HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ V PODMÍNKÁCH ČESKÉ REPUBLIKY

Transkript

1 Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav financí HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ V PODMÍNKÁCH ČESKÉ REPUBLIKY Bakalářská práce Monika Kučírková, DiS. Vedoucí bakalářské práce: Ing. Vladimír Konečný Brno 2008

2 Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Ústav financí Provozně ekonomická fakulta 2007/2008 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Autorka práce: Studijní program: Obor: Monika Kučírková, DiS. Hospodářská politika a správa Finance Název tématu: Hypoteční bankovnictví v České republice Zásady pro vypracování: 1. Definování cílů, sestavení osnovy práce. 2. Shromáždění a prostudování odborné literatury. 3. Sepsání jednotlivých částí práce. 4. Konzultace s vedoucím bakalářské práce. 5. Zpracování konečné verze práce s vlastními závěry. Monika Kučírková, DiS. řešitelka bakalářské práce Ing. Vladimír Konečný vedoucí bakalářské práce Ing. Lubor Lacina, Ph.D. vedoucí ústavu prof. Ing. Jana Stávková, CSc. děkanka PEF MZLU v Brně

3 Poděkování Chtěla bych poděkovat vedoucímu bakalářské práce za trpělivost a odborné vedení po celou dobu spolupráce. Dále bych chtěla poděkovat své rodině, jmenovitě Mgr. Miluši Kučírkové, za celoživotní podporu, hlavně v dobách mého dlouholetého studia. V neposlední řadě bych chtěla poděkovat paní Věře Pivodové za velmi ochotné poskytování potřebných informací.

4 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Hypoteční bankovnictví v České republice vypracovala samostatně za využití zdrojů uvedených v seznamu použité literatury. Monika Kučírková, DiS.

5 Abstract The subject of bachelor s thesis "The Mortgage banking in the Czech Republic" is an appreciation of the expediency of the particular banks which offer the specific mortgage credits to individuals. The most important was to specify the mortgage banking and its fundamental characters (the legislation, the type of real estate credits, the mortgage bonds and the state support of the mortgage crediting) at the beginning of the task. Afterwards I ve targeted the solution of a model situation. The suitable mortgage bank was chosen from the point of view of the total costs on the mortgage credits and the highness of monthly annuity. Abstrakt Předmětem mé bakalářské práce na téma Hypoteční bankovnictví v České republice je posouzení výhodnosti poskytovatelů účelových hypotečních úvěrů fyzickým osobám. Na začátku práce bylo nejdůležitější specifikovat hypoteční bankovnictví a jeho základní charakteristiky (legislativu, druhy hypotečních úvěrů, hypoteční zástavní listy, státní podporu hypotečního úvěrování). Poté jsem se zaměřila na řešení modelové situace. Vhodná hypoteční banka byla vybírána z hlediska celkových nákladů na hypoteční úvěr a výše měsíční anuity.

6 Obsah 1 Úvod Cíl bakalářské práce Metodika práce Vymezení hypotečního úvěru Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice Základní členění hypotečních úvěrů Průběh poskytování hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru Hypoteční zástavní listy Pojem hypoteční zástavní list Podoba hypotečních zástavních listů Úročení hypotečních zástavních listů, cena hypotečních zástavních listů Zajištění hypotečního úvěru Definování nemovitosti Zástavní právo Cena zastavované nemovitosti Státní podpora hypotečního úvěrování Charakteristika státní podpory Státní podpora hypotečního úvěrování nové bytové výstavby Nízkoúročené úvěry pro mladé do 36 let Daňové zvýhodnění Účelové hypoteční úvěry pro fyzické osoby Hypoteční úvěr Komerční banky Flexibilní hypotéka Hypoteční úvěr GE Money CZ 100 % hypotéka Hypoteční úvěr České spořitelny Hypotéka na bydlení Hypoteční úvěr ČSOB ČSOB Hypotéka Hypoteční úvěr Hypoteční banky Hypotéka do 100 % Charakteristika modelové situace Obecná charakteristika žadatele Účel investice Požadavky na hypoteční úvěr Volba banky pro financování zvolené investice Komparace základních parametrů hypotečních úvěrů bankovních institucí Nákladovost jednotlivých hypotečních úvěrů Závěr...45 Literatura...47 Seznam tabulek a grafů...48

7 1 Úvod 1 Úvod Určitá forma hypotečního bankovnictví existovala již ve středověku, ale do většího podvědomí lidí se dostává až v několika posledních letech. Souvisí to s vzestupující dostupností hypotečních úvěrů široké veřejnosti a rostoucí tendencí bydlet ve vlastním domě či bytě. I když se v České republice častěji objevuje migrace obyvatelstva za prací a hledání nového ubytování, přece jen je v lidech zakořeněna vlastnická touha a snaha spoléhat se na stát. Tato touha souvisí s obdobím centrálně plánované ekonomiky, kdy stát vše zařídil a lidé skoro nemuseli samostatně myslet. Po Sametové revoluci nastala změna a lidé se musejí spoléhat sami na sebe. Došlo také k významnému růstu ekonomiky, která ovlivnila, mimo jiné, i hypoteční bankovnictví. Na rozšíření hypotečních úvěrů má, kromě vývoje na finančních trzích, také vliv reklama. Ať už se jedná o reklamu formou letáků, prospektů nebo o televizní či rozhlasovou reklamu. V současné době můžeme pozorovat určitý boj mezi bankovními institucemi nabízejícími hypoteční úvěry. Nejenže rozšiřují svou nabídku o americké hypotéky a různé úvěry na bydlení, ale poskytují různé slevy na poplatky za vyřízení hypotečního úvěru, nebo hradí část nákladů vynaložených na ocenění zastavované nemovitosti. Toto všechno je součástí boje o klienta. Ale při volbě bankovní instituce je v mnoha případech rozhodující přístup bankéře. Klient si raději zvolí banku, která sice nabízí vyšší úroky nebo vyšší poplatky než konkurence, ale je velmi spokojený s jejich přístupem k danému problému a klientovi. Dovolte mi, abych vás ve své bakalářské práci blíže seznámila s problematikou hypotečního bankovnictví určeného fyzickým osobám nepodnikatelům. 7

8 2 Cíl bakalářské práce; 3 Metodika práce 2 Cíl bakalářské práce Cílem mé bakalářské práce je vybrat vhodný účelový hypoteční úvěr pro fyzickou osobu. Pro analýzu jsem vybrala bankovní instituce, které jsou žadateli nejvíce dostupné z hlediska jeho bydliště. Analýzy hypoteční úvěrů závisí na poskytované úrokové sazbě a její fixaci, ale také na poplatcích spojených s hypotečním úvěrem a době splatnosti. Konečné doporučení bude závislé na těchto sledovaných veličinách, ale hlavně na celkových nákladech na hypoteční úvěry u jednotlivých sledovaných bankovních institucích. 3 Metodika práce Vypracování bakalářské práce předcházelo podrobné prostudování příslušné literatury a seznámení se s vybraným tématem. Po prostudování literatury jsem vypracovala teoretickou část bakalářské práce a následně jsem se blíže seznámila s finanční situací modelové, ale existující fyzické osoby. Pro vypracování praktické části jsem použila nejen kalkulátorů a informací dostupných na webových stranách bankovních institucí, ale také jsem vybrané bankovní instituce navštívila. 8

9 4 Vymezení hypotečního úvěru 4 Vymezení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr definoval zákon č. 84/1995 Sb. o dluhopisech jako cituji úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky, konec citace. Po vstupu České republiky do Evropské unie dne musel být tento zákon novelizován a byla pozměněna definice hypotečního úvěru. Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v 28 odst. 3 říká, že cituji hypoteční úvěr je úvěr jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, konec citace. Novinkou oproti původnímu znění je lokalizace zastavované nemovitosti. Ta se může podle 28 odst. 4 zmíněného zákona cituji nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, konec citace. Právní režim hypotečního úvěru se řídí nejen výše zmíněným zákonem o dluhopisech, ale také zákonem č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů. Přesněji to jsou o smlouvě o úvěru, které určují obecné náležitosti při uzavírání úvěrové smlouvy. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr až v okamžiku vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční úvěr lze použít ke krytí hypotečních zástavních listů až tehdy, kdy se emitent dozví o právních účincích vzniku zástavního práva k příslušné nemovitosti. Účelem hypotečních úvěrů není jen investice do nemovitosti, i když tento účel převažuje, ale i zajištění potřeb bydlení, které dříve nebylo možné těmito úvěry zajistit, např. koupě družstevního bytu, složení členského příspěvku do bytového družstva, rekonstrukce bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání práva užívání k bytu apod. Investicí do nemovitosti rozumíme koupi nemovitosti, stavebního pozemku, výstavbu nemovitosti, její rekonstrukce, modernizace nebo opravy, ale také splacení úvěru nebo půjčky použité na investice do nemovitosti apod. K hypotečnímu úvěru patří i objekt úvěru. Objektem úvěru k investici do nemovitosti může být stavební pozemek, nemovitost sloužící k bydlení, k individuální rekreaci, bytový dům, provozní dům nebo i nemovité příslušenství, jež je součástí výše zmíněných nemovitostí (garáž, bazén, sauna atd.). K nejdůležitějším rysům hypotečních úvěrů patří skutečnost, že jeho návratnost je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Aby banka mohla poskytovat hypoteční úvěry, potřebuje získat dlouhodobé finanční zdroje. Jednou z možností jejich obstarání je emise hypotečních zástavních listů (viz kapitola č. 5 9

10 4 Vymezení hypotečního úvěru Hypoteční zástavní listy). K této činnosti musí dostat licenci od orgánu dozoru, kterým je v České republice Česká národní banka. Vedle této specifické formy získávání peněz mohou banky používat i standardní formy financování hypotečních úvěrů, např. vklady na účtech, emise řádných, tj. hypotečními pohledávkami nekrytých dluhopisů, nebo mezibankovní úvěry. Tyto možnosti refinancování hypotečních úvěrů jsou oproti vydávání hypotečních zástavních listů dražší. Je to způsobeno tím, že hypoteční banky musí získat dostatečně dlouhodobé finanční prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů, proto mají povinnost platit vyšší úrokové sazby. Mohou také využít krátkodobé zdroje, jejichž použití je spojeno s dodatečným zajištěním proti častým a hlavně nežádoucím pohybům úrokových sazeb. 4.1 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice Poskytovateli hypotečních úvěrů jsou banky, které splňují náležitosti uvedené v zákoně č. 21/1992 Sb. o bankách ve znění pozdějších novel. V souvislosti s tímto zákonem bylo dříve poskytování hypotečních úvěrů vázáno na získání speciální licence pro vydávání hypotečních zástavních listů. V současnosti spadá vydávání hypotečních zástavních listů pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti. To znamená, že poskytovat hypoteční úvěry může jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich získané použije k financování hypotečních úvěrů. V České republice může hypoteční úvěry poskytovat těchto 13 bankovních institucí: 1. BAWAG Bank CZ, a. s. (dále jen BAWAG Bank) 2. Citibank Europe plc, organizační složka (dále jen Citibank) 3. Česká spořitelna, a. s. (dále jen ČS nebo Česká spořitelna) 4. Československá obchodní banka, a. s. (dále jen ČSOB nebo Československá obchodní banka) 5. ebanka, a. s. (dále jen ebanka) 6. GE Money CZ, a. s. (dále jen GE Money nebo GE Money CZ) 7. Hypoteční banka, a. s. (dále jen Hypoteční banka nebo HB) 8. ING Bank N. V. (dále jen ING) 9. Komerční banka, a. s. (dále jen KB nebo Komerční banka) 10. Raiffeisenbank, a. s. (dále jen Raiffeisenbank) 11. UniCredit Bank Czech Republic, a. s. (dále jen UniCredit Bank) 12. Volksbank CZ, a. s. (dále jen Volksbank) 13. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. (dále jen Wüstenrot) Na českém trhu s hypotečními úvěry můžeme pozorovat spolupráci mezi jednotlivými bankovními institucemi. Velmi významná je kooperace Raiffeisenbank s ebankou nebo s ING. Banky se tak významně podílí na tvorbě vhodných hypotečních produktů pro své klienty, např. 10

11 4 Vymezení hypotečního úvěru Oranžová hypotéka od ING a Raiffeisenbank. V případě spolupráce s ebankou se jedná například o produkt Hypotéka KLASIK nebo PROFIT. 4.2 Základní členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můžeme členit z několika hledisek. Základním hlediskem je účel, na který je hypoteční úvěr poskytnut. Podle tohoto zaměření dělíme hypoteční úvěry na: a) účelové b) neúčelové Účelové hypoteční úvěry lze použít pouze na účely, které jsou definovány bankou. Ve většině případů se jedná o investice do nemovitosti, objektu bydlení, a to jak u objektu v osobním vlastnictví, tak také na zajištění potřeby bydlení, které nemusejí být v osobním vlastnictví. Účelovost je nutné prokázat nejpozději v době čerpání úvěru. Neúčelové hypoteční úvěry jsou všeobecně známy pod názvem americká hypotéka. Tento typ hypotečního úvěru nepředstavuje pro klienta žádné omezení v tom, na co získané peníze použije. Těmito úvěry se mohou financovat i movité věci, např. automobil, cesta kolem světa nebo, v dnešní době aktuální, vzdělání dětí. Oba typy musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti v osobním vlastnictví. Účelové hypoteční úvěry mají výhodu v úrokové sazbě, která je nižší než u americké hypotéky. Důvodem je znalost banky, co je úvěrem financováno. Jako příklad zde mohu uvést hypoteční úvěry Hypotéka KLASIK, PROFIT, STABILITA či STABILITA Invest od Raiffeisenbank nebo hypoteční úvěry s názvem Hypotéka Wüstenrot, 100 % hypotéka apod. od Wüstenrot hypoteční banky. Členění hypotečních úvěrů je také možné podle příjemce úvěru (dlužníka). Tento způsob nám umožňuje dělit hypoteční úvěry pro a) fyzické osoby b) právnické osoby Fyzické osoby se mohou dále členit podle toho, zda se jedná o osoby s příjmy ze závislé činnosti 1 nebo o fyzické osoby, jejichž finanční zdroj představují příjmy z podnikání. Právnické osoby rozlišujeme na obchodní společnosti (kapitálové a osobní společnosti) a družstva, a také na neziskové organizace, obce apod. Při poskytování hypotečního úvěru fyzickým nebo právnickým osobám bere banka v úvahu rizikovost hypotečního úvěru. Za nejméně rizikové se považují hypoteční úvěry poskytované fyzickým osobám v trvalém pracovním poměru, obcím, družstvům (zde hlavně bytovým) a dále osobám s příjmy z nezávislé činnosti. Nejvíce rizikové jsou naproti tomu hypoteční úvěry poskytované obchodním společnostem. 1 zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu ve znění pozdějších novel 11

12 4 Vymezení hypotečního úvěru Z hlediska doby splatnosti rozeznáváme tři druhy úvěrů: a) krátkodobé hypoteční úvěry s dobou splatnosti do 1 roku b) střednědobé hypoteční úvěry s dobou splatnosti od 1 roku do 4-5 let c) dlouhodobé hypoteční úvěry s dobou splatnosti nad 5 let Toto dělení má vliv na způsob použití úvěru. Krátkodobé úvěry se většinou využívají na opravy a rekonstrukce již existujících nemovitostí. Naproti tomu se dlouhodobé úvěry používají na výstavbu nových nemovitostí. Při volbě doby splatnosti hypotečního úvěru je důležité zohlednit vztah mezi dobou splatnosti, velikostí splátky a také velikostí zaplacených úroků. U krátkodobých a střednědobých úvěrů je sice krátká doba splatnosti a také nižší výše zaplacených úroků, ale to vše na úkor vysoké měsíční splátky. U dlouhodobých úvěrů klesají měsíční splátky, ale zaplacené úroky jsou velmi vysoké, mnohdy několikrát převyšují jistinu hypotečního úvěru. Optimální je volit hypoteční úvěry s dobou splatnosti kolem 10 až 20 lety, kdy je celkem nízká měsíční splátka a zaplacené úroky jsou také v přijatelné výši. Dalším hledisko členění hypotečních úvěrů může být podle způsobu splácení: a) anuitní po celou dobu trvání úvěru je měsíční splátka ve stejné výši b) progresivní zde se splátky s počtem let postupně zvyšují c) degresivní ze začátku jsou měsíční splátky vysoké a postupem let klesají Banky dnes také poskytují možnost kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty banky. Zde se jedná hlavně o kombinaci s životním pojištěním nebo se stavebním spořením. U těchto možností platí, že klient splácí nejprve úroky a až po jejich splacení dochází k jednorázovému uhrazení hypotečního úvěru nebo jeho části finančními prostředky ze stavebního spoření nebo životního pojištění. Novinkou na trhu je tzv. předhypoteční úvěr. Jedná se o účelový úvěr přiznávaný v návaznosti na následný hypoteční. Poskytuje se osobám, které po přechodnou dobu nemají k dispozici vhodnou nemovitost k zajištění hypotečního úvěru. Přechodnou dobu zde chápeme jako dobu, než se rozestavěná nemovitost zapíše do katastru nemovitostí a může tak sloužit hypoteční bance jako zástava. Mezi další způsoby, dle kterých lze členit hypoteční úvěry, patří např. rozlišení podle výše úvěru, způsobu čerpání (jednorázové, postupné) nebo podle doby fixace úrokové sazby. 4.3 Průběh poskytování hypotečního úvěru Než může klient čerpat finanční prostředky z hypotečního úvěru, musí úspěšně proběhnout 3 základní fáze: 1. Fáze přípravná 2. Fáze schvalovací 12

13 4 Vymezení hypotečního úvěru 3. Fáze realizační V rámci přípravné fáze podává klient žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Předtím než žádost podá, posuzuje vhodnost vybrané banky. Při výběru by měl klient brát v úvahu výši a délku fixace úrokové sazby, výši poplatků a rychlost za zpracování žádosti, poplatky za vedení účtů a za čerpání finančních prostředků a mnohé další faktory. Mnohdy je ale rozhodujícím hlediskem chování bankovního úředníka, který s klientem jedná. Žádost o hypoteční úvěr obsahuje informace o žadateli, popřípadě o spolužadatelích, o platební schopnosti a potenciálních zárukách, které může žadatel poskytnout, o účelu úvěru, jeho požadované výši a době splatnosti. Důležité je uvést údaje o zastavované nemovitosti. Klient musí také uvést informace o svých neopomenutelných závazcích, kterými jsou například další splácené úvěry. V přípravné fázi čeká hypoteční banku zdlouhavý proces ověření osobních údajů klienta, jeho totožnosti a majetkových poměrů. Kromě ověření osobních údajů musí banka prozkoumat podklady týkající se financované nemovitostí nebo nemovitostí, které mají sloužit jako zástava. U jednotlivých účelů použití hypotečního úvěru se požadovaná dokumentace k nemovitosti liší. Například u výstavby nemovitosti je nezbytným podkladem zejména stavební dokumentace pro stavební řízení, popř. dokumentace již povolená. Tato dokumentace musí být po celou dobu výstavby řádně dodržována a případné odchylky se musí projednávat s hypoteční bankou. U koupi nemovitosti z finančních prostředků z hypotečního úvěru je vyžadována kupní smlouva. Mezi další nutné dokumenty zde patří např. uzavřené nájemní smlouvy, doklady o pojištění nemovitosti, doklady o vydávaných provozních nákladech atd. Tato fáze bývá náročnější na čas z důvodů obstarání i dalších požadovaných dokladů, které klient k žádosti nepřiložil a jejichž vyhotovení může trvat delší dobu. Přípravná fáze může trvat i dva měsíce, přičemž v dnešní době se hypoteční banky snaží tuto dobu zkracovat. Po ukončení přípravné fáze nastupuje fáze schvalovací. Důležitým bodem této fáze je vypracování úvěrového návrhu. Úvěrový návrh je předkládán úvěrovému výboru hypoteční banky tvořenému kompetentními zástupci banky podle výše požadovaného úvěru. Úvěrový návrh musí obsahovat výši požadovaných úvěrových prostředků, zadlužitelnou hodnotu nemovitosti a poměr mezi těmito údaji; výši úrokové sazby, termíny splatnosti úroků a splátek jistiny, sazbu počátečního úmoru, celkovou dobu trvání úvěru ; údaje o spoludlužnících či ručitelích a jejich majetkové poměry; lhůty pro čerpání; rodinné příjmy a výdaje, popřípadě hospodářské výsledky příjemce úvěru minimálně za poslední tři roky; doplňkové druhy zajištění; druh a poloha nemovitosti, rok dokončení, pojištění stavby apod. Vyvrcholením schvalovací fáze je vyhotovení smlouvy o hypotečním úvěru. Úvěrová smlouva je právní dokument vyžadující podpisy oprávněných osob obou stran poskytovatele 13

14 4 Vymezení hypotečního úvěru úvěru a příjemce úvěru. Současně s uzavřením této smlouvy je nutné uzavřít smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitostem, které slouží k zajištění hypoteční pohledávky. Zde je nutné ověření podpisů notářem. Nejpozději k datu první výplaty hypotečního úvěru musí být zástavní smlouva přijata katastrálním úřadem a odpovídající právo zapsané v katastru nemovitostí. Poslední fází je fáze realizační, kdy dochází k čerpání neboli k výplatě a splácení poskytnutého úvěru. Pro výplatu finančních prostředků je nutný doklad o zřízení zástavního práva k nemovitosti a uzavření pojištění zástavy ve prospěch hypoteční banky. Klient musí splnit také dodatečné podmínky pro výplatu peněz, které se liší podle účelu úvěru. Např. při stavbě nemovitosti se musí před dílčí výplatou prostředků doložit dobrozdání znalce v příslušném oboru (stavebnictví) o dosaženém stupni rozestavěnosti. Pro vyplacení poslední částky z hypotečního úvěru je nutné předložit kolaudační rozhodnutí, které dokladuje dokončení stavby. V praxi často hypoteční banky vyplácí finanční prostředky z úvěru oproti fakturám za provedené stavební práce. Příjemce úvěru tak vůbec nepřijde do kontaktu s hotovostními penězi. Po čerpání úvěru nastává jeho splácení. V případech, kdy se nejedná o jednorázové čerpání a splácení hypotečního úvěru, banka sestavuje tzv. splátkový kalendář. Zde je bankou, dle jednotlivých termínů čerpání a splácení podrobně stanoveno, kdy má dojít k čerpání a splácení jistiny a úroku z úvěru. Tento splátkový kalendář se vypracovává na celou dobu splatnosti hypotečního úvěru. 4.4 Splatnost hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru je velmi individuální. Záleží na klientovi jakou dobu splatnosti si s bankou sjedná. Nabídka bank se pohybuje od 5 do 30 let, ale některé banky nabízí dobu splatnosti i 40 let. Kratší doba splatnosti nemá význam, protože měsíční splátky by byly příliš vysoké. Kratší dobu splatnosti by si mohli zvolit klienti s vysokými příjmy. Tento typ klientů by si určitě nebral hypoteční úvěr pro fyzické osoby. Možné by to bylo v případě podnikatelského hypotečního úvěru. Zde by podnikatel musel dosahovat kladného hospodářského výsledku již na začátku podnikání, a to se podaří pouze některým subjektům. Delší doba splatnosti, kolem 30 let, také není příliš výhodná. Prodloužení doby splatnosti sice snižuje splátky hypotečního úvěru a roste jeho dostupnost veřejnosti, ale neúměrně tomu rostou zaplacené úroky. Někdy se stává, že uhrazené úroky jsou dvakrát či třikrát větší než výše poskytnutého úvěru. Snížení splátky úvěru není tak velké jako ve srovnání splátek úvěru s dobou splatnosti 5 a 10 let. Pokud by si někdo půjčil ve 30 letech, splatil by úvěr skoro v době odchodu do důchodu. Hypoteční banky mají zájem na tom, aby poskytnutý hypoteční úvěr byl splacen v produktivním věku dlužníka. Odchodem do důchodu žadateli klesají disponibilní příjmy 14

15 4 Vymezení hypotečního úvěru a bance roste riziko, že úvěr nebude splacen. Důchodový věk bývá pro některé klienty bank jedním z hlavních faktorů při volbě doby splatnosti. Ale je to také kritérium bank. I když v dnešní době hodně lidí v post-produktivním věku stále chodí do zaměstnání a má odpovídající příjmy, není to pro hypoteční banku zárukou dostatečného disponibilního příjmu po danou dobu. Optimální doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 15 až 20 let. Při této době splatnosti je poměrně nízká měsíční splátka a také se příliš neprodlužuje splacení hypotečního úvěru. Jedním z faktorů, který ovlivňuje dobu splatnosti, je životnost nemovitosti. Dobu životnosti nemovitosti můžeme rozdělit na dvě části: 1. Doba, po kterou může nemovitost sloužit účelům, pro které byla pořízena 2. Doba, po kterou je nemovitost schopna udržet si svou hodnotu Tyto dvě části dohromady představují maximální dobu, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr. U starších nemovitostí se vychází z tzv. zbytkové doby životnosti nemovitosti. Je to časový úsek, po který může ještě nemovitost sloužit svému účelu. V současnosti je doba životnosti nemovitosti stanovena zpravidla na 30 let. V zahraničí může být tato doba i delší než 30 let, ale záleží na jednotlivých bankách. Posledním významným faktorem, který má vliv na dobu splatnosti a hlavně na volbu hypoteční banky, je úroková sazba. Při sjednávání nabídne hypoteční banka klientovi určitou sazbu a záleží pouze na něm, zda tuto sazbu přijme, nebo ji odmítne. Nabídnuté úrokové sazby zohledňují několik důležitých hledisek: 1. Úrokové sazby na trhu - úrokové sazby hypotečních úvěrů ovlivňují úrokové sazby dluhopisů, hlavně hypotečních zástavních listů. Právě tento druh dluhopisů představuje zdroj peněžních prostředků pro banky a záleží zde na tom, za kolik je hypoteční banky prodají zda draze, nebo levně. 2. Kvalita klienta - výhodnějším klientem pro banku bude určitě ten, který má na dlouhou dobu veliké, stabilní a jisté příjmy a jeho zastavená nemovitost má vysokou hodnotu a dlouhou dobu životnosti. Podstatně více rizikovějším bude pro banku klient, který má nízké a nestabilní příjmy. Tomuto druhu klientů nabídne banka vyšší úrokovou sazbu. Hypoteční banka se tímto způsobem kryje proti platební neschopnosti klienta. 3. Doba splatnosti hypotečního úvěru - větší riziko pro banku znamená dlouhá doba splatnosti hypotečního úvěru. Tato doba představuje riziko jakékoliv změny ze strany klienta, např. snížení příjmů a následná platební neschopnost. Dlužník může v průběhu splatnosti hypotečního úvěru ztratit zaměstnání a přijít o stálé a stabilní příjmy. Nemusí přijít o zaměstnání, ale v důsledku například 15

16 4 Vymezení hypotečního úvěru restrukturalizace podniku, kde pracuje, se mohou jeho příjmy snížit. Rizikovější obchod bude samozřejmě úročen vyšší úrokovou sazbou. 4. Doba fixace úrokové sazby - fixace úrokové sazby znamená její neměnnost po určitý časový úsek. Doba fixace úrokové sazby se pohybuje od 1 roku do asi 15 let. Každá hypoteční banka nabízí jinou dobu fixace a zastává jiný názor ohledně vztahu doby fixace a výše úrokové sazby. Některé hypoteční banky nabízí nižší úrokovou sazbu s kratší dobou fixace úrokové sazby a naopak. Tento stav kopíruje stav na trhu s dluhopisy. Dlouhodobé dluhopisy zde mají větší úrokovou sazbu, protože jejich emitenti musí zaplatit klientům za skutečnost, že se na delší časové období vzdají svých peněžních prostředků. Některé banky zastávají jiný přístup, kdy výše úrokové sazby klesá s rostoucí dobou její fixace. V období změny fixace úrokové sazby mají dlužníci možnost splatit hypoteční úvěr, aniž by museli platit vysoké penále za předčasné splacení. 5. Konkurenční prostředí hypotečních bank - konkurenční prostředí, které se vyznačuje určitým bojem o zákazníka, velmi ovlivňuje snižování úrokových sazeb 6. Druh produktu - hypoteční banky nabízejí různé varianty a druhy hypotečních úvěrů, které mají různé úrokové sazby. Velký rozdíl je vidět v úročení účelových a neúčelových hypotečních úvěrů. Účelové úvěry jsou pro banky méně rizikové, a proto mívají nižší úrokové sazby než tzv. americké hypotéky. 7. Pozice nového klienta - stává se, že se banka chce novému klientovi zalíbit a nabídne mu výhodnější podmínky hypotečního úvěru i lepší úrokovou sazbu než stálému klientovi. Zde na sebe banka přebírá riziko neznalosti platební morálky klienta. Proto jsem názoru, že novému klientovi by měla nabídnout vyšší úrokovou sazbu, ale zase ne příliš vysokou. Naproti tomu u stálého klienta zná jeho platební morálku a případné problémy se splácením. Pokud by se jednalo o bezproblémového klienta, měla by mu hypoteční banka nabídnout nižší úrokovou sazbu, v opačném případě vyšší. Prostředí úrokových sazeb se neustále mění, a tak se liší úrokové sazby nabídnuté klientům v různých obdobích. Např. klient, který čerpal hypoteční úvěr již dříve, má úplně jinou úrokovou sazbu než klient, který bude čerpat úvěr až za rok. Vývoj úrokových sazeb od ledna 2003 zobrazuje graf č. 1: Fincentrum Hypoindex. 16

17 4 Vymezení hypotečního úvěru Graf č. 1: Fincentrum hypoindex Hypoindex představuje vážený aritmetický průměr úrokových sazeb v daném kalendářním měsíci nově poskytovaných hypotečních úvěrů fyzickým osobám. 4.5 Čerpání hypotečního úvěru K čerpání hypotečního úvěru může dojít, pokud jsou splněny podmínky stanovené v úvěrové smlouvě. Pokud klient použije hypoteční úvěr jako úvěr účelový k financování nemovitosti, musí mít předem rozhodnuto o financování celého investičního záměru. Hypoteční úvěr může použít až tehdy, kdy vyčerpá své vlastní zdroje nebo zdroje z úvěru ze stavebního spoření. Hypoteční úvěr by měl sloužit až jako poslední alternativa a jeho čerpáním by se měla daná investice do nemovitosti dokončit. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostním převodem peněžních prostředků. Při neúčelovém úvěru je to bezhotovostním převodem na účet požadovaný klientem. Při účelovém úvěru se úvěr čerpá proplacením dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Hypoteční úvěry lze čerpat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání hypotečního úvěru se využívá hlavně při koupi již existující nemovitosti. Dále pak tehdy, kdy klient použije hypotečního úvěru ke splacení jiného úvěru použitého na financování investic do nemovitostí, nebo k vypořádání majetkových vztahů k příslušné nemovitosti. K postupnému čerpání se obvykle přistupuje při vytváření nové nemovitosti formou výstavby, při rekonstrukci, modernizaci nebo oprav již existující nemovitosti. U tohoto postupu čerpání je nezbytné zvolit takový způsob, při kterém klient platí nejnižší možné úroky, a zároveň neprodlužovat časové rozmezí mezi uvolněním peněžních prostředků z úvěru a jejich využitím. 17

18 4 Vymezení hypotečního úvěru Banka většinou požaduje, aby jí dlužník předem sdělil termíny a výši peněžních prostředků, které bude z hypotečního úvěru čerpat. Pokud se klient od tohoto plánu nějakým způsobem odchýlí o to vyšší zaplatí úroky. Některé hypoteční banky požadují poplatky nebo penále za nečerpání hypotečního úvěru dle dohody. Od okamžiku, kdy dojde k prvnímu čerpání hypotečního úvěru, má klient povinnost platit bance úroky ve smluvně dohodnuté výši. Klient také začíná bance hradit poplatky spojené se správou úvěru a vedením úvěrových, případně dalších účtů spojených s úvěrem a jeho splácením. Rozdíl mezi jednorázovým postupným čerpáním hypotečního úvěru spočívá nejen v době, po kterou je hypoteční úvěr čerpán, ale i v nárocích na dodatečné náklady s čerpáním spojené. Mezi dodatečné náklady patří především úroky. Proto můžeme říci, že dodatečné náklady spojené s čerpáním úvěru jsou tím vyšší, čím delší je doba splácení. 4.6 Splácení hypotečního úvěru Po dočerpání hypotečního úvěru se začíná s jeho splácením. Výjimečně banky požadují, aby ke splácení úvěru došlo už po prvním čerpání. Splátka hypotečního úvěru se skládá ze dvou částí. První část tvoří splátka jistiny, druhou částí je úrok. Velikost splátky jistiny závisí hlavně na době splatnosti hypotečního úvěru a na zvoleném způsobu splácení. Splátka úroku je odvislá od úrokové sazby a velikosti dosud nesplacené jistiny. Při splácení hypotečního úvěru platí pravidlo, že čím kratší je doba pravidelného splácení úvěru, tím v konečném součtu zaplatíme méně na úrocích. Krátká doba splatnosti je znevýhodněna velikostí měsíční splátky. Hypoteční úvěry jako úvěry dlouhodobé se splácejí v pravidelných měsíčních splátkách po celou dobu splatnosti úvěru tzv. postupné splácení. Zcela výjimečně lze použít metody jednorázového splacení hypotečního úvěru nebo kombinace jednorázového splacení se splácením postupným. Při postupném splácení úvěru se použije jedna ze tří metod: 1. Degresivní metoda 2. Anuitní metoda 3. Progresivní metoda Degresivní metoda splácení je typická klesajícími splátkami. To znamená, že po celou dobu splatnosti úvěru se výše jistiny nemění. Úrok, tím, jak postupným splácením klesá dlužná částka, také klesá. Úroková sazba se však nezměnila. Tato metoda splácení se využívá zejména u hypotečních úvěrů určených na podnikání, kdy si podnikatel může zaplacené úroky zahrnout do nákladů. Pro anuitní metodu splácení je typické, že výše měsíční splátky hypotečního úvěru je konstantní po celou dobu splatnosti. Mění se zde poměr mezi velikostí dosud nesplacené jistiny 18

19 4 Vymezení hypotečního úvěru a výší nesplaceného úroku. Každým rokem, kdy se blíží okamžik úplného splacení hypotečního úvěru, se složení splátek mění. Klesá podíl úroků, které na začátku splácení tvořily hlavní část splátek, a roste podíl splácené jistiny, která na začátku byla minimální. Anuitní metody splácení úvěru se využívá hlavně u hypotečních úvěrů na bydlení, zvláště na bydlení fyzických osob. Konstantní výše měsíční splátky tak odpovídá relativní stabilitě rodinných příjmů, zvláště plynou-li ze závislé činnosti nebo z pronajímání nemovitostí. Při progresivní metodě splácení výše jednotlivých měsíčních splátek roste. Ze začátku jsou velmi nízké platby jistiny, které se postupně zvyšují. Zvyšují se ale rychleji, než klesají úroky. Tato metoda splácení hypotečního úvěru se používá jen velmi vzácně z důvodu velkého rizika pro banku. Základem progresivní metody je konstantní výše příjmů dlužníka, ale zároveň se předpokládá v budoucnu jejich růst. Progresivní způsob je vhodný v situaci, kdy lze využít tzv. inflačního paradoxu. Tento paradox se projevuje dlouhodobým růstem inflace, ale neměnností výše dluhu. Důležité je, že splátkami úmoru dluh klesá a příjmy klienta stále rostou. Výše splátek tak může tento stav kopírovat. V historii se tato skutečnost objevila např. v Německu ve 20. letech 20. století. Všechny tři metody splácení hypotečního úvěru můžeme shrnout do tabulky č. 1: Výše splátek v závislosti na zvolené metodě splácení, která zaznamenává poměry mezi výší úroků, jistiny a celkový vývoj měsíčních splátek. Tab. č. 1: Výše splátek v závislosti na zvolené metodě splácení Použitá metoda Výše splaceného úroku Výše splacené jistiny Celková výše splátky Degresivní metoda klesá stále stejná klesá Anuitní metoda kleslá roste stále stejná Progresivní metoda Zdroj: Vlastní výpočty klesá roste roste Srovnáním všech metod splácení dojdeme k názoru, že pro dlužníka, fyzickou osobu, je nejvhodnější anuitní neboli konstantní metoda splácení. Mezi její výhody patří poměrně nízká výše splátek, a hlavně to, že měsíční splátky jsou stále stejné. Proto lze dobře naplánovat a zahrnout splácení úvěru do rodinného rozpočtu. Nevýhodou může být, že klient zaplatí více na úrocích. Podle mne tato nevýhoda ustupuje před výhodami metody. Při degresivní metodě sice dlužník zaplatí nejméně na úrocích, ale splátky jsou ze začátku dost vysoké. A při progresivním splácení se na úrocích zaplatí nejvíce a zpočátku nízké splátky postupně rostou. Jednorázového splácení se využívá nejčastěji u kombinací hypotečního úvěru se stavebním spořením nebo kapitálovým pojištěním. V zásadě klient platí bance pouze úroky a druhou část 19

20 4 Vymezení hypotečního úvěru splátky, kterou by použil na uhrazení jistiny, použije ke stavebnímu spoření nebo k úhradě pojistného. Ke konci splatnosti hypotečního úvěru použije dlužník výnos ze stavebního spoření nebo kapitálového pojištění k jednorázovému splacení úvěru. 20

21 5 Hypoteční zástavní listy 5 Hypoteční zástavní listy 5.1 Pojem hypoteční zástavní list Hypoteční zástavní listy (dále též HZL) jsou zvláštní druhy dluhopisů, jež může vydávat pouze bankovní instituce, která k této činnosti získala licenci podle zvláštního právního předpisu upravujícím jejich činnost. Legislativně jsou hypoteční zástavní listy vymezeny v zákoně č. 190/2004 Sb. o dluhopisech ve znění pozdějších novel. Tento právní předpis v 28 odst. 1 definuje HZL jako cituji dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (tzv. řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (tzv. náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. Z definice HZL a hypotečních úvěrů vyplývá, že tyto dva pojmy spolu úzce souvisejí. Při bližším zkoumání určíme dvojí pozici hypoteční banky. V první pozici se hypoteční banka nachází v roli věřitele vůči svým klientům a nesoucí riziko, že jí poskytnutý úvěr nebude splacen. Ve druhé pozici vstupuje do role dlužníka, do které se dostává při emitování hypotečních zástavních listů. Zde se zavazuje svým věřitelům (kupujícím HZL), že jim po uplynutí stanovené doby vyplatí částku (minimálně nominální hodnotu), kterou investovali do nákupu HZL. Kromě této částky jim musí uhradit také příslušné úroky vztahující se k daným hypotečním zástavním listům. Proto se tyto dluhopisy řadí do skupiny tzv. dluhové cenné papíry, kam patří směnky a nejrůznější bankovní certifikáty. Hypoteční zástavní listy mají díky své povaze jednu zvláštnost. Finanční prostředky, které hypoteční banky získají jejich emisí a následným prodejem, jsou účelově vázány k poskytování hypotečních úvěrů. K žádnému jinému účelu je banky použít nesmějí. Emise hypotečních zástavních listů je vázána na existenci zástavního práva k nemovitostem, na které byly poskytnuty hypoteční úvěry. Tato skutečnost se označuje jako tzv. řádné krytí. K náhradnímu krytí HZL mohou emitenti použít zdroje, které získají z prodeje hypotečních zástavních listů na nákup jiných, zákonem stanovených cenných papírů. Jedná se například o státní dluhopisy, dluhopisy nebo pokladniční poukázky vydané Českou národní bankou. Hodnota náhradního krytí nesmí překročit 10 % celkového objemu emitovaných hypotečních zástavních listů. Díky své úzké vazbě na nemovitosti jsou hypoteční zástavní listy vysoce kvalitní zajištěné cenné papíry. Mezi způsoby jejich zajištění můžeme zařadit poskytnuté hypoteční úvěry, kvalitu hospodaření emitující banky a také státní dozor nad emitováním a obchodováním s hypotečními zástavními listy. 21

22 5 Hypoteční zástavní listy Přes tato specifika nesou HZL znaky klasických dluhopisů: 1. Jsou vydávány na dobu určitou tato doba se pohybuje většinou v rozmezí od 5 do 15 let. Po uplynutí lhůty jsou zpětně odkupovány emitující bankou od jejich majitelů, kterým jsou vypláceny investované peněžní prostředky. 2. Jejich držba nese majitelům úrok aby si je zájemci koupili, musí jim z jejich držby plynout určitý výnos ve formě úroku. Úrok je vyplácen minimálně jednou ročně v předem stanovených termínech a stanovuje se jako procento z nominální hodnoty hypotečního zástavního listu. Procento z nominální hodnoty se stanovuje dvěma způsoby. Jednak pevně, což je využíváno u hypotečních zástavních listů s dobou splatnosti kratší než 5 let. Druhým způsobem stanovení úroků je tzv. proměnlivé procento. Tento způsob se využívá u HZL s dobou splatnosti delší než 5 let a musí být přesně stanovená pravidla pro změnu úrokových sazeb. 3. Bezpečnost a kvalita tyto skutečnosti vycházejí z faktu, že hypoteční zástavní listy jsou dobře prodejné na burze cenných papírů i před dobou splatnosti. Na burzu cenných papírů nemá přístup jednotlivec, ale tento prodej se uskutečňuje prostřednictvím obchodníků s cennými papíry - makléřů. Možnost prodeje před dobou splatnosti je velkou výhodou oproti např. termínovaným vkladům. V situaci, kdy držitel potřebuje hotovost, je prodá a za prodej neplatí žádné poplatky nebo penále, jak je tomu u vypovězení termínovaného vkladu před dobou splatnosti. 5.2 Podoba hypotečních zástavních listů Hypoteční zástavní listy jsou dluhové cenné papíry, a proto můžou být podle zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech 6 vydávány ve dvou podobách zaknihované (nematerializované) dluhopisy a listinné (materializované) dluhopisy. Listinné hypoteční zástavní listy existují ve fyzické podobě není to pouze zápis v evidenční knize. Listinné HZL mají 2 části: 1. Plášť tato část obsahuje informace specifikující druh a formu cenného papíru. Mezi tyto náležitosti patří zejména název hypoteční zástavní list; dále údaje o emitentovi, jmenovitá hodnota cenného papíru, výnos z dluhopisu nebo způsob jeho stanovení apod. 2. Kupónový arch tato část listinného hypotečního listu obsahuje kupóny opravňující jejich majitele na výplatu úroků v předem stanovených termínech. Počet kupónů nemusí být dostatečný pro pokrytí celé doby splatnosti HZL, proto se k nim připojuje tzv. talón. Tento kupón dává majiteli 22

23 5 Hypoteční zástavní listy právo k získání nového kupónového archu. Každý kupón musí obsahovat stejné údaje jako plášť hypotečního zástavního listu a navíc termíny, kdy má dojít k výplatě úroků. Zaknihované (nematerializované) hypoteční zástavní listy jsou evidovány v knihách pověřených institucích. V dnešní době informačních technologií je reálnější forma záznamu v počítačích. Z toho vyplývá, že tato podoba dluhopisů nemůže mít ani plášť, ani kuponový arch. Přesto musí obsahovat stejné náležitosti jako listinné hypoteční zástavní listy. Identifikační údaje a charakteristiky jsou uveřejňovány ve formě tzv. prospektu emitenta, který se uvádí v tisku nebo je k nahlédnutí u instituce, která vede evidenci zaknihovaných hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěrování je poměrně dost drahé a hlavně nákladné, proto jsou jednotlivé emise hypotečních zástavních listů vydávány v relativně velkých objemech. V podmínkách České republiky se optimální velikost jedné emise pohybuje kolem 1 miliardy Kč. Nižší objem emise je pro emitující banku příliš nákladný, protože s emisí je spojena platba různých poplatků, např. za schválení, evidování a prodej každé emise. Některé z těchto poplatků mají fixní charakter a jejich výše nezávisí na objemu emise. Emise hypotečních zástavních listů musí být podložena peněžními prostředky z hypotečních úvěrů a příslušným počtem nemovitostních zástav. I když v současné době zažíváme boom v oblasti hypotečních úvěrů, získat odpovídající množství peněz může být pro hypoteční banku problém. Doba, než banka získá potřebné množství individuálních hypotečních úvěrů, a i doba schvalovacího řízení, je dost dlouhá. Proto do doby, než může hypoteční banka vydat hypoteční zástavní listy, musí využívat jiné náhradní finanční zdroje, které jsou podstatně dražší. 18. prosince 2007 vydala Volksbank CZ již svou čtvrtou emisi hypotečních zástavních listů. Objem emise činil 800 milionů korun a sazba kuponu činí 5,30 % p.a. Tyto HZL jsou splatné v roce 2017, jedná se tedy o desetileté hypoteční zástavní listy. Další bankou, která v roce 2007 emitovala desetileté hypoteční zástavní listy, byla Česká spořitelna. Zde objem emise byl 2 miliardy Kč, přičemž jmenovitá hodnota jednoho zástavního listu činí 10 milionů Kč. Tyto hypoteční zástavní listy nejsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, ale proměnlivou, která je splatná pololetně. Rozdíl v objemech emisí plyne z velikosti obou bank. Česká spořitelna se na českém trhu řadí mezi největší bankovní instituce, kdežto Volksbank patří mezi malé banky. Toto rozdělení je bráno z hlediska jejich bilanční sumy. 23

24 5 Hypoteční zástavní listy 5.3 Úročení hypotečních zástavních listů, cena hypotečních zástavních listů Aby byly hypoteční zástavní listy pro zájemce o jejich koupi atraktivní, musí jim z jejich držby plynout zisk. Zisk má většinou podobu úrokových výnosů, které se stanovují procentem z nominální hodnoty dluhopisu. Úroky bývají fixní po celou dobu splatnosti hypotečního zástavního listu. Platba tohoto typu úroků představuje pro hypoteční banku výdaj, který musí zaplatit ze svých výnosů. Tato skutečnost souvisí s již výše zmíněným postavením banky vůči držitelům HZL. Výnosy jsou pro banku úroky, které dostává za poskytnutí hypotečních úvěrů. Výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů má velmi významný vliv na stanovení úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Úrok z hypotečních úvěrů se určuje podle následujícího vzorce: úrok z hypotečních úvěrů = úrok z HZL + bankovní marže (5.1) Bankovní marže se matematicky stanovuje jako rozdíl úroků z hypotečních úvěrů a úroků z HZL. Bankovní marže slouží hypotečním bankám k úhradě nákladů na provoz, výdajů na tvorbu fondů pro úhradu nedobytných hypotečních úvěrů apod. Na důležitost úroků z hypotečních zástavních listů, na tvorbu úroků z hypotečních úvěrů pamatoval i zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu ve znění pozdějších novel. Z tohoto zákona plyne, že úroky z HZL jsou osvobozeny od daně z příjmu a majitel hypotečních zástavních listů získává již čistý výnos. Nákup a prodej hypotečních zástavních listů má ještě tu zvláštnost, že obchod se uskutečňuje nejen za právě platný kurz, ale i za kurz upravený o alikvotní úrokový výnos. Alikvotní úrokový výnos si lze představit jako část celkového ročního výnosu, který naběhl k datu obchodu za dobu od poslední výplaty úroku. Jedná se podle zásady, že majitel hypotečního zástavního listu má nárok na odpovídající zlomek z této částky, tj. na proporcionální část ročního úrokového výnosu. Při výpočtu se nevychází ze standardu 30/360, ale dodržují se skutečné počty dnů v měsících za kalendářní rok. Bere se v úvahu také přestupný rok, který má 366 dnů. Alikvotní úrokový výnos se určí podle vzorce: AUV = ( t t ) p KP 365 p 100 KP (5.2) 24

25 5 Hypoteční zástavní listy kde: t KP t p KP p datum výplaty kuponu datum prodeje hypotečního zástavního listu nominální hodnota hypotečního zástavního listu úroková sazba v procentech Skutečná prodejní cena hypotečních zástavních listů závisí na dalších okolnostech, mezi které patří např. to, zda jsou hypoteční zástavní listy volně převoditelné nebo je jejich převoditelnost omezená a vázaná na souhlas emitenta. Na utváření jejich ceny má významný vliv vývoj tržních úrokových sazeb na peněžních trzích. Zjednodušeně platí zásada, že s poklesem tržních úrokových sazeb cena hypotečních zástavních listů stoupá a naopak. 25

26 6 Zajištění hypotečního úvěru 6 Zajištění hypotečního úvěru 6.1 Definování nemovitosti Specifikum hypotečních úvěrů tkví v tom, že jejich poskytnutí je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Příslušná nemovitost se může nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo státu, který je součástí Evropského hospodářského prostoru. Definice nemovitosti je obsažena v zákoně č. 40/1964 Sb. občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon v 119 odst. 1 a 2 říká, že nemovitost je a) věc b) pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem. Česká právní úprava nemovitosti nepovažuje stavbu za součást pozemku. Za součást pozemku se považují např. trvalé porosty. Oba druhy nemovitostí jsou v katastru nemovitostí evidovány ve zvláštních oddílech. Zástavní právo se vztahuje nejen na nemovitost, ale také na všechny její součásti včetně příslušenství nebo jejich přírůstků. Za součást věci, a tedy i nemovitosti je podle 120 odst. 1 občanského zákoníku vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být od ní odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Příslušenstvím jsou dle 121 odst. 1 věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Například za součást bytu jsou považovány vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem používány sklepy, půda. U rodinných domů se může jednat o kůlny, bazény apod. Nemovitost, kterou hypoteční banka přijme jako zástavu, musí splňovat požadovaná kritéria. Mezi základní se řadí a) existence nemovitosti b) její ocenění, využití, pojištění a prodej. Když jsou splněny tyto podmínky, záleží na bance, jestli nemovitost přijme jako zástavu nebo ne. Hypoteční banka může jako zástavu přijmout stavební pozemky, rodinné domy, bytové a nebytové domy, rekreační domy a chaty, bytové jednotky, nebytové prostory a také rozestavěné budovy nebo byty. Podstatná je jejich evidence v katastru nemovitostí. 6.2 Zástavní právo Zřízení zástavního práva je hlavním předpokladem existence hypotečního úvěru. Na tomto místě bych měla upřesnit význam pojmu hypotéka. Mnoho lidí považuje za hypotéku hypoteční 26

27 6 Zajištění hypotečního úvěru úvěr, ale není tomu tak. Hypotéka je chápána jako zástavní právo k nemovitostem na území České republiky, států Evropské unie nebo států tvořících Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo patří mezi zajišťovací instrumenty upravené v občanském zákoníku a částečně v obchodním zákoníku. Občanský zákoník v 152 definuje zástavní právo jako právo, které slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavní právo je zřizováno ve prospěch hypoteční banky, proto ze zákona může prodat zastavenou nemovitost, jestliže dlužník neplní své povinnosti, tj. splácet dluh. V praxi prodej nemovitosti bývá až poslední řešení. Zástavní právo může vzniknout třemi způsoby: a) na základě písemné smlouvy b) rozhodnutím soudu c) ze zákona Skutečný vznik zástavního práva je vázán jeho vkladem do katastru nemovitostí. Vztah mezi žadatelem o hypoteční úvěr a hypoteční bankou je smluvní a týká se i způsobu vzniku zástavního práva k nemovitosti. Stranami, které uzavírají zástavní smlouvu, jsou hypoteční banka v pozici věřitele a vlastník zastavované nemovitosti v pozici dlužníka. V zástavní smlouvě je řečeno, že zástavní dlužník dává tuto nemovitost včetně příslušenství k zajištění hypotečního úvěru. Kromě notářsky ověřeného podpisu obou stran musí obsahovat popis zastavované nemovitosti a popis pohledávky, kterou nemovitost zajišťuje. K popisu nemovitosti slouží údaje uvedené v listu vlastnictví, např. parcelní číslo, číslo popisné, katastrální území atd. Zajišťovanou pohledávkou je hypoteční úvěr, který je v zástavní smlouvě charakterizován číslem úvěrové smlouvy a výší úvěru. Zástavní právo k nemovitosti kryje, kromě splacení jistiny úvěru, také splacení jeho příslušenství. Z příslušenství hypotečního úvěru jsou považovány, kromě úroků a poplatků za vedení úvěrového účtu, sankční poplatky a úroky z prodlení. Zastavená nemovitost by měla mít po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru, a tedy i po dobu trvání zástavního práva, stejnou hodnotu. Aby toho bylo dosaženo, požadují hypoteční banky pojištění nemovitosti s vinkulací v jejich prospěch. Pokud by během trvání zástavního práva na nemovitosti došlo k jejímu poškození, pojistné plnění by bylo vyplaceno nikoliv zástavnímu dlužníkovi, ale zástavnímu věřiteli, tj. bance. Hypoteční banka také dohlíží na užívání nemovitosti řádným způsobem s nezbytnými opravami a jejím běžným zvelebováním. K nabytí účinnosti zástavního práva musí zástavní dlužník podat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitosti. Zástavní právo k nemovitosti nabývá účinnosti dnem doručení návrhu na katastrální úřad. 27