Ocenění věcných břemen

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Ocenění věcných břemen Bakalářská práce Autor: Irena Sklenářová Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha červen 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.. Ve Zdicích, dne Irena Sklenářová

3 Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za rady a za vedení mé bakalářské práce a dále panu Ing. et. Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc.

4 Anotace Téma této bakalářské práce je zaměřeno na oceňování věcných břemen. Práce má celkem 3 části: teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části je vysvětlen pojem věcného břemene, dále je popsán vznik, změna, zánik, obsah, promlčení a ocenění věcných břemen. V praktické části je vypracováno ocenění dvou objektů. První objekt je administrativní budova a druhý objekt je rodinný dům. Ve třetí, analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Beroun. Klíčová slova: věcné břemeno, vznik, změna, zánik, ocenění, užitek, újma Annotation The topic of this thesis is focused on the valuation of easements. The thesis has three parts: theoretical, practical and analytical. In the theoretical part explains the concept of an easement, further describes the creation, modification, termination, content, forfeiture and awards easements. In the practical part is based awards of two objects. The first building is an office building and a second building is a family house. In the third, the analytical part is the analysis of the real estate market in the district of Beroun. Keywords: easement, creation, modification, termination, award, benefit, harm

5 OBSAH 1 Úvod... 8 I. TEORETICKÁ ČÁST Historický vývoj věcných břemen Služebnosti a reálná věcná břemena Věcná břemena v letech Věcná břemena v letech Věcná břemena v letech Pojem a funkce věcného břemene Druhy věcných břemen Vznik věcných břemen Změna věcných břemen Zánik věcných břemen Oceňování věcných břemen Pojmy Oceňování výnosovým způsobem Finanční aritmetika Oceňování věcných břemen Postup a potřebné podklady pro ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného

6 4.7 Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti Výpočet obecné hodnoty věcného břemene Ocenění věcného břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti Ocenění věcného břemene pro veřejnou dražbu Ocenění věcného břemene pro bankovní účely Závěr II. PRAKTICKÁ ČÁST Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Ocenění věcného břemene Závěr

7 III. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza trhu nemovitostí okresu a města Beroun Charakteristika okresu Beroun Charakteristika města Beroun Trh s nemovitostmi Analýza realitního trhu okresu Beroun a města Beroun Závěr

8 1 Úvod Jako téma mé bakalářské práce jsem si vybrala ocenění věcných břemen. Jelikož si myslím, že tato tématika je ve veřejném podvědomí zapsána velice povrchově a pouze orientačně, chtěla bych se tomuto tématu věnovat více do hloubky a zjistit výhody a nevýhody věcných břemen. Za jakých podmínek a jak může vzniknout a zaniknout. Jaká je naše právní úprava. Také chci zmínit historii věcných břemen a v neposlední řade jejich ocenění. V první teoretické části se budu podrobněji zabývat historií věcných břemen. Historii rozdělím na jednotlivé časové úseky, podle faktu, zda se v právní úpravě změnilo něco týkající se věcných břemen. Dále budu popisovat obecný pojem a funkce věcného břemene, druhy, jejich vznik, možné změny a zánik. Jelikož je tato problematika velmi komplikovaná a nejednotná, pokusím se vysvětlit, jak se oceňují věcná břemena, k čemuž patří i vysvětlení některých pojmů pro oceňování výnosovým způsobem a také pojmů z finanční aritmetiky. Na závěr uvedu příklad ocenění právě věcného břemene. Ve druhé, tedy praktické části ocením dva objekty. První bude administrativní budova v Berouně a druhým objektem bude rodinný dům ve Zdicích. Rodinný dům fyzicky není zatížen věcným břemenem, ale pro ukázku mé bakalářské práce bude zatížený věcným břemenem doživotního užívání rodinného domu. Ve třetí analytické části se zaměřím na analýzu trhu v okrese Beroun a zvlášť ve městě Beroun. Srovnám ceny nemovitostí pro celý okres a pouze pro okresní město. Metodologie oceňování Pro tvorbu ocenění jsem použila tří známé metody oceňování a to metodu porovnávací, která je založena na tržních principech, porovnává ceny, které byli v relevantním období zaplaceny či nabízeny na příslušném trhu. Dále metodu příjmovou, která oceňuje nemovitost na základě budoucích příjmů a v poslední řadě metodu nákladovou, která je založena na ocenění majetku jakožto nového. 8

9 I. TEORETICKÁ ČÁST 2 Historický vývoj věcných břemen 2.1 Služebnosti a reálná věcná břemena Služebnosti byly prvním typem věcných práv k věcem cizím, byly upraveny v Obecném zákoníku občanském z roku Jejich vzniku předcházel Zákon XII. tabulí z poloviny 5. Století před naším letopočtem. Základ pro vznik reálných věcných břemen byl až v souvislosti s lenními a poddanskými vztahy ve středověké společnosti. Jak jsem již psala, služebnosti představovaly věcná práva k věcem cizím, která spočívala v právní volnosti užívání dané věci určitou osobou, nebo osobě, která byla právě vlastníkem určitého pozemku. Obsah služebnosti není zcela specifický, býval velice různý. Služebnosti se dělily podle obsahu : a) pozitivní umožňovaly oprávněné osobě činnost na věci cizí. b) negativní vyznačovaly tím, že mohlo být požadováno, aby na služebnou věc nebylo nijak působeno, což naplňovalo standard tím, že vlastník byl omezen v nakládání s věcí. Společné znaky spočívaly v oprávnění osoby užívat věc cizí a to pouze částečně. Uplatňovalo se chápání služebností jako omezení panství nad věcí. Obecné zásady služebností byly servitutes in faciendo consistere nequit ( služebnost nespočívá v konání), nemini res sua rervit, (nikomu neslouží jeho vlastní věc), servitutbus civiliter utendum est (služebnosti se musí vykonávat ohleduplně), ususfructus alienary non potest (právo používací nelze zcizit). Ustanovení 472 Obecného zákoníku občanského z roku 1811 definovalo služebnosti tak, že Právem služebnosti se vlastník zavazuje, aby ku prospěchu jiné osoby, vzhledem ke své věci něco trpěl, nebo opomíjel. 9

10 Obecný zákoník občanský převzal římskoprávní dělení služebností na 473 týkající se pozemkové služebnosti, které se dále dělily na polní a domovní. Úpravu a výčet domovní služebnosti upravoval 475, kde byly upravené pozitivní služebnosti, například: právo opřít vlastní stavbu o cizí stavbu, právo zapustit trám nebo krokev do cizí zdi právo zřídit okna v cizí zdi právo vystavět střechu, nebo arkýř do sousedova vzdušného prostoru, právo hnát kouř sousedovým komínem právo svést okap na cizí pozemek právo lít tekutiny na cizí pozemek, nebo je po něm svádět 1 V 476 se uváděly domovní služebnosti negativní a to: povinnost nezvyšovat dům, povinnost nesnižovat dům, povinnost neodnímat panujícímu stavená světlo a vzduch povinnost neodmítat panujícímu stavení vyhlídku povinnost neodvádět okap svého domu z pozemku souseda 2 V 477 byly uvedeny polní povinnost a to: Právo stezky, průhonu, dobytka, nebo vozové cesty Právo čerpání vody, napájení dobytka, odvádění či přivádění vody, Právo hlídání dobytka a pastvy, Právo kácení dřeva, sbírání suchých větví a chrastí, sbírání žaludů a hrabání listí Právo lámání kamene, kopání písku a pálení vápna 3 1 ( 475 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 2 ( 476 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 3 ( 477 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 10

11 V případě osobní služebnosti byly rozpoznávány tři druhy práv: a) Právo užívání b) Právo používán c) Služebnost bytu Obecný zákoník občanský (dále jen OZO) v 504 upravil zásadu osobní služebnost, tak že platila dokud nebylo dohodnuto jinak. Služebnosti v OZO se v 479 dále dělily na: a) Nepravidelné za ty se pokládaly služebnosti, které měli obsah pozemkové služebnosti, ale osoba byla určena individuálně b) Zdánlivé byly takové služebnosti, u kterých byly výhody poskytovány pouze do odvolání Při vzniku služebností přihlížel OZO ke způsobu nabytí majetku a podle toho 481 rozeznával práva: a) Dobrovolné právo služebnosti to vznikalo na základě smlouvy o zřízení práva služebnosti, nebo na základě závěti zůstavitele. b) Soudcovské právo služebnosti vznikalo na základě rozhodnutí o rozdělení věci c) Zákonné právo služebnosti vznikalo přímo ze zákona, tedy jako u předchozích práv, kde podněty vyplývaly z nabývací či dědické listiny, tady je čerpáno přímo ze zákona Vznik upravil OZO v 481 podle věcí, které jsou zapsány ve veřejných knihách, pokud tomu bylo tak, došlo k nabytí práva zápisem do této knihy. Pokud se jednalo o věci nemovité nezapsané, nebo stavby, právo se nabývalo soudním uložením ověřené listiny. Zánik služebností a) Všeobecné způsoby platné obecně pro zánik práv a závazků Do této skupiny spadá zánik služebností dobrovolným způsobem, tedy buď zřeknutím se práva, nebo promlčením, což zaniklo nepoužíváním po 30 letech pro fyzickou osobu a po 40 letech byla-li subjektem právnická osoba. b) Specifické způsoby, které se uplatnily při zániku služebností Sem patří: 11

12 Zánik služebného, nebo panujícího pozemku, tedy především zánikem služebné věci. OZO bral v úvahu se zánikem věci také její opětovné zřízení a to upravoval tak, že pokud nemovitost zanikne a poté se její chod znovu obnoví a uvede do původního stavu, právo služebnosti se také obnoví. Konfusí, což znamená, že se spojí vlastnictví služebného a panujícího majetku, toto vychází z obecných zásad služebností, konkrétně ze zásady: nemini res sua servit, (nikomu neslouží jeho vlastní věc) stejně jako u osobní služebnosti, služebnost zanikla tím, že oprávněný se stal vlastníkem věci. Uplynutím času, což se týkalo služebností s časovým omezením, služebnost zanikla vypršením stanoveného času, toto se také týká služebností vztahující se na osobu a její dožití se určených let, pokud tato osoba zemřela dříve, služebnost stejně zanikne až uplynutím sjednaného času. Smrtí oprávněného v případě fyzické osoby a v případě osoby právnické je jejím zánikem i zánik služebnosti. Další způsoby zániku služebností je podchyceno přímo ze zákona: Vyvlastněním Vyvazením což znamenalo zrušení služebnosti za náhradu Komasací - scelování rozdrobených a rozptýlených pozemků téhož vlastníka podle druhů pozemků a bonity půdy do větších celků s cílem ekonomičtějšího hospodaření 4 Nucenou dražbou Reálná břemena byla v Obecném zákoníku občanském upravena pouze velmi obecně, tedy jen nejnutnějšími informacemi podle 443: kdo je vlastníkem nemovitých věcí, přijímá na sebe také břemena na nich váznoucí, ve veřejných knihách zapsána. 5 A podle 530: stálé roční důchody nejsou osobní služebností a mohou se podle své povahy na všechny nástupce převádět. 6 4 ( 5 ( 443 zákona č. 946/ 1811 Sb., 1811) 6 ( 530 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 12

13 Stejně jako dělení služebností se reálná věcná břemena dělila na: a) Osobní kde byla oprávněná osoba určena individuálně b) Věcná kde oprávnění osoba byla určena podle vlastnictví 2.2 Věcná břemena v letech V těchto letech věcná práva upravoval Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. Ten ale nepřevzal předchozí formu úpravy těchto práv. Jelikož byla zavedena i nová úprava vlastnictví k půdě a zároveň její kolektivní obhospodařování, bylo předchozí dělení věcných práv k věci cizí, na služebnosti a reálná věcná břemena, shledána jako pouze formální a učebnicové dělení, které je při nových právních předpisech upravujících pozemkové vlastnictví, zbytečné. V této úpravě jsme tedy již nenašli služebnosti a reálná břemena. Tyto pojmy byly spojeny v jeden a to v institut věcných břemen, což vymezovaly tehdejšího Občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. Ten vykládal definici věcného břemene podle 166 jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného a to tak, že vlastník je povinen buď něco trpět, nebo se něčeho zdržet anebo něco činit. 7 V předchozí úpravě věcných práv k věcem cizím, tedy služebnosti a reální břemena se říká, že služebnosti jsou povinnost něco trpět, nebo něčeho se zdržet a reální břemena zase vystihují povinnost něco konat, institut věcných břemen tedy spojil tyto formálně rozdělené formy. Tento nový občanský zákoník se také nechal inspirovat dřívější úpravou a to tak, že věcná břemena in rem tedy právo, které bylo spojeno s vlastnictvím nemovitosti, změnou vlastníka břemeno nezanikalo, nýbrž se přeneslo na vlastníka nového. A naopak, věcní břemena in personam, kde měla právo odpovídající věcnému břemeni fyzická, nebo právnická osoba, se smrtí, či zánikem této osoby zanikalo. V občanském zákoníku úprava věcných břemen in rem nebyla nijak blíže upravena, v tomto případě se nechávala stranám velká smluvní volnost, nebo se spoléhalo na úpravu jinými právními předpisy. Základním znakem pro naplnění věcného břemene byla podmínka, že 7 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 13

14 břemeno musí bát prospěšné pro oprávněnou osobu, což vyžadovalo i své ekonomické a sociální odůvodnění. Naproti tomu věcná břemena in personam byly přesně a rozsáhle definována, jak společné znaky, tak specifikace pro každé právo zvlášť. Práva in personam byly rozděleny do několika paragrafů, jednotlivé pak upravovaly právo používání, právo užívání k osobní potřebě a výměnek. Právo požívání bylo založeno na výnosu z cizí věci, při čemž ale poživatel musel brát ohled na co nejmenší opotřebení používané věci. Poživatel měl také za povinnost hradit všechny výdaje s věcí spojené (opravy atd ) zároveň měl ale také nárok na celý výnos z věci, obojí však pouze za trvání zřízeného práva. Další právo bylo právo užívání k vlastní potřebě, což bylo v podstatě věci stejné, jako předchozí právo používání, jen s tím rozdílem, že uživatel mohl věc užívat pouze pro vlastní potřebu, oproti předchozímu právu byl rozdíl hlavně kvantitativní. Dalším předmětem úpravy bylo právo užívání bytu podle toto právo bylo velmi volně přeložitelné, podle 177 by bylo právo užívání bytu pouze k vlastní potřebě, nebo potřebě příslušníkům domácnosti, ale právě předchozí paragrafy umožňovaly volnost smluvního vztahu, účastníci si tedy mohly dohodnout jakoukoli formu věcného břemena. Poslední formou věcného práva byla úprava výměnku, což upravoval tehdejšího zákoníku. V té době byly výměnky ještě poměrně hodně aktuální hlavně na území nynější České republiky. Právní úprava byla koncipována tak, aby zajistila bydlení především stávajícímu vlastníkovi nemovitosti, například i pro případ postoupení hospodářství, ve výjimečných případech mohlo být zřízeno věcné břemeno pro jinou osobu, než je vlastník a to pouze pokud byla výživově odkázána na vlastníka. Toto právo bylo omezeno proto, že stát chtěl zajistit pokojné doznívání tehdejších tradic na vesnici, ale zároveň nechtěl brzdit ekonomický a sociální rozvoj. Právo v sobě zahrnovalo více nároků oprávněné osoby, například užívání bytu, poskytování peněžní pomoci, užívání pozemku atd. Vznik a) Uzavřením smlouvy To znamená, že obě smluvní strany museli projevit svobodou vůli a sepsat smlouvu vedoucí ke zřízení věcného břemene. 14

15 b) Úředním výrokem Toto se týkalo především účastníků při rozdělení společné věci. V tomto případě mohl soud, rozhodnout o zřízení věcného břemene ve prospěch jednoto vlastníka. c) Ze zákona Věcné břemeno mohlo vzniknout přímo ze zákona a nezáleželo na tom, zda byl zákon vydán ještě když platil obecný zákoník občanský z roku 1811, nebo již nový občanský zákoník z roku d) Vydržením Což se řídilo paragrafy 143, 145 a 116 občanského zákoníku. Vznik věcného břemena vydržením šlo jen za určitých podmínek uvedeny právě v těchto paragrafech. e) Ze závěti Zůstavitel mohl ve své závěti zřídit věcné břemeno, pokud uvedl, že nastávající vlastník nemovitého majetku musí na nabytém majetku něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Zánik a) Obecnými způsoby pro zánik práv a povinností Sem patří zánik ex lege, (latinsky za zákona) je druh právní skutečnosti, který na rozdíl od právního jednání nevyžaduje pro vznik, zánik či změnu práv či povinností svobodný projev vůle, nýbrž tato změna probíhá takříkajíc samovolně, automaticky, pouze na základě toho, že nastaly podmínky uvedeny v zákoně. 8 b) Specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u věcných břemen Tento případ je specificky upraven v jednotlivých paragrafech, například sem patří případ, kdy věc již nemohla sloužit potřebám osoby oprávněné ji využívat, nebo osoba povinná 8 (Encyklopedie o právu) 15

16 mohla požádat o zrušení věcného břemene za přiměřenou náhradu. V případě věcných břemen in personam to může být smrtí fyzické osoby, nebo zánikem právnické osoby. 2.3 Věcná břemena v letech Na počátku 60. let se předpokládalo, že institut věcných břemen bude stále upadat, proto v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. byla věcná břemena upravena velmi stručně a to pouze dvěma stručnými paragrafy: 495 upravoval pojem věcného břemene, jeho vznik a 506 upravoval možnosti a způsoby omezení, nebo zrušení břemen. Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku byl vznik věcných břemen, možný pouze jedním způsobem a to ze zákona. Věcná břemena, jež vznikla ještě před uvedením do účinnosti občanský zákoník č. 40/1964, byla i nadále platná a řídila se podle 495. Vznik a) Podle 66 zákona č. 50/1976 Sb. což bylo u samostatných staveb fyzických osob, v případě, že jedna stavba je z části na stavbě druhé, pro tento případ vzniklo věcné břemeno ve prospěch rozestavěné stavby. Věcné břemeno ale vzniklo až po splnění těchto podmínek : Věcné břemeno se zřizuje ve prospěch stavby, tedy in rem nikoli ve prospěch osoby. Obě stavby, jak stavba oprávněná, tak stavba povinná musely být ve vlastnictví fyzických osob. Stavby musely být samostatné 9 Stavby, kterých se týká věcné břemeno, musejí být z části na sobě Oba účastníci se museli dohodnout na vzniku věcného břemene a toto ztvrdit smlouvou, kterou následně předaly stavebnímu úřadu. Věcné břemeno vzniká až okamžikem nabytí právní moci stavebního povolení vystavěné stavby, ve prospěch které bylo věcné břemeno zřízeno. 9 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 16

17 b) Podle zákona č. 50/1976 Sb. což bylo věcné břemeno vzniklé vyvlastněním. Toto muselo ale přímo souviset se vznikem staveb, jejich užíváním, nebo užíváním pozemků, ale nesmělo se jednat o pozemky v národním majetku. Zánik a) Zánikem věci b) Uplynutím doby c) Splynutím d) Smrtí oprávněného e) Smlouvou f) Ze zákona g) Rozhodnutím soudu h) Vyvlastněním Věcná břemena v letech Věcná břemena v těchto letech upravovala novela občanského zákoníku č. 131/1982 Sb. kde byla úprava věcných břemen výrazně rozšířena. Podstata věcných břemen byla více méně zachována z jejich původního ustanovení. Pojem věcné břemeno byl vymezen tak, že věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti a toho, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, že tyto subjekty byly povinny něco trpět, něco konat, nebo se něčeho zdržet. Vznik a) Ze zákona b) Rozhodnutím oprávněného orgánu 10 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 17

18 c) Písemnou smlouvou d) Na základě závěti e) Výkonem práva 11 Zánik a) Ze zákona, tedy pokud věc zatížená věcným břemenem již nemohla sloužit oprávněné osobě, nebo lepšímu užívání nemovitosti, nebo pozemku. b) Rozhodnutím oprávněného orgánu, v tomto případě to byl stavební úřad. c) Smlouvou, mezi oběma účastníky, tedy na straně jedné osoba oprávněná a na druhé straně osoba povinná. Sepsání této smlouvy zakládalo vznik věcného břemene až po tom, co byla smlouva podepsaná oběma účastníky a registrována na státním notářství. d) Smrtí oprávněného. e) Splynutím, tedy spojením povinnosti a oprávnění kombinacemi vlastnického práva. f) Uplynutí doby, tento způsob zániku se týká věcných břemen zřízených na dobu určitou. A poslední způsob zániku je splnění rozvazovací podmínky, tedy pokud tato podmínky byla stanovena. 3 Pojem a funkce věcného břemene Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Dle 151n zákona č. 40/1964 Sb. Jsou věcná břemena definována takto: (1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. 11 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 18

19 (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. 12 Pojem věcné břemeno lze chápat ve dvou smyslech: jednak ve smyslu institutu a jednak ve smyslu povinnosti určitého subjektu. Mezi lidmi bývá zaměňováno s ostatními věcnými právy, kvůli jisté nutnosti, či povinnosti. Povinný subjekt se určuje podle jeho relace k věci, nejčastěji je to tedy vlastník, který je v tomto případě povinný. Subjektem této nutnosti, povinnosti je každý kdo se v daném momentu nachází v této (určené) relaci k věci. 13 Jinak řečeno pokud se věcné břemeno váže k nemovitosti, přechází na každého jejího vlastníka. Věcná břemena jsou souhrnem vztahů, které se snaží dosáhnout dokonalejšího sociálněekonomického využití věci, nebo uspokojit potřeby jednotlivce ať už fyzické, nebo právnické osoby. Je to možnost trvale, dočasně či opakovaně využívat užitnou hodnotu cizí věci a z druhé strany se jedná o trvalé, dočasné či opakované omezení užitné hodnoty věci vlastní. Chápání věcného břemene jako právní institut znamená vymezit všechny právní normy s ním spojené a zároveň chápou věcné břemeno jako úpravu materiálních vztahů. V tomto případě jsou věcná břemena chápána jako věcně-právní omezení vlastníka věci, který se musí něčeho zdržet, něco strpět, nebo něco konat a tím snížit užitnou hodnotu věci ve prospěch jiné osoby. Základní charakteristiku věcných břemen využíváme k řešení některých právních problematik a tím i odlišení věcných břemen od jihých věcných práv k věcem cizím. Například problémy s praktickou využitelností některých institutů sloužících k ochraně věřitele. V první polovině 90. let docházelo ke zřízení takového věcného břemene, které neumožňovalo vlastníkovi věci převést ji na jiného. Z obecné charakteristiky věcného břemene můžeme zjistit, že formálně právně jsou dispozice naplněny, tedy vlastník se musí něčeho zdržet, ale s přihlédnutím k 12 (Sb., 151n zákona č. 40/1964 Sb.) 13 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 19

20 účelu a funkci věcných břemen toto musíme chápat v širším kontextu. Vzhledem k zařazení věcných břemen k věcným právům k věcem cizím musí umožňovat oprávněnému subjektu příslušné právo k cizí věci. Povaze věcných břemen tedy neodpovídá omezení vlastníka v prodeji jinému subjektu. Podstata omezení vlastníka, něčeho se zdržet, naplněna je, ale toto omezení není právem k věci cizí. Všechny právní aspekty pro věcná břemena tedy nejsou naplněny, jelikož toto právo odpovídající věcnému břemenu nemůže vlastníkovi zabránit v nakládání s jeho věcí. Použití věcného břemene nemůže být ani u volného užívání veřejných prostranství, zde chybí upřesnění oprávněného subjektu. Aby vzniklo věcné břemeno, nebo obdobně aby nezaniklo musí být naplněny všechny znaky tohoto věcného práva, zároveň musí být zachováno správné chápání věcného břemene s ohledem na jeho funkci. Díky dlouhodobé platnosti věcných břemen najdeme i dnes v katastru nemovitostí ještě právní vztahy za účinnosti obecného občanského zákoníku z roku 1811 později Proto je třeba znát k historický vývoj věcných břemen. 3.1 Druhy věcných břemen Věcná břemena se dají dělit podle určení oprávněného subjektu, podle povinnosti zavázané osoby, nebo podle obsahu spojené s rozdíly v povinnosti zavázané osoby. Podle oprávněného subjektu a povinnosti zavázané osoby: a) Věcná břemena in rem Jedná se o skupinu věcných břemen, kde subjekt oprávnění je vždy vlastníkem věci. Jinak řečeno tento druh se váže k určité nemovitosti. Změna vlastníka tedy nezakládá žádnou změnu týkající se věcné právního vztahu. Právo přechází na sukcesory. Tento druh věcných břemen uspokojuje zájmy které bude mít každý vlastník této nemovistosi, nejedná se tedy o individuální uspokojení potřeb. 20

21 b) Věcná břemena in personam U této skupiny břemen je oprávněný určen konkrétně, váže se tedy k určité osobě. Existence věcného břemene je spjata s existencí oprávněného subjektu (ať už fyzické, nebo právnické osoby) a se zánikem osoby zaniká i věcné břemeno. Tento druh věcného břemene uspokojuje především zájmy individuálního subjektu. Podle obsahu povinnosti zavázané osoby: a) Věcná břemena s povinností konat Vlastník věci zatížené právem odpovídající věcnému břemenu je povinen něco konat v prospěch oprávněné osoby, tedy poskytovat nějaké plnění. b) Věcná břemena s povinností zdržet se Vlastník věci se musí zdržet jednání, které by mu jinak náleželo z titulu vlastnického práva. Oprávněná osoba nevyužívá právo aktivně, ale má prospěch z toho, že vlastník je v jeho právu omezen. Jedná se o pasivní využívání práva. c) Věcná břemena s povinností trpět Tento druh spočívá v přímém a bezprostředním využívání práva oprávněné osoby. Vlastník nemovitosti musí strpět určité jednání oprávněné osoby, založeného na základě věcného břemene. 3.2 Vznik věcných břemen a) Na základě písemné smlouvy. Naše současná právní úprava tento vznik věcného břemena upřednostňuje. Zakládá se na vůli a svobodném rozhodnutí občanů. Náležitosti této smlouvy jsou zakotveny v příslušných právních předpisech, především smlouva musí být písemná a měla by obsahovat specifikaci nemovitostí a osob, jež se věcné břemeno týká, dále určit jaká nemovitost je zatížena věcným 21

22 břemenem, popřípadě oprávněnou osobu Tato smlouva vzniká okamžikem, kdy souhlas s návrhem přijde navrhovateli. Pokud se zřizuje věcné břemeno pouze k jedné části pozemku, musí se tato skutečnost vyznačit na geometrickém plánu. Problém nastává, když nemovitost, které se týká věcné břemeno není evidována v katastru nemovitostí, tudíž k ní nelze zapsat břemeno. V tomto případě se osvědčila judikatura, která říká, že podstatné je, že v katastru nemovitostí je evidována nemovitost zatížená. b) Na základě závěti. Věcné břemeno nemusí ze závěti přímo vznikat, ale dá se říci, že spíše vede k jeho vzniku. Velký zřetel se musí brát na výsledek dědického řízení. Například závěť zakládá vznik věcného břemene, ale dědické řízení dopadne jinak, nebo v případech, kdy je již věcné břemeno zbytečné, například když osoba mající,doživotní právo užívání bytu, zemře. c) Schválenou dohodou dědiců. Základem vzniku tohoto způsobu věcného břemena je dohoda o vypořádání dědiců, kdy obě strany musí uzavřít u soudu. Toto vzniká v případě více dědiců, kdy jeden druhému prospěje právě zřízením věcného břemene v jeho prospěch. d) Rozhodnutím příslušného státního orgánu. To je při nynější právní úpravě stavební úřad, nebo jako speciální stavební úřad může vystupovat drážní úřad, soud, nebo pozemkový úřad, vodohospodářský orgán. e) Ze zákona. Tento způsob vzniku je upraven ve všech právních předpisech, upravujících vznik věcných břemen. Jelikož je toto pevně zakotveno v právním řádu, tento způsob se nikdy rapidně neměnil. f) Vydržením. Pro nabytí práva tímto způsobem musí být splněny stanovené podmínky: 22

23 Oprávněným se může stát každý ze subjektů občanskoprávních vztahů, ale pouze osoba, která užívá právo odpovídající věcnému břemeni pro sebe. Oprávněný musí věc užívat nepřetržitě po dobu deseti let a musí být zachovány podmínky držby. Pro počítání této doby není rozhodná osoba, která právo užívá, nýbrž titul z kterého toto koná. Nelze nabít práva odpovídající věcnému břemeni v případě, kdy věc nemůže být předmětem vlastnictví, nebo jsou ve vlastnictví státu a zákonem určených právnických osob. Vydržení vzniká přímo ze zákona a to v případě kdy se mění právní vztah odpovídající držbě v právní vztah odpovídající věcnému břemeni. 3.3 Změna věcných břemen a) Změna povinného subjektu. Tato změna vychází z titulu osoby zatížené nemovitosti, tedy nejčastěji z vlastnického práva. V tomto případě je změna věcného břemena podložena ex lege, tedy ze zákona. Není k tomu potřeba žádný souhlas. Jedná se o převod, nebo přechod vlastnických práv k zatížené věci a tedy i o přechodu práv a povinností. Toto se týká věcných břemen in rem b) Změna oprávněného subjektu. V případě in rem k této změně nemůže dojít samovolně. Musí být tedy vykonán nějaký právní úkon, jehož důsledek je právě změna věcného břemena. V případě podílového spoluvlastnictví dochází ke změně stejně, jako kdyby byl pouze jediný vlastník. V případě in personam toto jednoduše není možné. Věcné břemeno se váže na určitou nenahraditelnou osobu, která je oprávněna toto právo užívat. Není ani předmětem společného jmění manželů. 23

24 c) Změna obsahu věcných břemen. Změna obsahu věcných břemen je přípustná téměř u každého druhu, kromě břemen vzniklých ex lege. Změna právě obsahu věcných břemen může nastat takto: Dohodou Jelikož věcná břemena je možné zřídit na základě smluvního vztahu mezi dvěma stranami, může se obsah věcných břemen smlouvou i změnit. Samozřejmě musí obsahovat potřebné náležitosti uvedené v příslušných právních předpisech. A stejně jako je potřeba při zřízení věcného břemena ho zapsat do katastru nemovitostí, musí se i veškeré relevantní změny zapsat do tohoto katastru. Rozhodnutím oprávněného orgánu v tom to případě je oprávněných orgánem příslušný soud, který se řídí 151p odst. 3 občanského zákoníku a v případě 108 stavebního zákona je oprávněným orgánem i stavební úřad. Soud je oprávněn rozhodnout ve věci věcného břemena, že se věc k užívání změní v peněžité plnění. d) Změna zatížených nemovitostí. K této změně dochází většinou při rozdělení, nebo slučování pozemku. Důležitou roli v této změně hraje fakt, jaká část pozemku je zatížena, pokud se například pozemek dělí na dvě poloviny a je zatížen věcným břemenem celý, poté budou oba nově vzniklé pozemky zatíženy věcným břemenem také. Naopak kdyby se břemeno týkalo pouze části pozemku, například věcné břemeno právo cesty a pozemek se rozdělí, bude zatížen ten pozemek, na kterém cesta vede. e) Změna oprávněných nemovitostí. Tato změna proběhne na základě změny vlastnického práva. Pokud je totiž věcné břemeno in rem je automaticky vázáno na vlastnické právo, věcné břemeno se tedy může změnit jen pokud se změní vlastník nemovitosti. Zde ale vzniká problém, pokud dojde k rozdělení majetku, což znamená, že by bylo více oprávněných osob, které mohou využívat právo odpovídající věcnému břemeni, mohl by vzniknout hrubý nepoměr. V případě vzniku této situace může soud rozhodnout o zrušení věcného břemena. Další věc je sloučení pozemku oprávněného, čímž ale věcné břemeno zaniká, v našem právním řádu není možné sloučit 24

25 oprávněný pozemek, který má nárok využívat věc, s pozemkem jiným a automaticky převést věcné břemeno. 3.4 Zánik věcných břemen Věcná břemena mohou zanikat několika způsoby. Po zániku břemena jako právního vztahu se také věc zatížená, vrátí do původního právního stavu. Vlastník tedy může realizovat užitnou hodnotu věci v plné míře tak, jak mu titul vlastníka dovoluje. a) Zánik věcného břemena nastoupením trvalých změn. Tento druh zániku se řídí podle 151p odst. 2 občanského zákoníku. Ten upravuje tento druh tak, že věcné břemeno zaniká okamžikem, kdy již nemůže splňovat prospěšnou funkci, kterou dosud splňovalo. Musí ale splňovat některé podmínky. Když nastanou trvalé změny, jako rozdělení oprávněné věci atd Již dále není možné užívat věc zatíženou věcným břemenem ve prospěch oprávněné osoby, což je v případě věcných břemen in personam Již není možné užívat zatíženou věc ve prospěch oprávněné nemovitosti, respektive jejího vlastníka v případě in rem b) Zánik věcného břemena smrtí, nebo zánikem oprávněné osoby. Tento způsob zániku se řídí 151p odst. 4 občanského zákoníku. Zánik věcného břemena smrtí oprávněné osoby se týká břemen vázaných in personam tedy k určité osobě, z povahy tohoto břemena tedy vyplývá zánik smrtí přímo ze zákona. V druhém případě což je zánik oprávněné osoby, se myslí osobu právnickou. c) Zánik věcného břemena soudní dražbou. Řízeno 337h občanského soudního řádu. Tento paragraf říká, že věcná břemena, která se stanou předmětem exekuce zanikají, výjimkou jsou ty o kterých soud rozhodl, že budou ponechána v zájmu společnosti a to se řídí podle zvláštního zákona. Ponechání dalších věcných břemen závisí na vyjádření oprávněné osoby, zda bude požadovat vyplacení náhrady za věcné břemeno, pokud se tato osoba nevyjádří, bude náhrada vyplacena vydražiteli. 25

26 d) Zánik věcného břemena prohlášením konkursu. V souladu s 14 odst. 1 písm. j) zákona č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zanikají prohlášením konkursu věcná břemena zatěžující majorek patřící do podstaty, která vznikla za nápadně nevýhodných podmínek v posledních dvou měsících před podáním návrhu na prohlášení konkursu anebo po podání tohoto návrhu. 14 e) Zánik věcného břemena rozhodnutím soudu. Pro vydání soudního rozhodnutí o zániku věcného břemena je potřeba splnit následující podmínky: Změna poměrů - což je podobné jako u změny věcných břemen, kdy soud musí porovnat situaci, při vzniku věcného břemene a situaci při návrhu na zrušení. Hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného Příčinná souvislost mezi podmínkami f) Zánik věcného břemena rozhodnutím stavebního úřadu. Zrušit věcné břemeno tímto způsobem má stavební úřad pouze v případě vyvlastnění. g) Zánik věcného břemena rozhodnutím pozemkového úřadu Pozemkový úřad může rozhodnout o zrušení věcného břemena v návaznosti na schválení dohody o vydání nemovitosti. h) Zánik věcného břemena na základě smlouvy Smluvní zrušení věcného břemene je zakotveno přímo v zákoně, který toto zrušení uvádí. Smluvní strany musí být dvě a to povinný i oprávněný, ne vždy jsou to ty samé osoby, které figurovaly u vzniku věcného břemena, například pokud se změnil vlastník nemovitosti. 14 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 26

27 Smluvně lze samozřejmě zrušit i taková břemene, která na základě smlouvy nevznikla. Smlouva musí mít náležitosti uvedené v příslušných právních předpisech. i) Zánik věcného břemena splynutím Splynutím se myslí spojení subjektu povinného a subjektu oprávněného. Věcné břemeno má sloužit ve prospěch někoho jiného, což by v tomto případě podmínku nesplňovalo a věcné břemeno by se tedy stalo zbytečným. j) Zánik věcného břemena uplynutím doby Toto se týká jen věcných břemen sjednaných na dobu určitou. Jelikož většinou věcná břemena nejsou časově omezená, tento způsob zániku není až tak častý. k) Zánik věcných břemen splněním rozvazovací podmínky Tento způsob má o něco lepší obsah, než předchozí způsob zániku věcných břemen. Pokud je věcné břemeno podmíněno právě rozvazovací podmínkou, lze dobře určit, kdy se stává zatížená věc pro oprávněného již nevyužitelnou. Toto je výhodné pro obě strany, jelikož oprávněný využívá věc pouze po dobu jeho potřeby a povinný se zbytečně neomezuje ve svém vlastnickém právu. l) Zánik věcných břemen promlčením práva odpovídajícímu věcnému břemenu Právo ale nezaniká samo, uplynutím promlčecí hoby se pouze oslabuje. Návrh na promlčení dává povinný, na základě faktu, že právo odpovídající věcnému břemenu nebylo dlouhodobě využíváno. Promlčecí lhůty jsou stanoveny v zákoně, který stanový, že právo odpovídající věcnému břemenu zaniká není-li vykonáváno po dobu deseti let. V každém případě plnění věcných břemen začne promlčecí lhůta běžet od jiného okamžiku. Pokud je obsahem fakt, že povinný musí něco konat, promlčecí lhůta běží od doby kdy povinný tuto činnost nekoná. Pokud tedy toto zůstane bez povšimnutí, je možné, že se věcné břemeno promlčí. Pokud je obsahem že se povinný musí něčeho zdržet, lhůta běží od dne, kdy toto omezení porušil. Je-li obsahem, že povinný musí něco trpět, lhůta se spouští dnem, kdy oprávněný přestal právo vykonávat. Tento způsob zániku věcných břemen je tedy zase naopak závislý spíše na nekonání oprávněného, než konání povinného. Pokud však oprávněný přestane užívat právo 27

28 odpovídající věcnému břemeni a byť těsně před koncem promlčecí lhůty vykonávat, právo nezaniká. 4 Oceňování věcných břemen 4.1 Pojmy Pro oceňování věcných břemen a oceňování vůbec je důležité znát následující pojmy: Oceňování je činnost, při které je konkrétní věci, či souboru věcí, práv apod. přiřazena peněžní hodnota. Cena je vyjádření částky, za kterou je věc či služba směněna. Hodnota je ekonomické měřítko, podle užitku, prospěchu vlastníka věci ke dni odhadu. Sjednaná cena je taková cena, na které se dohodne kupující a prodávající. Není nijak omezena. Výjimkou je případ, kdy cena je plně, nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu a jiných státních prostředků, v takovém případě je zde omezení horní hranicí podle vyhlášky. Cena reprodukční je cena, za kterou je možné stejnou věc pořídit v době ocenění. Od této ceny se neodečítá opotřebení. Věcná hodnota vznikne odečtením opotřebení od ceny reprodukční. Poté i odečtením nákladů na opravy. Výnosová hodnota definována je jako součet diskontovaných z nemovitosti. 15 budoucích příjmů Cena obvyklá je definována jako cena za kterou by se dal stejný, nebo obdobný majetek pořídit ke dni ocenění. Neberou se v úvahu mimořádné okolnosti, nebo zvláštní obliba majitele. 15 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 28

