ODBORNÝ POSUDEK. č. 2326/140/13

Transkript

1 ODBORNÝ POSUDEK č. 2326/140/13 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828, a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín ke dni Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutor Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí se sídlem nám. J. M. Marků 92, Lanškroun sp. zn. 047 EX 791/13, 047 EX 689/12 Účel znaleckého posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 791/13-12 ze dne sp. zn. 047 EX 689/12-14 ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a číslo 450/2012 Sb., podle stavu ke dni , posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl telefon: , Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh, celkem 27 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni , a to nemovitosti rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828 a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín na LV č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 632 Adresa nemovitosti: Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Kostelec u Zlína Počet obyvatel: Průměrná cena st. pozemků : Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne Povinný se neomluvil, nedostavil a neumožnil zaměření nemovitosti. Znalec provedl prohlídku v rozsahu v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín list vlastnictví č.: 1559 okres : Zlín obec : Zlín katastrální území : Kostelec u Zlína Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 St. 828 zastavěná plocha a nádvoří /192 trvalý travní porost 533 Stavby Část obce, č. budovy způsob využití Na parcele Kostelec, č.p.632 rodinný dům st

3 4.2. Usnesení sp. zn. 047 EX 689/12 33 ze dne Usnesení sp. zn. 047 EX 791/13 17 ze dne Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 689/12 14 ze dne Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 791/13 12 ze dne Mapy pořízené z internetu 4.7. Fotografická dokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č SJM Trtík Lubor a Trtíková Jana, Ječmenná 632, Kostelec, Zlín 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu , kdy byla navštívena nemovitost. Povinný se neomluvil, nedostavil, neumožnil prohlídku a zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinný byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnil zaměření nemovitostí, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č zapsáno. Znalci byla pouze doručena nájemní smlouva uzavřená mezi Luborem Trtíkem a Jiřím Hájkem o pronájmu rodinného domu č.p

4 Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828 a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín na LV č Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o novostavbu architektonicky neobvyklého rodinného domu v části obce Zlín Kostelec. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší 4

5 vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828 a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín na LV č Klady nemovitosti : - Novostavba v oddělené části krajského města Zlín Zápory nemovitosti : - Nezjištěný technický stav - Ukázka cenové hladiny nemovitostí v dané lokalitě zdroj internet : 1 Prodej rodinného domu v obci Kvítkovice v dobrém stavu ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: ,00 Kč Nabízený objekt má menší pozemek. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy, technický stav nelze hodnotit. 2 Prodej rodinného domu v Luhačovicích v dobrém stavu ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: ,00 Kč Nabízený objekt má menší pozemek. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy, technický stav nelze hodnotit. Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828 a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín na LV č : ,00 Kč slovy : Šestmilionů Korun českých 5

6 E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č není zapsáno věcné břemeno. E.1. Nájemní smlouv Znalci byla předložena písemná nájemní smlouva mezi Luborem Trtíkem a Jiřím Hájkem. Předmětem nájmu je rodinný dům č.p. 632, který je pronajat za měsíční nájemné 4 000,00 Kč. Smlouva platí od do Nájemné činí 4 000,00 Kč/měsíc. Roční užitek činí 4 000,00 * 12 = ,00 Kč Stanovení obvyklé hodnoty práva užívání domu : (1) Právo odpovídající věcnému břemenu a nájemnímu právu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene (nájemního práva) byl roční užitek z tohoto břemene (nájemního práva) uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,-Kč. V posuzovaném případě je roční užitek odvozen z výše nájemného, uvedeného v předložené nájemní smlouvě. Právo patří nájemci na dobu od do Ocenění nájemních práv: Měsíčná užitek: 4 000,00 Kč Právo užívání: 14,5 měsíce 4 000,00 Kč * 14.5 měsíce = ,00 Kč Ocenění nájemního práva činí: ,- Kč F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou F.1. Nájemní smlouv Znalci byla předložena písemná nájemní smlouva mezi Luborem Trtíkem a Jiřím Hájkem. Předmětem nájmu je rodinný dům č.p. 632, který je pronajat za měsíční nájemné 4 000,00 Kč. Smlouva platí od do Stanovení obvyklé hodnoty práva užívání domu : (1) Právo odpovídající věcnému břemenu a nájemnímu právu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene (nájemního práva) byl roční užitek z tohoto břemene (nájemního práva) uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 6

7 (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,-Kč. V posuzovaném případě je roční užitek odvozen z výše nájemného, uvedeného v předložené nájemní smlouvě. Protože právo patří nájemci na dobu od do Ocenění nájemních práv: Měsíčná užitek: 4 000,00 Kč Právo užívání: 14,5 měsíce 4 000,00 Kč * 14.5 měsíce = ,00 Kč Ocenění nájemního práva činí: ,- Kč V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl 7

8 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, J. M. Marků 92, Lanškroun Sp. zn. 047 EX 689/12, 047 EX 791/13 Likvidace k odbornému posudku číslo 2326/140/13 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 632 na st.p.č. 828, se st.p.č. 828, a p.p.č. 315/192, včetně všech součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Kostelec u Zlína a obci Zlín, okres Zlín ke dni Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření... 4,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace... 8,00 hod. * 350,00 Kč/hod ,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S Max 4E Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. Zlín a zpět ) ((6,20 l/100 km x 36,50 Kč/l) + 3,60 Kč) x 325 km = ,00 Kč - ostatní, kopie, desky 100,00 Kč Celkem 2005,00 Cena zaokrouhleně : - znalečné 4000,00 Kč - náklady spojené s oceněním 2005,00 Kč Celkem 6005,00 Kč DPH 21,00 % 1261,05 Kč Celkem vč. DPH 7266,05 Kč Cena ocenění činí ke dni : 7 266,00 Kč Slovy : Sedmtisícdvěstěšedesátšest Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: /0100 Datum zdan. plnění : Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 8