zahradě; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 667,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,94 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,00 Trvalé porosty na p.č.2/10 - zjištěná cena = ,- Kč Cena porostů celkem = ,- Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp ,- Kč Trvalé porosty na p.č.2/ ,- Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem ,- Kč Pozemky - celkem ,36 Kč Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 - výchozí cena pro výpočet = ,36 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 3 Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 - zjištěná cena = ,- Kč

8 - 8 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.264, p.č.2/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po vyhodnocení skutečnosti obtížného prodeje spoluvl.podílu mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota nemovitosti spoluvl.podílu: 2/3 na nemovitosti ,-Kč (slovy: šestsettisíckč) Jednotlivá práva a závady (např.věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz

9 - 9 - D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2015. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.123 ze dne Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne