ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 40/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 40/2012 EURODRAŽBY, CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 495 Na pozemku parc. č.: 211 Pozemky parc. č.: 210, 211 Ostatní stavby: Garáž Vlastníci stavby: Dana Kratochvílová, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Markéta Kratochvílová, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Ziggy Mathias Svoboda, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Vlastníci pozemku: Dana Kratochvílová, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Markéta Kratochvílová, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Ziggy Mathias Svoboda, Na Rybníčku 495, Dubňany, 1 / 3 Katastrální území: Dubňany LV č.: 215 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dubňany Část obce: Dubňany Ulice: Na Rybníčku Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: U Pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 4 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Dubňany Katastrální území: Dubňany Ulice: Na Rybníčku Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 147 m 2 obestavěný prostor: 847 m 3 podlahová plocha - obytná část 112 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 50 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1989 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Jedná se o rovinné pozemky, které tvoří jednotný funkční celek, jsou oploceny a přístupné ze zpevněné veřejné komunikace. Na pozemky jsou provedeny přípojky od IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace a zemní plyn. Nabídková cena v lokalitě osciluje až k hranici 1000Kčm -2. Reálnou obvyklou jednotkovou cenu stanovuji 500Kčm -2. výměra pozemků celkem: 602 m 2 jednotková cena 450 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne 2012 ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka Garáž 211 Zděný objekt s plochou střechou

3 Město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Dubňany se nachází na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Dubňany se rozkládá asi devět kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Počet trvale žijících osob tohoto menšího města je dle platného MLO Obec je vzdálená přibližně 9 km od slovenských hranic. V obci je základní škola vyššího stupně a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dubňany májí ordinaci tři praktičtí lékaři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. V roce 1994 byla prakticky zastavena těžba lignitu a středisko Lignit Hodonín nabízí v současné době hlavně inženýrskou činnost. V místě jsou pracovní příležitosti ve stavebnictví, v administrativě a v zemědělství (vinařský kraj). Rizika: Záplavová oblast V lokalitě dochází k náhodným záplavám z okolních polí při prudkých deštích. Povrchová voda nestačí odtékat kanály a několikrát zatopila sklep oceňované nemovitosti. Obec v současné době provádí terénní úpravy aby k těmto záplavám již nedocházelo. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.215 ze dne pro kat. území Dubňany zapsáno omezení vlastnického práva - Zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice: Zděný, částečně podsklepený dům s jedním nadzemním podlažím. Střecha je dřevěná sedlová částečně lomená nad zadní přístavbou, střešní krytina je z pálených tašek. Svislé nosné konstrukce jsou v suterénu z monolitického betonu vtl.45cm. Svislé nosné konstrukce nadzemní části jsou vyzdívané z části z plných cihel pálených a z části ze škvárobetonových tvárnic v tl.45 případně 30cm. Stropy jsou v suterénu z keramických tvarovek Hurdis osazených do ocelových nosníků. Stropy nad 1.NP jsou z části dřevěné trámové s podhledem a z části z keramických tvarovek Miako osazených do KP trámů. Schody do suterénu jsou jednoramenné betonové s cementovým povrchem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnější omítky nejsou provedeny. Okna jsou dřevěná zdvojená, v suterénu kovová jednoduchá, vnitřní dveře jsou dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy v suterénu jsou hliněné, v 1.NP jsou keramické dlažby a v obytných místnostech je koberec na betonovém podkladě. V kuchyni je odsavač par, kombinovaný sporák, keramické obklady stěn kolem kuchyňské linky a sporáku. V koupelně je obložená vana, umyvadlo, elektrický boiler, keramické obklady stěn a keramická dlažba. Na záchodě je WC mísa a jsou zde provedeny keramické obklady stěn a keramická dlažba. Jsou provedeny klempířské prvky, rozvody světelné a motorové elektroinstalace, rozvody studené a teplé vody. Vytápění je lokální plynovými topidly typu WAV. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler v koupelně. Bleskosvod není proveden. Dispoziční řešení: - suterén: 2 sklady - 1.NP: veranda, kuchyně s jídelnou, 4 obytné místnosti, WC, koupelna Technický stav RD: Postaven v r V roce 1989 byla provedena přístavba a modernizace původní části, která se týkala výměny oken a dveří, nové střešní krytiny, nových rozvodů, obkladů a dlažeb a částečně vnitřních omítek

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných koberec místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění WAW, lokální plynové + kamna 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: Není provedeno dodatečné zateplení domu a chybí fasáda. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 30,82 m 2 10,25 m 2 sklep 8,00 m 2 0,50 4,00 m 2 sklep 12,50 m 2 0,50 6,25 m 2 přízemí 146,61 m 2 101,80 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 ložnice 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 obývací pokoj 32,00 m 2 1,00 32,00 m 2 pokoj 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 kuchyň 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 koupelna 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 veranda s chodbou 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč 1. K prodeji přízemní RD 3+kk v Dubňanech s uzavřeným dvorkem. Dům je situovaný v klidné ulici, v centru obce Dubňany, PP 90m 2. Plocha pozemku je 125 m2. Dispozice: zádveří, jídelna, chodba, malý pokoj, obývací pokoj, kuchyňský kout, prostorná koupelna s rohovou vanou a WC. U domu menší dvorek. 2. K prodeji RD 3+1 v Dubňanech s hospodářskými přístavky, dílnou a zahradou, PP 100m 2, pozemek 635m 2. Pokoje mají samostatné vytápění waw. Dům je částečně podsklepen. 3. K prodeji přízemní RD 3+kk v Dubňanech s uzavřeným dvorkem, PP 95m 2. Dům je situovaný v klidné ulici, v centru obce Dubňany. Plocha pozemku je 125 m2. Dům sestává zádveří, jídelna, chodba, malý pokoj, obývací pokoj, kuchyňský kout, prostorná koupelna s rohovou vanou a WC. V místě je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, zdravotní středisko, koupaliště,hřiště, sportovní hala, tenisové kurty

5 Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka RD 3+kk Dubňany Kč Nabídka RK/snížení o 15% RD 3+1 Dubňany Kč Nabídka RK/snížení o 15% RD 3+kk Dubňany Kč Nabídka RK/snížení o 15% Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zahrada: m Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 Celkem: 602 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 112m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 637Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.215 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 9km severně od okresního města Hodonín - rodinný dům je napojený na zemní plyn, na elektřinu, na veřejný vodovod a na veřejnou kanalizaci s ČOV - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s garáží a v zahradě - u rodinného domu je možnost parkování motorového vozidla na vlastním pozemku i jeho garážování v garáži ve dvoře Zápory nemovitosti: - původní stavba RD z r.1960 negativně ovlivňuje jeho současnou dispozici - RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - RD nemá provedenou fasádu což působí negativně na její prodejnost - RD měl v poslední době zatopené sklepy od přívalových dešťů Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč

6 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: Počet souborů: 9 Hypoteční banka 2009 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Obývací pokoj. Kuchyně s jídelním koutem. Pokoj. Koupelna. WC. Dvorní pohled na RD