Czech Property Investments, a.s. Výroční zpráva za rok 2010

Transkript

1 Výroční zpráva za rok 2010

2 OBSAH 1 SPOLEČNOST CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S PŘEHLED VYBRANÝCH UKAZATELŮ CPI GROUP ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ VÝROČNÍ ZPRÁVY A ZPRÁVY O VZTAZÍCH ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA HLAVNÍ UDÁLOSTI ROKU 2010 A 2011 DO UZÁVĚRKY VÝROČNÍ ZPRÁVY ORGÁNY SPOLEČNOSTI CPI A JEJÍ MANAGEMENT VALNÁ HROMADA SPOLEČNOSTI CPI DOZORČÍ RADA SPOLEČNOSTI CPI PŘEDSTAVENSTVO SPOLEČNOSTI CPI VRCHOLOVÉ VEDENÍ SPOLEČNOSTI CPI PRINCIPY ODMĚŇOVÁNÍ ČLENŮ DOZORČÍ RADY, PŘEDSTAVENSTVA A VRCHOLOVÉHO VEDENÍ SPOLEČNOSTI CPI ZPRÁVA O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI SPOLEČNOSTI CPI ÚDAJE O SPOLEČNOSTI CPI AKCIE, AKCIONÁŘI A CENNÉ PAPÍRY Údaje o základním kapitálu Údaje o cenných papírech KODEX ŘÍZENÍ A SPRÁVY, VNITŘNÍ KONTROLA A PŘÍSTUP K RIZIKŮM PROFIL SPOLEČNOSTI CZECH PROPERTY IINVESTMENTS, A.S HISTORIE SPOLEČNOSTI CPI PORTFOLIO SPOLEČNOSTI CPI CPI RESIDENCE CPI RETAIL CPI OFFICE CPI HOSPITALITY CPI LOGISTICS VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ HOSPODAŘENÍ SPOLEČNOSTI CPI HOSPODAŘENÍ CPI GROUP INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ ČINNOSTI OSTATNÍ SOCIÁLNÍ ODPOVĚDNOST VÝZKUM, VÝVOJ ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ A LIDSKÉ ZDROJE ORGANIZAČNÍ SLOŽKY V ZAHRANIČÍ ODMĚNY ÚČTOVANÉ AUDITORY JINÉ PROHLÁŠENÍ ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI ZA ROK ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ KONSOLIDOVANÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA SKUPINY CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S

3 15 SKUPINA CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. PŘÍLOHA KE KONSOLIDOVANÝM ÚČETNÍM VÝKAZŮM ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY INDIVIDUÁLNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA SPOLEČNOSTI CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S SPOLEČNOST CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. PŘÍLOHA K ÚČETNÍM VÝKAZŮM ZÁVĚR

4 1 Společnost Czech Property Investment, a.s. je jednou z předních českých realitních společností, která se zabývá developmentem, investicemi a správou nemovitostí. Společnost působí na českém a slovenském trhu od počátku devadesátých let. Své aktivity rozvíjí v oblasti rezidenčních nemovitostí, kancelářských objektů, obchodních areálů, hotelů a logistických center. CPI je dnes s byty druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v ČR. Skupina dále vlastní a spravuje okolo m 2 obchodních ploch, přes m 2 kancelářských ploch, 17 hotelů se lůţky a přes 2 miliony m 2 pozemků určených pro průmyslovou výstavbu nebo skladování. Ve svých činnostech CPI kombinuje specializované technické dovednosti se znalostí místního prostředí, legislativy a ekonomického zázemí. Dobrá orientace v obchodním a podnikatelském prostředí je dána dlouholetými zkušenostmi a stabilní pozicí skupiny na domácím trhu. Pevné finanční zázemí a silná technická základna umoţňují úspěšně obstát v domácí konkurenci. Základem tohoto úspěchu jsou zaměstnanci, jejichţ flexibilita a profesionalita tvoří jeden z hlavních pilířů dlouhodobého růstu a rozvoje CPI. Jednotlivé projekty jsou v rámci skupiny realizovány prostřednictvím účelově vytvořených dceřiných společností. CPI investuje do projektů v Praze a českých a slovenských regionech, které v současnosti vnímá jako hlavní zdroj potenciálních investorských příleţitostí. Rozmanitost aktivit a jejich široký regionální rozsah umoţňuje skupině rozloţit podnikatelské riziko a současně se etablovat mezi mnohostranně orientované investory a developery, kteří flexibilně reagují na dění na trhu. 4

5 2 Přehled vybraných ukazatelů CPI Group Přehled hlavních ukazatelů (IFRS konsolidované) Ukazatel Jednotka index 2010/2009 % Provozní trţby tis. Kč ,0 - trţby z pronájmu nemovitostí tis. Kč ,3 EBITDA tis. Kč ,1 EBIT tis. Kč ,7 EBIT marţe % 392,1 181,9 81,9 176,1 215,1 Čistý zisk tis. Kč ,8 Čistý zisk na akcii - základní Kč/akcie 2 767, ,1 221,4 523,4 236,4 Bilanční suma tis. Kč ,5 Investice do nemovitostí tis. Kč ,0 Vlastní kapitál tis. Kč ,5 ROE % 49,0 18,2 3,3 8,9 268,1 ROA (produkční síla) % 20,6 9,4 3,8 4,0 105,5 5

6 3 Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích 6

7 Zpráva představenstva 4 Úvodní slovo předsedy představenstva Váţení akcionáři, obchodní partneři, společnost dovrší závěrem tohoto roku dvacet let od svého zaloţení, proto dovolte, krátké ohlédnutí. Z původně kapitálové společnosti se koncem 90. let minulého století stal subjekt s výhradní orientací na obor realit. Společnost se zaměřila na správu movitého i nemovitého majetku a později i developerskou činnost. Investovala jak do nákupu budov a pozemků, tak do oprav a rekonstrukce objektů pro komerční vyuţití v Praze i českých a slovenských regionech. Od samého počátku rozkládala své aktivity do různých segmentů realitního trhu a nový development vţdy podporovala příjmy z pronájmu nemovitostí. Rozmanitost portfolia a činností se následně staly základním kamenem dlouhodobého úspěchu společnosti. Právě striktní lpění na vyváţeném poměru příjmů z pronájmu nemovitostí a výdajů spojených s developmentem poskytly společnosti dostatek prostředků pro zvládnutí období hospodářské krize v letech 2008 a 2009 a napomohly dramatické expanzi v roce se podařilo počátkem roku 2010 navýšit základní kapitál na 1,5 miliardy korun. Výrazné změny se dotkly také akcionářské struktury společnosti, která se zúţila na jediného akcionáře. Během roku navíc CPI rozšířila své portfolio nemovitostí o atraktivní balík pozemků i budov, vesměs určených k pronájmu. Z pohledu rozvoje jednotlivých oborů naší činnosti byl rok 2010 klíčový zejména pro segment maloobchodu. CPI nakoupila nemovitosti, pozemky a budoucí developerské záměry v Česku a na Slovensku v objemu dosahujícím hodnoty 4 miliard korun. Mezi akvizicemi se objevují např. samostatně stojící supermarkety Billa, diskonty Penny Market, hypermarket Interspar nebo hobby markety OBI a Bauhaus, na Slovensku hypermarkety TESCO. Skladbu maloobchodních areálů rozšířil retail park Mladá Boleslav a připravované projekty v Českém Krumlově a Berouně. Významným přírůstkem do retailové rodiny je obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích s více jak šedesáti jednotkami, kulturním centrem a všestranným zázemím. V roce 2010 společnost zahájila jednání o nákupu souboru čtrnácti obchodních parků v Čechách a na Slovensku zahrnujícího Penny Markety a Family Centra v celkové hodnotě 1,5 miliardy korun. Tato transakce byla dokončena a uzavřena v prvním čtvrtletí tohoto roku. Neméně významný byl rok 2010 pro oblast kanceláří. CPI historicky vlastní mnoţství nebytových prostor určených k pronájmu, nový development byl však z důvodů hospodářské krize a dopadů na podmínky bankovního financování pozastaven. Jedinou výjimku představuje administrativně-obchodní komplex s čtyřhvězdičkovým hotelem CPI City Center v Ústí nad Labem, který je zároveň pilotním projektem plánované celorepublikové sítě. Výstavba CPI City Center byla zahájena v roce 2009, v dubnu 2010 byla dokončena hrubá stavba a počátkem roku 2011 byl komplex zkolaudován. Od února tohoto roku s příchodem nájemců postupně oţívají jeho jednotlivé části. Na rozvoji odvětví CPI OFFICE se podílely především loňské akvizice, které v celkovém objemu přesáhly částku 3,5 miliardy korun a z kancelářské divize CPI, která dosud zahrnovala především budoucí developerské záměry, učinily jednu z dominantních sloţek portfolia. Rozmach nastartovala počátkem roku 2010 koupě kancelářského objektu v Praze 4 Modřanech, v níţ sídlí centrála potravinářského koncernu Nestlé. Praţské portfolio dále rozšířila budova Longin Business Center na Praze 2 a patrně nejvýznamnější obchod loňského roku akvizice části objektů projektu City West v Praze 5 Stodůlkách, jejichţ majoritním nájemcem je strojírenský gigant společnost Siemens. CPI však nakupovala také v krajích, a to především v Jiţních Čechách, kde koncem roku 2010 koupila obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích, jehoţ součástí jsou také dvě administrativní budovy s celkem m 2 kanceláří. Tradičně silnou sloţku portfolia CPI tvoří rezidenční segment. Navzdory obnovené aktivitě řady konkurentů v tomto odvětví se CPI do bytové výstavby zatím nepustila. Na trhu stále nevidíme odpovídající poptávku ani vhodné ekonomické podmínky k masovému developmentu. Po mnoha letech 7

8 Zpráva představenstva stagnace byl však rok 2010 zlomový pro oblast nájemního bydlení, kde je CPI druhým nejvýznamnějším poskytovatelem na trhu. Poslední fáze tzv. deregulace řízené státem v řadě měst výrazně posunula horní hranici moţného navýšení nájemného, coţ se pozitivně promítlo do loňských trţeb. Oproti roku 2009 vzrostly trţby z pronájmu bytů z 280 milionů korun na 318 milionů korun v roce 2010 korun. V prosinci 2010 navíc skončila platnost zákona 107/2006. Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, která se dotkla podstatné části našeho portfolia. Uvolnění cen nájemného dříve regulovaných bytů umoţnilo nejen navýšit příjmy z dosud podhodnocených činţí a zajistit jejich další růst, ale zabezpečilo také prostředky pro masovější investice do regenerace historicky zastaralého bytového fondu ve vlastnictví CPI. To, ţe se nájemní bydlení stalo naší prioritou, dokazuje také nákup dalšího bytového souboru v Litvínově v polovině roku 2010, který rozšířil dosavadní portfolio o téměř bytů na celkových jednotek. I přes razantní dopady krize v oblasti turismu a pohostinství se ani v loňském roce nezastavily naše aktivity spojené s budování hotelové sítě. V rámci hotelové rodiny došlo k vytvoření čtyř stěţejních brandů, unifikaci standardů a soustředěnější orientaci na nově definované cílové skupiny klientů. Společnost CPI dokončila a otevřela dlouho očekávaný hotel v centru Prahy pod názvem Clarion Hotel Prague City a po úspěšném dokončení víceúčelového komplexu v Ústí nad Labem počátkem tohoto roku také Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem. Úspěch a vysoká obsazenost obou hotelů od samého počátku prokázaly, ţe kvalitní koncept podpořený zázemím silné hotelové sítě dokáţe odolat nepříznivým globálním vlivům a zároveň těţit ze vzájemné synergie. Jsem pevně přesvědčen, ţe podobných úspěch čeká také stávající hotel Gomel v Českých Budějovicích, který společnost začlenila do své sítě závěrem roku 2010 a o několik týdnů později zahájila jeho zásadní rekonstrukci a modernizaci. V nové podobě a pod novým názvem se hotel otevře na přelomu roku 2011 a Společnost se při svých rozhodnutích dlouhodobě opírá o několik strategických pilířů, a to lokalita, projekt, lidé a zisk, označované také jako 4P (place, projekt, people, profit). Právě loňské akvizice ukázaly, ţe aţ odpovídajícím mixem všech těchto substancí můţe být docílen úspěšný a dlouhodobě výnosný obchod. Nové nákupy významně přetvořily dosavadní geografickou mapu působnosti CPI a promítly se i na společnosti samotné. Rychlá expanze v loňském roce s sebou přinesla nemálo poţadavků na nové uspořádání a vnitřní procesy společnosti. Analýza ekonomických a právních aspektů jednotlivých transakcí vyţadovala úzkou spolupráci různých oddělení. Jednotlivé týmy se tak rozrostly o nové spolupracovníky, řada divizí získala nový statut a rozsah odpovědnosti. Právě lidé se v loňském roce ukázali jako základní předpoklad úspěchu. Jejich znalosti, flexibilita a pracovní nasazení se staly významnou podporou managementu a jeho rozhodování a mají velký podíl na současném dominantním postavení na realitním trhu. Do roku 2010 společnost vstupovala s jistými ambicemi. Výsledek hospodaření však v důsledku reakce na aktuální dění na trhu a v ekonomice předčil původní předpoklad. V případě trţeb z pronájmu se meziroční poměr zvýšil o 26 %, z 568,7 mil. korun v roce 2009 narostly příjmy z pronájmu nemovitostí na 718,6 korun v roce 2010, čemuţ napomohly jak zvýšené trţby z pronájmu bytového portfolia, tak nové akvizice generující příjmy. Celková výše investic do nemovitosti stoupla z 12,72 mld. korun v roce 2009 na 26,313 mld. a zajistila rekordní nárůst aktiv skupiny na celkovou hodnotu 39,684 mld. korun (oproti 21,394 mld. korun v roce 2009). Nárůst zaznamenal také čistý zisk skupiny CPI, který z hodnoty 302 mil. korun v roce 2009 vzrostl na 1,116 mld. korun v roce Téměř dvě dekády na realitním trhu prokázaly hluboké zkušenosti, potřebnou míru racionality, odpovědnosti a schopnost předvídat chování trhu nejen z hlediska lokálního, ale i globálního. Léta 2008 a 2009 jasně ukázala, ţe CPI šla vţdy vlastní správnou cestou a dlouhodobě konzervativní a podnikatelsky vyváţený přístup ji v krizových letech nejen ochránil před dramatickými dopady, ale navíc připravil půdu pro raketový nástup v roce 2010, kdy se především díky investicím stala lídrem na trhu s nemovitostmi v České republice. Neméně ambiciózní plány má CPI také pro rok I nadále bude stěţejním pilířem podnikatelské činnosti dlouhodobý pronájem komerčních nemovitostí, na který naváţou další investiční záměry. 8

9 Zpráva představenstva Záměrem CPI je rozšířit portfolio o několik akvizic, jak z oblasti maloobchodu a kanceláří, tak z odvětví logistiky, příleţitost však opět dostane i developerská divize. V Olomouci bude v průběhu roku 2011 zahájena výstavba druhého multifunkčního komplexu pod značkou CPI City Center, v několika krajských městech vyrostou v následujících měsících další retail parky. Novou podobu získají také krajské hotely, konkrétně hotel Gomel v Českých Budějovicích, a hotel Sigma v Olomouci, který bude součástí uvedeného víceúčelového komplexu. Oba hotely se otevřou pod novou mezinárodní značkou Clarion a zaměří se především na kongresovou a korporátní klientelu. Rozvoj čeká síť retailových areálů i stávající volné plochy, obklopující jiţ funkční projekty. Rok 2010 byl pro společnost beze sporu mezníkem. CPI dokázala v maximální míře zuţitkovat kvality a přednosti odlišující ji od konkurence a etablovala se mezi nejvýznamnější hráče českého realitního trhu. Za celou společnost věřím, ţe uděláme vše pro to, abychom si tento nově nabytý post udrţeli. Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva 9

10 Výroční zpráva za rok Hlavní události roku 2010 a 2011 do uzávěrky výroční zprávy Leden 2010 Zápis fúze společnosti CPI BYTY, a.s. (dříve BPT Prague, a.s.) se společností SPOBYT, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a Byty Česká Lípa, a.s. do obchodního rejstříku. Únor 2010 Navýšení základního kapitálu společnosti Navýšení základního kapitálu společnosti CPI Štupartská, a.s. Březen 2010 Kolaudace a otevření Clarion Hotel Prague City (společnost Carpenter Invest, a.s.). Duben 2010 Dokončení hrubé stavby víceúčelového komplexu CPI City Center v Ústí nad Labem (společnost Hraničář, a.s.). Květen 2010 Červen 2010 Nákup 100 % akcií společnosti C KAPITAL INWEST a.s., která je jediným společníkem ve společnosti HAINES s.r.o. Červenec Prodej 100 % akcií společnosti CPI Statenice, a.s. S rozhodným dnem 1. července 2010 byla zahájena fúze společnosti CPI BYTY, a.s. se společností RLRE Tellmer Property s.r.o. Srpen 2010 Zaloţení společnosti CB Property Development, a.s. Září 2010 Nákup 100 % akcií společnosti Lockhart, a.s. Říjen 2010 Nákup 100 % akcií společnosti CPI Land Development, a.s. Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti RLRE Tellmer Property s.r.o. Listopad 2010 Nákup 100 % akcií společnosti Farhan, a.s. Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti IGY České Budějovice, s.r.o. (společnost CB Property Development, a.s.) Prosinec 2010 Nákup 100 % akcií společnosti ABIGAIL, a.s., CPI Orlová, a.s., Graciana, a.s., CPI Hotels Properties, a.s., Vigano, a.s., Office Center Stodůlky DELTA, a.s. (společnost Farhan, a.s.), Malerba, a.s. (ovládající 100% akcií společnosti Český Těšín Property Development, a.s., EMDEEN, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., MB Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Nymburk Property Development, a.s., OC Nová Zdaboř, a.s., Povaţská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ruţomberok Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s., Modřanská Property, a.s., 100% obchodní podíl ve společnosti Betonstav spol. s r.o., Modřanská Investment, s.r.o.) Nákup 50 % akcií společnosti VT Holding, a.s. (ovládající 100 % akcií společnosti 4B Property, s.r.o.) 10

11 Výroční zpráva za rok 2010 Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti Baumarkt České Budějovice, s.r.o., ISTROFINAL TV, s.r.o. (společnost Malerba, a.s.), TSB, s.r.o. (společnost Malerba, a.s.) Prodej 100 % akcií společnosti Grandhotel Zlatý Lev, a.s., Novegro, a.s., Hotels SPV Alfa, a.s., Krč Property Development, a.s. v likvidaci, C KAPITAL INWEST a.s., CPI Slovakia, a.s., CPI Horoměřice, a.s., CPI Residential, a.s. Prodej 50 % akcií společnosti M.T.J. Consulting, a.s. Prodej 100% obchodního podílu ve společnosti První MAC, s.r.o. a Real Core, s.r.o. Přehled akvizic nových nemovitostí v roce 2010 dle jednoltivých společností: - bytové portfolio v Litvínově společnost RLRE Tellmer Property s.r.o., - administrativní budova Nestlé v Praze společnost Modřanská Investment, s.r.o. - administrativní budova Longin Business Centrum v Praze společnost Lockhart, a.s. - administrativní budova Siemnes v Praze Stodůlkách společnost Office Center Stodůlky DELTA, a.s. - obchodní centrum a kancelářská budova IGY v Českých Budějovicích společnost IGY České Budějovice, a.s. - hobby market Bauhaus v Českých Budějovicích společnost Baumarkt České Budějovice, s.r.o. - pozemky v k.ú. Králův Dvůr a v k.ú. Třemošnice nad Doubravou společnost Graciana, a.s. - pozemky v k.ú. Karviná Poruba Orlová společnost CPI Orlová, a.s. - hypermarket TESCO Čadca společnost ISTROFINAL TV, s.r.o. - hypermarket TESCO Trebišov společnost TSB, s.r.o. - retail park Mladá Boleslav společnost MB Property Development, a.s. - Penny Markety, hypermarket Interspar a hobby market OBI v Litomvěřicích společnost Betonstav spol. s r.o. - supermarkety Billa společnost 4B Property, s.r.o. - hotel Gomel Česká Budějovice společnost Vigano, a.s. - hotel Fortuna West Prague a hotel Fortuna City Prague společnost CPI Hotels Properties, a.s. Leden 2011 Akvizice 100% obchodního podílu ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Nákup zbývajících 20 % akcií společnosti CPI Bor, a.s. Únor 2011 Akvizice 100 % akcií společnosti Gardana, a.s., 100 % akcií společnosti Kerina, a.s., 100 % akcií společnosti BAYTON SR a.s. a 100 % akcií společnosti Gaborone, a.s. Statutární orgány společností Modřanská Property, a.s. a Modřanská Investment, s.r.o. dne 15. února 2011 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Modřanská Property, a.s. Březen 2011 Nákup 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100% akcií společnosti Camuzzi, 100 % akcií společnosti Ţďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. a 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. Statutární orgány společností CB Property Development, a.s. a IGY České Budějovice, s.r.o. dne 1. března 2011 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost CB Property Development, a.s. Navýšení základního kapitálu společnosti CB Property Development, a.s. o tis. Kč. Statutární orgány společností Farhan, a.s. a Office Center Stodůlky DELTA, a.s. dne 1. března 2010 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. března, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Farhan, a.s. Duben

12 Výroční zpráva za rok 2010 Navýšení základního kapitálu společnosti Farhan, a.s. o tis. Kč Nákup 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. a 100 % akcií společnosti Gifford, a.s. Společnost Gaborone, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve spolenčosti Real4You Alpha spol. s r.o. a MAGNUM CZ Univerzal spol. s r.o. Společnost Gardana, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti MAGNUM CZ, s.r.o., Magnum CZ Kappa spol. s r.o. a Magnum CZ Hradec Králové spol. s r.o. Společnost ABIGAIL, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA INVESTMENT, s.r.o. Společnost Trenčín Property Development, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA HOLDING, s.r.o. Společnost BAYTON SR, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA DEVELOPMENT, s.r.o. 12

13 Výroční zpráva za rok Orgány Společnosti CPI a její management V souladu se stanovami jsou orgány společnosti valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemţ valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady. Výkonným orgánem je vrcholové vedení Společnosti CPI. Společnost CPI nemá zřízeny další výkonné či kontrolní orgány ani výbory. 6.1 Valná hromada Společnosti CPI Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti CPI. Valné hromadě přísluší rozhodovat o všech otázkách, které zákon nebo stanovy Společnosti CPI svěřují do její působnosti. Do působnosti valné hromady náleţí zejména: a) rozhodování o změně, příp. doplnění stanov Společnosti CPI, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu představenstvem podle 210 obchodního zákoníku nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností; b) rozhodování o zvýšení či sníţení základního kapitálu nebo o pověření představenstva podle 210 obchodního zákoníku, či o moţnosti započtení peněţité pohledávky vůči Společnosti CPI proti pohledávce Společnosti CPI na splacení emisního kursu; c) rozhodnutí o vydání dluhopisů podle 160 obchodního zákoníku; d) volba a odvolání členů představenstva; e) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami, s výjimkou členů dozorčí rady volených a odvolávaných podle 200 obchodního zákoníku; f) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v zákonem stanovených případech i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo o úhradě ztráty a stanovení tantiém; g) rozhodování o odměňování členů představenstva a dozorčí rady; h) rozhodnutí o kótaci účastnických cenných papírů Společnosti podle zvláštního právního předpisu a o zrušení jejich kótace; i) rozhodnutí o zrušení Společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora, včetně určení výše jeho odměny, schválení návrhu na rozdělení likvidačního zůstatku; j) rozhodnutí o fúzi, převodu jmění na jediného akcionáře nebo rozdělení, popřípadě o změně právní formy; k) schvalování smluv uvedených v 67a obchodního zákoníku; l) schválení jednání učiněných jménem Společnosti do jejího vzniku podle 64 obchodního zákoníku; m) schválení ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku a smlouvy o tichém společenství a jejich změn; n) přijímání ostatních rozhodnutí týkajících se otázek, které obchodní zákoník svěřuje do pravomoci valné hromady. Valná hromada si nemůţe vyhradit k rozhodování záleţitosti, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy Společnosti. Valná hromada rozhoduje usneseními, která jsou závazná pro orgány Společnosti. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichţ jmenovitá hodnota přesahuje 60 % (slovy šedesát procent) základního kapitálu Společnosti. Není-li valná hromada schopna se usnášet ani po uplynutí 15 minut od doby, na kterou byla svolána, pak osoba pověřená zahájením valné hromady tuto skutečnost oznámí. Představenstvo svolá novým oznámením náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala do 6 týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Oznámení o svolání náhradní valné hromady musí být odesláno 13

14 Výroční zpráva za rok 2010 nejméně patnáct (15) dnů před konáním náhradní valné hromady. Náhradní valná hromada musí mít nezměněný pořad jednání a je schopna se usnášet bez ohledu na ustanovení Článku 13 odst. 1 stanov. Záleţitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání valné hromady, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech akcionářů Společnosti. Valná hromada rozhoduje většinou hlasů přítomných akcionářů, pokud obchodní zákoník nebo tyto stanovy nevyţadují většinu jinou. Jednání valné hromady se řídí ustanoveními 188 a násl. obchodního zákoníku. Účast na valné hromadě, svolání valné hromady, pořad jednání valné hromady, organizace valné hromady a její řízení upravují stanovy Společnosti. 6.2 Dozorčí rada Společnosti CPI Dozorčí rada jako kontrolní orgán dohlíţí na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. Členové dozorčí rady: a) jsou oprávněni nahlíţet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti Společnosti; b) jsou povinni seznámit valnou hromadu s výsledky své kontrolní činnosti ve formě zprávy o kontrolní činnosti dozorčí rady; c) kontrolují, zda účetní zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností; d) kontrolují, zda se podnikatelská činnost Společnosti uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami a pokyny valné hromady; e) účastní se valné hromady Společnosti. Dozorčí radě přísluší zejména: a) kontrolovat dodrţování obecně závazných předpisů, stanov společnosti a usnesení valné hromady; b) přezkoumání řádné, mimořádné a konsolidované, popř. i mezitímní účetní závěrky a návrhu na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát a předkládat své vyjádření valné hromadě; c) svolávat valnou hromadu, jestliţe to vyţadují zájmy Společnosti a na takto svolané valné hromadě navrhovat potřebná opatření; d) navrhovat představenstvu nebo valné hromadě svá vyjádření, doporučení a návrhy, které povaţuje za vhodné; e) vyhradit si svým rozhodnutím předchozí schválení jakéhokoli budoucího rozhodnutí představenstva. V rozhodnutí dozorčí rady o předchozím schválení budoucího rozhodnutí představenstva musí být jasně specifikováno rozhodnutí představenstva, jehoţ předchozí schválení dozorčí rada vyţaduje. Dozorčí rada se při své činnosti řídí obecně závazným právními předpisy a usneseními valné hromady. Dozorčí rada má tři členy. Členem dozorčí rady můţe být jen fyzická osoba. Členové dozorčí rady jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Ust. 200 odst. 1 věta druhá obchodního zákoníku tím není dotčeno. Člen dozorčí rady nesmí být zároveň členem představenstva, prokuristou nebo osobou oprávněnou podle zápisu v obchodním rejstříku jednat jménem Společnosti. Dozorčí rada volí a odvolává svého předsedu. Funkční období jednotlivého člena dozorčí rady je pětileté. Tím není dotčeno právo člena dozorčí rady odstoupit z funkce nebo jeho odvolání. Právo člena dozorčí rady odstoupit tím není dotčeno. Opětovná volba (jedenkrát či vícekrát za sebou) členů dozorčí rady je moţná. Pokud člen dozorčí rady zemře, vzdá se funkce, je odvolán nebo jinak skončí jeho funkční období, můţe dozorčí rada jmenovat (kooptovat) náhradního člena do příštího zasedání valné hromady. Dozorčí rada se schází podle potřeby, nejméně však jedenkrát za měsíc. 14

15 Výroční zpráva za rok 2010 Zasedání svolává kterýkoliv člen dozorčí rady. Zasedání dozorčí rady se koná v sídle Společnosti. Písemná pozvánka na zasedání dozorčí rady musí obsahovat dobu a místo konání a musí být odeslána nejpozději pět (5) pracovních dnů před konáním zasedání. Zasedání dozorčí rady řídí předseda. Dozorčí rada je schopna se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení ve všech věcech projednávaných dozorčí radou je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina přítomných členů, kromě rozhodnutí dozorčí rady specifikovaných v Článku 19 odst. 3 písm. e) a v Článku 23 odst. 3 stanov Společnosti, u nichţ se vyţaduje, jak při jejich přijetí, změně či zrušení, aby pro ně hlasovali všichni členové dozorčí rady. V případě rovnosti hlasů nemá předseda dozorčí rady rozhodující hlas. O zasedání dozorčí rady se pořizuje zápis podepsaný jejím předsedou. V zápise se uvedou i stanoviska menšiny členů, jestliţe tito o to poţádají. Náklady spojené se zasedáním i s další činností dozorčí rady nese Společnost. V nutných případech rozhoduje dozorčí rada i mimo zasedání, pokud s tím souhlasí všichni její členové, a to prostřednictvím u nebo faxu. Hlasující se pak povaţují za přítomné. Rozhodnutí učiněné mimo zasedání musí být uvedeno v zápisu nejbliţšího zasedání dozorčí rady. Dozorčí rada můţe podle své úvahy přizvat na zasedání i členy představenstva Společnosti, zaměstnance Společnosti, nebo jiné osoby. Členy dozorčí rady k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Radan Kamenický (* 3. října 1960), člen dozorčí rady od 28. prosince Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. Ve Společnosti je zaměstnán jako projektový manaţer. Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), člen dozorčí rady od 12. února 2010 Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti CPI. JUDr. Vladimír Sup (* 18. května 1948), člen dozorčí rady od 12. února 2010 Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Členové, kterým bylo ukončeno členství v průběhu roku 2010: Alain Joseph Charbit (* 14. listopadu 1975), člen dozorčí rady od 27. září 2007 do 12. února Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971), člen dozorčí rady od 6. února 2007 do 12. února Představenstvo Společnosti CPI Představenstvo je statutárním orgánem Společnosti, jenţ řídí činnost Společnosti a jedná jejím jménem. Člen představenstva nesmí být zároveň členem dozorčí rady. Představenstvo Společnosti má tři členy. Členem představenstva můţe být jen fyzická osoba. Členové představenstva volí a odvolávají svého předsedu. Funkční období jednotlivého člena představenstva je pětileté. Opětovná volba člena představenstva je přípustná. Pokud člen představenstva zemře, vzdá se funkce, je odvolán nebo jinak skončí jeho funkční období, zvolí valná hromada do tří měsíců nového člena představenstva. Představenstvo, jehoţ počet členů zvolených valnou hromadou neklesl pod polovinu, můţe jmenovat (kooptovat) náhradní členy do příštího zasedání valné hromady. Představenstvo rozhoduje o všech záleţitostech Společnosti, pokud nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady. Představenstvo zejména: a) realizuje usnesení valné hromady; 15

16 Výroční zpráva za rok 2010 b) svolává řádnou valnou hromadu nejméně 1x ročně, případně mimořádnou valnou hromadu v souladu s ustanoveními 181 a 193 obchodního zákoníku a stanov Společnosti; c) zabezpečuje obchodní vedení Společnosti včetně řádného vedení účetnictví Společnosti; d) předkládá valné hromadě: (i) návrhy na změny stanov Společnosti; (ii) návrh na změnu výše základního kapitálu a vydání dluhopisů; (iii) návrh na přeměnu, sloučení, splynutí nebo rozdělení Společnosti; (iv) návrh na zrušení Společnosti s likvidací a podílu na likvidačním zůstatku; (v) zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku, obchodní a finanční politice; (vi) řádnou účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo vypořádání ztrát včetně stanovení výše způsobu výplaty dividend a tantiém; e) předkládá dozorčí radě (i) zprávy týkající se činnosti Společnosti, které si dozorčí rada vyţádá; (ii) ke schválení všechna svá rozhodnutí, u nichţ si dozorčí rada vyhradila předchozí souhlas podle Článku 19 odst. 3 písm. e) stanov Společnosti. Představenstvo se řídí zásadami a pokyny schválenými valnou hromadou, pokud jsou v souladu s právními předpisy a stanovami. Jejich porušení nemá vliv na účinky jednání členů představenstva vůči třetím osobám. Představenstvo vykonává práva zaměstnavatele. Představenstvo se schází podle potřeby. Zasedání svolává kterýkoliv člen představenstva. Písemná pozvánka na zasedání představenstva musí obsahovat datum, dobu a místo konání a pořad zasedání a musí být doručena nejpozději pět dnů před konáním zasedání. O průběhu a rozhodnutí představenstva se pořizuje zápis, který podepisuje předseda představenstva a zapisovatel. V zápisu z jednání představenstva musí být jmenovitě uvedeni členové představenstva, kteří hlasovali proti jednotlivým usnesením představenstva nebo se hlasování zdrţeli. Pokud není prokázáno něco jiného, platí, ţe neuvedení členové hlasovali pro přijetí usnesení. Náklady spojené se zasedáním i s další činností představenstva nese Společnost. Představenstvo je schopno se platně usnášet, jsou-li přítomni dva (2) členové představenstva. Představenstvo rozhoduje vţdy všemi hlasy (jednomyslně) přítomných členů představenstva. Jestliţe s tím souhlasí všichni členové představenstva, můţe představenstvo učinit rozhodnutí i mimo zasedání. Představenstvo je rovněţ usnášeníschopné: a) pokud jde o rozhodnutí: (i) písemné ve vztahu ke členům představenstva, kteří by (pokud by se účastnili zasedání) společně splňovali podmínku kvóra; nebo (ii) ústní ve vztahu ke členům představenstva, kteří jsou ve spojení prostřednictvím telefonního přístroje navzájem, jakékoli takto přijaté rozhodnutí je platné a účinné stejně, jako kdyby bylo přijato na zasedání představenstva řádně svolaného a konaného. b) pokud jde o zasedání představenstva, jakýkoli člen představenstva, který je ve spojení prostřednictvím telefonního přístroje, je započítáván do kvóra a oprávněn hlasovat na tomto zasedání. Rozhodnutí přijaté mimo zasedání (Článek 17. odst. 2 písm. a) stanov Společnosti) nebo za přítomnosti jednoho či více členů představenstva prostřednictvím telefonního přístroje (Článek 17. odst. 2 písm. b) stanov Společnosti) musí být uvedeno v zápisu z příštího zasedání představenstva, včetně informací uvedených v Článku 16 stanov Společnosti. Představenstvo můţe podle své úvahy přizvat na zasedání i členy dozorčí rady Společnosti, zaměstnance Společnosti, nebo jiné osoby. 16

17 Výroční zpráva za rok 2010 Členy představenstva k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), předseda představenstva od 11. ledna 2007, člen představenstva od 26. března Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti CPI. Milan Trněný (* 26. srpna 1974), člen představenstva od 22. června Absolvent Střední elektrotechnické školy. Mgr. Josef Štolba (* 5. července 1967), člen představenstva od 22. června Absolvent Pedagogické fakulty Univerzity Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem. Ve Společnosti neexistují ţádná zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů představenstva a změny stanov Společnosti a ţádné zvláštní pravomoci členů představenstva, zejména o pověření podle 161a (Nabývání vlastních zatímních listů) a 210 (Zvýšení základního kapitálu rozhodnutím představenstva) dle Zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 6.4 Vrcholové vedení Společnosti CPI Vrcholové vedení Společnosti je odpovědné za řízení jednotlivých organizačních jednotek Společnosti. Organizační struktura je zaloţena na specializaci podle podnikových funkcí a má následující podobu: GENERÁLNÍ ŘEDITEL ŘEDITEL DEVELOPMENTU, ASSET MANAGEMENTU A OBCHODU FINANČNÍ ŘEDITEL ŘEDITEL FACILITY ŘEDITEL PRO ÚČETNICTVÍ A IFRS K 31. prosinci 2010 byl jeden člen vrcholového vedení zaměstnancem Společnosti, 3 členové byli zaměstnanci dceřiné společnosti CPI Services, a.s. a jeden člen pak zaměstnancem dceřiné společnosti CPI Facility, a.s. Členy vrcholového vedení, kteří jsou osobami s řídící pravomocí, k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), generální ředitel Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Od roku 2002 zastával ve Společnosti funkci finančního ředitele, od roku 2005 je generálním ředitelem. Generální ředitel přímo řídí Společnost CPI. Vykonává rozhodnutí představenstva, jedná jménem Společnosti CPI, činí právní úkony a podepisuje dokumenty za Společnost CPI. Přímými podřízenými generálního ředitele jsou: ředitel developmentu, asset managementu a obchodu, finanční ředitel, ředitel facility a ředitel pro účetnictví a IFRS. Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), ředitel developmentu, asset managementu a obchodu Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech zastával ve Společnosti funkci projektového manaţera, od roku 2005 je ředitelem oddělení developmentu, v letech byl také ředitelem správy nemovitostí. Od roku 2010 je také 17

18 Výroční zpráva za rok 2010 ředitelem asset managementu a obchodu. Jako ředitel developmentu, asset managementu a obchodu je odpovědný za přípravu a realizaci developerských projektů Skupiny CPI, řízení akvizic a obchodního oddělení. Ing. Martin Stibor (* 3. března 1970), ředitel facility Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. V roce 2010 nastoupil do CPI Group jako ředitel facility a je odpovědný za správu veškerých nemovitostí ve vlastnictví Skupiny CPI. Ing. Miloš Hladík (* 30. listopadu 1982), finanční ředitel Absolvent Fakulty mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech zastával ve Společnosti funkci finančního analytika a ekonomického manaţera. Jako finanční ředitel je odpovědný za finanční řízení Skupiny CPI, plánování, controlling a řízení finančního oddělení. Ing. Erik Morgenstern (* 20. října 1980), ředitel pro účetnictví a IFRS Absolvent Fakulty podnikohospodářské Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech zastával ve Společnosti funkci finančního analytika a manaţera controllingu. Jako ředitel pro účetnictví a IFRS je odpovědný za účetnictví Skupiny CPI a řízení účetního oddělení. Pracovní adresa členů vrcholového vedení je Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti CPI Společnost nemá stanoveny ţádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti CPI. O výši mzdy členů vrcholového vedení rozhoduje generální ředitel Společnosti CPI. O výši mzdy generálního ředitele, jako člena vrcholového vedení, rozhoduje představenstvo Společnosti CPI. Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2010 ţádné peněţní ani nepeněţní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti, resp. společnosti CPI Services, a.s. nebo CPI Facility, a.s. Mzdy nemají variabilní sloţku. Mzdové náklady ve společnosti za rok 2010 Orgán Czech Property Investments, a.s. ostatní společnosti Představenstvo Dozorčí rada Ostatní osoby s řídící pravomocí Členům dozorčí rady, členům představenstva a členům vrcholového vedení jako zaměstnancům Společnosti či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI Facility, a.s. neplynuly v roce 2010 v 18

19 Výroční zpráva za rok 2010 porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI Facility, a.s. ţádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou ţádné akcie vydané Společností a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichţ podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností CPI, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení neexistují ţádné střety zájmů. 19

20 Výroční zpráva za rok Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI 7.1 Údaje o Společnosti CPI Společnost, se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ , IČ , byla zaloţena 17. prosince 1991 na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je dle 4 stanov Společnosti CPI platných k 31. prosinci 2010: - činnost účetních poradců, vedení účetnictví, - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, - provádění veřejných draţeb dobrovolných, - výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 ţivnostenského zákona. Společnost CPI byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vloţka Dokumenty jsou uloţeny ve sbírce listin a ve Společnosti CPI. Kontaktní údaje: Václavské náměstí 1601/ Praha 1 tel.: , fax: , cpi@cpi.cz, Od 1. ledna 2005 Společnost vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS). Součástí konsolidačního celku Společnosti CPI. (dále jen Skupina CPI nebo CPI Group ) jsou k 31. prosinci 2010 následující společnosti, ve kterých Společnost CPI vykonává přímo či nepřímo rozhodující nebo podstatný vliv. Společnost CPI není závislá na jiných subjektech ve Skupině CPI. 20

21 CPI Group k ,00 % ABIGAIL, a.s. 100,00 % Baumarkt České Budějovice s.r.o. 100,00 % Carpenter Invest, a.s. 100,00 % CPI Hotels Properties, a.s. 100,00 % Conradian, a.s. 100,00 % CPI - Facility, a.s. 100,00 % CPI - Land Development, a.s. 100,00 % CPI - Orlová, a.s. 100,00 % CPI - Real Estate, a.s. 100,00 % CPI - Štupartská, a.s. 100,00 % CPI - Zbraslav, a.s. 100,00 % CPI Finance, a.s. 100,00 % CPI Park Mlýnec, a.s. 100,00 % CPI Reality, a.s. 100,00 % CPI Services, a.s. 100,00 % FL Property Development, a.s. 100,00 % Graciana, a.s. 100,00 % Lockhart, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % Prague Property Development, s.r.o. 100,00 % Strakonice Property Development, a.s. 100,00 % Svitavy Property Development, a.s. 100,00 % U Svatého Michala, a.s. 100,00 % Vigano, a.s. 100,00 % VM Property Development, a.s. 100,00 % Vyškov Property Development, a.s. 100,00 % Balvinder, a.s. 100,00 % SHEMAR INVESTMENTS LIMITED 100,00 % CB Property Development, a.s. 100,00 % IGY České Budějovice, s.r.o. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s. 100,00 % Hraničář, a.s. 100,00 % Farhan, a.s. 100,00 % Office Center Stodůlky DELTA a.s. 100,00 % Malerba, a.s. 100,00 % Betonstav spol. s r.o. 100,00 % Český Těšín Property Development, a.s. 100,00 % EMDEEN, a.s. 100,00 % ISTROFINAL TV, s. r. o. 100,00 % Komárno Property Development, a.s. 100,00 % Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. 100,00 % MB Property Development, a.s. 100,00 % Michalovce Property Development, a.s. 100,00 % Nymburk Property Development, a.s. 100,00 % OC Nová Zdaboř, a.s. 100,00 % Povaţská Bystrica Property Development, a.s. 100,00 % Prievidza Property Development, a.s. 100,00 % Ruţomberok Property Development, a.s. 100,00 % Třinec Property Development, a.s. 100,00 % TSB, s.r.o. 100,00 % Zvolen Property Development, a.s. 100,00 % Modřanská Property, a.s. 99,39 % Druţstvo Land 100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s. 80,00 % CPI - Bor, a.s. 80,00 % CPI BYTY, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 50,00 % VT Holding, a.s. 100,00 % 4B Property, s.r.o. 100,00 % Modřanská Investment, s.r.o. 100,00 % Prague Development Holding, a.s. 100,00 % Trenčín Property Development, a.s. 20,00 % CPI BYTY, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 100,00 % Ústí nad Labem Property Development, a.s. 0,57 % Druţstvo Land 100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s. 21

22 Výroční zpráva za rok Akcie, akcionáři a cenné papíry Údaje o základním kapitálu Základní kapitál Společnosti CPI činí Kč a je rozdělen na kusů akcií o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Základní kapitál Společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá ţádným opčním ani výměnným právům. Společnost není přímým drţitelem ţádných vlastních účastnických cenných papírů. Dne 8. února 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o tis. Kč a dne 29. listopadu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o tis. Kč. Akcionářská struktura Společnosti k 31. prosinci 2010 byla následující: Akcionář Podíl na základním kapitálu JUDr. Radovan Vítek 100,00% Celkem 100,00% Společnosti CPI nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztíţení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv. Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2010 činí tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál ( tis. Kč), kapitálové fondy ( tis. Kč), rezervní fondy ( tis. Kč), nerozdělené zisky a ztráty ( tis. Kč). Oproti roku 2009 došlo k nárůstu vlastního kapitálu Společnosti CPI o tis. Kč. Údaje o cenných papírech AKCIE Akcie jsou kmenové, v listinné podobě, na majitele, nejsou kótovanými cennými papíry, o nominální hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá sráţkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti jsou převoditelné bez jakéhokoliv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá ţádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje kaţdá akcie jeden hlas. Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejzazším termínem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady něco jiného, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. 22

23 Výroční zpráva za rok 2010 Akcie Společnosti nejsou obchodovány na ţádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. DLUHOPISY Dluhopis CPI VAR/12 Dluhopisy na doručitele jsou vedeny v zaknihované podobě ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč za kus. Celkový objem emise činí tis. Kč s výnosovým úrokem 3M PRIBOR + marţe 2% p.a. Splatnost dluhopisů je v roce ISIN dluhopisů je CZ a zkrácený název CPI VAR/12. Dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem, jejichţ emitentem je Společnost, byly vydávány ve čtyřech tranších v průběhu emisní lhůty v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota dluhopisu a úrokové výnosy z nich budou splatné výlučně v českých korunách. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou, která je stanovována vţdy pololetně a vypočtena v souladu s emisními podmínkami ve výši rovnající se šestiměsíční sazbě PRIBOR plus 2% ročně. Úrokový výnos je splatný pololetně zpětně vţdy k 22. březnu a k 22. září příslušného roku. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez sráţky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek poţadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu organizovaném společností RM-SYSTÉM, a.s. Dluhopis CPI2021 Společnost emitovala k 8. únoru 2007 dluhopisy s názvem Dluhopis CPI2021. Dluhopisy mají listinnou podobu, ve formě na doručitele, jsou vydány v celkovém počtu kusů, kaţdý o nominální hodnotě tis. Kč. Dluhopisy mohou být vydány jednorázově nebo postupně. Lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců od data emise. Emisní kurz dluhopisů vydaných k datu emise činí 100 % jejich jmenovité hodnoty. Po datu emise bude připočten k nominální hodnotě odpovídající alikvotní úrokový výnos. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je tis. Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokové výnosy jsou splatné vţdy k 8. únoru a k 8. srpnu příslušného roku zpětně. Roční úroková sazba je rovna součtu sazby 6M PRIBOR stanovené dle Emisních podmínek a marţe ve výši 3,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez sráţky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek poţadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Emisní podmínky Dluhopisů CPI2021 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna Dluhopisy nejsou obchodovány na veřejném ani na jiném regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. 7.3 Kodex řízení a správy, vnitřní kontrola a přístup k rizikům Společnost CPI ani Skupina CPI nepřijala závazně ţádný kodex řízení a správy společnosti. Společnost CPI dodrţuje všechna ustanovení Obchodního zákoníku týkající se práv akcionářů především jejich práva ovlivňovat Společnost CPI v určitých základních věcech, jako jsou volba členů představenstva a změny stanov. Společnost CPI řádně svolává valné hromady a zajišťuje rovné zacházení se všemi 23

24 Výroční zpráva za rok 2010 akcionáři. Při plnění svých zákonných povinností Společnost CPI pravidelně informuje o finanční situaci, výkonnosti, vlastnictví a řízení. Nad rámec svých zákonných povinností Společnost CPI průběţně informuje o všech podstatných záleţitostech mající dopad na její činnost a na Skupinu CPI. Důvodem, proč Společnost CPI nevytvořila ani nepřijala ţádný kodex, je především skutečnost, ţe akcie emitované Společností CPI nejsou veřejně obchodovány a také existující jednoduchá akcionářská struktura s jediným akcionářem. Společnost CPI, a s ohledem na zaměstnání pracovníků v rámci Skupiny CPI, ani společnost CPI Services, a.s. ani společnost CPI Facility, a.s. nemají ustanoveny ţádné výbory pro audit ani samostatný útvar interního auditu. Kontrola interních procesů jednotlivých oddělení spadá plně do kompetence a odpovědnosti jednotlivých členů vrcholového vedení. Členové vrcholového vedení jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědni za: - spolehlivost a sdílení informací, - dodrţování obecně závazných právních norem a interních předpisů, - ochranu majetku a správné vyuţívání zdrojů, - dosahování stanovených cílů. K 31. prosinci 2010 byla Skupina CPI vystavena následujícím rizikům, která vyplývají z finančního majetku a finančních závazků: - kreditní riziko, - riziko likvidity, - trţní riziko. Ve Skupině CPI je kreditní riziko spojeno především s pohledávkami z titulu pronájmu či poskytnutých půjček. Cílem řízení tohoto rizika je minimalizace pohledávek po splatnosti. V rámci Skupiny lze proces řízení pohledávek rozdělit na dvě oblasti. Tou první je moţnost redukovat toto riziko před vznikem smluvního vztahu. V případě jednání o nových smlouvách o pronájmu nebytových prostor je individuálně posuzována bonita příslušného klienta především z veřejně dostupných informačních zdrojů. Při uzavírání významných nájemních smluv na nebytové prostory je poţadováno zajištění nájemného formou kauce či bankovních záruk. Při uzavírání nových nájemních smluv na bytové jednotky je pak individuálně hodnocen kaţdý zájemce. V době existence nájemních vztahů jsou pohledávky z titulu pronájmu sledovány průběţně a to v souladu s nově zavedeným systémem řízení, upomínání a vymáhání pohledávek. Při poskytování půjček pak Skupina CPI hodnotí bonitu dluţníka a případně vyţaduje zajištění příslušného úvěru. Riziko likvidity je ve Skupině CPI spojeno především se závazky z obchodních vztahů a s přijatými bankovními úvěry a půjčkami. Cílem řízení tohoto rizika je zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Ve Skupině CPI je trţní riziko spojeno především se změnou pohyblivých úrokových sazeb, ze kterých vycházejí úroky z přijatých bankovních úvěrů a emitovaných dlouhopisů, a dále se změnou měnových kurzů (především CZK/EUR) týkajících se fakturovaných výnosů, přijatých bankovních úvěrů denominovaných v jiné neţ lokální měně (především v EUR) a konsolidace zahraničních jednotek. Cílem řízení trţního rizika je eliminovat negativní dopady vývoje trţních faktorů na cash flow a zisk Skupiny CPI. Riziko vznikající z provozních aktivit (kdy trţby či náklady jsou denominovány v jiné měně) však není zajišťováno formou zajišťovacích nástrojů, neboť takové riziko neovlivňuje ve své podstatě peněţní toky. S ohledem na přijaté bankovní úvěry v cizích měnách je strategie Skupiny CPI zaměřena na sjednocování měny úvěru s měnou aktiva generující peněţní toky určené na splátku jistiny a úroků. Politika Skupiny CPI je zaloţena především na získávání úvěrů s pohyblivými úrokovými sazbami, neboť ty v sobě obsahují jakési přirozené zajištění, které koreluje s ekonomickým růstem. Uzavřené úvěrové smlouvy Skupiny také obsahují ustanovení o povinnosti uzavřít swap úrokové sazby při významné změně trţních faktorů. Další popis přístupu Skupiny CPI k riziku a jeho řízení je uveden v příloze k účetním závěrkám. 24

25 Výroční zpráva za rok 2010 Ve vztahu k procesu účetního výkaznictví vzniká riziko v důsledku nevhodnosti nebo selhání vnitřních procesů, lidských chyb či selhání systémů. Společnost tato rizika pravidelně vyhodnocuje a přijímá opatření, která se zaměřují na systematické odhalování a minimalizaci těchto rizik. V roce 2009 byly činnosti v oblasti řízení těchto rizik zaměřeny na implementaci nových modulů informačního systému řízení, které obsahují informace o jednotlivých projektech, platných úvěrových smlouvách, výši úroků. Dále byl Společností implementován nový systém Business Intelligence (BI), který slouţí pro kontrolu, podporu rozhodování, odhalení obchodních souvislostí v podnikovém informačním systému. Tato aplikace umoţňuje data z informačního systému vyuţít, integrovat, analyzovat, interpretovat ve srozumitelné podobě. Pro analýzu dat BI vyuţívá technologii OLAP (OnLine Analytical Processing). V rámci informačního systému jsou přidělena uţivatelská práva jednotlivým zaměstnancům podle jejich pracovního zařazení. Nezbytnou součástí systému kontroly jsou vnitřní směrnice Společnosti vztahující se k účetnictví, jejichţ podstatou je určení postupů, odpovědných osob i termínů jednotlivých úkonů. Mezi interní předpisy vyuţívané naší Společností patří především podpisový a odpovědnostní řád, oběh účetních dokladů, účtový rozvrh, vnitřní předpis upravující pravidla týkající se dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku, pravidla týkající se problematiky zásob, pravidla pro účtování nákladů a výnosů, předpisy upravující problematiku inventarizací, předpisy upravující pravidla pro účtování o opravných poloţkách, tvorbě a zúčtování rezerv, pravidla pro sestavení účetní závěrky a další interní předpisy. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběţné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, zásob, krátkodobého finančního majetku a v oblasti zúčtovacích vztahů. Proces kontroly je průběţně vyhodnocován a v případně zjištěných nedostatků, jsou učiněny kroky k rychlé nápravě a k jejich dalšímu zamezení. Účetní výkazy jsou čtvrtletně předkládány vedení Společnosti. Systém vnitřní kontroly v našem konsolidačním celku spočívá jak na interní předpisové základně obsahující kontrolní mechanismy a aktivní činnosti dozorčího orgánu společností, tak i na externím auditu, který je prováděn dvakrát do roka (předběţný audit a audit za běţné účetní období). Výsledky externích auditů jsou předkládány představenstvu a dozorčí radě Společnosti, která k vyvození důsledků a následných kroků z toho nálezu pověřuje vedení Společnosti. 25

26 Výroční zpráva za rok Profil společnosti Czech Property Iinvestments, a.s. 8.1 Historie Společnosti CPI Společnost dovrší koncem roku 2011 jiţ dvacátý rok od svého zaloţení. Od svého vzniku v roce 1991 Společnost postupně změnila a výrazně rozšířila sféru své podnikatelské činnosti. V obchodním rejstříku byla zapsána jako Investiční privatizační fond Boleslavsko, a.s. a věnovala se především aktivitám na kapitálovém trhu. V důsledku změn na kapitálovém trhu v průběhu devadesátých let se společnost rozhodla svou činnost zaměřit jiným směrem a kapitálový trh v roce 1997 zcela opustila. V září 1998 došlo k přejmenování společnosti na Czech Property Investments, a.s. Léta Od poloviny roku 1998, kdy byl výrazně navýšen základní kapitál společnosti, se Czech Property Investments, a.s. začala výrazně orientovat na trh s realitami, správu movitého i nemovitého majetku a později i developerskou činnost. Investovala jak do nákupu nemovitostí, tak do oprav a rekonstrukce objektů pro komerční vyuţití. Hlavní aktivity v tomto období směřovaly vedle hlavního města především do oblasti západních a severních Čech. Portfolio společnosti se rozrostlo mimo jiné o nájemní bytové domy v Ústí nad Labem, v Brně a v Praze Letňanech, v oblasti maloobchodu pak o hypermarkety v Chebu, v Nymburce a ve Vyškově, jejichţ dlouhodobým nájemcem se stala společnost AHOLD Czech Republic a.s. Léta Z pohledu rozvoje aktivit a vnitřní organizace společnosti jde o nejvýznamnější období. Dominantní činností byla i nadále správa a pronájem nemovitostí, a dále akvizice, které se promítly jak ve struktuře majetku společnosti, tak ve výrazném nárůstu hodnoty jejich aktiv. Posílil především segment hotelnictví, bydlení a maloobchodu v Praze, regionech i na Slovensku. Rozšířil se také fond pozemků, určených k výstavbě zejména rezidenčních projektů. V tomto období společnost také významně expandovala v oblasti developmentu. V Praze zahájila a úspěšně dokončila několik bytových projektů, které následně prodala koncovým zákazníkům. V průběhu několika let se také podařilo prodat nájemníkům zhruba 900 nájemních bytů v Praze Letňanech. Pozici významného developera na praţském trhu posílila také výstavba komplexu Nákupní Galerie Fénix a kongresového hotelu Clarion ve Vysočanech, který byl dokončen na jaře roku Léta I přes výrazné zmraţení aktivit na realitním trhu, způsobené finanční a následně hospodářskou krizí ve světě, se společnosti podařilo dokončit a úspěšně prodat nebo zprovoznit hned několik projektů z oblasti bydlení a hotelnictví. Jediným započatým projektem v tomto období se stal víceúčelový komplex v Ústí nad Labem pod názvem CPI City Center, zastřešující kanceláře, obchodní jednotky a čtyřhvězdičkový hotel. Jiţ na počátku krize společnost jasně deklarovala svou obezřetnost v plánované výstavbě a namísto nového developmentu se soustředila spíše na konsolidaci aktiv a kapitálu a připravovala si půdu pro budoucí investice. Společnost vyuţila situace k akvizici několika obchodních podílů a započala změny v akcionářské struktuře, které následně vedly k jejímu zjednodušení. 26

27 Výroční zpráva za rok 2010 Rok 2010 Rok 2010 představuje v historii společnosti výrazný mezník. Czech Property Investments v průběhu roku významně investovala především do stávajících nemovitostí a své aktivity rozvinula v odvětvích, která se dosud v portfoliu prezentovala jen jako budoucí developerské záměry. Akvizice se dotkly téměř všech segmentů: CPI výrazně rozšířila svůj bytový fond s nájemním bydlením, expandovala v oblasti maloobchodu, zvýšila počet kancelářských ploch a posílila v odvětví hotelnictví a logistiky. 8.2 Portfolio Společnosti CPI je jednou z předních českých realitních společností zabývající se developmentem, investicemi a správou nemovitostí. Skupina působí na českém a slovenském trhu a své aktivity rozvíjí v oblasti rezidenčních nemovitostí, kancelářských objektů, obchodních areálů, pohostinství a logistických center. CPI RESIDENCE Jedním z klíčových segmentů činnosti CPI je oblast bydlení. Společnost je významným aktérem především na poli nájemního bydlení. S více jak bytovými jednotkami zaujímá post druhého největšího poskytovatele nájemního bydlení v České republice. CPI se prezentuje také v oblasti rezidenčního developmentu. Činnost skupiny v tomto odvětví zahrnuje rekonstrukci stávajících objektů, výstavbu bytových a rodinných domů a rezidenčních komplexů. Na Slovensku společnost realizovala zatím jediný rezidenční projekt horských apartmánů u města Ruţomberok. Hospodářská recese v letech 2008 a 2009 přiměla společnost CPI pozastavit výstavbu nových rezidenčních projektů. Z důvodu zpřísněných podmínek pro bankovní financování obchod s nemovitostmi významně klesl, stejně jako ceny nových nemovitostí. I přes zvýšenou aktivitu konkurence v roce 2010 v oblasti rezidenčního developmentu se CPI rozhodla i nadále s výstavbou vyčkat na příznivější období. NÁJEMNÍ BYDLENÍ Společnost je v současnosti druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. V průběhu roku 2009 došlo k fúzi několika dceřiných společností zabývajících se správou a pronájmem bytového fondu na území ČR: společnosti CPI BYTY, a.s. (dříve BPT Prague, a.s.), SPOBYT, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a Byty Česká Lípa, a.s. Od ledna 2010 je portfolio nájemních bytů soustředěno pod jedinou společností, a to CPI BYTY, a.s. Původní bytový fond, který CPI spravovala, se v létě 2010 rozrostl o dalších téměř nájemních jednotek v severočeském městě Litvínov. Stávající bytový fond společnosti tak čítá nájemních bytů ve třinácti městech (patnácti lokalitách) České republiky. Přehled portfolia demonstruje následující tabulka. 27

28 Výroční zpráva za rok 2010 Společnost Město Počet Praha 867 Česká Lípa Třinec Český Těšín 330 Ústí nad Labem Nové Město pod Smrkem 198 CPI BYTY, a.s. Děčín 194 Slaný 77 Most 72 Jablonec nad Nisou 66 Liberec 50 Teplice 22 Litvínov Celkem Statistika portfolia nájemního bydlení CPI eviduje celkem domů (čísel popisných) s celkovou plochou bytů přesahující m 2. Počet nájemníků v roce 2010 převýšil osob. Převáţná část výše uvedených jednotek je dlouhodobě pronajímána za regulované nájemné. Od roku 2007 dochází v České republice ke státem řízené deregulaci nájemného, coţ se pozitivně odráţí v příjmech a v hospodaření společnosti. Tento proces, ustanovený zákonem 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, vyvrcholil právě v roce Zákon stanovoval (a do konce roku 2012 i v řadě regionů nadále stanovuje) pravidla a maximální částku postupného navyšování regulovaného nájemného. Cílem má být přiblíţení desetiletí podhodnoceného nájemného ve vybraných bytech úrovni nájemného tvořeného na volném trhu. Část bytů navíc představuje určitou šedou zónu, která podléhá zvláštním historickým předpisům, jeţ nájemníkům garantují exkluzivní podmínky a státem regulovanou činţi, přesto nespadají do skupiny bytů s regulovaným nájemným, u nichţ lze její další navyšování řešit podle zákona 107/2006 Sb. 28

29 Cena na m2 Výroční zpráva za rok 2010 Portfolio bytů forma nájemního vztahu Smluvní nájemné 30% Konec regulace 2010 (celkem 10 měst) 61% Konec regulace 2012 (celkem 3 města) 9% Podklady, ze kterých ministerstvo pro Místní rozvoj v době přípravy zákona vycházelo, nejenţe nereflektovalo reálnou hodnotu nemovitostí v daném čase a lokalitě, ale do kaţdoročního koeficientu, o který bylo moţné nájemné zvýšit, nezahrnulo ani ţádný předpoklad hospodářského vývoje. Počátkem roku 2010 se tak nájemné v jednotlivých městech diametrálně odlišovalo, přestoţe ekonomický potenciál obyvatelstva i jednotlivých měst byl srovnatelný. Vývoj regulovaného nájemného Česká Lípa; 46,23 Třinec; 38,05 Ústí nad Labem; 29,47 Litvínov; 25,