29 Cena obecná odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahradit, je to její cena mimořádná. 16 Tržní hodnota tato hodnota je definována více směrnicemi v nichž se říká, že tržní hodnota je směna mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci. Obě strany jednají na základě znalosti opatrně a z vlastní vůle. Nabídková cena je cena za kterou prodávající nabízí věc či službu, ale i cena kterou nabízí kupující za věc, nebo službu. Koeficient prodejnosti poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami nemovitostí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě Oceňování výnosovým způsobem Výnosový způsob ocenění porovnává zisky z nemovitosti za nějakou cenu se zisky ze stejné částky v peněžním ústavu. Ziskem se u nemovitosti rozumí především příjem z nájemného, ale můžeme sem započítat i zisk z pronájmu vnějších ploch, například pro reklamy. Tento příjem z nemovitosti se nazývá hrubé nájemné, to se poté sníží o náklady na nemovitost (tedy aby se mohla uvést do pronajímatelného stavu) což jsou například náklady na opravy, na daň z nemovitosti apod. Výnosové oceňování věcných břemen Výnosová hodnota věcného břemene je součtem předpokládaných budoucích užitků oprávněné osoby z tohoto práva, diskontovaných na současnou hodnotu. 18 Obecný vzorec pro diskontování budoucích příjmů u nemovitostí: 16 ( 305, 1811 Sb.) 17 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 18 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 29

30 C v cena stanovena výnosovým způsobem z 1 zisk (v prvním roce) q 1 úročitel C v = U nemovitostí, které budou mít příjem pouze jeden rok, současná hodnota budoucích příjmů by musela být diskontována o rok zpětně: C v = Obdobné je to v případě, pokud by nemovitost měla produkovat výnosy pouze dva roky: C v = + Stejný postup je u všech let. Pokud nemovitost na konci bude mít ještě nějakou zbytkovou hodnotu, za kterou by bylo ještě možné ji prodat, je potřeba tento zisk z prodeje nemovitosti ještě přičíst, ten však musí být také diskontovaný na současnou hodnotu. Za předpokladu proměnlivých příjmů a omezené doby jejich pobírání je vzorec: C v cena stanovena výnosovým způsobem z 1 zisk (v prvním roce) q 1 úročitel R zbytková hodnota nemovitosti C v = V případě konstantních příjmů a omezené doby jejich pobírání je vzorec: 30

31 C v = z. + Příjmy a výdaje pro ocenění výnosovým způsobem Příjmy a výdaje na nemovitost jsou důležité pro ocenění věcného břemene. Například u ocenění věcného břemena užívání bytu. Toto je případ, kdy se neplatí paušální částka jako nájemné, ale jednorázová částka za věcné břemeno, což povinnému slouží jako kompenzace. Toto platí pokud je užívání bytu za úplatu. Pokud by bylo bezúplatné, jedná se vlastně o darování. Čistý provozní příjem (NOI) od nájemného ze všech pronajímatelných prostor odečteme rezervy na renovace a provozní náklady. Hrubý příjem stanovíme jako součet nájemného ze všech možných prostor za nejvyšší dosažené nájemné, nebo dle nájemních smluv, včetně například vnějších svislých ploch pro umístění reklamy či billboardu. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného jelikož musíme zobrazovat skutečnou situaci o nemovitosti, musíme počítat i s neobsazeností objektu, nebo ztrátám kvůli neplacení nájemného. Tento fakt se odvozuje podle lukrativnosti, typu, vybavení nemovitosti a jiného. Efektivní hrubý příjem - vypočítáme odečtením ztát vlivem neobsazenosti a neplacením nájemného od hrubého příjmu. Rezervy na renovace tyto rezervy musíme odvozovat nikoli z příjmů, ale z nákladů na opravy, jelikož budova chátrá v každé případě, ať je již pronajata, nebo ne. Tyto rezervy vypočteme tak, že reprodukční cenu vydělíme životností stavby. Provozní náklady jsou jednoduše náklady, které umožňují provoz nemovitosti. Jsou to například Daň z nemovitosti Pojištění Výdaje (elektřina, voda, plyn, topení, světlo) Náklady na správu nemovitosti 31

32 4.3 Finanční aritmetika Pro správné pochopení výnosového způsobu je nutné znát některé pojmy z finanční aritmetiky. Úrok (U) je určitá částka, která se připočte k jistině za stanovené období při stanovené úrokové míře. Úroková míra (u) - udává se v procentech. Vyjadřuje úrok ve vztahu k jistině. Úroková sazba setinná (i) vyjadřuje kolik Kč je úrok z určité částky a za určité období. Nominální úroková míra úroková míra bez inflace. Reálná úroková míra úroková míra s ohledem na inflaci. Roční úroková míra (u) podle zvolené metody se v tomto případě počítá rok odlišně. Dle Anglické metody: 365, 366 dní, dle francouzské metody je to 360 dní a německá: vydělíme počet dní v měsíci (vždy však 30) 360. Úročitel (q) vyjadřuje, o kolik se zvýší základní kapitál po roce. Počáteční hodnota (K 0, J) Hodnota po n období (K n, a n ) Čistý výnos (z) Cena stanovená výnosovým způsobem (C v ) Jednoduché úrokování pro výpočet úroků v dalších období se k jistině nepřipočítávají úroky z úroků Složené úrokování v dalších obdobích se počítají úroky z jistiny s úroky, tedy úroky z úroků 32

33 4.4 Oceňování věcných břemen Předmětem ocenění jsou tedy věci, na kterých váznou věcná břemena, která se pro účely právě oceňování dělí na: a) Nemovité, což jsou věci spojené pevným základem se zemí. Z toho vyplývá, že jsou to pozemky (parcely) a stavby. Pozemky jsou definovány v katastrálním zákoně a to tak, že je to část zemského povrchu, který musí být něčím oddělen od sousedního pozemku, ať už vlastnictvím, jiným katastrálním územím, nebo rozhraním jiného využití. Parcely jsou vlastně pozemky s parcelním číslem, které jsou geometricky a polohově zaměřeny v katastrální mapě. Musí být označeny výše zmiňovaným parcelním číslem, názvem obce, popřípadě její částí a katastrálním územím. Stavby pro účely oceňování se stavbou rozumí výsledek stavební činnosti samostatné stavby, která je specifikovatelná podle účelu užití, především praktického. Stavba musí být identifikována číslem popisným, popřípadě evidenčním a obcí v níž se nachází. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, ev. nezkolaudovaná. 19 b) Movité jsou všechny ostatní věci, které nejsou nemovitostmi. Velkou roli při oceňování hraje posouzení, co je příslušenstvím a co součástí věci. Toto je definováno v občanském zákoníku. A to konkrétně v 120, který říká: (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila (2) Stavba není součástí pozemku (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 20 ( 120 zákona č. 40/1964 Sb., 1964) 33

34 a v 121, který říká: (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. 21 Dělení věcných břemen pro účely ocenění a) Podle doby trvání Navždy trvající Na dobu určitou Na dobu neurčitou Na zbývající dobu života určité osoby b) Podle užitku Užitek oprávněného Závada na nemovitosti povinného c) Podle způsobu ocenění Určení hodnoty věcného břemene Určení hodnoty nemovitosti d) Podle zápisu do katastru nemovitostí In rem - věcné břemeno vázané na nemovitost osoba s titulem vlastnického práva mám toto omezení napsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí v části C, kde se uvádí právní vztah, tedy věcné břemeno, dále druh věcného 21 ( 121 zákona č. 40/1964 Sb.) 34

35 břemena (např. věcné břemeno cesty, jízdy ) a pro jakou parcelu, nebo číslo jednotky. In personam věcné břemeno vázané na osobu se uvádí na listu vlastnictví v části B1, kde se zapisuje právo odpovídající věcnému břemeni, jako je právo cesty, jízdy a upřesnění na jakém čísle parcely. e) Podle účelu ocenění Pro daňové účely a pro potřeby orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu. Pro soudní dražbu, při dražbě prováděné správcem daně Pro veřejnou dražbu Pro uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene Pro zástavu peněžního ústavu 4.5 Postup a potřebné podklady pro ocenění věcného břemene a) Zjištění ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu. Zde musí být označeno k jakému pozemku je břemeno vázáno, tedy parcelní číslo, dále katastrální území, obec, okres, list vlastnictví a druh věcného břemena a stejná identifikace vlastníka pozemku v jehož prospěch je věcné břemeno zřízeno. b) Stanovení finanční náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu. Zde je potřeba stejná identifikace jako v bodě a) Podklady: Smlouvy o zřízení věcného břemene (věcných břemen) mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou. Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby oprávněné Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby povinné Kopie katastrální mapy aktuální stav 35

36 Geometrické plány pro vyznačení věcného břemene na části pozemku (grafická část, písemná část) potvrzené příslušným katastrálním úřadem. Geometrické plány pro vyznačení věcného břemene na části pozemku s uvedením výměry věcného břemena (grafická část, písemná část) tento druh GP Katastrální účad nepotvrzuje, případně souřadnicový elaborát s vyznačením přesné výměry věcného břemena, zpracovaný odpovědným geodetem. Výtah z projektové dokumentace skutečný stav (ty výkresy, které se bezprostředně týkají nejlépe ověřené stavebním úřadem) vč. technické zprávy Přehledná situace vzájemné vazby, vyznačení všech inženýrských sítí a podzemních staveb Eventuální existenci smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou Stavebně právní dokumentace (s vyznačením nabytí právní moci) územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí Další důležitá rozhodnutí vodohospodářské, hygienické, ochrana životního prostředí, veřejná prospěšnost Kopie schváleného územního plánu vč. textové části, která se týká předmětu ocenění Aktuální cenová mapa stavebních pozemků (pokud je pro obec vydána) Databáze obvyklých obchodovaných cen pozemků a nájemného v čase a místě Omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému, resp. Bezpečnostnímu pásmu Místní podmínky jiná cenová omezení Kopie výpisu objednatele z obchodního rejstříku Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Jelikož věcné břemeno není nájemné, úkolem odhadce je ocenit ho jako jednorázovou částku. Ta musí být stanovena tak, aby dostatečně nahrazovala újmu povinného. Tedy v případě užívání bytu ušlý zisk za nájemné i v následujících letech, tedy částka bude diskontována na současnou hodnotu. 22 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 36

37 Někdy se pro tento případ používá koeficient kapitalizace místo úrokové míry: Tabulka 1- úroková míra x koeficient kapitalizace Úroková míra u= 3 % 5 % 10 % 15 % 20 % Koeficient kapitalizace k K = 33,33 20,00 10,00 6,67 5 Takzvanou věčnou rentu můžeme vypočítat vydělením mírou kapitalizace, nebo vynásobením jím příbuzným koeficientem. Vzorec je: Cv.cena stanovena výnosovým způsobem Z.. roční užitek K K koeficient kapitalizace u.úroková míra C v = z. k K nebo C v = Roční užitek z se případ od případu liší, vždy je třeba zvážit, jakou výhodu bude mít oprávněný, je třeba dávat pozor aby se nepřipočítala práce a náklady. Je třeba přiměřeně dbát ustanovení 151n odst. 3 OZ: Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten kdo je na základě práva odpovídajícímu věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věci, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a 37

38 opravy, užívá-li však věci i její vlastník je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívaní. 23 Je třeba ze smlouvy zjistit, nakolik bude oprávněný z věcného břemene nést přiměřené náklady na zachování a opravy nemovitostí zatížené věcným břemenem a podle toho výši ročního užitku upravit. Pokud toto není ve smlouvě pak je třeba: Vyčíslit náklady, které v době, po kterou bude věcné břemeno trvat, budou průměrně ročně vynaloženy na zachování a opravy nemovitosti a z nich stanovit poměrnou část, připadající ročně na oprávněného z věcného břemene. Náklady na zachování věci znamenají takové náklady, které zaručují, že věc bude trvale existovat, u staveb se bude jednat o náklady na jejich amortizaci, na daň z nemovitostí, pojištění staveb a správu nemovitostí. 24 Typický příklad odlišnosti věcného břemena od nájemného je, že když pronajímáme nějaký prostor, neseme za něj všechny náklady spojené s opravami a udržitelností objektu. V případě věcného břemena však oprávněný užívá prostor a nese za něj i náklady spojené s průměrnými opravami a údržbami podle 151n odst. 3 OZ. 4.7 Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti Stejně jako v případě předchozího ocenění věcných břemen bude se i tento druh případ od případu lišit. Musíme zvážit, jak velkou ztrátu bude mít povinný z toho, že na jeho nemovitosti vázne věcné břemeno. Jaké by byly náklady na odstranění věcného břemena. V úvahu se musí samozřejmě vzít i práce a náklady oprávněného, kterými přispívá na údržbu věci zatížené. 23 (Sb., 151n zákona č. 40/1964 Sb.) 24 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 38