ZNALECKÝ POSUDEK. č /10. o ceně rodinného domu č.p. 295, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /10 o ceně rodinného domu č.p. 295, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno odhad trţní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 7 stran textu a 5 listů příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 295, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno s vedlejší stavbou a pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 295 Adresa nemovitosti: Zvoleněves Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zvoleněves Katastrální území: Zvoleněves Počet obyvatel: 816 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba c) Pozemky c 1 ) Pozemek

3 - 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt obsahuje přízemí a půdní prostor. Krov dřevěný sedlový, krytina tašková pálen a dřevěný pultový, krytina vlnitý eternit. Klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka vápenná hrubá, poškozená. Obvodové zdivo v tl. 60 cm. Strop klenba do ocelových nosníků. Podlaha betonová mazanina, PVC a keramická dlaţba, Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace nefunkční. Vytápění (kamna na tuhá paliva) v době prohlídky chybělo. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. Kuchyňský kout bez vybavení. V přízemí se nachází vstupní prostor s kuchyňským koutem, WC, koupelna, obývací pokoj a loţnice. Na půdu je přístup pouze zvenčí po ţebříku. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny a vody. Odpady jsou svedeny do ţumpy. V místě je moţnost napojení na veřejnou kanalizaci a plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 90 let. Technický stav zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 480,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 6,1*14,92 = 91,01 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 91,01 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: : 6,1*10,47*(0,1+4,7+2*0,5)+6,1*4,45*(0,1+2,7) = 446,43 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 446,43 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 91,01 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 91,01 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00

4 - 4 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlaţnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva - V době prohlídky bez I -0,08 vytpění. 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu - pouze přípojky I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,206 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - Objekt se nachází v zářezu I -0,10 svaţitého terénu. Vzlínání zemní vlhkosti, okna pouze na východní stranu. 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. I -0,05

5 - 5-3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,206 * 0,900 * 0,850 = 0,158 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 480,- Kč/m 3 * 0,158 = 707,84 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 707,84 Kč/m 3 * 446,43 m 3 = ,01 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,01 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Zděný přízemní objekt přistavěný k jiţnímu líci rodinného domu. Obvodové zdivo v tl. 45 a 30 cm. Krov dřevěný pultový, střešní krytina vlnitý eternit. Omítky vápenné hrubé, poškozené. Podlaha betonová. Dveře dřevěné náplňové a svlakové, okno jednoduché. Instalace nejsou zavedeny. Stáří cca 90 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: : 6,1*12,6*(0,1+3,1) = 245,95 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 245,95 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů P 6,10 50,00 0,46 1,40 C 6,10 50,00 0,00 0,00

6 Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 61,44 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6144 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6144 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,5990 Základní cena upravená = 2 213,96 Kč/m 3 Plná cena: 245,95 m 3 * 2 213,96 Kč/m 3 = ,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % ,94 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,52 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná st. 163/2 267,00 35, ,- Součet 9 345,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 934,50 Mezisoučet ,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,5990 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,43 Pozemek - zjištěná cena = ,43 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,01 Kč b) Vedlejší stavba = ,52 Kč c) Pozemek = ,43 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,96 Kč ,- Kč slovy: Čtyřistatřicettřitisícčtyřista Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, ţe obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí ,- Kč. V Teplicích, Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /10. E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - foto - mapa