Znalecký posudek č / 31 / 2019

Transkript

1 Znalecký posudek č / 31 / 2019 ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na pozemcích p.č.162, p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26 (LV č.242), katastrální území Borovnička, obec Borovnička, okres Trutnov Objednatel: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA-ZÁPAD Mgr.Jan Beneš Liborova 405 / Praha 6 Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení Mgr.Jana Beneše, soudního exekutora Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 191EX 3043/16 Toto ocenění obsahuje 13 stran textu a 7 číslovaných stran příloh+5 stran dalších příloh.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Katastrální mapy přístupů - KÚ Borovnička (607860) Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Parcela Parcela 300/ Parcela 300/ Parcela 300/ Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Borovnička (607860) Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 242, k.ú. Borovnička - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou bez zohlednění spoluvlastnického podílu odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Místní šetření bylo provedeno za přítomnosti pouze znalce. Pozemky jsou volně přístupné. Kladné vlivy na cenu: v souvisle zastavěném území obce Záporné vlivy na cenu: podílové spoluvlastnictví menší plochy omezený přístup z veřejné komunikace v obci pouze veřejný rozvod elektřiny Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na pozemcích p.č.162, p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26 (LV č.242), katastrální území Borovnička, obec Borovnička, okres Trutnov, ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 Závěr : 1) Uvedená oceněná nemovitá věc a její příslušenství : LV č.242, k.ú.borovnička : - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na pozemcích p.č.162, p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26 (LV č.242), katastrální území Borovnička, obec Borovnička, okres Trutnov 2) Příslušenství oceněné nemovité věci: bez příslušenství 3) výsledná cena nemovité věci ad 1) a jejího příslušenství ad 2) kterých se ocenění týká : Kč 4) věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi ad 1) a ad 2) : - nezjištěna 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých

5 Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 242, k.ú. Borovnička 2. Ostatní podklady 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, přípojek, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 242, k.ú. Borovnička ve vlastnictví Barešová Květoslava č. p. 205, Borovnička 1/3 Chmelíková Jana č. p. 60, Borovnička 1/3 Fedáková Lenka č. p. 64, Budčeves 1/3 Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba trvalý travní porost 300/ orná půda 300/18 16 orná půda 300/26 2 orná půda Celkem (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Borovnička se nachází v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji. Leží cca 15 km severozápadně od Dvora Králové nad Labem a cca 22 km jihozápadně od Trutnova, poblíž hranice mezi Královéhradeckým a Libereckým krajem. Jedná se o rozptýlenou zástavbu venkovského bydlení převážně v údolí Borovnického potoka. Obcí prochází silnice III.třídy Dvůr Králové nad Labem, Vrchlabí a železniční trať z Jaroměře do Staré Paky a Turnova. Podle malého lexikonu obcí ČR má 193 obyvatel. V obci je minimální občanská vybavenost odpovídající jeho velikosti a významu (obecní úřad, služby). V lokalitě a sousedství je omezené množství pracovních příležitostí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci okrajová část-smíšená zástavba Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ne Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ne - 5 -

6 Předmětné pozemky jsou situované v západní části obce, v sousedství hlavní průjezdní komunikace, v rozptýlené rezidenční zástavbě. Centrum obce je vzdálené cca 400m. V obci není schválený územní plán. Dle neschváleného "Návrhu vymezení zastavitelného území" z února 2019 se pozemky nachází v zastavitelném území. V obci je pouze veřejný rozvod elektřiny. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 45 Km Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne Informace o nemovitosti Pozemek p.č.162, vedený v druhu trvalý travní porost, se nachází při hlavní průjezdní komunikaci, se kterou je spojený pouze úzkým pásem širokým cca 1m a od které je z větší části oddělený obecním pozemkem p.č.163/4. Pozemek je protáhlý mírně jižně skloněný. Přes severní část přechází vzdušné elektrické vedení se sloupem na pozemku. Podél odvrácené jihozápadní hranice prochází též vzdušné vedení elektro. Na odvrácené části pozemku je oplocená zahrádka s foliovníkem a skládka dřeva a nástavba na nákladní auto. Pozemek sousedí s objektem bydlení. Je bez staveb s trvalými náletovými porosty, přerůstajícími ze sousedního pozemku. Hranice pozemku nejsou v terénu vyznačeny. Pozemky p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26, vedené v druhu orná půda, se nachází na hranici zástavby a zemědělsky obdělávaného pozemku, cca 100m severovýchodně od pozemku p.č.163/4 a cca 100 od komunikace se zpevněnou plochou. Pozemky tvoří půdorysně trojúhelník. Jsou jižně skloněné, částečně oplocené. Jsou přístupné pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků fyzických osob. Sousedí s rodinnými domy, severně se zemědělsky využitou půdou. Jsou bez staveb a trvalých porostů. Hranice pozemků nejsou v terénu vyznačené. Podle BPEJ se jedná o méně kvalitní zemědělskou půdu. Kategorie povodňového ohrožení Adresa Kraj Královéhradecký kraj Obec Borovnička Počet obyvatel 193 Kat. území Borovnička Ulice Část obce Borovnička - 6 -

7 přispěvatelé OpenStreetMap 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 1197 ostatní plocha silnice Královéhradecký kraj 163/4 trvalý travní porost Obec Borovnička Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 1216 ostatní plocha ostatní komunikace Obec Borovnička 300/4 orná půda (4) vlastníků Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. nezpevněná plocha, pozemky jiného vlastníka-fyzických osob Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec - 7 -

8 7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Borovnička (607860) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 242 Kód 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu K nemovitosti p.č. 162; p.č. 300/15; p.č. 300/18; p.č. 300/26 Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV LV 242 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 162; p.č. 300/15; p.č. 300/18; p.č. 300/26 Riziko Ano 9. Popis nemovitostí 9.1. Parcela 162 Katastr Borovnička LV 242 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh trvalý travní porost Využití - 8 -

9 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond Dispozice Kategorie plochy Název plochy Výměra [m 2 ] Pozemky - trvalý travní porost Parcela 300/15 Katastr Borovnička LV 242 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh orná půda Využití Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti - 9 -

10 27 zemědělský půdní fond Dispozice Kategorie plochy Název plochy Výměra [m 2 ] Pozemky - orná půda Parcela 300/18 Katastr Borovnička LV 242 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m 2 16 Druh orná půda Využití Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond Dispozice Kategorie plochy Název plochy Výměra [m 2 ] Pozemky - orná půda Parcela 300/26 Katastr Borovnička LV 242 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m 2 2 Druh orná půda Využití

11 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond Dispozice Kategorie plochy Název plochy Výměra [m 2 ] Pozemky - orná půda Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] orná půda 271 trvalý travní porost 811 CELKEM

12 9.6. Katastrální mapy - KÚ Borovnička (607860) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění

13 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2536 znaleckého deníku

14 Přílohy

15 11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - LV 242 zemědělský půdní fond - LV Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení Analýza trhu trvalý travní porost, 6866 m 2 užitné plochy

16 Kategorie Název Kraj Zdroj pozemek trvalý travní porost Královéhradecký kraj Okres realitní inzerce nabídky Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 Lokalita Trutnov realitní server Datum Borovnička Obec Borovnička Zastavěná plocha m zemědělská půda zatravněný pozemek přísatupný přes obecní pozemky Plocha [m2] Cena Cena / m Kč Redukce ceny 100 Kč 30 % Redukovaná cena Redukovaná cena / m Kč 70 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: větší pozemek nestavební nabídková cena nadsazená zemědělský pozemek, 5989 m2 užitné plochy Kategorie Název Kraj Zdroj pozemek zemědělský pozemek Královéhradecký kraj Okres realitní inzerce nabídky Lokalita Trutnov realitní server Datum Horní Brusnice Obec Horní Brusnice

17 Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m zemědělská půda přímo přístupný z obecní komunikace Zastavěná plocha m2 Plocha [m 2 ] Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m 2 39 Kč 30 % Redukovaná cena / m 2 27 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: větší pozemek přímo přístupný nestavební trvalý travní porost, 248 m 2 užitné plochy Kategorie pozemek Datum Název trvalý travní porost Lokalita Chotěvice Kraj Královéhradecký kraj Okres Trutnov Obec Chotěvice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 248 zemědělská půda zatravněný, skloněný pozemek Zastavěná plocha m2 Plocha [m 2 ] 248 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 30 % Redukovaná cena / m 2 70 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: omezeně využitelný nestavební nabídková cena nadsazená trvalý travní porost, 2460 m 2 užitné plochy

18 Kategorie pozemek Datum Název trvalý travní porost Lokalita Mostek, sousedství Kraj Královéhradecký kraj Okres Trutnov Obec Mostek Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m zemědělská půda zatravněný, s trvalými porosty přímo přístupný z komunikace Zastavěná plocha m2 Plocha [m 2 ] Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 30 % Redukovaná cena / m 2 70 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: větší pozemek přímo přístupný nestavební nabídková cena nadsazená Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 pozemek Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Pozemky - orná půda Pozemky - trvalý travní porost Výpočet porovnávací hodnoty Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širším sousedství. Výslednou hodnotu ovlivňuje fakt, že se jedná o ideální spoluvlastnické podíly k uvedeným nemovitostem. V podmínkách trhu je minimální poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Z tohoto důvodu je zvolena redukce výše spoluvlastnického podílu ve výši cca 20% k podílu. Kategorie Plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Pozemky - orná půda Pozemky - trvalý travní porost CELKEM

19 Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou bez zohlednění spoluvlastnického poddílu odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 věcí nemovitých věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

20 Fotodokumentace pozemek p.č.162 pozemek p.č.162 pozemek p.č.162 pozemek p.č.162 pozemky p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26-přístup pozemky p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26 pozemky p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/26 pozemky p.č.300/15, p.č.300/18, p.č.300/