ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3281/1/2016. Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. IČ: Dukelská Hradec Králové

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3281/1/2016 O obvyklé hodnotě jednotky - bytu č. 845/20 v obytném domě čp. 844,845,846 postaveném na stavební parcele č. parc. 943/5 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/ z celku v obci a katastrálním území Jaroměř. Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. IČ: Dukelská Hradec Králové Účel znaleckého posudku: stanovení ceny obvyklé za účelem zpeněžení insolvenčním správcem Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty výše uvedené nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka - byt č. 845/20 v obytném domě čp. 844,845,846 postavený na stavební parcele č. parc. 943/5 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/ z celku Adresa předmětu ocenění: Albieriho Jaroměř Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 426,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Šamala. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod LV č a LV č Snímek pozemkové mapy k.ú. Jaroměř Mapa širšího okolí Jaroměře Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem a informace pana Šamala Fotodokumentace pořízená znalcem - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.5247 Miroslav Šamal, bytem Lužická 1335, Humpolec k celku LV č Miroslav Šamal, bytem Lužická 1335, Humpolec k 3479/ z celku a další spoluvlastníci Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ze dne Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost znalec navštívil dne a tato mu byla zpřístupněna nájemníky předmětného bytu. Znalec vychází z místního šetření, zaměření nemovitosti, fotodokumentace pořízené na místě samém a informací poskytnutých panem Šamalem. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na polohu v obci, možnosti přístupu, připojení na jednotlivé inženýrské sítě, dopravní obslužnost obce, vybavení obce infrastrukturou, pracovními příležitostmi a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Jaroměř s počtem obyvatel patří mezi menší města na poměry ČR. Nachází se na hlavním tahu z Hradce Králové směr Náchod a Polsko. Vzhledem k této poloze a nevybudované dálniční síti ani obchvatu města je toto značně zatíženo převážně kamionovou dopravou. Město je napojeno na železniční a autobusovou dopravu. Svojí polohou s dojezdovými vzdálenostmi do dvaceti kilometrů od Hradce Králové a Náchoda není v samotném městě a okolí vyšší nezaměstnanost a tato se drží na průměru ČR. Je též ovlivněna rozvíjejícím se průmyslem pro automobilovou dopravu v samotném městě. Město je vybaveno přiměřenou infrastrukturou odpovídající jeho velikosti v celém rozsahu služeb obyvatelstvu. Dále má vybudovánu základnu škol od MŠ po střední školství. Zdravotní péče zajištěna v běžném rozsahu, kromě nemocnice, ze které byla vybudována LDN. Rozsah sportovních zařízení je vybudován též v odpovídajícím rozsahu k velikosti města a počtu občanů. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a jsou použity pro orientaci znalce

4 Dále pro porovnání znalec provedl propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Jednotka - byt č. 845/20 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - vyhledávaná lokalita - III 0,25 byt menších rozměrů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,250 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02-4 -

5 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - omezené parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - v okolních bytech 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - výhodná poloha v obci III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,210 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Jednotka - byt č. 845/20 Obytný dům čp. 844,845,846 Dům byl postaven kolem roku 1980 a od této doby je užíván. Jedná se o dům panelový s dvoupláštěm, který není třeba zateplovat. Dům je postaven na stavebním pozemku č. parc. 943/5, má tři samostatné chody označené čísly popisnými. Dům má polozapuštěné technické podlaží a šest nadzemních podlaží s bytovými jednotkami. Objekt je napojen na jednotlivé inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizaci, plynovodní řad, elektrickou síť, horkovod a ohřev teplé užitkové vody. Dům má vybudovánu STA a domácí telefony. V posledních letech byl dům částečně revitalizován - výměna oken - plastová, výměna stoupaček, osazení poměrových měřidel na radiátorové články a na teplou a studenou vodu. Dále byla provedena výměna vstupních portálových dveří. Zatím není provedena výměna výtahů! Objekt je v dobrém technickém stavu bez viditelných nedostatků. Jednotka - byt č. 845/20 Byt o velikosti sestávající ze vstupní chodby, šatny, WC s lázní, kuchyně, pokoje a sklepní koje mimo byt. Byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží. podlahové krytiny původní PVC. Umakartové jádro původní bez úprav, kuchyňská linka, sporák plynový a spižní skříň taktéž původní. Zařizovací předměty v bytě taktéž bez výměny. vytápění radiátorovými články litinovými. Dveře do ocelových zárubní původní hladké a prosklené. Okna vyměněna - plastová

6 Byt je prakticky v původním stavu bez úprav v běžné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 36 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: ( 2,55*1,30 ) * 1,00 = 3,32 m 2 šatna: ( 0,92*2,01 ) * 1,00 = 1,85 m 2 WC s lázní: ( 2,01*1,60 ) * 1,00 = 3,22 m 2 kuchyň: ( 3,45*2,12 ) * 1,00 = 7,31 m 2 pokoj: ( 3,45*4,73 ) * 1,00 = 16,32 m 2 sklepní koje: ( 2,77 ) * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 32,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 36 let: s = 1-0,005 * 36 = 0,820 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,820 = 0,763 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,250 Index polohy pozemku I P = 1,

7 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,763 = ,68 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 32,30 m 2 * ,68 Kč/m 2 * 1,250 * 1,210= ,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,13 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek Stavební pozemek zastavěný obytným domem v obci a katastrálním území Jaroměř. Pozemek je přístupný z zpevněné komunikace místního významu přes chodníkové těleso. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a tyto jsou na pozemek zavedeny. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou do pěti minut. Negativní vlivy se neprojevují. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,250 Index polohy pozemku I P = 1,210 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,250 * 1,000 * 1,210 = 1,513 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,54 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 7 -

8 4 odst. 1 zastavěná plocha a 943/5 616,00 644, ,64 nádvoří Stavební pozemek - celkem 616,00 m ,64 Stavební pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,64 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Stavební pozemek - zjištěná cena = 4 619,64 Kč - 8 -

9 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Předmětná nemovitost byla porovnána s nemovitostmi obchodovanými na současném trhu a databází znalce. Při stanovení obvyklé hodnoty znalec vychází z propočtů dle platného cenového předpisu a dále z porovnání jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase, které jsou použity pouze pro orientaci znalce. Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, jejich porovnání a vyhodnocením všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu v této výši: Jednotka - byt č. 845/20 o výměře 34,79 m 2 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/ z celku stanovuji za jeden metr čtverečný plochy ,- Kč 34,79 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč Obvyklou hodnotu předmětného bytu č. 845/20 s podílem na společných částech domu a stavebním pozemku stanovuji na ,- Kč Slovy: pětsetpadesáttisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3281/1/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3281/1/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -