ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/ na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m 2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.stará Role Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/ na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m 2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.stará Role 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.660/21 Adresa předmětu ocenění: Dvoříkova 660/ Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4001 pro k.ú.stará Role - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1 (zřejmě upraven z 2+1), nacházející se v 8.nadzemním podlaží panelového objektu s osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. WC je splachovací, koupelna je s vanou a umyvadlem, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Podlahy jsou z PVC a parket. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Vnitřní dveře jsou náplňové. K jednotce náleží lodžie. Výtah v domě je instalován, nový. Dům je po revitalizaci. Dům je v dobrém stavu, byt je zřejmě v morálně zastaralém stavu. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je průměrné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.660/21-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.660/21 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-4 -

5 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-5 -

6 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,100 = 1, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , , ,10 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , , ,20 nádvoří Stavební pozemky - celkem 423,00 m ,30 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,30Kč ,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,30 Kč - 6 -

7 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 3 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy plocha bytové jednotky: 67,11 * 1,00 = 67,11 m 2 lodžie - odhad: 3,6 * 0,20 = 0,72 m 2 sklep - odhad: 1,8 * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,01 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00-7 -

8 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,925 = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-8 -

9 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,860 = ,58 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,01 m 2 * ,58 Kč/m 2 * 0,980 * 1,100= ,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,14 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,30 Kč * / = ,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,96 Kč Bytová jednotka č.660/21 - zjištěná cena = ,10 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.660/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.660/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetpadesátdevěttisícjednostodevadesát Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

12 zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v městské části Karlových Varů Rybáře na Růžovém Vrchu. Byt 2+1+L o celkové výměře 65 m2 podlahové plochy + sklepní kóje + prosklená lodžie se nachází v ulici Jana Opletala v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nový výtah a fasáda. Rekonstrukce bytu proběhla v loňském roce ( obložení bytového jádra, stropní obklad s osvětlením, plovoucí podlaha, dlažba, nová kuchyňská linka a plynový sporák. WC je samostatné, řešení bytu působí velice příjemným a prostorným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 10 minut do centra, klidná část města, parkování před domem, park a dětské hřiště. Požadovaná cena Kč za nemovitost. prostorný byt 2+1 s lodžií ve 3. patře panelového bytového domu v Karlových Varech - Doubí. Byt

13 je v původním, dobře udržovaném stavu. V těsné blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost včetně školy, školky, obchodu, atp. Bezproblémové parkování, blízkost lesa a Svatošské skály, které je vyhledávaným cílem rodinných výletů jsou výhodou této nabídky. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize prodej bytové jednotky 2+1 v Bohaticích, okr. Karlovy Vary o celkové ploše 65 m² s prostornou lodžií. Bytová jednotka má nová plastová okna, jinak je v původním zachovalém stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Dům se nachází na velmi klidném místě v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena Kč za nemovitost

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesátisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4001 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -